Cour de cassation, 24 janvier 2019. 18-11.802

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 24 janvier 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10011 F Pourvoi n° A 18-11.802 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société du Bibrou, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 14 décembre 2017 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 2), dans le litige l'opposant à la société Hôtel des tours, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 11 décembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société du Bibrou, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Hôtel des tours ; Sur le rapport de Mme Z..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société du Bibrou aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société du Bibrou ; la condamne à payer à la société Hôtel des tours la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société du Bibrou PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire signifié par la SCI DU BIBROU à la société HOTEL DES TOURS le 27 octobre 2014 et d'avoir en conséquence débouté la SCI DU BIBROU de sa demande reconventionnelle tendant à voir constater la résiliation du bail commercial la liant à la société HOTEL DES TOURS, ainsi que de toutes ses demandes subséquentes ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire : Aux termes de l'article L145-41 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Le contrat de bail commercial liant les parties stipule, dans son article 3, ce qui suit : - "le preneur doit effectuer à ses frais les travaux qui pourraient être prescrits par les autorités administratives quelle qu'en soit la nature, tant lors de l'entrée dans les lieux que durant l'exécution du présent contrat, sans pouvoir prétendre à sa sortie à aucune indemnité quelconque." ; - "le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de mur ou de voûte, aucune construction ou addition, sans l'autorisation écrite et expresse du bailleur, et dans les conditions définies par lui. Dans le cas où l'autorisation serait accordée, les travaux seront exécutés sous la direction de l'architecte ou du technicien du bailleur, dont les honoraires seront à la charge du preneur." ; Et, à l'article 9 relatif à la "clause résolutoire", il est prévu qu'à "défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, lesquelles sont toutes de rigueur, [....] le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après simple commandement ou une simple sommation rappelant expressément la présente clause résolutoire restée sans effet durant ce délai." ; il doit être rappelé à titre liminaire que les parties ne peuvent au gré de leur argumentation, et pour l'asseoir, jouer sur la date à laquelle les travaux auraient débuté. Et, sur ce point, aucun aveu judiciaire ne peut être constaté, comme le demande la société du Bibrou qui, elle aussi dans ses conclusions, invoque tantôt un début des travaux en juillet 2014, tantôt en septembre, lorsque cela sert son argumentation. En effet, en l'espèce, les parties produisent diverses pièces permettant de fixer la date du début des travaux litigieux (cf. Notamment Procès-verbal de constat d'huissier dressé à la demande de la société du Bibrou, échange de mails entre la société Hôtel des Tours et la société AlI Time Network chargée de réaliser une campagne publicitaire relative à la création de nouvelles chambres dans l'hôtel et attestations produites par la société Hôtel des Tours). Et, ces pièces établissent comme inexact le prétendu "aveu judiciaire" de la société Hôtel des Tours dont se prévaut la société du Bibrou. Cette dernière ne peut donc être suivie dans son argumentation sur ce point. A la lecture de ce procès-verbal de constat d'huissier dressé le 6 octobre 2014 et dénoncé le 27 octobre 2014, en même temps qu'était délivré le commandement visant la clause résolutoire, il apparaît qu'à cette date : - la société Hôtel des Tours faisait réaliser des travaux ayant notamment pour but de créer de nouvelles chambres et d'aménager des bureaux ; - des travaux en vue de la création de deux chambres dites PMR étaient en cours et avaient nécessité le percement d'une cloison ; - des chambres d'hôtel avaient été réalisées dans des espaces anciennement affectés au bureau de direction et à la salle de petit déjeuner ; - ces chambres étaient déjà exploitées ; - une zone affectée à des bureaux avait été créée en espace mezzanine ; - une cage d'escalier avait été supprimée ; - des travaux d'embellissement avaient également été réalisés dans les chambres déjà existantes. La directrice de l'hôtel avait déclaré à l'huissier de justice que les travaux avaient débuté en juillet 2014 et que ceux relatifs aux chambres déjà exploités s'étaient achevés en août de la même année. Ainsi, il résulte de ces constatations que l'ampleur des travaux réalisés nécessitait bien l'autorisation préalable du bailleur, ce que ne conteste pas la société Hôtel des Tours. Par courrier en date du 12 décembre 2013, M. X..., en sa qualité de gérant de la société Bibrou, avait répondu à une sollicitation de la société Oletis en indiquant que, dès lors que cette dernière aurait la propriété de la société Hôtel des Tours, la société du Bibrou donnait son autorisation pour la création de chambres supplémentaires "sous réserves d'acceptation des demandes de travaux auprès de la municipalité ainsi que de l'accord préfectoral" , les plans de ces transformations devant lui être soumis pour acceptation, une fois l'accord de "la mairie de Lille" obtenu. La société du Bibrou n'a pas formalisé par la suite un autre accord au sujet des travaux entrepris et n'a été destinataire des plans relatifs aux transformations des locaux qu'en octobre 2014, après qu'a été délivré le commandement de payer visant la clause résolutoire. Toutefois, comme l'ont justement relevé les premiers juges, la société du Bibrou était parfaitement informée de l'ampleur et de la réalisation de ces travaux. En effet, il est établi par trois attestations produites par la société Hôtel des Tours (pièces 43, 44 et 45 de son dossier), rédigées par le chef de chantier et deux dirigeants de sociétés qui sont intervenues sur ce chantier, que le projet de travaux a été présenté à M. X... le 8 juillet 2014, date de début du chantier, et que ce dernier s'est présenté, par la suite, à l'hôtel alors que les travaux étaient en cours de réalisation. Le fait que le dirigeant d'une des sociétés, la société Thélia, admette être le cousin du président de la société Olétis ne saurait jeter le discrédit sur les faits dont il atteste, et ce d'autant plus que M. X... admet s'être rendu à l'hôtel le 8 juillet 2014. En outre, ses propos sont corroborés par les deux autres personnes ayant rédigé des attestations. Et, même s'il soutient s'y être rendu pour une autre motif, à savoir recevoir un chèque de règlement des loyers impayés, M. X... ne saurait s'être mépris sur ce qui allait être entrepris par la société Hôtel des Tours dès lors que les intervenants sur le chantier, dont le chef de chantier, étaient présents ce 8 juillet et qu'il avait, au préalable, été saisi d'une demande d'autorisation de procéder à des travaux dans les locaux loués pour laquelle il avait donné son accord de principe. De même, comme l'ont souligné les premiers juges, une campagne de publicité relative à la création des nouvelles chambres litigieuses a été confiée début septembre 2014 à la société Alltime Network, dont M. X... détient 490 des 500 parts sociales et dont les locaux professionnels se situent au [...] . Or, dans le cadre de cette campagne, des clichés photographiques de ces nouvelles chambres ont été pris au début du mois de septembre 2014. Pour toutes ces raisons, il doit être considéré que M. X... avait effectivement connaissance de la réalisation de travaux dans les lieux loués et de leur ampleur. Néanmoins, à aucun moment, la société du Bibrou n'a manifesté son désaccord sur la réalisation de ces travaux avant la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du 27 octobre 2014. Par ailleurs, eu égard à l'ampleur des travaux, tel que constatés par l'huissier de justice mandaté par la société du Bibrou, et notamment aux chambres litigieuses déjà créées dans la mezzanine et à la cage d'escalier supprimée, mais aussi aux travaux de remise en état demandés par le bailleur dans son commandement visant la clause résolutoire, le délai d'un mois imparti par le bailleur pour procéder à la remise en état des lieux ne permettait pas au locataire de déférer à ce commandement et de mettre effectivement fin aux manquements invoqués, et ce nonobstant l'attestation de l'architecte, mandaté par la société du Bibrou, qui a visité les lieux avec l'huissier de justice, attestation contestée par une autre attestation produite par la société Hôtel des Tours, émanant d'un des intervenants sur le chantier. Ainsi, c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé que le commandement visant la clause résolutoire était entaché de nullité et se trouvait donc privé d'effets. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris sur ce point » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la nullité du commandement signifié le 27 octobre 2014: En vertu de l'article L145-41 du code du commerce, "Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ( )" ; En droit, la constatation de la résiliation d'un bail par application de la clause résolutoire suppose la bonne foi du bailleur et la délivrance d'un commandement mentionnant un délai permettant au locataire de mettre fin aux manquements invoqués par cet acte notamment en matière de travaux. En l'espèce, il convient de constater que le bailleur a fait signifier au preneur un commandement lui impartissant des travaux de remise en état particulièrement lourds s'agissant de l'ensemble des travaux de rénovation opérés par la société HOTEL DES TOURS depuis plusieurs mois portant sur la création de nouvelles chambres et l'aménagement de bureaux. En conséquence, il convient de dire que le délai d'un mois laissé au preneur pour la remise en état des locaux au regard de la nature et de l'importance des travaux prescrits ne lui permettait nullement de mettre fin aux manquements invoqués de sorte que le commandement visant la clause résolutoire signifié le 27 octobre 2014 doit être déclaré nul et de nul effet. Aussi, il convient de débouter la SCI du BIBROU de ses demandes reconventionnelles relatives au constat de la résiliation du bail » ; 1) ALORS, D'UNE PART, QU' il est interdit au juge de dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; que dans ses conclusions d'intimée n° 2, la société HOTEL DES TOURS avait écrit que « la seconde phase du chantier, qui a débuté plus tardivement en octobre 2014, concernait la création de chambres supplémentaires », ce qui constituait un aveu judiciaire irrévocable de ce que les travaux litigieux de création de chambres supplémentaires avaient débuté en octobre 2014 ; qu'en affirmant qu'aucun aveu judiciaire de la société HOTEL DES TOURS ne pouvait être constaté (arrêt p. 5 § 1), pour retenir ensuite que le début des travaux litigieux datait du 8 juillet 2014 (arrêt p. 6 § 1) et non d'octobre 2014, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions précitées et, partant, violé le principe susvisé et l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2) ALORS, D'AUTRE PART, QU' il est interdit au juge de dénaturer les conclusions des parties ; que dans ses conclusions (p. 20, 31 et 40), la SCI DU BRIBOU soutenait invariablement que selon le propre aveu judiciaire de la société HOTEL DES TOURS, les travaux litigieux de création de chambres supplémentaires n'avaient débuté qu'en octobre 2014, ce qui démontrait qu'elle ne pouvait en avoir eu connaissance avant la fin du mois de septembre 2014, date à laquelle elle avait immédiatement réagi en déposant une requête aux fins de constat le 29 septembre 2014, en faisant établir un constat d'huissier le 6 octobre puis en délivrant le commandement visant la clause résolutoire le 27 octobre ; qu'en retenant qu'aucun aveu judiciaire de la société HOTEL DES TOURS ne pouvait être constaté, au motif que la SCI DU BRIBOU invoquait elle aussi dans ses conclusions tantôt un début des travaux en juillet 2014, tantôt en septembre (arrêt p. 5 § 1), la Cour d'appel a dénaturé les conclusions de cette dernière et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ; 3) ALORS, EN OUTRE, QUE l'aveu judiciaire fait pleine foi contre celui qui l'a fait, de sorte que le juge, privé de tout pouvoir d'appréciation, doit retenir comme établi le fait sur lequel porte cet aveu ; qu'ainsi, liée par l'aveu judiciaire de la société HOTEL DES TOURS, la Cour d'appel devait retenir comme établi que les travaux litigieux avaient débuté en octobre 2014 ; qu'en retenant au contraire que ces travaux avaient débuté le 8 juillet 2014 (arrêt p. 6 § 1), au motif que les pièces produites par les parties établissaient comme inexact le « prétendu aveu judiciaire » de la société HOTEL DES TOURS dont se prévalait la SCI DU BIBROU (arrêt p. 5 §§ 2 et 3), la Cour d'appel a violé l'article 1356 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 4) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les pièces qui leur sont soumises ; que dans les trois attestations produites par la société HOTEL DES TOURS en pièces 43, 44 et 45, il était déclaré que M. X..., gérant de la SCI DU BIBROU, avait assisté le 8 juillet 2014 à une réunion de « préparation de chantier » à l'hôtel pour étudier « les futurs travaux d'aménagements », ce dont il résultait que les travaux litigieux n'avaient pas encore débuté à cette date et n'avaient donc pas pu être approuvés tacitement par le bailleur à l'occasion de cette réunion ; qu'en affirmant au contraire que le 8 juillet 2014 était la « date de début du chantier » (arrêt p. 6 § 1), pour en déduire que le bailleur avait effectivement connaissance de la réalisation et de l'ampleur de ces travaux depuis juillet 2014 mais n'avait pas manifesté son désaccord sur leur réalisation avant la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du 27 octobre 2014 (arrêt p. 6 §§ 7 et 8), la Cour d'appel a dénaturé les attestations précitées et, partant, violé le principe susvisé et l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 5) ALORS, AUSSI, QUE pour retenir que le bailleur avait effectivement connaissance de la réalisation et de l'ampleur des travaux litigieux depuis juillet 2014 mais n'avait pas manifesté son désaccord sur leur réalisation avant la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du 27 octobre 2014, la Cour d'appel ne pouvait énoncer qu'il était établi par les trois attestations produites par la société HOTEL DES TOURS en pièces 43, 44 et 45 que M. X... s'était présenté à l'hôtel après le 8 juillet 2014 alors que les travaux étaient en cours de réalisation (arrêt p. 6 § 1), sans répondre aux conclusions (p. 42 à 44) par lesquelles l'exposante faisait valoir, d'une part, que les faits rapportés dans ces attestations n'étaient pas datés et n'établissaient donc pas la connaissance du bailleur antérieurement à la fin du mois de septembre 2014 et, d'autre part, que celles-ci ne précisaient pas quels types de travaux étaient en cours de réalisation et qu'il pouvait donc s'agir non des travaux litigieux mais des travaux de décoration que la société HOTEL DES TOURS avait également réalisés dans l'hôtel et qui ne nécessitaient aucune autorisation ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 6) ALORS, DE PLUS, QUE pour retenir que M. X... avait connaissance de la réalisation et de l'ampleur des travaux litigieux à tout le moins depuis le début du mois de septembre 2014 et reprocher dès lors à la SCI DU BIBROU d'avoir tardé à manifester son désaccord sur ces travaux en faisant délivrer un commandement visant la clause résolutoire le 27 octobre 2014, la Cour d'appel ne pouvait se borner à énoncer qu'une campagne de publicité relative à la création des nouvelles chambres litigieuses avait été confiée début septembre 2014 à la société ALLTIME NETWORK, petite structure, dont M. X... détenait 490 des 500 parts sociales et dont les locaux professionnels se situaient à proximité de l'hôtel, et que dans le cadre de cette campagne, des clichés photographiques de ces nouvelles chambres avaient été pris au début du mois de septembre 2014 (arrêt p. 6 §§ 5 et 6 et jugement p. 7 § 2), sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions p. 44-45), si ce n'était pas un salarié de la société ALLTIME NETWORK, et non M. X..., qui avait réalisé ces clichés et si, partant, ce dernier n'avait pas eu connaissance des travaux litigieux qu'à la fin du mois de septembre 2014, de sorte qu'il ne pouvait être reproché à la SCI DU BIBROU d'avoir tardé à manifester son désaccord sur ces travaux dès lors qu'elle avait déposé une requête aux fins de constat dès le 29 septembre 2014, fait établir un constat d'huissier le 6 octobre puis délivré le commandement visant la clause résolutoire le 27 octobre ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-41 du code de commerce et 1134 alinéas 1 et 3 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 7) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE l'article 4 § 5 du bail commercial prévoyait que « le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de mur ou de voûte, aucune construction ou addition, sans l'autorisation écrite et expresse du bailleur, et dans les conditions définies par lui ; dans le cas où l'autorisation serait accordée, les travaux seront exécutés sous la direction de l'architecte ou du technicien du bailleur, dont les honoraires seront à la charge du preneur » (arrêt p. 4 § 8) ; qu'après avoir retenu que les travaux litigieux nécessitaient bien l'autorisation préalable du bailleur conformément à la clause précitée (arrêt p. 5 § 7) et que le courrier de ce dernier en date du 12 décembre 2013 n'était qu'un accord de principe « sous réserves d'acceptation des demandes de travaux auprès de la municipalité ainsi que l'accord préfectoral du nord » et que les « plans de ces transformations [lui soient] fournis au préalable » (arrêt p. 5 § 8 et jugement p. 5 §§ 6 et 7), la Cour d'appel, qui a elle-même constaté que le preneur n'avait pas respecté les conditions posées dans le courrier précité et dans le bail (arrêt p. 5 § 9 et p. 7 § 13 ; jugement p. 6 §§ 11 et 12) et que le bailleur n'avait formalisé par la suite aucun autre accord au sujet des travaux litigieux (arrêt p. 5 § 9 et p. 7 § 8), ne pouvait rejeter la demande de ce dernier tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, aux motifs inopérants qu'il était informé de la réalisation et de l'ampleur de ces travaux depuis juillet 2014 mais n'avait pas « manifesté son désaccord » avant la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du 27 octobre 2014 (arrêt p. 6 §§ 7 et 8) ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 alinéas 1 et 3 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, dans leur rédaction applicable au litige ; 8) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'une manifestation claire et non équivoque de la volonté de son auteur d'y renoncer ; qu'en l'espèce, à supposer que la Cour d'appel ait retenu que le bailleur avait renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire et de son droit d'obtenir la remise en état des locaux donnés à bail, bien que le preneur ait réalisé les travaux litigieux sans son autorisation écrite et expresse et sans respecter les conditions définies par lui en méconnaissance des stipulations du bail, elle ne pouvait statuer ainsi sans relever l'existence d'actes positifs manifestant sans équivoque la volonté du bailleur de renoncer à ses droits, qui était contestée par celui-ci (conclusions p. 45 et 63) ; que, partant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 alinéa 1 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, dans leur rédaction applicable au litige ; 9) ALORS, EN OUTRE, QUE si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenues entre les parties ; qu'une tolérance non prolongée du bailleur ne le rend pas de mauvaise foi, lequel reste en droit d'exiger le respect par le preneur de l'intégrité des locaux loués et du formalisme prévu par le bail pour obtenir son autorisation en vue de la réalisation de travaux de grande ampleur ; qu'ainsi, à supposer que la Cour d'appel ait considéré que le bailleur avait mis en oeuvre la clause résolutoire du bail de mauvaise foi, aux motifs qu'il avait donné son accord de principe sur la réalisation des travaux litigieux par courrier du 12 décembre 2013 et était informé de leur réalisation et de leur ampleur depuis juillet 2014 mais n'avait pas manifesté son désaccord sur leur réalisation avant la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du 27 octobre 2014, la Cour d'appel a violé les articles 1134 alinéas 1 et 3 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, dans leur rédaction applicable au litige ; 10) ALORS, AUSSI, QUE le preneur qui n'a pas commencé à exécuter les travaux de remise en état dans le délai d'un mois fixé par le commandement visant la clause résolutoire du bail, ne peut se prévaloir de ce que ce délai d'un mois serait trop bref pour soutenir que le bailleur aurait mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi en le mettant dans l'impossibilité de déférer au commandement ; qu'en se bornant à énoncer qu'eu égard à l'ampleur des travaux réalisés par le preneur et des travaux de remise en état demandés par le bailleur dans son commandement visant la clause résolutoire, le délai d'un mois imparti par le bailleur pour procéder à la remise en état des lieux ne permettait pas au locataire de déférer à ce commandement et de mettre effectivement fin aux manquements invoqués (arrêt p. 6 § 9), sans vérifier si ce dernier avait commencé à exécuter les travaux de remise en état dans le délai d'un mois fixé par le commandement, ce que le bailleur contestait en soulignant que non seulement le preneur n'avait engagé aucune démarche de remise en état mais en outre n'avait sollicité aucun délai supplémentaire et avait au contraire poursuivi les travaux en cours, ce qui démontrait son choix délibéré de ne pas déférer au commandement (conclusions p. 51-52), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 alinéa 3 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, dans leur rédaction applicable au litige. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI DU BRIBOU de sa demande reconventionnelle en prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial la liant à la société HOTEL DES TOURS, ainsi que de toutes ses demandes subséquentes ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail commercial : L'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. Il appartient au juge du fond d'apprécier si le retard dans l'exécution ou l'inexécution partielle est d'une gravité suffisante pour que la résolution doive être prononcée. Enfin, aux termes de l'article 1134 de ce même code, dans sa rédaction antérieure au 1" octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Comme cela a été relevé plus haut, les travaux entrepris par la société Hôtel des Tours, et achevés depuis le début de la présente instance, étaient d'une ampleur telle qu'ils nécessitaient bien de recueillir l'autorisation préalable du bailleur, ce que ne conteste pas la société Hôtel des Tours. Par ailleurs, comme cela a également été relevé plus haut, la société du Bibrou avait, certes, donné un accord de principe sur les travaux envisagés mais n'a pas, par la suite, réitéré son accord, avant que ces travaux ne soient entrepris. Toutefois, comme cela a été retenu ci-avant, M. X..., gérant de la société du Bibrou, était au courant de ses travaux et ce depuis le mois de juillet 2014, à raison de ses visites dans les locaux loués pendant la période de réalisation desdits travaux. De même, comme l'ont souligné les premiers juges, cette connaissance est aussi établie par la campagne de publicité relative à la création des nouvelles chambres litigieuses, confiée début septembre 2014 à la société Alltime Network, dont M. X... détient 490 des 500 parts sociales. Pour autant, à aucun moment, la société du Bibrou n'a manifesté son désaccord sur la réalisation de ces travaux avant la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du 27 octobre 2014. Ainsi, comme l'ont justement considéré les premiers juges, ce manquement invoqué par la société du Bibrou ne peut servir de fondement au prononcé de la résiliation du bail commercial. S'agissant de l'absence d'autorisations administratives préalables à la réalisation de ces travaux, la société Hôtel des Tours ne conteste pas ne pas avoir obtenu les autorisations requises avant le début des travaux qu'elle a entrepris. De même, la société du Bibrou ne conteste pas que les deux autorisations demandées ont été finalement obtenues, soit expressément, le 12 décembre 2014, soit tacitement en mars 2015. Toutefois, comme l'ont justement relevé les premiers juges, ces infractions ont cessé avant que le tribunal de grande instance, et a fortiori la cour, ne statue. Et, le bailleur n'argue d'aucun incident ou accident survenu, en lien avec ces infractions. Ainsi, comme l'ont retenu les premiers juges, le simple fait qu'elles aient cessé suffit à considérer qu'elles ne peuvent servir comme fondement d'une demande de prononcé de la résiliation du bail commercial. S'agissant des autres autorisations que la société Hôtel des Tours aurait hypothétiquement dû demander, comme l'ont indiqué les premiers juges, il n'est pas établi de quelles autorisations il s'agit. Enfin, force est de constater que la société du Bibrou qui argue du préjudice subi par elle du fait des travaux, n'apporte pas de preuve de ce qu'ils dénatureraient les locaux, comme le soutient, tout en écrivant qu'ils "ne sont pas des plus-values". En effet, se borner à énumérer les modifications opérées dans les locaux, modifications dont l'ampleur n'est pas contestée, ne peut suffire à établir qu'ils constitueraient une moins-value. D'ailleurs, comme l'ont justement relevé les premiers juges, le fait d'avoir créé deux chambres accessibles aux personnes à mobilité réduite, et ce peu de temps avant que cela ne devienne obligatoire, ne peut constituer une "dénaturation" des locaux. En outre, la société Hôtel des Tours établit que diverses prescriptions avaient été émises en décembre 2012 par la commission communale de sécurité afin que les locaux soient mis en conformité avec les normes, notamment incendie (cf. Pièce 40 de son dossier). Elle justifie également que, grâce aux travaux réalisés, beaucoup de ces prescriptions ont été suivies et que seules des réserves sur le système de désenfumage persistent (cf Pièce 80). Ainsi, il est établi que les travaux réalisés ont également permis de mettre aux normes les locaux loués. Enfin, la société du Bibrou qui estime ses locaux dénaturés, n'invoque, ni ne prouve de ralentissement de l'activité économique de son locataire, depuis la réalisation des travaux litigieux. En conséquence, il apparaît que la société du Bibrou n'excipe d'aucun motif justifiant du prononcé de la résiliation du bail commercial la liant à la société Hôtel des Tours. Le jugement entrepris sera donc également confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande à ce titre et de toutes ses demandes subséquentes » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la demande reconventionnelle de prononcé de la résiliation du bail commercial: La résiliation d'un bail commercial entraînant la perte du fonds de commerce ne doit être prononcée que lorsque le bailleur apporte la preuve que le preneur a manqué gravement à l'une des obligations essentielles du bail. Cette gravité se mesure à ce que des dommages et intérêts ne suffiraient pas ou à ce qu'une réparation en nature ne serait plus possible ou à ce qu'une clause déterminante du contrat a été violée, ou encore à ce que les intérêts du cocontractant sont réellement mis en péril. En l'espèce, il est constant que la société HÔTEL DES TOURS a procédé dans l'immeuble appartenant à la SC1 du BIBROU à des travaux de rénovation des chambres, de création de 11 chambres dont 2 accessibles aux personnes à mobilité réduite à compter de juillet 2014. Il ressort d'un courrier du gérant de la SCI du BIBROU adressé à la société OLETIS, nouveau propriétaire de la société HOTEL DES TOURS daté du 12 décembre 2013 que le principe des travaux était connu et autorisé par le bailleur dans les conditions suivantes: "je fais suite à votre sollicitation auprès de M. Francis Y..., propriétaire de la société HÔTEL DES TOURS concernant une demande de travaux notamment sur une augmentation de chambres. Je vous confirme par la présente, en tant que bailleur de l'Hôtel des tours, dès lors que vous aurez la propriété de la société HÔTEL DES TOURS vous donner autorisation pour la création de chambres supplémentaires, sous réserves d'acceptation des demandes de travaux auprès de la municipalité ainsi que l'accord préfectoral du nord. Les plans de ces transformations devront m'être fournis au préalable pour acceptation, après l'accord de la mairie de Lille et conformément à l'article 5 du bail commercial." ; Puis, selon le contrat de bail, "le preneur ne pourra faire dans les lieux aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de mur ou de voûte, aucune construction ou addition sans l'autorisation écrite et expresse du bailleur, et dans les conditions définies par lui. Dans le cas où l'autorisation serait accordée, les travaux seront exécutés sous la direction de l'architecte ou du technicien du bailleur, dont les honoraires seront à la charge du preneur." ; Il convient en conséquence de retenir que si la SCI du BIBROU avait donné son accord de principe sur les travaux, elle avait posé certaines conditions relatives aux autorisations administratives à obtenir et aux plans devant lui être fournis dans le respect des conditions du bail, les travaux devant être réalisés sous la direction de l'architecte du bailleur. La SCI du BIBROU soutient qu'ayant manqué à ses engagements et aux obligations du contrat de bail sur ce point, elle est bien fondée à demander que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail. Il convient donc d'examiner successivement les griefs mis en avant par le bailleur. S'agissant des autorisations administratives, il convient de constater que la société HOTEL DES TOURS justifie avoir déposé sa demande d'autorisation de construire dans le cadre d'un ERP le 28 juillet 2014, (pièce 37 et 9) et avoir fait l'objet d'un avis favorable de la commission communale de sécurité du 12 décembre 2014 relatif au projet en cause (pièce 8). Il est constant par ailleurs qu'aucune réponse n'a été donnée dans un délai de cinq mois à la demande d'autorisation de construire qui a été réputée acceptée à la date du 22 mars 2015, soit cinq mois après la réception du dossier complet et des pièces complémentaires (envoi du 22 octobre 2014, pièce 13 en demande). Il convient donc de constater que la société HOTEL DES TOURS a effectivement obtenu les autorisations administratives comme elle s'y était engagée mais que celles-ci sont intervenues pour partie postérieurement à certains des travaux engagés et constatés dans le procès-verbal du 06 octobre 2014. En conséquence, il convient de dire que la société HOTEL DES TOURS n'a que partiellement rempli son obligation et a effectué les travaux prématurément avant d'obtenir les autorisations requises ce qui constitue, formellement, une infraction à la réglementation applicable et en conséquence au bail qui lui impose ce respect. Cela traduit une précipitation visible également en terme de respect des règles de sécurité puisque l'huissier de justice a pu constater que les plans affichés lors des travaux ne mentionnaient pas la création des nouvelles chambres. Cependant, il convient de constater que cette infraction ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail puisque le preneur a, en tout état de cause, obtenu les autorisations administratives pour exploiter son établissement avec ces nouvelles chambres, de sorte que le jour où le tribunal statue l'infraction a disparu. Par ailleurs, nonobstant le fait que la législation concernant l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite ait fait l'objet d'aménagement dans le temps, il ne peut être fait grief à la société HOTEL DES TOURS d'avoir voulu se conformer en 2014 à cette législation sur ce point, surtout s'agissant d'une chaîne d'hôtel. Enfin, la SCI du BIBROU ne démontre nullement que la société HOTEL DES TOURS n'aurait pas obtenu l'ensemble des autorisations administratives nécessaires à la réalisation des travaux en cause au jour où le tribunal statue. S'agissant de la réalisation des travaux en eux mêmes, la SCI du BIBROU reproche à la société HOTEL DES TOURS de les avoir réalisés sans lui avoir communiqué les plans, ni avoir respecté les clauses du bail. Sur ce, il convient de constater que le bailleur avait donné son accord de principe sur la réalisation des travaux et notamment quant à la création de nouvelles chambres, avec certaines conditions à remplir. Si, à ce jour, et immédiatement après le constat d'huissier de justice, les plans des travaux ont effectivement été communiqués à la SCI du BIBROU, il convient de constater que la société HOTEL DES TOURS ne démontre pas avoir communiqué officiellement ces plans à son bailleur et avoir obtenu son autorisation formelle pour que ces travaux se déroulent sans le contrôle de son architecte. Elle n'a donc pas respecté les conditions émises par son bailleur et manqué formellement à ses obligations contractuelles. Néanmoins, il convient de retenir qu'en tout état de cause dès le mois d'octobre 2014, la SCI du BIBROU a communiqué ces plans au bailleur qui, sur la matérialité des travaux, n'a effectué aucune remarque. Puis, la société HOTEL DES TOURS verse aux débats une série concordante d'attestations tendant à démontrer la présence régulière de M. X... dans l'établissement pendant les travaux en cause et de son information les concernant, travaux qu'il aurait approuvés. S'il ne peut être contesté que certaines de ces attestations émanent de personnes ayant des liens d'intérêts évidents avec la société HOTEL DES TOURS, puisque concernés par les travaux en cours, il n'en demeure pas moins qu'elles peuvent valoir commencement de preuve, et qu'en tout état de cause, un des maîtres d'oeuvre a confirmé avoir rencontré le propriétaire de l'hôtel lors d'une des nombreuses réunions de préparation avant travaux (pièce 56). Il en est de même pour un chef de chantier qui confirme la présence de ce dernier dans l'hôtel plusieurs fois pendant les travaux. Cette connaissance et cette information donnée au bailleur concernant les travaux est en outre confirmée par le fait que la société ALL TIME NETWORK dont M. X... est le gérant et qui constitue une petite structure a été chargée par la société HOTEL DES TOURS de la réalisation et de la création de produits promotionnels vantant les travaux en cours. Par ailleurs, comme le souligne la société HOTEL DES TOURS, les bureaux de M. X... se situent à proximité de ses locaux. En conséquence, si la société HÔTEL DES TOURS ne démontre nullement avoir officiellement informé son bailleur de l'ampleur et de la réalisation concrète des travaux après avoir obtenu seulement son autorisation de principe, elle démontre à tout le moins que ce dernier en a été officieusement informé et même associé. Aussi, s'il est manifeste que la SCI du BIBROU n'a jamais entendu renoncer à se prévaloir du fait que la société HOTEL DES TOURS ne lui avait pas officiellement communiqué les plans des travaux pour acceptation ni sollicité la surveillance des travaux par son architecte, les circonstances de l'espèce comme rappelées commandent de dire que cette infraction ne peut constituer un manquement d'une gravité telle qu'elle justifie la résiliation du bail commercial. En outre, il convient de souligner que ces travaux portant sur la création de chambres, la mise aux normes s'agissant de l'accueil des personnes à mobilité réduite ou la rénovation complète de l'établissement constituent en tout état de cause une plus value réelle pour l'immeuble et donc pour le bailleur. En conséquence, il convient de dire que les manquements du preneur ne présentent pas une gravité suffisante qui justifie une sanction aussi sévère que la résiliation du bail, de sorte que la SCI du BIBROU doit être déboutée des demandes formulées sur ce point » ; 1) ALORS, D'UNE PART, QUE le bailleur est fondé à obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial si le preneur réalise des travaux de grande ampleur dans les locaux loués sans obtenir son accord dans les formes et aux conditions prévues par le bail, nonobstant une éventuelle tolérance non prolongée de sa part ; qu'après avoir elle-même constaté que la SCI DU BIBROU avait, certes, donné un accord de principe sur les travaux envisagés mais n'avait pas, par la suite, réitéré son accord, avant que ces travaux de grande ampleur ne soient entrepris dans des conditions ne respectant pas celles qu'elle avait posées dans son accord de principe et dans le bail (arrêt p. 5 § 9 et p. 7 §§ 8 et 13 ; jugement p. 6 §§ 11 et 12), la Cour d'appel a énoncé que ce manquement de la société HOTEL DES TOURS ne pouvait servir de fondement au prononcé de la résiliation judiciaire du bail (arrêt p. 7 § 12), aux motifs inopérants que le bailleur était informé de ces travaux depuis juillet 2014 mais n'avait pas manifesté son désaccord sur leur réalisation avant la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du 27 octobre 2014 (arrêt p. 7 §§ 9 à 11) ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'une manifestation claire et non équivoque de la volonté de son auteur d'y renoncer ; qu'en l'espèce, à supposer que la Cour d'appel ait retenu que le bailleur avait renoncé à son droit d'obtenir la résiliation judiciaire du bail sur le fondement du manquement par le preneur aux stipulations du bail relatives aux formes et aux conditions dans lesquelles il devait obtenir son autorisation pour réaliser les travaux litigieux, elle ne pouvait statuer ainsi sans relever l'existence d'actes positifs manifestant sans équivoque la volonté du bailleur de renoncer à son droit, qui était contestée par celui-ci (conclusions p. 45 et 63) ; que, partant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige ; 3) ALORS, D'AUTRE PART, QUE le bailleur est fondé à obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial si le preneur réalise des travaux, dans l'établissement recevant du public donné à bail, sans respecter la législation applicable, pénalement sanctionnée, qui prévoit un dispositif d'autorisation préalable visant à ce que les travaux soient préalablement analysés et approuvés par une commission de sécurité, quand bien même les infractions à cette législation ont cessé au jour où le juge statue et même si le risque que ces infractions ont fait courir pour la sécurité des personnes et des biens, ne s'est pas réalisé ; qu'en jugeant le contraire (arrêt p. 7 dernier § et p. 8 §§ 1 et 2), la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige ; 4) ALORS, EN OUTRE, QU' il est interdit au juge de dénaturer les conclusions des parties ; que dans ses conclusions (p. 24-25), l'exposante faisait valoir qu'outre les infractions à la législation applicable aux établissements recevant du public, le preneur n'avait pas déposé de demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux alors que les travaux litigieux étaient soumis à tout le moins à une déclaration préalable selon l'article R. 421-17 b) du code de l'urbanisme ; qu'en affirmant que l'exposante ne précisait pas quelles autorisations le preneur aurait dû demander en plus de celles prévues par la législation applicable aux établissements recevant du public (aux articles L. 111-8 et R. 123-14 du code de la construction et de l'habitation) et obtenues par celui-ci (arrêt p. 8 § 3), la Cour d'appel a dénaturé les conclusions précitées de l'exposante et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ; 5) ALORS, AUSSI, QUE selon l'article R. 421-17 b) du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige, doivent être précédés d'une déclaration préalable les changements de destination d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment existants entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 du même code ; qu'ainsi que le faisait valoir l'exposante dans ses conclusions (p. 24-25), la création dans l'hôtel de 11 chambres supplémentaires (dont deux chambres pour personnes à mobilité réduite) avait nécessairement pour corollaire d'affecter les espaces dans lesquels étaient créées ces chambres à la destination d'hébergement hôtelier visée par l'article R. 123-9 du code de l'urbanisme alors que ces espaces avaient auparavant une destination différente, de sorte que ce changement de destination était soumis à l'obligation de déclaration préalable prévue par l'article R. 421-17 b) du code de l'urbanisme, obligation que le preneur n'avait pas respectée, ce qui avait été constaté par l'huissier de justice dans son procès-verbal de constat du 6 octobre 2014 ; qu'en retenant, par motifs adoptés (arrêt p. 8 § 3 et jugement p. 6 § 8), que l'exposante ne démontrait nullement que le preneur n'avait pas obtenu l'ensemble des autorisations administratives nécessaires à la réalisation des travaux en cause au jour où le tribunal avait statué, la Cour d'appel a violé les textes susvisés ; 6) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE l'absence de préjudice subi par le bailleur ne le prive pas de son droit d'obtenir la résiliation judiciaire du bail en cas de manquement grave par le preneur à ses obligations légales ou contractuelles et le fait que les travaux entrepris par ce dernier soient destinés à mettre aux normes les locaux loués ne le dispense pas d'obtenir préalablement les autorisations légalement ou contractuellement requises ; qu'en rejetant la demande du bailleur en résiliation judiciaire du bail aux motifs inopérants qu'il ne justifiait pas avoir subi un préjudice du fait des travaux litigieux dès lors qu'il ne prouvait ni que ces travaux avaient dénaturé les locaux loués ou entraîné une moins-value, ni que l'activité économique de son locataire avait ralenti depuis leur réalisation et qu'au contraire, il était établi que ces travaux avaient permis de mettre aux normes les locaux loués (arrêt p. 8 §§ 4 à 10), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige.