Tribunal judiciaire, 29 novembre 2024. 24/00553

Du 29 novembre 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 24/00553 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCWS Société VILOGIA C/ [D] [W] - Expéditions délivrées à : Me Francine LINDAGBA-MBA, la SELARL RACINE BORDEAUX - FE délivrée à Le 29/11/2024 Avocats : Me Francine LINDAGBA-MBA la SELARL RACINE BORDEAUX TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] - [Localité 6] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 novembre 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Société VILOGIA [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Maître CRUZE de la SELARL RACINE BORDEAUX DEFENDERESSE : Madame [D] [W] née le 20 Février 1973 à [Localité 6] [Adresse 2] [Adresse 7] - [Localité 5] Représentée par Maître Francine LINDAGBA-MBA de la SELARL RACINE BORDEAUX DÉBATS : Audience publique en date du 11 Octobre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Mars 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 5 août 2015, la Société d’Économie Mixte Immobilière de la Ville de [Localité 5] a donné à bail à Madame [D] [W] et Monsieur [M] [I] un logement et un parking situés [Adresse 2]-[Adresse 7] à [Localité 5] moyennant un loyer principal logement mensuel de 397,17€, un loyer mensuel annexe de 49,48€ et une provision sur charges mensuelle de 32€. Par courrier du 11 février 2019 reçu le 18 février 2019, Monsieur [M] [I] a indiqué à son bailleur avoir quitté le domicile. Madame [D] [W] s'est retrouvée seule titulaire du bail. Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM venant aux droits de la Société d’Économie Mixte Immobilière de la Ville de [Localité 5] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3.479,37€ au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail. Par acte introductif d'instance du 13 mars 2024, la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM a fait assigner Madame [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l'audience du 17 mai 2024 aux fins de: -Donner acte de la dénonciation de la procédure à la CAF -Constater la résiliation du bail par l'effet du commandement en date du 21 décembre 2023 -S'entendre en conséquence, Madame [D] [W] condamner, à quitter vider et rendre libre de corps et biens ainsi que celle de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux dont s'agit dans les 48 heures de la décision à intervenir -S'entendre dire que faute par elle de ce faire, elle y sera contrainte et expulsée si nécessaire, avec le concours présente de son chef, avec au besoin le concours de la Force publique et d'un serrurier -S'entendre condamner Madame [D] [W] à payer à la SA VILOGIA : -d'une indemnité provisionnelle de 4.429,87€ correspondante aux sommes restant dues au 01/02/2024 outre intérêts au taux légal à compter de cette date -d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des locaux -de la somme de 800€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile -S'entendre rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir -S'entendre condamner Madame [D] [W] aux entiers dépens L'affaire initialement appelée à l'audience du 17 mai 2024 a fait l'objet de plusieurs renvois et a finalement été évoquée le 11 octobre 2024. A l'audience, la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM, représentée par son conseil, sollicite désormais du juge saisi de : -La déclarer et la juger recevable et bien fondée en ses prétentions -Constater le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail du 5 août 2015 prenant effet le 4 août 2015 entre les parties pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives, à la date du 1er février 2024 -prendre acte que la société VILOGIA ne conteste pas que la dette contractée par Madame [D] [W] à son encontre et portant sur la somme de 5.537,94€ a fait l'objet d'un effacement par décision de la commission de surendettement des particuliers de la Gironde du 30 mai 2024 -Débouter Madame [D] [W] de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement faute de pertinence -Subsidiairement, constater que la SA VILOGIA s'en remet à la sagesse du juge des contentieux de la protection concernant l'octroi de délais de paiement Par conséquent, -Condamner Madame [D] [W] et en tant que de besoin tous occupants des lieux de son chef, à la libération effective des lieux qu'il occupe sans droit ni titre -Ordonner à défaut de libération effective, l'expulsion de Madame [D] [W] ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique -Condamner Madame [D] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges et ce jusqu'à sa libération effective des lieux -Déclarer et juger qu'en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution -Condamner Madame [D] [W] au paiement d'une somme de 800€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'assignation, droit de plaidoirie, coût des commandements de payer et frais de signification de la décision à intervenir Elle expose que la dette locative s'élève à la somme de 5.081,75€ suivant décompte locatif du 10 octobre 2024. Elle soutient que le simple fait que la dette locative de Madame [W] ait fait l'objet d'un effacement par la Commission de surendettement ne change rien à l'acquisition de la clause résolutoire contractuellement prévue; que le délai de 6 semaines imparti par le commandement de payer du 21 décembre 2023 pour régulariser la dette contractée a pris fin le 1er février 2024 soit antérieurement à la saisine par Madame [W] de la Commission de surendettement. Elle sollicite le constat de la clause résolutoire ainsi que la résiliation du contrat de bail. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement expliquant que Madame [W] ne peut prétendre être de bonne foi ; qu'elle a laissé s'aggraver sa situation financière en n'effectuant pas les démarches nécessaires afin de bénéficier des APL et ce malgré les nombreuses relances reçues. En défense, Madame [D] [W], représentée par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en matière de référés saisi de : A titre liminaire, -Ordonner le renvoi de l'affaire et ordonner à la société VILOGIA de produire un décompte actualisé conforme à la décision de la commission de surendettement du 30 mai 2024 A défaut, sur le fond, -Débouter la société VILOGIA de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions Faisant droit aux demandes reconventionnelles de Madame [W] -Juger que la dette locative est effacée à hauteur de 5.537,94€ -Juger que la société VILOGIA devra produire un décompte actualisé conforme à la décision de la Commission de surendettement du 30 mai 2024 -Constater la bonne foi de Madame [W] -Suspendre la réalisation ou les effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer du 21 décembre 2023 -Lui accorder de larges délais de paiement et juger que la dette locative sera échelonnée sur cette durée -Dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile -Statuer ce que de droit quant aux dépens étant précisé que Madame [W] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale Elle expose avoir rencontré des difficultés financières liées à des problèmes de santé graves de santé et non par une mauvaise gestion. Elle précise qu'elle a repris le paiement régulier des loyers résiduels dans l'attente d'un rétablissement de son APL suite à une décision de recevabilité et d'orientation de la commission de surendettement. Elle indique avoir effectué une demande auprès des services sociaux en vue d'un relogement dans un logement plus petit compte tenu de la modification de la composition familiale et adapté. Elle soutient qu'il convient de déduire du décompte versé aux débats la somme de 5.537,94€ qui a fait l'objet d'un effacement par la Commission de surendettement selon décision du 30 mai 2024. Elle soutient que la dette locative est quasiment résorbée. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et de lui accorder les plus larges délais de grâce de manière rétroactive pour apurer sa dette. La juridiction a été destinataire d'un diagnostic social et financier, lequel a été porté à la connaissance de la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM. A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 29 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 18 mars 2024, au moins six semaines avant l'audience du 17 mai 2024. La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 23 novembre 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail, l'expulsion et la suspension des effets de la clause résolutoire L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. L’article 24 V de la loi précitée, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 24 VI 1° de la loi dispose notamment que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; . Aussi, l'article 24-VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM sollicite notamment de la juridiction saisie de constater l'acquisition de la clause résolutoire et de voir ordonner l'expulsion de Madame [W]. Le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges. La SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM a fait signifier à Madame [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.479,37€ au titre des loyers échus suivant exploit du 21 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des éléments produits que, par décision du 30 mai 2024, la commission de surendettement des particuliers de la Gironde a déclaré recevable la demande de traitement de la situation de surendettement formée par Madame [W] et a décidé d'orienter son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Les parties soutiennent aux termes de leurs écritures respectives, qu'au regard de la décision de la commission de surendettement, la dette locative a été effacée. Au demeurant et surtout, la bailleresse ne sollicite désormais plus la condamnation de Madame [W] au paiement de la somme de 5.537,94€, celle-ci arguant de ce que la dette a fait l'objet d'un effacement par décision de la commission de surendettement du 30 mai 2024. Or, les parties ne produisent aucune pièce démontrant que la Commission de surendettement aurait décidé d'imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et aurait indiqué à Madame [W] que les mesures d'effacement total de ses dettes auraient été définitivement adoptées et seraient entrées en application. Ainsi, et au vu des seuls éléments produits, il ne peut être acquis, à ce stade, que la somme de 5.537,94€ a été effacée suite à la décision de la commission de surendettement, le seul document de la commission de surendettement fourni concernant la recevabilité du dossier et l'orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Au jour de l'audience du 11 octobre 2024 et en l'état des documents versés aux débats, Madame [W] était donc toujours redevable envers la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM de la somme de 5.081,75€ suivant décompte locatif du 10 octobre 2024. Toutefois, au vu de la position de la société VILOGIA abandonnant sa demande de paiement de la dette locative et de la demande reconventionnelle émise par Madame [W] tendant à obtenir la suspensions des effets de la clause résolutoire, il est indispensable de connaître l’issue de la procédure devant la commission de surendettement afin de pouvoir se prononcer, au visa des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sur la suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient dès lors d'ordonner la réouverture des débats et d'inviter les parties à produire la décision rendue par la commission de surendettement ou à défaut d'indiquer l'état d'avancement de la procédure devant la commission de surendettement. Sur les autres demandes Les demandes formulées par les parties dans le cadre de la présente procédure sont réservées en raison de la réouverture des débats. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et avant dire droit, ORDONNONS la réouverture des débats ; INVITONS Madame [D] [W] et la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM à produire la décision rendue par la commission de surendettement ou à défaut d'indiquer l'état d'avancement de la procédure devant la commission de surendettement ; DISONS que l'affaire sera rappelée à l'audience du Juge des contentieux de la protection statuant en référé qui se tiendra le VENDREDI 20 DECEMBRE 2024 à 10h30; RESERVONS les demandes des parties ainsi que les dépens ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION