Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/53242 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4ULQ
N° : 4
Assignation du :
25, 30 Avril 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 11 septembre 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE
S.A.S. FONCIERE CRONOS
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Sandrine MUNNIER, avocat au barreau de PARIS - #E0094
DEFENDERESSES
S.A.S. QUEEN K
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparante et non constituée
S.A.S. MISS MAG
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Me Serge STROCHLIC, avocat au barreau de PARIS - #E1278
DÉBATS
A l’audience du 02 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 21 octobre 2019, la SA In'li, aux droits de laquelle vient la SAS FONCIERE CRONOS a consenti au profit de la SAS MISS MAG au renouvellement d'un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 16.448,33€ hors taxes et hors charges.
Le 30 novembre 2022, le fonds de commerce, dont le droit au bail, a fait l'objet d'une cession par la SAS MISS MAG au profit de la SAS QUEEN K.
Le bailleur a délivré au nouveau preneur, par acte d'huissier du 29 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 22.828,61 euros au titre des loyers et charges échus à cette date, commandement délivré dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SAS FONCIERE CRONOS a, par exploit délivré les 25 et 30 avril 2024, fait citer la SAS QUEEN K et la SAS MISS MAG devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme provisionnelle de 28.612,74 euros au titre de l'arriéré échu au 31 mars 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023,
- condamner la société QUEEN K au paiement d'une indemnité d'occupation représentant le loyer courant ainsi que les charges, augmentés forfaitairement à 10%,
- condamner les défenderesses au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
A l'audience, la partie requérante, représentée, maintient ses prétentions et s'oppose à l'octroi de délais de paiement.
En réponse, la société MISS MAG sollicite l'octroi de délais de paiement sur vingt-quatre mois, le premier versement devant intervenir un mois à compter de la signification de l'ordonnance. Elle conclut au rejet de la demande au titre des frais irrépétibles et sollicite la condamnation de la requérante à lui verser la somme de 1000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
La société QUEEN K, citée conformément aux prescriptions de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance ainsi qu'aux écritures déposées à l'audience.
MOTIFS
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En l’espèce, l'article 12 du contrat de bail stipule qu'en cas de manquement par le locataire à l'une quelconque de ses obligations contractuelles, le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d'exécuter délivrée par exploit d'huissier demeuré infructueux.
L'article 7 stipule que le loyer sera payable par trimestre à échoir. L'obligation au paiement du loyer par le preneur est contractuelle et légale du fait des dispositions de l'article 1728 du code civil.
Le commandement de payer délivré le 29 novembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire dont le bailleur indique entendre se prévaloir. Il reprend les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce.
Un décompte des sommes dues y est joint.
La société QUEEN K, non constituée, ne justifie pas, en vertu de l'article 1353 du code civil, qu'elle a régularisé les causes non sérieusement contestables du commandement de payer dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 30 décembre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.
Sur la provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La société QUEEN K n'étant pas constituée, les demandes à son encontre sont limitées à celles qui sont formulées dans l'assignation, soit la somme de 28.612,74€, premier trimestre 2024.
En outre, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 30 décembre 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.
Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution.
En effet, si la partie requérante sollicite une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges, majorée de 10%, cette demande ne repose ni sur le fondement d'une stipulation contractuelle (qui, au demeurant, n'est pas invoquée), ni sur la démonstration d'une faute délictuelle résultant d'un maintien dans les lieux sans droit ni titre qui justifierait, de façon non sérieusement contestable, l'octroi d'une indemnité supérieure au montant du loyer et des charges.
Dès lors, la majoration de l'indemnité d'occupation apparaît sérieusement contestable, tant en en son principe qu'en son montant.
Le contrat de cession entre la société MISS MAG et la société QUEEN B stipule que le cédant demeure garant solidaire du cessionnaire « du paiement des loyers et des charges et accessoires et de l'exécution des clauses et conditions du présent bail durant trois ans à compter de la cession »
La société MISS MAG n'est donc pas solidaire des indemnités d'occupation échues après la résiliation du bail, qui ne sont pas stipulées par la clause de garantie.
Dès lors, et après examen du décompte, la société MISS MAG sera tenue solidairement avec la société QUEEN B au paiement de la somme de 22.828,61€ au titre des loyers et charges échus au 4ème trimestre 2023 inclus.
Pour le surplus, et après déduction des frais du commandement recouvrables au titre des dépens (239,84€), la société QUEEN K apparaît redevable d'une somme non sérieusement contestable de 5544,29€ qu'elle devra verser à la requérante à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au titre du premier trimestre 2024, arrêtée au 11 mars 2024.
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, compte tenu du projet de bilan 2023 communiqué et du fait qu'il n'est pas démontré que la société MISS MAG ait fait l'objet d'une information de la part du bailleur dès les premiers impayés du locataire, il est justifié de lui accorder des délais de paiement, non suspensifs de la clause résolutoire, dont les modalités seront précisées dans le dispositif.
Sur le surplus des demandes
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner in solidum les défenderesses à verser à la partie requérante la somme de 1500 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;
Disons que la SAS QUEEN K devra libérer les locaux situés [Adresse 1] [Localité 3], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons solidairement la SAS QUEEN K et la SAS MISS MAG à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 22.828,61 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 4ème trimestre 2023 inclus ;
Condamnons pour le surplus la SAS QUEEN K à verser à la SAS FONCIERE CRONOS :
* la somme de 5544,29 euros à titre de provision à valoir sur le premier trimestre 2024, arrêté au 11 mars 2024 ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;
Autorisons la SAS MISS MAG à se libérer de la somme de 22.828,61 euros en vingt-quatre mensualités égales, à compter du 1er jour du mois suivant la signification de la décision, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société MISS MAG au paiement des indemnités d'occupation ;
Condamnons in solidum la SAS QUEEN K et la SAS MISS MAG à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;
Rejetons la demande de la SAS MISS MAG au titre des frais irrépétibles ;
Condamnons in solidum la SAS QUEEN K et la SAS MISS MAG au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 11 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN
