Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 23/51543

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/51543 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZAMZ N° : 7 Assignation du : 10 Février 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 05 septembre 2024 par Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE La S.A.R.L. LARGIER GIRAUD IMMOBILIER 5 rue Soyer 92220 NEUILLY-SUR-SEINE représentée par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS - #L0158 DEFENDERESSE Monsieur Shilin NI exerçant sous l’enseigne le [2] [Adresse 1] 75011 PARIS représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS - #A0436 DÉBATS A l’audience du 10 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 20 mars 2003, la SARL Largier Giraud Immobilier a donné à bail à Mme Mali Ye et M. Shilin Ni divers locaux à usage commercial, situés à [Adresse 1], moyennant un loyer annuel initial de 15.754,78 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 20 mars 2003 et jusqu’au 19 mars 2012. Lesdits locaux ont pour destination l’activité de « Alimentation générale & Traiteur (plats cuisinés à emporter) Restaurant ». Par acte sous seing privé en date du 3 août 2012, la société Largier Giraud Immobilier a consenti au renouvellement du bail pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 20 mars 2012, pour se terminer le 19 mars 2021. Par exploit d’huissier en date du 12 février 2021, la société Largier Giraud Immobilier a fait délivrer à M. Ni un congé avec offre de renouvellement pour le 30 septembre 2021. Le 6 avril 2021, Mme [E] [K] a accepté l’offre de renouvellement mais a contesté le montant du loyer proposé par la bailleresse, et a sollicité l’application du plafonnement en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction selon les modalités prévues au bail. Mme Mali Ye épouse Li est décédée le 21 juillet 2022. Par exploit d’huissier en date du 7 octobre 2022, la société Largier Giraud Immobilier a fait délivrer à M. Shilin NI et Mme Mali Ye un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 12.101,31 euros en principal, outre le coût du commandement de payer. C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice signifié le 10 février 2023, la société Largier Giraud Immobilier a fait assigner en référé M. Shilin Ni, exerçant sous l’enseigne “Le [2]” aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, ordonner l’expulsion du demandeur et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif. Après plusieurs renvois, l’affaire a été plaidée à l’audience du 10 juillet 2024 lors de laquelle la société Largier Giraud Immobilier, développant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 juillet 2024 demande au juge des référés de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire au 7 novembre 2022, - ordonner l’expulsion de M. Ni et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce avec le concours du commissaire de Police et de la force publique, s’il y a lieu, - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui sera désigné par la juridiction ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, - condamner par provision M. Ni à lui payer : * la somme de 8.641,38 euros arrêtée au 5 juillet 2024, au titre des loyers du 3ème trimestre 2024, * les intérêts de retard au taux contractuel de 1,2 % sur la somme de 10.156,54 euros à compter du commandement délivré le 7 octobre 2022, et sur la somme de 8.641,38 euros à compter de l’ordonnance à intervenir, * la somme de provisionnelle de 1.015,65 euros à titre de pénalité de retard, * à compter du 7 novembre 2022, une indemnité d’occupation journalière égale au dernier loyer trimestriel HT majoré des charges et accessoires et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, * la somme de 24.719,88 euros à titre de l’indemnité de résiliation, - dire que le dépôt de garantie lui restera acquis, - condamner M. Ni à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner M. Ni aux entiers dépens qui comprendront, notamment, les frais du commandement délivré le 7 octobre 2022, la levée des états d’inscription de nantissements et de privilèges, et les frais de dénonciation aux créanciers inscrits, - rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire en vertu de la loi, En réplique, développant oralement ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 juillet 2024, M. Ni demande au juge des référés de : - débouter la société Largier Giraud Immobilier de ses demandes, Inlimine litis : - prononcer la nullité du commandement de payer du 7 octobre 2022 ainsi que des actes subséquents, A titre principal : - juger qu’il existe des contestations sérieuses concernant la validité et les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 7 octobre 2022, - juger qu’il existe des contestations sérieuses s’agissant des sommes dont le paiement est demandé par provision par la société Largier Giraud Immobilier, - juger qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur la conservation du dépôt de garantie, - juger n’y avoir lieu à référé s’agissant de l’ensemble des demandes de la société Largier Giraud Immobilier et plus particulièrement sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, - se déclarer incompétent par suite de l’existence de contestations sérieuses s’agissant de l’ensemble des demandes de la société Largier Giraud Immobilier, - renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond devant le tribunal judiciaire de Paris, A titre subsidiaire, - lui accorder un délai de paiement rétroactif pour le règlement de la dette locative jusqu’à la date de prononcé de l’ordonnance à intervenir, en application des dispositions des articles 1244-1 à 1244-3 du code civil applicables en l’espèce, - suspendre pendant ce délai la réalisation et les effets de la clause résolutoire, en application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, - juger que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué, - rejeter la demande de condamnation au règlement d’indemnité au titre de pénalité de retard, des intérêts de retard et au titre de l’indemnité de résiliation. - rejeter la demande de conservation du dépôt de garantie au profit de la société Largier Giraud Immobilier, - rejeter la demande de règlement des sommes au titre de la taxe des ordures ménagères, ainsi que des appels de fonds de travaux dont l’imputabilité au preneur n’est pas démontrée. A titre très subsidiaire - lui accorder un délai de paiement de 10 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pour régler la dette éventuelle à laquelle il serait condamné, - suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire prévue au bail, pendant les délais de grâce en application de l’article L.145-41 du code de commerce, En tout état de cause, - ordonner à la société Largier Giraud Immobilier de transmettre l’ensemble des quittances et les justificatifs de charges, sous 8 jours à compter de la décision à intervenir. - condamner la société Largier Giraud Immobilier à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. - statuer sur les dépens. - écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour une plus ample information de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications ne mentionne pas de créancier inscrit sur le fond au 7 février 2023. A l'issue des débats, les parties ont été informées que l'ordonnance serait mise à disposition au greffe le 5 septembre 2024. MOTIFS DE L’ORDONNANCE Sur la demande de nullité du commandement de payer et sur l’acquisition de la clause résolutoire Il est constant que le bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire qui permet, en application de l'article L. 145-41 du code de commerce, de saisir le juge des référés afin que soit constatée la résiliation de plein droit, laquelle ne peut produire effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, ledit commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. M. Ni sollicite la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 7 octobre 2022 au motif qu’il a été signifié à lui-même mais aussi à son épouse qui est décédée le 21 juillet 2022, ce dont la bailleresse avait été informée. Il précise que le commandement délivré à feue son épouse est nul en ce qu’il aurait dû être signifié aux héritiers de celle-ci. Cependant, il convient de rappeler que le juge des référés ne tient pas en vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le pouvoir d'annuler un commandement de payer visant la clause résolutoire ; il peut seulement, le cas échéant, constater que les contestations du locataire sont suffisamment sérieuses pour priver cet acte de ses effets au regard de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, qui n’est pas alors mise en oeuvre régulièrement. En outre et en tout état de cause, la contestation élevée par M. Ni ne peut être qualifiée de sérieuse en ce que par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 octobre 2022 versée aux débats, M. Ni a indiqué au bailleur que suite au décès de son épouse, il souhaitait reprendre le contrat de bail à son seul nom ; qu’il est en outre seul exploitant immatriculé dans le local. La demande de nullité du commandement de payer formée de ce chef par M. Ni sera donc rejetée. M. Ni fait soutenir en deuxième lieu qu’il existe une contestation sérieuse s’agissant de la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire en ce que le décompte mentionné dans la dette locative ne permet pas d’identifier de manière précise le montant des sommes dues. Il conteste notamment la clarté du décompte figurant au commandement de payer du fait d’une reprise de solde non détaillée. L’acte critiqué comporte cependant un décompte détaillé des sommes dues et s’il existe une reprise de solde au 21 novembre 2021, il apparaît au vu du décompte qu’aucune dette locative n’existait au 30 mars 2022 - soit postérieurement à cette reprise de solde- de sorte que le preneur était parfaitement en mesure d’identifier les causes de sa dette à compter de cette date. La contestation soulevée par M. Ni de ce chef n’est donc pas sérieuse. M.Ni soutient par ailleurs que le décompte annexé au commandement mentionne des charges qui ne sont pas imputables au locataire ; il fait valoir que les appels de fonds de travaux n’ont pas été transmis par la société Largier Giraud Immobilier de sorte qu’il est impossible de vérifier leur nature et leur imputabilité ; il ajoute n’avoir reçu aucun document portant sur la régularisation des charges, que la bailleresse ne communique pas de quittances et que la taxe d’ordures ménagères ne peut être mise à sa charge. Nonobstant l’analyse de leur bien fondé, ces contestations portent sur une somme de 762,25 euros au regard des décomptes produits alors que le commandement de payer a été délivré pour une somme en principal de 12101,31 euros selon décompte arrêté au 5 octobre 2022. Or il est constant qu’un commandement même délivré pour une somme supérieure à ce qui est réellement dû demeure valable à hauteur du montant effectivement causé, de sorte que les contestations soulevées par M. Ni de ce chef ne sauraient priver d’effets le commandement de payer visant la clause résolutoire. M. Ni invoque enfin la mauvaise foi de la bailleresse pour s’opposer aux effets de l’acte délivré le 7 octobre 2022. Pour autant, outre que M. Ni, pour étayer ses dires, invoque certains éléments postérieurs à la délivrance du commandement de payer, la société Largier Giraud Immobilier était parfaitement en droit, à raison de la dette locative imputable au preneur, de faire signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire parallèlement aux discussions en cours sur les éventuelles conditions de renouvellement du bail. De même, aucune mauvaise foi, en lien avec le prétendu non-encaissement volontaire de chèques par le bailleur ou son mandataire, n’est caractérisée en l’espèce, les pièces produites et notamment les courriers et copies de chèques versés aux débats n’étant nullement probantes sur ce point. Le moyen soulevé de ce chef par M. Ni sera donc rejeté. Sous le bénéfice de ces observations, M. Ni n’ayant pas apuré les causes du commandement de payer, même déduction faite de la somme sus visée de 762,25 euros, le commandement a produit ses effets et la clause résolutoire a été acquise au 7 novembre 2022 à minuit. Sur la créance provisionnelle de la société Largier Giraud Immobilier Il résulte du décompte produit qu’au 16 avril 2024, la dette locative était soldée. La société Largier Giraud Immobilier réclame la condamnation de M. Ni à lui payer la somme de 8641,38 euros selon décompte arrêté au 10 juillet 2024, cette somme correspondant à l’appel du 3ème trimestre 2024, à échéance au 1er juillet 2024. Or, M.Ni justifie avoir réglé cette somme par prélèvement, comme en atteste le courriel du 5 juillet 2024 du gestionnaire de biens versé aux débats, ce que ne conteste pas la bailleresse à l’audience. La demande de provision de la société Largier Giraud Immobilier formée de ce chef sera donc rejetée. Sur la demande de délais rétroactifs de M. Ni L’article L. 145-41 du code de commerce permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées et ces délais pouvant être accordés de manière rétroactive. Au vu du règlement des causes du commandement au 16 avril 2024, du paiement de la totalité de la dette locative au mois juillet 2024, il sera fait droit à la demande de délais rétroactifs formée par M. Ni dans les termes fixés au présent dispositif. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais, il sera constaté que M. Ni a apuré les causes du commandement dans les délais ainsi accordés, ce qui fait que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. La demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes en expulsion, conservation à titre provisionnel du dépôt de garantie et fixation à titre provisionnelle d'une indemnité d'occupation formées par la société Largier Giraud Immobilier seront donc rejetées. De même la dette locative étant soldée, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la société Largier Giraud Immobilier visant à obtenir la condamnation à titre provisionnel de M. Ni à lui payer des intérêts de retard, une indemnité de résiliation et la somme provisionnelle de 1.015,65 euros à titre de pénalité de retard. Sur la demande de M. Ni relative aux quittances et aux justificatifs de charges Le contrat de bail ne comporte pas de disposition faisant obligation au bailleur de remettre des quittances de loyer ; en outre, M.Ni ne justifie pas avoir sollicité de la société Largier Giraud Immobilier la production de justificatifs de charges, et la demande qu’il présente dans le cadre de la présente instance revêt un caractère général et non circonstancié. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande. Sur les autres demandes M. Shilin Ni ayant apuré la dette locative postérieurement à la délivrance de l’assignation, il sera condamné aux dépens incluant le coût du commandement de payer délivré le 7 octobre 2024, mais pas le coût de l’acte délivré à son épouse, décédée antérieurement ; étant précisé que les dépens étant légalement définis, il n’y a pas lieu de rappeler plus précisément ce que ceux ci comprendront en l’espèce. En revanche l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe à la date du délibéré, Disons n’y a avoir lieu à référé sur la demande de nullité du commandement de payer délivré le 7 octobre 2022, Constatons l'acquisition de la clause résolutoire, insérée au bail commercial liant la société Largier Giraud Immobilier à M. Shilin Ni portant sur les locaux situés 123 rue Oberkampf d’Auteuil à Paris 11ème, à la date du 7 novembre 2022 à 24h00, Accordons rétroactivement à M. Shilin Ni des délais de paiement jusqu'au 16 avril 2024 inclus pour apurer les causes du commandement du 7 octobre 2022, Suspendons les effets de la clause résolutoire, Constatons que M. Shilin Ni a apuré les causes du commandement du 7 octobre 2022 dans le délai ainsi accordé, Disons que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, Rejetons les demandes subséquentes de la société Largier Giraud Immobilier visant à voir obtenir l’expulsion de M. Shilin Ni et sa condamnation à payer une indemnité provisionnelle d’occupation, Rejetons la demande de condamnation formée par la société Largier Giraud Immobilier à l’encontre de M. Shilin Ni en paiement de la somme provisionnelle de 8641,38 euros selon décompte arrêté au 10 juillet 2024,correspondant à l’appel du 3ème trimestre 2024, Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Largier Giraud Immobilier visant à obtenir la condamnation à titre provisionnel de M. Ni à lui payer des intérêts de retard, une indemnité de résiliation et la somme provisionnelle de 1.015,65 euros à titre de pénalité de retard, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. Shilin Ni relative aux quittances et aux justificatifs de charges, Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons M. Shilin Ni aux dépens de la présente instance, qui incluront le coût de la signification du commandement du 7 octobre 2022 faite à M. Ni, mlais pas celui de la signification faite à Mme [E] [K] épouse Ni, Rejetons toute demande plus ample ou contraire, Rappelons que l’exécution provisoire est de droit, Fait à Paris le 05 septembre 2024 Le Greffier, Le Président, Pascale GARAVEL Sophie GUILLARME