Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/03066 - N° Portalis DBVH-V-B7G-ISCV
LM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
11 juillet 2022 RG :18/01938
Association [11]
C/
[A]
[M]
Association [13]
S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CLAP
Grosse délivrée
le
à Me Salton
Me Lavie
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section C
ARRÊT DU 07 DECEMBRE 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de nimes en date du 11 Juillet 2022, N°18/01938
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 07 Septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 Novembre 2023, prorogé à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Association [11] (loi 1901), immatriculée SIRET °40980688200026, prise en la personne de son représentant légal en exercice, M. [V] [B]
[Adresse 12]
[Localité 9]
Représentée par Me Sophie SALTON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004478 du 16/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉS :
Monsieur [X] [A]
assigné par procès verbal de recherches infructueuses le 02/12/2022
né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 15]
[Adresse 7]
[Localité 10]
Madame [D] [M] épouse [A]
assignée par procès verbal de recherches infructueuses le 02/12/2022
née le [Date naissance 6] 1953 à [Localité 16]
[Adresse 7]
[Localité 10]
Association [13]
assignée par procès verbal de recherches infructueuses du 30/11/2022
[Adresse 4]
[Localité 9]
S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CLAP immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 513 413 344, Prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 5]
[Localité 9]
Représentée par Me Joséphine LAVIE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Août 2023
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 07 décembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié reçu par devant la [E] [C], notaire associé à [Localité 9], le 28 décembre 2001, M. [X] [A] et Mme [D] [M] épouse [A] ont acquis dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 9], cadastré DO n° [Cadastre 2] pour 6a et 73ca, au premier étage les lots 44, 45, 46, 47 et 48.
La SCI Clap a donné en location le 28 juin 2010, par l'intermédiaire de Foncia Desimeur, à l'association [13] et l'association [11] le lot n°6 situé au premier étage dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 9], cadastré DO n° [Cadastre 3].
L'association [13] et le [11] ont donné congé à leur bailleresse par courrier recommandée du 17 novembre 2015.
Se plaignant d'une occupation sans droit ni titre de ses lots 46, 47, et 48 établie par procès-verbal de constat d'huissier du 26 juillet 2013, M. [X] [A] et Mme [D] [M] épouse [A] ont fait assigner, par acte d'huissier de justice du 19 avril 2018, l'Association [13] et le [11] devant le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins de les voir :
condamner au paiement de la somme de 16 770 euros au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance et de l'atteinte à leur droit de propriété,
condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral,
condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en application de l'article 696 du même code, ces derniers avec droit de recouvrement direct au bénéfice de la SELARL BCA Bernier D'Alimonte Marini, avocats associés, constituée pour les demandeurs.
Par acte d'huissier de justice du 26 juin 2019, l'Association [11] a appelé en la cause la SCI Clap afin de la relever et garantir de toute condamnation.
Les deux procédures ont été jointes par ordonnance en date du 22 octobre 2019.
Par jugement du 11 juillet 2022, rectifié par le jugement du 27 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a :
condamné l'Association [13] et l'Association [11] au paiement de la somme de 12 950 euros au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance et de l'atteinte à leur droit de propriété,
débouté M. [X] [A] et Mme [D] [M] épouse [A] de leur demande au titre du préjudice moral,
débouté la SCI Clap de sa demande à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
condamné l'Association [13] et l'Association [11] à payer à M. [X] [A] et Mme [D] [M] épouse [A] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné l'Association [13] et l'Association [11] à payer à la SCI CLAP la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamné l'Association [13] et l'Association [11] aux dépens recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,
déclaré irrecevable et infondé l'appel en garantie formé par l'Association [11] à l'encontre de la SCI Clap,
ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclarations du 15 septembre 2022 et 24 novembre 2022, l'Association [11] a interjeté appel de ces deux décisions.
Par ordonnance de jonction du 06 décembre 2022, les deux procédures ont été jointes pour être enregistrées sous le seul et unique numéro RG n° 22/03066.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 03 août 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, l'Association [11], appelante, demande à la cour de réformer les jugements dont appel, au visa de l'article 1104 du code civil et les articles anciens 1134 et 1135 du code civil et des articles 325 à 327 et 331 du code de procédure civile, de :
débouter les époux [A] de toutes leurs demandes dirigées à son encontre,
débouter la SCI Clap de toutes ses demandes dirigées à son encontre,
en cas de condamnation de l'association concluante, dire et juger que la SCI Clap sera condamnée à relever et garantir le [11] de toute condamnation prononcée à son encontre,
condamner solidairement la SCI Clap et les époux [A] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de Maître Sophie Salton.
L'appelante fait valoir que M. [K], signataire du bail dans les intérêts de l'association de Karaté, aujourd'hui décédé, a signé en l'état de la configuration préexistante des lieux dans leur nécessaire organisation (salles de sport, vestiaires, douches'), en toute confiance et en toute bonne foi, sans remise d'un plan quelconque, sans accès aux règlements de copropriété ou états descriptifs de division, au contraire des propriétaires des lots immobiliers.
Elle explique qu'il existe une communication totale et ancienne entre les lots des deux propriétés qui n'est pas du fait des Clubs sportifs, et notamment du [11], que cette communication entre les deux copropriétés contiguës transparaît de l'acte d'achat des époux [A] du 28 décembre 2001, du plan Mingaud concernant la copropriété des époux [A] en date du 3 février 2000, remis par M. [J], Président du Club de Judo lors du constat judiciaire du 26 juillet 2013 de Maître [L] ainsi que du relevé de la SCP Danis Repelin concernant la copropriété sise [Adresse 4] de la SCI Clap, notamment les lots 6 à 9 rédigé en août 2006.
Elle souligne en tout état de cause que seule compte son entière bonne foi puisqu'elle a pris, sans méfiance, ni vérifications logiquement inutiles, les lieux qui formaient un tout aussi évident que cohérent, dans la nature même de l'activité sportive à exercer et l'apparence dans lesquels elle les a trouvés, et que seule la SCI bailleresse peut répondre des conséquences d'une éventuelle location sans droit ni titre générant alors ipso facto une occupation sans droit ni titre
La SCI Clap, en sa qualité d'intimée, par conclusions en date du 30 juillet 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa de l'article 1134 du code civil, de :
-confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 11 juillet 2022, rectifié par le jugement rendu le 27 septembre 2022 en ce qu'il a :
* déclaré irrecevable et infondé l'appel en garantie formé par l'Association [11] à l'encontre de la SCI Clap,
*condamné l'Association [13] et l'Association [11] à payer à la SCI CLAP, la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
Y ajoutant,
-condamner l'Association [11] à lui porter et payer la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-la condamner aux entiers dépens.
La SCI Clap expose à titre liminaire qu'elle n'entend pas s'immiscer dans le litige qui oppose les consorts [A], l'Association [13] et l'Association [14] au regard de l'examen des faits de la cause et des principes de droit applicables en la matière.
Elle soutient ensuite le caractère infondé de l'appel interjeté par l'Association [14] expliquant que l'article 1er du contrat, liant les parties, interdit toute action à son encontre, les preneurs reconnaissant expressément connaître les lieux loués pour les avoir visités, dispensant le bailleur de toute précision complémentaire et conclut en conséquence que l'action de l'Association [13] est incontestablement irrecevable sur le fondement de l'article 1134 ancien du code civil.
Elle ajoute par ailleurs que ladite action est infondée puisque l'Association [11] n'établit aucune faute à son encontre, les consorts [A] ne l'ayant d'ailleurs pas assigné, conscients de l'inexistence d'une faute.
Elle indique à la cour qu'il est manifeste que durant l'exécution des contrats de location successifs, les liant à des propriétaires différents, les deux clubs sportifs, ont, de leur propre chef, réuni en toute impunité les locaux en créant des accès directs de la salle de sport, devenu le lot 6 et objet du contrat de bail consenti par elle, vers d'autres lots qui n'étaient pas sa propriété et devenus par la suite propriété des époux [A] que les deux associations sportives ont manifestement occupés sans droit ni titre.
Elle relate également n'avoir perçu des loyers de l'Association [13] et de l'Association [11] que pour le lot n°6 à l'exclusion de tout autre, lot parfaitement décrit au contrat de bail et le plan qui y était annexé.
Elle entend préciser avoir été dans l'obligation au départ des locataires de procéder à la fermeture des ouvertures réalisées par ces derniers afin de rendre indépendant le lot 6 et lui rendre sa configuration d'origine dans la perspective de la vente du lot.
M. [X] [A], Mme [D] [M] épouse [A] et l'Association [13], intimés, auxquelles la déclaration d'appel ainsi que les conclusions de l'Association [11], ont été signifiées les 30 novembre et 22 décembre 2022 selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, n'ont pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture de la procédure est intervenue le 10 août 2023.
MOTIFS DE LA DECISION :
L'association [11] demande à la cour de réformer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à payer aux époux [A] la somme de 12 950 € au motif qu'elle est de bonne foi et que seule sa bailleresse est responsable de cette occupation sans droit ni titre.
Pour autant, peu importe la bonne foi invoquée par l'appelante dans ses rapports avec les époux [A] victime de l'occupation sans droit ni titre de leurs lots 46, 47 et 48 par les deux associations, et notamment l'appelante, et agissant sur le fondement délictuel pour obtenir une indemnisation de l'atteinte à leur droit de propriété.
Par des motifs que la cour adopte, le premier juge a caractérisé l'occupation sans droit ni titre par l'association [11].
Le montant alloué au titre de l'indemnisation n'est pas subsidiairement contesté en appel.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné l'Association [11] à payer aux époux [A] la somme de 12 950 euros au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance et de l'atteinte à leur droit de propriété.
Il convient de constater que les époux [A] et l'Association [13] n'ont pas constitué avocat et ne formulent en conséquence aucune critique et aucune demande à l'encontre du jugement déféré.
Par ailleurs, la SCI Clap ne sollicite pas l'infirmation du jugement en ce qu'elle a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Reste l'appel en garantie de l'association [11] à l'encontre de la SCI Clap.
L'appelante reproche à sa bailleresse d'être demeurée volontairement évasive et ambiguë quant à l'emprise de la location lors de la signature du bail.
Elle fait valoir qu'aucun plan n'était annexé au contrat de bail et que la désignation du bien loué ne permettait pas de connaître la délimitation du lot 6 alors que la configuration des lieux incluait depuis plus d'une décennie les indispensables lots 46, 47 et 48 à usage de bureau, de douches et de bureau pour les clubs sportifs.
Au contraire, la SCI Clap soutient qu'elle a donné à la location le seul lot 6 qui est précisément défini au bail qui comportait en annexe le plan faisant apparaître les pièces comprises dans son assiette, invoquant par ailleurs la clause selon laquelle l'association connaissait bien les lieux pour les avoir visités, et de plus occupé depuis de nombreuses années.
Selon l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au présent litige, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
Le contrat de location en date du 28 juin 2010 liant les parties porte sur les lieux faisant partis d'un immeuble sis [Adresse 4] et stipule en son article 1er désignation :
« 1-un local au 1er étage, lot n°6 du règlement de copropriété d'une surface de 174,30 m2 selon le relevé établi par la SCP Danis Repelin',
ainsi que lesdits lieux existent et comportent sans aucune exception, ni réserve et sans qu'il soit nécessaire d'en faire plus ample désignation à la requête expresse du PRENEUR qui déclare parfaitement les connaître pour les avoir vus et visités en vue des présentes,
2-Il déclare les trouver exactement conformes à la destination contractuelle stipulée ci-après[salle de sport]
3-Il est précisé que toute différence entre les cotes et surfaces résultants du plan éventuellement annexé au présent et les dimensions réelles desdits lieux, ne peut justifier ni réduction, ni augmentation du loyer, les parties contractantes se référant à la consistance des lieux tels qu'ils existent. »
La simple lecture de cette clause ne permet pas de déterminer la délimitation du lot numéro 6 ni même les pièces données en location.
Seul l'analyse du plan de la SCP Danis Repelin informe que le lot 6 donné à bail consiste en une salle de sport 1, une salle de sport 2, des vestiaires, une cour, une remise et des WC et ne comprend pas un bureau, des douches et une salle d'attente correspondants aux lots 46,47 et 48 appartenant aux époux [A].
Cependant, le contrat n'indique nullement que ledit relevé de la SCP Danis Repelinest est annexé au contrat de bail et le plan invoqué par la SCI Clap comme annexé n'est pas paraphé par les preneurs et notamment l'appelante.
Dès lors, le premier juge ne pouvait affirmer que l'assiette du bien donné en location était clairement définie et comprenaient une salle de sport 1, une salle de sport 2, des vestiaires, une cour, une remise et des WC en l'absence de paraphe des preneurs et en l'état de l'ambiguïté et la généralité de la désignation.
Quant à la mention que les locataires prenaient le bien en déclarant parfaitement les connaître pour les avoir vus et visités en vue des présentes, elle ne remet pas en cause la discordance entre la réalité de la configuration des lieux au moment de la signature du bail que les associations connaissaient effectivement bien pour les avoir visités et la connaissance par les preneurs de la consistance juridique du lot 6, non conforme à la réalité matérielle des lieux, dont la bailleresse ne rapporte pas la preuve qu'elle les en ait informés.
La SCI Clap en ne définissant pas précisément la consistance du lot qu'elle donnait en location n'a pas alerté les preneurs sur le fait que la configuration des lieux telle qu'elle existait ne correspondait pas à la réalité juridique de la consistance du lot 6.
Cette précision dans l'assiette du lot 6 était d'autant plus importante que les immeubles contigus des époux [A] et de la SCI Clap étaient imbriqués l'un dans l'autre depuis des années comme cela ressort :
- des termes de l'acte de vente des époux [A] qui mentionne au paragraphe de la description des lots de propriété des accès par l'immeuble voisin contigu et notamment pour les lots concernés :
*lot 46 : au premier étage, consistant en un local auquel on accède par l'immeuble riverain cadastré DO [Cadastre 3], d'une superficie de 18 m2
*lot 47 : au premier étage, consistant en un local avec accès par le lot 46 et ou 48 ou l'immeuble riverain cadastré DO [Cadastre 3] d'une superficie de 35 m2.
*lot 48 : au premier étage, consistant en un local avec accès par le lot 46 et ou 47 d'une superficie de 22 m2,
-du plan Mingaud en date du 3 février 2000 qui mentionne l'accès aux lots 47 et 48 par l'immeuble voisin ,
-de la configuration des lieux telle qu'elle résulte des procès-verbaux de 2013.
Cette approximation dans la désignation du lot 6 donné à bail est à l'origine de l'occupation par l'appelante des lots appartenant aux époux [A] alors même que la SCI Clap allègue sans en rapporter la moindre preuve que les associations auraient réalisé des travaux pour occuper sans droit ni titre les pièces appartenant aux époux [A].
En conséquence, infirmant les jugements déférés, la SCI Clap sera condamnée à relever et garantir l'appelante des condamnations prononcées à son encontre au profit des époux [A].
Sur les demandes accessoires,
Il y lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné l'Association [11] à payer à la SCI CLAP la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de confirmer ses dispositions s'agissant des dépens de première instance.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI Clap supportera les dépens d'appel distraits au profit de maître Salton conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Il n'est pas équitable de laisser supporter à l'Association [11] ses frais irrépétibles d'appel. Il lui sera alloué la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par défaut, en matière civile et en dernier ressort,
Dans la limite de sa saisine,
Confirme les jugements déférés sauf en ce qu'ils ont déclaré irrecevable et infondé l'appel en garantie formé par l'Association [11] à l'encontre de la SCI Clap et condamné l'Association [11] à payer à la SCI CLAP la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne la SCI Clap à relever et garantir l'Association [11] des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [X] [A] et Mme [D] [M] épouse [A] au titre de la réparation du préjudice de jouissance et de l'atteinte au droit de propriété, au titre des dépens de première instance et des frais irrépétibles de première instance,
Condamne la SCI Clap aux dépens d'appel distraits au profit de maître Salton conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Déboute la SCI Clap de sa demande de condamnation de l'Association [11] au titre des frais irrépétibles de première instance,
Condamne la SCI Clap à payer à l'Association [11] la somme de 1 000 € au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
