Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
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1/1/2 resp profess du drt
N° RG 22/14570 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYMFW
N° MINUTE :
Assignation du :
24 Novembre 2022
JUGEMENT
rendu le 15 Janvier 2025
DEMANDEURS
Monsieur [V] [K]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Madame [B] [C]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentés par Me André HOZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1008
DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [F]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0499
Décision du 15 Janvier 2025
1/1/2 resp profess du drt
N° RG 22/14570 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYMFW
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Benoit CHAMOUARD, Premier vice-président adjoint
Président de formation,
Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente
Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente
Assesseurs,
assistés de Monsieur Gilles ARCAS, Greffier lors des débats et de Madame Marion CHARRIER, Greffier lors du prononcé
DÉBATS
A l’audience du 04 décembre 2024, tenue en audience publique, devant Monsieur Benoit CHAMOUARD et Madame Marjolaine GUIBERT magistrats rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Madame Marjolaine Guibert a fait un rapport de l’affaire.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
M. [V] [K] et Mme [B] [C] épouse [K] ont confié à Maître [Y] [F], notaire associé, deux dossiers immobiliers en début d'année 2022 :
- La vente de leur appartement sis [Adresse 4] ;
- L'acquisition d'un bien sis [Adresse 7] à [Localité 8] ;
Par courriel du 16 février 2022, M. [I] [S], collaborateur de l'étude, conseillait aux époux [K] de prévoir le montage d'un dossier de prêt relais dans l'hypothèse où leur bien parisien ne serait pas vendu préalablement à l'acquisition projetée.
Par email du 24 février 2022, M. [K] écrivait à M. [I] [S] avoir décidé, après échanges avec sa banque, de ne pas ériger un prêt relais en condition suspensive dans la promesse.
Par mail du 18 mars 2022, M. [K] expliquait à M. [I] [S] renoncer à l'acquisition du bien sis [Adresse 7] au profit d'un autre bien sis [Adresse 5] à [Localité 8].
L'offre faite par les époux [K] le 15 mars 2022 à M. et Mme [X], propriétaires du bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 8] était acceptée le 16 mars 2022.
Une promesse de vente du bien sis [Adresse 5] à [Localité 8] par les époux [X] au profit des époux [K] était reçue le 8 avril 2022 par Maître [H] [A], notaire à [Localité 8], avec la participation de Maître [F] assistant les bénéficiaires. Cette promesse était signée sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt de 650 000 euros maximum.
Peu après, une promesse de vente concernant le bien parisien sis [Adresse 4] appartenant aux époux [K] était signée au profit de M. [E] et de Mme [N] le 11 avril 2022 et reçue par Maître [P] [G], notaire des consorts [E] / [N] avec la participation de Maître [F]. Aux termes de cette promesse, les bénéficiaires se réservaient la faculté de lever l'option jusqu'au 31 mai 2022.
Par mail du 26 avril 2022 à 8h22, M. [K] écrivait à Me [F] se désister de son projet d'acquisition du bien sis [Adresse 5] à [Localité 8].
Dans l'après-midi du même jour, Me [P] [G], notaire des consorts [E]/[N], bénéficiaires de la promesse signée le 11 avril 2022, a informé M. [I] [S] par courriel envoyé à 15h16, que ses clients se rétractaient et ne donneraient pas suite à l'acquisition.
M. et Mme [K] n'ont pas été officiellement informés par leur notaire de cette rétractation à cette date.
Me [F] ayant envoyé le 20 mai 2022 à l'étude de Me [G] divers documents en vue de la signature originellement prévue le 31 mai 2022 avec M. [E] et Mme [N], la collaboratrice de Me [G] a, par courriel du 23 mai 2022 adressé à Me [F], rappelé que ses clients s'étaient rétractés et que Me [G] avait adressé un mail pour en informer l'étude le 26 avril 2022.
Me [F] informait immédiatement les époux [K] de cette rétractation par mail du 23 mai 2022.
Par retour de mail du même jour, l'avocat des époux [K] a indiqué à l'étude que ses clients, n'ayant pas été avisés de la rétractation par lettre recommandée du 21 avril 2022 des consorts [E]/[N], ont signé le 6 mai 2022 une promesse d'achat d'une maison sise [Adresse 3] à [Localité 8] au prix de 1 365 000 euros et ne disposeront pas de l'apport prévu pour obtenir leur prêt d'un montant maximal de 711 000 euros, acquérir le bien et préserver l'indemnité d'immobilisation.
Il ressort des termes de cette promesse du 6 mai 2022, que les époux [K], bénéficiaires de la promesse, se réservaient la faculté de lever l'option jusqu'au 5 août 2022.
Par acte extrajudiciaire du 24 novembre 2022, M. [V] [K] et Mme [B] [C] épouse [K] ont fait assigner M. [Y] [F], notaire, devant le tribunal judiciaire de Paris afin d'engager sa responsabilité civile professionnelle.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2023, M. [V] [K] et Mme [B] [C] épouse [K] demandent au tribunal de condamner M. [F] à leur payer la somme de 211 685 euros à titre de dommages et intérêts, outre 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
S'agissant de la faute, les époux [K] reprochent à Me [F] une légèreté blâmable. Ils rappellent que Me [G], notaire des acquéreurs de leur bien parisien, avait informé l'étude par mail du 26 avril 2022 de la rétractation de ses clients et que Me [F] ne les en a pas informés avant son courriel particulièrement tardif du 23 mai 2022.
S'agissant du lien de causalité, ils indiquent avoir, en l'absence d'information par leur notaire de la rétractation de leurs acquéreurs, signé une promesse de vente portant sur une maison à [Localité 8] au prix de 1 365 000 euros alors que, sans le savoir, ils ne disposaient pas de fonds qui devaient leur permettre de financer 60 % de cette acquisition. Ils expliquent que, si leur notaire les avaient avertis en temps utile de cette rétractation, ils se seraient eux-mêmes rétractés de leur acquisition marseillaise et auraient évité de subir d'importants préjudices et la perte de l'indemnité d'immobilisation de 136 500 euros.
S'agissant du préjudice, les époux [K] exposent avoir subi à la fois un préjudice matériel et un préjudice moral.
Ils évaluent leur préjudice matériel à la somme de 136 685 euros se décomposant comme suit :
- différence entre le coût du prêt initial proposé par la Banque populaire méditerranée et le coût du prêt finalement obtenu auprès de la Bred : 127 443 euros ;
- annulation des réservations Airbnb de leur appartement parisien compte tenu de la signature de la promesse du 11 avril 2022 : 6 992 euros ;
- frais de déménagement des meubles de l'appartement parisien : 2 000 euros ;
- frais de l'état daté sollicité le 17 mai 2022 par le notaire au syndic : 250 euros.
Ils évaluent leur préjudice moral à la somme de 25 000 euros et exposent que la faute du notaire a plongé la famille dans une incertitude anxiogène et les contraints à mettre en location un étage de leur maison afin de faire face à leurs difficultés financières.
Ils sollicitent enfin une somme supplémentaire de 50 000 euros en raison du retournement brutal du marché immobilier les contraignant à vendre à perte leur appartement parisien.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 janvier 2024, Monsieur [Y] [F], notaire associé, demande au tribunal de débouter les époux [K] de leurs demandes et de les condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il reconnaît la faute, constituée par un défaut d'information, mais conteste tant les préjudices allégués que le lien de causalité.
S'agissant du lien de causalité, il rappelle avoir précisément alerté les époux [K] le 16 février 2022 sur les risques afférents à l'absence de prêt relais pour le cas où leur appartement parisien ne serait pas vendu préalablement à leur acquisition marseillaise, et que M. [K] avait entendu passer outre, comme il le confirmait par courriel du 24 février 2022. Il en déduit que, même s'ils avaient été informés dès le 26 avril 2022 de la rétractation des consorts [E]/[N], il est exclu que, dans le cadre de la négociation de la promesse signée sans son concours le 6 mai 2022, ils aient entendu insérer une condition suspensive d'obtention d'un prêt relais, condition qu'ils ont toujours refusée. Il ajoute qu'en tout état de cause les consorts [E]/[N] se réservaient la faculté de ne pas lever l'option jusqu'au 31 mai 2022, ce que les époux [K] ne pouvaient ignorer dès lors qu'ils avaient eux-mêmes renoncé deux fois à lever l'option dans les deux promesses signées au préalable. Il rappelle encore que la promesse aurait également pu être frappée de caducité en cas de décès du bénéficiaire, risque que les époux [K] avaient accepté de prendre.
Il soutient que les époux [K] pouvaient ne pas signer l'acte authentique de vente du bien sis [Adresse 3] à [Localité 8] ayant donné lieu à la promesse de vente du 6 mai 2022, dès lors que cette promesse était soumise à la condition suspensive d'obtention d'un prêt de 711 000 euros et qu'il leur suffisait d'informer la banque de leur absence d'apport personnel suffisant pour qu'elle leur refuse le prêt.
S'agissant des préjudices allégués, il rappelle qu'ils ne pourraient tout au plus être constitués que d'une perte de chance.
-Sur la différence de coût entre le prêt initial et le prêt obtenu auprès de la Bred : le notaire conteste la valeur probatoire de la simulation de financement versée aux débats, non datée et non signée et rappelle que la promesse de vente du 6 mai 2022 fait état d'une condition suspensive de prêt au taux de 1,60 % et non de 1,20 %. Il soutient qu'aucune pièce versée aux débats ne garantit que les époux [K] auraient pu bénéficier d'un prêt de 1,20 % au mois de mai 2022, que le prêt de 941 000 euros dont ils ont bénéficié est modulable, de sorte qu'il n'est pas certain qu'ils procèdent au remboursement du prêt aux conditions initiales, et qu'ils ne justifient pas d'un préjudice actuel et certain ;
- Sur les pertes de loyer de l'appartement de la [Adresse 10] : il conteste la force probante des pièces versées par les demandeurs et rappelle que les époux [K] s'étaient, dans le cadre de la promesse signée avec M. [E] et Mme [N], interdit de louer l'appartement pendant la durée de la promesse. Il ajoute qu'une telle location serait en tout état de cause irrégulière tant au regard de la législation applicable qu'au regard de la clause d'habitation bourgeoise prévue par le règlement de copropriété et que les époux [K] ne sauraient être indemnisés d'une perte de revenu tirée d'une activité illicite ;
- Sur les frais de déménagement : il conteste ce poste dès lors que ces frais auraient dû de toute façon être exposés pour libérer l'appartement de la [Adresse 10], et le retard dans l'information de la rétractation de leurs acquéreurs étant sans incidence sur le coût de ce déménagement;
- Sur le préjudice moral, soutenant que M. [K], qui a signé 13 actes d'acquisition entre 2009 et 2021, est rompu aux affaires immobilières, il considère ce préjudice non démontré ;
- Sur la perte liée au retournement du marché : il expose que ce préjudice n'est ni actuel ni certain et en tout état de cause sans lien de causalité avec la faute du notaire, l'échec de la vente ne résultant que de la rétractation des acquéreurs.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, dans les conditions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2024.
MOTIVATION
Sur la responsabilité du notaire
Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".
En sa qualité d'officier public, le notaire doit assurer l'efficacité juridique des actes qu'il instrumente et est tenu, dans ce cadre, d'un devoir d'information.
Les époux [K] ne recherchent pas la responsabilité de Me [F] pour manquement à son obligation de conseil mais pour manquement à son devoir d'information.
Dans ces conditions, le fait que Me [F] ait pu conseiller aux époux [K] d'insérer une condition suspensive afférente à un prêt relais dans l'hypothèse où leur appartement parisien ne serait pas vendu préalablement à leur acquisition ne saurait le décharger, si son client passe outre cette mise en garde, de son obligation d'informer ce dernier en temps utile de la rétractation des acquéreurs dudit bien. Le moyen soulevé par Me [F] à ce titre est dès lors sans incidence sur la possible mise en œuvre de sa responsabilité pour manquement à son devoir d'information.
Alerté par mail de Maître [P] [G] du 26 avril 2022 que M. [E] et Mme [N] se rétractaient et ne donneraient pas suite à la promesse du 11 avril 2022 concernant le bien sis [Adresse 4], le notaire n'a informé les époux [K] que le 23 mai 2022, soit postérieurement à la signature de la promesse de vente du 6 mai 2022 concernant la maison sise [Adresse 3] à [Localité 8].
Si le manquement du notaire à son obligation d'information en temps utile de la rétractation des acquéreurs de l'appartement sis [Adresse 10] à [Localité 9] n'est en l'espèce pas contesté, Maître [F] soutient que ce défaut d'information n'est pas à l'origine des préjudices dont les époux [K] se prévalent et que le préjudice causé par cette faute relève nécessairement d'une perte de chance, dès lors que la promesse aurait également pu être déclarée caduque en cas de décès des bénéficiaires et que M. [E] et Mme [N] auraient en tout état de cause pu ne pas lever l'option.
Il ressort de la lecture de la promesse signée le 6 mai 2022 que la vente de la maison sise [Adresse 3] à [Localité 8] était soumise à la conditions suspensive d'obtention d'un prêt de 711 000 euros d'une durée maximale de remboursement de 25 ans au taux nominal de 1,60 % l'an hors assurance.
En l'absence d'obligation pour la victime d'une faute de minimiser le dommage, les époux [K] auraient pu ne pas lever l'option, perdre le cas échéant l'indemnité d'immobilisation de 69 750 euros et solliciter en justice la condamnation de leur notaire à réparer la perte de chance de ne pas payer l'indemnité d'immobilisation.
Or, les époux [K] ont en l'espèce entendu maintenir leur projet d'acquisition (élément de nature à démontrer qu'ils n'auraient pas renoncé à leur acquisition malgré une information donnée en temps utile par le notaire), en sollicitant un nouveau prêt, à des conditions nécessairement différentes, sans justifier avoir remis en vente leur appartement refait à neuf selon leur pièce n° 34 et situé au cœur de [Localité 9], lequel est dès lors générateur de revenus locatifs et sollicitent l'indemnisation, par le notaire de divers préjudices.
Par ce choix, ils ont cependant rompu le lien de causalité entre l'information tardive reprochée au notaire et la majorité des préjudices dont ils sollicitent l'indemnisation, comme explicité ci-dessous :
- Sur la différence de coût entre le prêt initial et le prêt obtenu auprès de la Bred : ce préjudice, qui résulte comme indiqué précédemment d'un choix des époux [K], n'est pas en lien de causalité directe avec le retard d'information du notaire et n'est dès lors pas susceptible d'engager sa responsabilité. Ce poste est dès lors rejeté ;
- Sur les pertes de loyer de l'appartement de la [Adresse 10] : la pièce n° 34 des demandeurs, correspondant à des annulations de réservation d'un appartement pour les périodes des " 30 mai - 6 juin ", " 6 juin - 20 juin ", " 20 - 27 juin " et " 28 juin - 5 juillet ", ne précise ni l'appartement concerné par l'annulation, ni la date ou le motif de ladite annulation, de sorte qu'il n'est pas démontré que les annulations ainsi détaillées, qui ont pu être effectuées avant la rétractation des acquéreurs du 26 avril 2022, soient en lien de causalité avec la faute reprochée au notaire. Ce poste est dès lors rejeté ;
- Sur les frais de déménagement : aucune pièce n'étant produite au soutien de cette demande, notamment aucune facture, ce poste ne peut qu'être rejeté ;
- Sur les frais de l'état daté sollicité le 17 mai 2022 par le notaire au syndic : aucune pièce n'étant produite au soutien de cette demande, ce poste ne peut qu'être rejeté ;
- Sur le préjudice moral : la faute du notaire a nécessairement engendré pour les époux [K] une période d'incertitude dans leurs projets immobiliers, également démontrée par l'attestation de Mme [T] du 17 avril 2023, génératrice d'un préjudice moral qu'il est légitime d'évaluer la somme de 2 000 euros ;
- Sur la perte liée au retournement du marché : l'appartement sis [Adresse 4] n'étant pas vendu, ce préjudice n'apparaît ni actuel ni certain et s'avère en tout état de cause sans lien de causalité avec la faute du notaire, l'échec de la vente ne résultant que de la rétractation des acquéreurs dans le délai légal. Ce poste est dès lors rejeté.
Dans ces conditions, M. [F] est condamné à payer aux époux [K] la somme de 2 000 euros en réparation des préjudices subis.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [F] est condamné aux dépens.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il est équitable de condamner M. [F] à payer à M. et Mme [K] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'ordonner.
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE M. [Y] [F] à payer à M. [V] [K] et Mme [B] [C] épouse [K] la somme totale de 2 000 euros en réparation des préjudices subis ;
CONDAMNE M. [Y] [F] aux dépens ;
CONDAMNE M. [Y] [F] à payer à M. [V] [K] et Mme [B] [C] épouse [K] la somme totale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres ou plus amples demandes.
Fait et jugé à Paris le 15 Janvier 2025
Le Greffier Le Président
Marion CHARRIER Benoit CHAMOUARD
