Tribunal judiciaire, 03 juillet 2025. 24/01439

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 9] [Adresse 4] [Adresse 6] [Localité 5] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/01439 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I27P Section 3 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 03 juillet 2025 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : Monsieur [W] [I] né le 26 Juillet 1984 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG PARTIE DEFENDERESSE : Monsieur [N] [T] [R] né le 24 Avril 2002 à [Localité 7] (GUINÉE), demeurant [Adresse 1] comparant à l’audience du 21 novembre 2024 Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Nadia LARHIARI : Président Virginie BALLAST : Greffier DEBATS : à l’audience du 27 Mars 2025 JUGEMENT : contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2020, M. [W] [I] a loué à M. [N] [T] [Y] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 345,00 € outre 45,00 € de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024, M. [W] [I] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 720,64 € au titre des loyers et charges échus au 11 janvier 24. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 janvier 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, M. [W] [I] a fait assigner M. [T] [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous peine d’astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner le locataire à payer la somme de 2 143,81 € avec intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges et de l’assurance loyer impayé, soit 417,12 € à compter du 16 mars 2024 jusqu'à la libération complète des lieux, sous réserve du décompte de charges définitif,condamner le locataire à payer la somme de 1 200,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris ceux du commandement de payer. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 12 juin 2024. L'affaire a été appelée lors de l'audience du 21 novembre 2024. Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, le défendeur comparait. L’analyse de sa pièce d’identité démontre que l’orthographe de son nom est [R] [N] et non [Y] [N]. Il reconnaît être le titulaire du bail et indique qu’il doit faire des travaux dans l’appartement, raison pour laquelle il existe une dette. Il indique qu’il verse le loyer tous les mois et montre des extraits de compte au juge sans qu’il soit possible d’identifier l’identité du destinataire des virements. Il demande à pouvoir prouver que les loyers courants sont payés. Dans ces circonstances, l’affaire est renvoyée à l’audience du 27 mars 2025. A cette audience, M. [W] [I], représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation. Régulièrement convoqué pour avoir comparu lors de la précédente audience, M. [T] [R] [N] n’est ni présent ni représenté. L’affaire est mise en délibéré au 3 juillet 2025. MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 16 janvier 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 12 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 novembre 2024. La demande formée par le bailleur est donc recevable. Sur les demandes principales Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En outre, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, M. [W] [I] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 12 avril 2024, la dette locative de M. [T] [R] [N] s’élève à la somme de 1 992,00 € (soit la somme de 2 143,81 € réclamée dans l’assignation, diminuée d'un montant de 151,81 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’avril 2024 inclus. M. [T] [R] [N] ne justifie pas les paiements qu’il invoque. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de la somme de 1 992,00 €. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 15 janvier 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. L’expulsion de M. [T] [R] [N] sera ordonnée, en conséquence. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [T] [R] [N] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. M. [T] [R] [N] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [T] [R] [N] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [W] [I] et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, M. [T] [R] [N] sera condamné à verser au demandeur la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2020 entre M. [W] [I], d'une part, et M. [T] [R] [N], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 mars 2024 ; ORDONNE en conséquence à M. [T] [R] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour M. [T] [R] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE M. [T] [R] [N] à verser à M. [W] [I] la somme de 1 992,00 € (mille neuf quatre-vingt douze euros) selon décompte arrêté au 12 avril 2024, mois d’avril 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal du présent jugement ; CONDAMNE M. [T] [R] [N] à verser à M. [W] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois d’avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DÉBOUTE M. [W] [I] du surplus de ses prétentions ; CONDAMNE M. [T] [R] [N] à verser à M. [W] [I] une somme de 800,00 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [T] [R] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 juillet 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,