Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 24/03016

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [Z] [M] épouse [K] Monsieur [L] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : La SCP MENARD-WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/03016 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KYC N° MINUTE : 8/2024 JUGEMENT rendu le 11 septembre 2024 DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT- OPH (anciennement OPAC DE [Localité 4]) dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128 DÉFENDEURS Monsieur [L] [K] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] non comparant, ni représenté Madame [Z] [M] épouse [K] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 juin 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 11 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03016 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KYC EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 23 février 2018, [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [M] épouse [K] [Z] et monsieur [L] [K] un appartement à usage d’habitation, et une cave, situés au [Adresse 2]. Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 7279, 77 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 1er décembre 2023. Par actes d'huissier en date des 12 février 2024 et 04 mars 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [M] épouse [K] [Z] et monsieur [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs, condamner solidairement Madame [M] épouse [K] [Z] et monsieur [L] [K] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 9928, 69 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 50%,ne pas écarter l’exécution provisoirecondamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure . Au soutien de ses prétentions, [Localité 4] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 1er décembre 2023. A l'audience du 5 juin 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 10064, 13 euros, hors frais, selon décompte en date du 31 mai 2024, mai 2024 inclus. Un dossier de surendettement a été déposé dont la date de recevabilité fixée le 25 janvier 2024 est postérieure à l’envoi du commandement de payer, des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ayant été prononcées, le 28 mars 2024. Toutefois, [Localité 4] HABITAT-OPH a contesté ces mesures. Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, monsieur [L] [K] n'a pas comparu. Madame [M] épouse [K] [Z] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant. Un accord a été trouvé au cours de l’audience, madame [K] proposant de verser 50 euros chaque mois, la société bailleresse acceptant ces délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [K] a quitté le logement mais le divorce n’a pas été prononcé. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 4 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation les 12 février et 04 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Un accord est formalisé à l’audience, madame [K] L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). En l'espèce, le bail conclu le 23 février 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er décembre 2023, pour la somme en principal de 7279, 77 euros. Ce commandement est régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er février 2024. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Madame [M] épouse [K] [Z] et monsieur [L] [K] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. L’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [M] épouse [K] [Z] et monsieur [L] [K] restent lui devoir la somme de 10064, 13 euros à la date du 31 mai 2024. Pour la somme au principal, Madame [M] épouse [K] [Z] et monsieur [L] [K] seront donc condamnés au paiement de la somme de 10064, 13 euros. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail et de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil. Sur les délais de paiement Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, un accord est trouvé au cours de l’audience entre les deux parties, pour accorder des délais de paiement et suspendre la clause résolutoire, Madame [K] versant une somme de 50 euros par mois pour apurer la dette. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [M] épouse [K] [Z] et monsieur [L] [K] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [M] épouse [K] [Z] au regard de ses déclarations à l’audience au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et peut en tout état de cause être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil. Sur les demandes accessoires Madame [M] épouse [K] [Z] et monsieur [L] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation des12 février et 04 mars 2024. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2018 entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Madame [M] épouse [K] [Z] et monsieur [L] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation et la cave situés au [Adresse 2] sont réunies à la date du 1er février 2024 ; CONDAMNE solidairement Madame [M] épouse [K] [Z] et monsieur [L] [K] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 10064, 13 euros (décompte arrêté au 31 mai 2024, incluant la mensualité de mai 2024). AUTORISE Madame [M] épouse [K] [Z] et monsieur [L] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [M] épouse [K] [Z] et monsieur [L] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 4] HABITAT-OPH puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Madame [M] épouse [K] [Z] soit condamnée à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail , sans majoration, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Madame [M] épouse [K] [Z] et monsieur [L] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation des 12 février et 04 mars 2024 ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection