Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 23/00911

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/00911 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GI3P NAC : 72Z JUGEMENT CIVIL DU 24 SEPTEMBRE 2024 DEMANDERESSE Mme [L] [F] [K] [V] épouse [X] [Adresse 2] [Localité 3] Rep/assistant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS DÉFENDERESSE Syndicat des copro priétaires de la RÉSIDENCE GRAND CAP [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 4] representé par son syndic en exercice la société LOCATION GESTION DE LA REUNION exerçant sous I’enseigne « LOGER » SARL , immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 339 757 411 [Adresse 1] [Localité 5] Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 24.09.2024 CCC délivrée le : à Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, Me Eléonore DANIAULT, Me Pierre HOARAU COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 Août 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 24 Septembre 2024. JUGEMENT : Contradictoire, du 24 Septembre 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Madame [L] [F] [K] [V] épouse [X] est propriétaire des lots n°33 et 59 dans la résidence Grand Cap, située [Adresse 6]. Il s’agit d’un appartement de type T1 d’une superficie habitable de 32,35 m², et d’un parking extérieur. Le 21 octobre 2020 elle a averti le syndic qu’elle avait constaté une importante fissure sur l’une des poutres de son appartement. Le 4 février 2021, des étais étaient installés dans l’appartement, après réalisation d’une expertise amiable. Le 14 mai 2021, madame [X] saisissait le juge des référés d’une demande d’expertise. Par ordonnance de référé en date du 23 septembre 2021, monsieur [A] [W] a été désigné pour expertiser les désordres affectant les désordres allégués. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé par monsieur [W] le 10 mars 2022. Puis, par ordonnance en date du 29 septembre 2022, le juge des référés, saisi à nouveau par madame [X], a ordonné au syndicat des copropriétaires de la résidence Grand Cap de faire exécuter les travaux de confortement de la panne fragilisée au sein de l’appartement de madame [X], selon proposition du BET DALLEAU par installation de deux poutres métalliques de profil C de 150 au-dessus du faîtage et butonnage le long des pannes béton par un tube carré 100X3, ainsi que la pose de cerclages métalliques sur les pannes n°2 et n°3, conformément aux préconisations mentionnées dans le rapport d’expertise de M. [W], et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance. Par jugement en date du 14 décembre 2023, le juge de l’exécution de ce tribunal, saisi le 22 mars 2023 par madame [X], a liquidé l’astreinte mise à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence Grand Cap par l’ordonnance de référé précitée à la somme de 300 euros (représentant la liquidation pour la période du 28 novembre 2022 au 8 décembre 2022). Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2023, Madame [X] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Grand Cap devant le tribunal judiciaire, afin d’obtenir sa condamnation à l’indemniser au titre de sa perte de chance de louer son appartement entre la pose des étais et la finalisation des travaux. Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 5 avril 2024, elle demande au tribunal de: -CONDAMNER le syndicat des coproprietaires à payer a Madame [X] la somme de 20 000 € au titre des pertes de loyers pour periode allant de janvier 2021 a janvier 2023 inclus, - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires a payer Madame [X] la sornme 10 000€ au titre de l’article 700 du CPC, - DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers depens, en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 2 672,36€ TTC. - DIRE n’y avoir lieu a écarter l’exécution provisoire de la decision a intervenir. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’intégralité des travaux préconisés par l’expert et visés dans l’ordonnance de référé n’a été exécutée que le 25 janvier 2023. Elle soutient donc que son appartement a donc été inhabitable entre janvier 2021 et le 25 janvier 2023, de sorte qu’elle est bien fondée à demander l’indemnisation du préjudice subi, correspondant aux pertes de loyers sur cette période. Elle invoque la responsabilité du syndicat des copropriétaires s’agissant d’un dommage trouvant son origine dans une partie commune de l’immeuble, à savoir dans la panne faîtière de la charpente. Elle justifie d’une valeur locative de son appartement de 800 euros par mois hors charges quand elle le louait en meublé. Elle considère que l’argumentation du défendeur sur le caractère illicite de l’activité de location meublée touristique de courte durée est inopérante, puisque d’une part elle fonde sa demande sur le montant de la location en meublé classique, d’autre part qu’une telle activité ne serait pas interdite au sein de la copropriété (tel que cela résulterait de la délibération n°10 de l’assemblée générale du 25 février 2021). Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 2 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Grand Cap demande au tribunal de: - DEBOUTER Madame [L] [X] de sa demande ; En tout état de cause, - CONDAMNER Madame [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence GRAND CAP la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile ; - ECARTER l’exécution provisoire de droit. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir à titre principal que l’activité de location de meublé de tourisme est interdite par le règlement de copropriété de la résidence GRAND CAP, que l’activité de Madame [L] [X] est déclarée fiscalement en tant que bénéfices industriels et commerciaux et que sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice financier consécutif à l’exercice d’une activité interdite n’est pas fondée. A titre subsidiaire, il fait valoir qu’elle ne rapporte pas la preuve de la perte d’exploitation qu’elle aurait subie entre le mois de janvier 2021 et le mois de janvier 2023 inclus. Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de leurs prétentions. Par ordonnance en date du 10 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et autorisé les parties à déposer leur dossier le 12 août 2024. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d’indemnisation du préjudice immatériel: * sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose dans son dernier alinéa que “le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.” Selon les dispositions de l’article 3 de la même loi, “sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.” En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu dans son rapport que la poutre formant la panne 1 présentait une double déchirure des fibres en diagonale, la fragilisant dangereusement, et que les pannes 2 et 3 présentaient également des signes de fragilisation. La poutre sinistrée, support de la toiture, élément constitutif de la charpente, est par définition une partie commune de l’immeuble : ce point n’est pas contesté. L’expert a retenu que les désordres, qui portent atteinte à la solidité de la charpente, rendent les lieux inhabitables, que la sécurité des personnes serait compromise en l’absence d’étaiement, lequel interdit de fait l’occupation normale du logement. Les arguments que le défendeur tente d’opposer à la réclamation indemnitaire sont inopérants. En effet, s’agissant du caractère licite ou non au regard du règlement de copropriété de l’activité de location meublée touristique de courte durée, il est indifférent dès lors que madame [X] demande l’indemnisation de la perte de loyers correspondant à une location meublée classique (longue durée). De façon superfétatoire, il sera souligné que la Cour de cassation retient que ce n’est que lorsque l’activité de location touristique de courte durée est accompagnée de services (type para-hôtelier), qu’elle est de nature commerciale, et, le cas échéant, incompatible avec la destination bourgeoise ou exclusivement bourgeoise de l’immeuble (Cass. Civ. 3e, 8 mars 2018, n° 14-15.864 et Cass. Civ. 3e, 27 févr. 2020, n° 18-14.305). Quant au caractère licite ou non de l’activité de location meublée touristique de courte durée au regard de la réglementation dite du changement d’usage (prévue au code de la construction et de l’habitation), le défendeur ne rapporte pas même la preuve que cette réglementation serait applicable sur la commune de [Localité 4] en vertu de l’article L. 631-9 du code susmentionné. En outre, le préjudice dont la demanderesse demande l’indemnisation, qui ne saurait correspondre à la perte de loyers subie sur la période où son appartement a été étayé, mais à la perte de chance de percevoir des loyers au titre de la location meublée, est suffisamment justifié par la production d’un bail datant de 2017 et fixant le loyer à 800 euros par mois hors charges. La perte de chance de percevoir des loyers tirés de la location meublée de l’appartement, sur la période comprise entre février 2021 (pose des étais) et janvier 2023 inclus (réception des travaux de remise en état), sera justement indemnisée par l’allocation d’une somme de 16 000 euros. Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire: Le défendeur, qui succombe, sera condamné aux dépens,ainsi qu’à verser à la demanderesse la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La nature de l’affaire, qui se résout en dommages et intérêts, est tout à fait compatible avec l’exécution provisoire, et le fait que la demanderesse ait vendu son bien depuis qu’elle a introduit la présente instance est indifférent. PAR CES MOTIFS Le tribunal, CONDAMNE le syndicat des coproprietaires de la Résidence Grand Cap à payer à Madame [L] [F] [K] [V] épouse [X] la somme de 16 000 € (seize mille euros) de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de percevoir des loyers pour la periode allant de février 2021 à janvier 2023 inclus, REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE le syndicat des coproprietaires de la Résidence Grand Cap aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 2 672,36€ TTC, CONDAMNE le syndicat des coproprietaires de la Résidence Grand Cap à payer à Madame [L] [F] [K] [V] épouse [X] la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE la demande reconventionnelle tendant à écarter l’exécution provisoire, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, La greffière La présidente