Texte intégral
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
2ème CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 21 SEPTEMBRE 2023
N° RG 19/05894 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LJWM
[L] [V]
[U] [N]
[E] [W]
[T] [X] épouse [W]
SCI IMMO FL
c/
SCI MALEO
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4]
S.A.R.L. AMI [Localité 8]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 juillet 2019 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 17/10831) suivant déclaration d'appel du 08 novembre 2019
APPELANTS :
[L] [V]
né le 27 Avril 1951 à [Localité 10] (83)
de nationalité Française
Retraité
demeurant [Adresse 9]
[U] [N]
né le 04 Juin 1952 à [Localité 13] (78)
de nationalité Française
Profession : Pharmacien,
demeurant [Adresse 7]
[E] [W]
né le 21 Août 1961 à [Localité 12]
de nationalité Française
Profession : Chirurgien dentiste,
demeurant [Adresse 1]
[T] [X] épouse [W]
née le 01 Mars 1963 à [Localité 11] (12)
de nationalité Française
Profession : Orthodondiste,
demeurant [Adresse 1]
SCI IMMO FL
sociéié civile immobilière ou capital social de: 1.000 €, immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le numéro 433 666 401, et dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en celte qualité audit siège
Représentés par Me Victoire DEFOS DU RAU de la SCP CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistés de Me TROUVE de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉES :
SCI MALEO
SCI au capital de 200.00 immatriculée sous le numéro 492 837 877 au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX ayant son siège, [Adresse 5] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège
Représentée par Me Houssam OTHMAN-FARAH, avocat au barreau de BORDEAUX
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 4]
[Adresse 4]
représenté par son nouveau syndic, AMI [Localité 8] suite à l'acquisition du fonds et de la branche syndic du CABINET LANCELOT par acte en date du 26 décembre 2019, SARL au capital de 20 000€, immatriculée au RCS de BORDEAUX, sous le numéro 528 375 926, dont le siège social est [Adresse 2], [Adresse 6] à [Localité 8] pris en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Pascal-Henri MOREAU de la SELARL HONTAS ET MOREAU, avocat au barreau de BORDEAUX
INTERVENANTE :
S.A.R.L. AMI [Localité 8]
es qualité de Syndic du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 4]
[Adresse 2], [Adresse 6] - [Localité 8]
Représentée par Me Pascal-Henri MOREAU de la SELARL HONTAS ET MOREAU, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Madame Paule POIREL
Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU
Conseiller : Madame Christine DEFOY
Greffier : Madame Audrey COLLIN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
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FAITS ET PROCÉDURE :
L'Association foncière urbaine libre (A.F.U.L) du [Adresse 4] a pour objet la réalisation d'une opération de restauration complète d'une partie de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 8].
Les membres de l'AFUL, M. [U] [N], M. [E] [W] et son épouse Mme [T] [W], M. [L] [V] et la société civile immobilière (SCI) Immo Fl sont tous copropriétaires de cet ensemble immobilier, dont le rez-de-chaussée, constitué d'un local à vocation commerciale, appartient à la SCI Maleo.
Les travaux de réhabilitation ont été confiés à la société All construction, laquelle a fait depuis l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire.
Alléguant divers désordres affectant les travaux entrepris, l'AFUL du [Adresse 4] a sollicité et obtenu, par ordonnance du 16 novembre 2009, l'organisation d'une expertise judiciaire laquelle a été confiée à M. [I].
L'expertise s'est déroulée au contradictoire de l'Aful et de la société All construction représentée par la société Silvestri-Baujet es qualité de mandataire liquidateur.
L'Aful a entrepris en cours d'expertise des travaux de reprise.
Par la suite, la SCI Maleo a assigné l'AFUL du [Adresse 4] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d'indemnisation de ses préjudices, dont elle a obtenu réparation selon arrêt du 23 décembre 2014 de la cour d'appel de Bordeaux.
Par acte du 15 novembre 2017, M. [V], M. [N], la SCI Immo Fl et M. et Mme [W] ont assigné la SCI Maleo devant le tribunal de grande instance de Bordeaux au visa des articles 9, 25B et 43 de la loi du 10 juillet 1965 afin de voir condamner la SCI Maleo, sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir 2 mois après la signification du jugement à intervenir à procéder au retrait des gaines de ventilation empiétant chacun des appartements des demandeurs et traversant l'intégralité des planchers de l'ensemble immobilier du [Adresse 4] et à remettre en état chacun des appartements après dépose de la gaine.
Par jugement du 9 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :
- dit n'y avoir lieu à rabat de l'ordonnance de clôture,
- écarté des débats les conclusions de la SCI Maleo signifiées le 6 mai 2019 et les conclusions de Me [Y] signifiées le 10 mai 2019, comme étant irrecevables,
- débouté M. [V], la société Immo Fl, M. [N] et M. et Mme [W] de l'ensemble de leurs demandes,
- débouté la SCI Maleo de ses demandes reconventionnelles comme étant irrecevables,
- condamné in solidum M. [V], la société Immo FL, M. [N] et M. et Mme [W] à verser à la SCI Maleo la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- déclaré le présent jugement commun et opposable au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 8],
- dit que M. [V], la société Immo Fl, M. [N] et M. et Mme [W] seront condamnés in solidum aux dépens.
M. [V], la SCI Immo FL, M. [N], M. et Mme [W] ont relevé appel du jugement le 8 novembre 2019 en ce qu'il :
- les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes,
- les a condamnés in solidum à verser à la SCI Maleo la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- dit qu'ils seront condamnés in solidum aux dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 novembre 2020, M. [V], la SCI Immo FL, M. [N], M. et Mme [W] demandent à la cour, sur le fondement des articles 9. 258, 43 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 232, 331 et 771 du code de procédure civile, de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCI Maleo,
- dire et juger que les deux gaines d'extraction qui empiètent sur les parties communes de l'immeuble et sur les parties privatives des demandeurs profitent à la seule la SCI Maleo,
En conséquence,
- condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard commerçant à courir 2 mois après la signification du jugement à intervenir la société SCI Maleo à procéder ou retrait des gaines de ventilation (extraction) empiétant dans chacun des appartements des requérants et traversant l'intégralité des planchers de l'ensemble immobilier du [Adresse 4] tel que relevé par l'Expert judiciaire [I] dans son rapport d'expertise,
- la condamner également à remettre en état chacun des appartements après retrait des gaines d'extraction en redimensionnant les coffrages en Placoplatre et en comblant les percements correspondants à l'emprise des gaines de ventilations extraites,
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit et jugé que les demandes reconventionnelles de de la SCI Maleo formées contre les copropriétaires, sont irrecevables,
- débouter purement et simplement la SCI Maleo de toutes demandes, fins et conclusions formées à l'encontre des copropriétaires intervenants à la procédure,
- la condamner à régler à chacun des requérants une juste somme de : 600 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à prendre en charge les entiers dépens de la présente instance, en ce compris les sommes découlant de l'application de l'article A444-32 du code de commerce, dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée de la décision à intervenir,
- déclarer commun et opposable au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 4] à [Localité 8] la décision à intervenir.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 août 2020, la SCI Maleo demande à la cour, sur le fondement des articles 9 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 702 et 1240 du code civil, de :
- confirmer le jugement du 9 juillet 2018 sauf en ce qu'il a débouté la SCI Maleo de ses demandes reconventionnelles,
En conséquence, débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes,
Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,
A titre principal,
- condamner solidairement les consorts [V], [N], [W] et la SCI Immo FL à supprimer la seconde canalisation d'évacuation des eaux usées réalisée à l'occasion de leur programme de travaux de réhabilitation de l'immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir,
- à défaut, ordonner une expertise judiciaire avec notamment pour mission de :
- dire si la servitude de canalisation dont le fonds de la SCI Maleo est servant au profit des fonds des étages, a été modifiée sans l'autorisation de la SCI Maleo,
- dans l'affirmative décrire les travaux modificatifs,
- dire s'ils viennent aggraver la servitude, notamment par le passage d'un second branchement distinct du branchement préexistant,
- décrire et chiffrer les travaux de suppression du deuxième branchement non autorisé, A titre subsidiaire,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] à supprimer la seconde canalisation d'évacuation des eaux usées réalisée à l'occasion des travaux de réhabilitation de l'immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir,
En toute hypothèse,
- condamner solidairement les consorts [V], [N], [W] et la SCI Immo FL à payer à la SCI Maleo la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- les condamner solidairement à payer à la SCI Maleo 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 mai 2020, le Syndicat des copropriétaires Ensemble immobilier du [Adresse 4] demande à la cour, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 331 du code de procédure civile, de :
- lui donner acte de ce qu'il s'en remet quant aux demandes de M. [V], de la société Immo FL, de M. [N], de M. et Mme [W].
Elle fait notamment valoir qu'elle s'en remet purement et simplement à justice.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 mai 2023.
MOTIFS
Sur l'appel principal
Le tribunal a débouté les appelants de leurs demandes au motif qu'il ressortait du rapport d'expertise judiciaire que les gaines d'extraction mise en place par la SCI Maleo étaient venues se rajouter aux autre réseaux et gaines en place, et que si le surdimensionnement du coffrage des différentes gaines créait un empiétement sur les lots privatifs, cela ne pouvait être imputés à la SCI Maleo, mais au constructeur All Construction.
Les appelants soutiennent au contraire que les gaines que ce surdimensionnement est intervenu à la demande de la SCI Maleo dans son intérêt exclusif et sans que les propriétaires affectés par leurs passages donnent leur accord, et ainsi sans avoir obtenu leur autorisation préalable.
La SCI Maleo considère que la pose des deux conduits d'extraction étant intervenue en 2009 et l'assignation en référé ayant été délivrée en 2012 de sorte que lors de leur assignation au fond le 25 novembre 2017, l'action des appelants était prescrite. Sur le fond, l'accord donné par leur mandataire en avril 2009 fait obstacle à une action personnelle sur le fondement du droit commun. En outre, la SCI Maleo n'est pas à l'origine des percements du plancher et des coffrages réalisés par la société All construction mandatée par l'Aful. Ce d'autant que les percements n'ont pas pour seule finalité la pose des gaines et permettent le passage des branchements des appartements. La société Maleo a seulement ajouté aux gaines techniques des conduits d'extraction.
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Sur la prescription
Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure au 25 novembre 2018, sur la copropriété, dans sa version applicable aux faits de l'espèce : « Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans' »
La qualité de copropriétaire de la SCI Maleo n'est pas discutée, celle-ci disposant des parties privatives du rez-de-chaussée.
L'action des appelants a notamment pour objet de faire cesser une atteinte aux parties communes, si bien qu'au jour où ils ont saisi le tribunal, ils étaient recevables en leurs demandes.
Sur le fond
Les travaux de restauration de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] ont été décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, la 5 février 2007, laquelle a voté à l'unanimité le principe de la prise en charge par l'Aful de cet immeuble des travaux nécessaires. ( cf pièce n°2 de la SCI Maleo).
Il n'est pas contesté que l'Aful a confié ces travaux de restauration à la société All Construction, laquelle a ainsi eu en charge la réalisation des gaines techniques qui empiètent sur les parties communes et privatives.
Les appelants reconnaissent que la SCI Maleo n'est pas le constructeur mais affirment qu'elle est « forcément » à l'origine de la pose des gaines d'extraction puisque celles-ci desservent son seul local commercial, et le surdimensionnement du coffrage destiné à recevoir l'ensemble des gaines techniques serait dû à l'existence de ces gaines d'extractions.
Toutefois, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que ce n'est pas la SCI Maleo qui est à l'origine des réservations surdimensionnées entreprises dans les différents planchers mais la Société All Construction mandatée par l'Aful, l'intimée ayant seulement utilisé les conduits déjà réalisés pour ajouter aux différents réseaux et équipements ses conduits d'aération. ( cf : rapport d'expertise page 18)
Par ailleurs, si la SCI Maleo reproche au tribunal d'avoir considéré que les gaines techniques devaient être réputées communes, alors qu'elles n'étaient pas un élément de gros 'uvre, ni une canalisation d'un élément d'équipement traversant des locaux privatifs et qui aux termes des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes les éléments d'équipement commun, et notamment: tout élément incorporé dans les parties communes (réseau électrique, ascenseurs, chaudière, etc.).
Tel est bien le cas du contenant des gaines techniques qui traversent des locaux privatifs ou qui sont incorporés dans les parties communes.
Or, si l'expertise judiciaire a clairement démontré que la SCI Maleo n'était pas à l'origine du surdimensionnement des coffrages litigieux, elle ne justifie pas avoir obtenu une autorisation du syndicat des copropriétaires pour utiliser ceux-ci pour faire passer ses propres gaines, et a ainsi porté atteinte à l'usage des parties communes, non pas en ayant créé les réservations, mais en les ayant utilisées sans autorisation, et ainsi sans droit.
En conséquence, le jugement est réformé et la SCI Maleo doit retirer sous astreinte, dans les conditions fixées dans le dispositif du présent arrêt, ses conduits d'aération sans modifier les coffrages et réservations existants réalisés par la société All Construction, et non par elle-même.
Sur l'appel incident
Le tribunal a jugé que la demande reconventionnelle de la SCI Maleo était irrecevable dès lors qu'en l'absence de la production du règlement de copropriété, sont réputés communs les éléments d'équipement communs comme les parties de canalisation qui traversent des locaux privatifs. En conséquence, cette demande ne peut être dirigée qu'à l'encontre de l'Aful en ce qu'elle a pris en charge les travaux de restauration de l'immeuble, cette dernière n'ayant pas été attraite à la procédure.
La SCI Maleo expose que lors des travaux de réhabilitation effectués par les copropriétaires, la servitude dont elle disposait a été aggravée puisqu'une seconde canalisation d'évacuation des eaux usées, passant dans son local, a été créée, sans accord et autorisation de sa part. Ce raccordement est donc illégal. Les copropriétaires sont donc responsables du dommage que cela lui cause et doivent donc être condamnés à l'indemniser. A défaut, la seconde canalisation doit être supprimée.
Les appelants exposent que le nouveau réseau d'évacuation des eaux usées et la nouvelle canalisation profitent à l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble et l'ancien a été mis hors de service et la société Maleo ne rapporte pas la preuve d'une aggravation de la servitude de passage, ni d'un préjudice.
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L'Aful du [Adresse 4] a réalisé les travaux litigieux après autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, et notamment la mise en place des canalisations d'évacuation des eaux usées lesquelles passent notamment dans les parties privatives de la SCI Maleo. Ces canalisations sont des parties communes en application des dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965.
Si la SCI Maleo considère que sa servitude d'écoulement des eaux aurait été aggravée, ce que à titre surabondant elle ne démontre pas, la présence à la procédure de l'Aful qui a réalisé les travaux est nécessaire mais cette dernière n'a pas été attraite à la procédure si bien que la demande de la SCI Maleo est irrecevable.
En conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a jugé irrecevable la demande de la SCI Maleo relative à l'aggravation de la servitude de canalisation d'eaux usées.
Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
La SCI Maleo succombant sera condamnée aux entiers dépens et à verser à chacun des seuls appelants une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande de condamnation de la SCI Maleo à enlever sous astreinte ses gaines d'extraction, et statuant de ce seul chef réformé :
Condamne la SCI Maleo, sous astreinte de 100 jours de retard commençant à courir quatre mois après la signification du présent arrêt, à retirer ses gaines d'extraction des coffrages existants, étant précisé que les coffrages devront être laissés en leur état actuel, ou remis en un tel état si l'enlèvement ordonné devait leur porter atteinte ;
Dit que le syndicat des copropriétaires et chacun des copropriétaires concernés devront permettre l'exécution de ces travaux ;
Déboute les parties de leurs autres demandes ;
Condamne la SCI Maleo à verser à M. [L] [V], à M. [U] [N], à M. [E] [W] et à la SCI Immo FL, chacun la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI Maleo aux entiers dépens.
Le présent arrêt a été signé par M. Rémi FIGEROU, conseiller en remplacement de Mme Paule POIREL, président légitimement empêché et par Mme Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Conseiller,
