Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.
délivrées le :
à Me BLATTER (P0441)
Me DESNOS (R0120)
C.C.C.
délivrée le :
à Me AUMONT (C0628)
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18° chambre
2ème section
N° RG 22/15465
N° Portalis 352J-W-B7G-CYUOF
N° MINUTE : 7
Assignation du :
26 Décembre 2022
ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 20 Novembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. ERDILIN (RCS de PARIS n°391 720 893)
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441
DEFENDEURS
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par Maître [T] [G], administrateur judiciaire
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0628
Monsieur [Y] [H]
Chez S.A.S FONCIA SEINE OUEST
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Maître Xavier DESNOS de l’AARPI MERIDIAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0120
MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.
DÉBATS
A l’audience du 14 Octobre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2024.
ORDONNANCE
Rendue publiquement
Contradictoire
Susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [Y] [H] a donné à bail commercial, renouvelé pour la dernière fois, suivant un avenant du 30 mars 2016 à la S.A.R.L. ERDILIN venant aux droits de Monsieur [E] [X] [L], des locaux à l’usage exclusif de “fabrication d’articles de maroquinerie” situés [Adresse 1] à [Localité 2] et désignés comme suit :
“Au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1], au fond de la cour commune accessible par le hall commun, une réserve, et deux ateliers le tout d’une surface approximative de 76 m² correspondant à une partie du lot de copropriété numéro 1 lequel représente 215/1005èmes des tantièmes de copropriété”.
Ce bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 24 février 2015 pour se terminer le 23 février 2024, et moyennant le versement d’un loyer annuel de 6.662,52 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance, outre une provision mensuelle sur charges de 137 euros.
Soutenant que le loyer et les charges n’étaient pas intégralement payés, Monsieur [H] a, par acte extrajudiciaire du 9 mars 2022, signifié à la S.A.R.L. ERDILIN un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 16.122,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mars 2022, échéance de mars 2022 incluse, outre le coût de l’acte.
Par acte délivré le 26 décembre 2022, la S.A.R.L. ERDILIN a fait assigner Monsieur [Y] [H] devant ce tribunal en opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire et en indemnisation d’un préjudice de jouissance, se prévalant d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance compte-tenu des arrêtés d’insalubrité affectant les lieux loués. Cette instance est enregistrée sous le numéro de RG 22/15465.
Par acte délivré le 23 novembre 2023, Monsieur [Y] [H] a fait assigner en intervention forcée devant ce tribunal le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par Maître [T] [G], administrateur judiciaire nommé par ordonnance sur requête rendue par le Président de ce tribunal le 7 avril 2022. Cette instance a été enregistrée sous le numéro de RG 23/15090.
Les deux affaires ont été jointes par le juge de la mise en état le 29 janvier 2024.
Suivant des conclusions d’incident notifiées le 24 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son administrateur provisoire, Maître [T] [G], administrateur judiciaire, a saisi le juge de la mise en état d’une fin-recevoir. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, il demande au juge de la mise en état de :
Vu les articles 31, 122, 789 du code de procédure civile,
Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure à celle de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN,
Vu l’article L511-12 du code de la construction et de l’habitation,
- Dire et juger que l’action en garantie de Monsieur [Y] [H] à l’encontre du syndicat des copropriétaires est prescrite ;
- Déclarer en conséquence irrecevables les demandes de Monsieur [Y] [H] à l’encontre du syndicat des copropriétaires comme étant prescrites ;
- Débouter Monsieur [Y] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
- Condamner Monsieur [Y] [H] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Le condamner en outre aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Olivier AUMONT, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur provisoire fait valoir qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ; qu’en vertu de l’article L. 511-12 du code de la construction et de l’habitation, “L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est notifié à la personne tenue d’exécuter les mesures. Il est également notifié, le cas échéant, pour autant qu’ils sont connus, aux titulaires de parts donnant droit à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, si l’immeuble est à usage total ou partiel d’hébergement, à l’exploitant. Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d’un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété, représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires et les occupants. A défaut de connaître l’adresse actuelle des personnes mentionnées au premier alinéa ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à [Localité 8], [Localité 7] et [Localité 6], de l’arrondissement où est situé l’immeuble, ainsi que par affichage sur la façade de l’immeuble”.
Le syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur provisoire soutient qu’en l’espèce, un arrêté en date du 6 avril 2011 a déclaré l’état d’insalubrité des parties communes du bâtiment sur cour de l’immeuble et que les locataires de Monsieur [H] (Monsieur et Madame [C]) étaient mentionnés dans l’annexe 1 de cet arrêté ; que ces derniers ont nécessairement informé Monsieur [H] de la situation, de sorte qu’il était tenu à ce titre de réaliser toutes mesures nécessaires afin de rémédier à l’insalubrité constatée ; que Monsieur [H] avait connaissance de l’arrêté et reconnaît dans ses écritures que c’est en raison de l’état de l’immeuble, qu’il a consenti un loyer dérisoire à sa locataire, la société ERDILIN, dans le cadre du renouvellement du bail en février 2015. Faisant valoir que les demandes de la société ERDILIN se fondent sur le premier arrêté d’insalubrité du 6 avril 2011, il conclut que la demande en garantie formée à son encontre par Monsieur [H] est prescrite, ayant été introduite plus de dix ans après l’arrêté susvisé.
Suivant ses dernières conclusions d’incident notifiées le 3 octobre 2024, Monsieur [H] demande au juge de la mise en état de :
Vu les articles 15, 16, 122, 132, 133 et suivants du code de procédure civile,
Vu l’article 6§1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales,
Vu l’article 2224 du code civil,
- Le recevoir en ses conclusions d’incident, les disant bien fondées ;
A titre principal et avant dire droit,
- Ordonner au Syndicat des copropriétaires de produire les pièces visées dans la sommation de communiquer du 12 juillet 2024 :
- Les pièces n°1-2, 2, 3 et 6 visées dans la requête aux fins de nomination d’un administrateur provisoire ;
- L’ensemble des convocations, procès-verbaux et leurs annexes, des assemblées générales du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], de 2011 à 2022 inclus, et les justificatifs des notifications desdits procès-verbaux à Monsieur [Y] [H] ;
- Le jugement du 5 novembre 2021 ayant annulé les décisions n°4 et 5 de l’assemblée générale du 31 janvier 2018 ;
- L’ordonnance du 13 novembre 2018 ayant nommé [M] [S] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, la requête initiale et les pièces visées au soutien de celle-ci ;
- Ordonner que lesdites pièces doivent être communiquées à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;
- Fixer en conséquence à la prochaine date d’audience utile l’incident introduit par le Syndicat des copropriétaires afin qu’il puisse être statué au vu notamment des pièces sollicitées ci-dessus;
A titre subsidiaire,
- Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] de son incident tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [Y] [H] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires ;
- Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens du présent incident.
A l’appui de ses prétentions, Monsieur [H] expose qu’une sommation de communiquer les pièces susvisées a été adressée au syndicat des copropriétaires sans succès. Il expose que la communication de ces pièces est nécessaire pour statuer sur l’incident et précise qu’il n’est destinataire ni des convocations aux assemblées générales des copropropriétaires ni des procès-verbaux de celles-ci depuis 2011.
S’agissant de la prescription, il soutient que l’arrêté du 5 avril 2011 qui ne lui a pas été notifié ne constitue pas le dommage ; que le dommage dont il demande réparation résulte de l’action en responsabilité de la société ERDILIN qui l’a assigné le 26 décembre 2022. Enfin, il souligne que le syndicat des copropriétaires dénature ses écritures ; qu’il a uniquement rappelé que les gérants de la société ERDILIN étaient également propriétaires de lots dans l’immeuble et avaient donc une parfaite connaissance de l’état de ce dernier, raison pour laquelle un loyer dérisoire avait été fixé lors du renouvellement du bail.
L’incident a été appelé pour plaidoiries à l’audience du 14 octobre 2024 et mis en délibéré à la date de ce jour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de communication de pièces formée “avant dire droit” par Monsieur [H]
Monsieur [H] sollicite la communication sous astreinte de plusieurs pièces qu’il estime nécessaires pour statuer sur l’incident. Or, dès lors que l’argumentation du syndicat des copropriétaires est uniquement fondée sur l’arrêté du 5 avril 2011 qui est versé aux débats, la communication des pièces sollicitées, avant-dire droit, n’apparaît pas nécessaire pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée. Cette demande est donc rejetée.
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription
En application de l’article 789 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2024-673 du 3 juillet 2024 applicable à la présente instance, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Par dérogation, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.
Aux termes de l’article 122 dudit code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En l’espèce, par un arrêté du 5 avril 2011 pris par le Préfet de Paris, les parties communes du bâtiment sur cour de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 2] ont été déclarées insalubres à titre remédiable et les personnes citées en annexe 1 ont été invitées à prendre dans un délai de six mois les mesures nécessaires pour y remédier, à savoir le syndic représentant le syndicat des copropriétaires et certains copropriétaires. Parmi ceux-ci ne figure pas Monsieur [H]. Monsieur et Madame [C] y sont cités pour le lot n°9. Or, selon le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mars 2020, ces derniers, qui ont été par ailleurs preneurs du local commercial appartenant à Monsieur [H], sont propriétaires d’un lot dans l’immeuble.
Dès lors, il n’est pas démontré que Monsieur [H] était astreint par ledit arrêté à prendre en qualité de copropriétaire les mesures nécessaires destinées à remédier à l’état d’insalubrité, ni qu’il en a été informé par le syndic.
Pour autant, il ne peut raisonnablement soutenir qu’il n’était pas informé du dommage alors qu’il reconnaît dans son assignation en garantie que sa locataire était parfaitement informée des difficultés rencontrées au sein de la copropriété, raison pour laquelle, un “loyer dérisoire” “a été fixé aux termes de l’avenant de renouvellement du bail commercial”. Cet avenant en date du 30 mars 2016 constitue donc le point de départ du délai de prescription.
Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, dans sa version en vigueur en mars 2016, “Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans”.
Ce délai a été modifié par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 entrée en vigueur le 25 novembre 2018, l’article 42 disposant désormais que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription (soit cinq ans) et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
Aux termes de l’article 2222 du code civil, en cas de réduction de la durée d’un délai de prescription, le nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que sa durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
Dès lors, en assignant en garantie le syndicat des copropriétaires le 23 novembre 2023, soit moins de cinq ans après l’entrée en vigueur de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, Monsieur [H] n’est pas prescrit en son action en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires.
La fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires est donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires qui succombe, est condamné aux dépens de l’incident.
En revanche, aucun motif tenant à l’équité ou à la situation économique respective des parties ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes de ce chef sont rejetées.
PAR CES MOTIFS
Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,
Déboute Monsieur [Y] [H] de sa demande de communication de pièces sous astreinte avant-dire droit,
Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son administrateur provisoire, Maître [T] [G], administrateur judiciaire, de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie formée à son encontre par Monsieur [H],
Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son administrateur provisoire, Maître [T] [G], administrateur judiciaire aux dépens de l’incident,
Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 3 février 2025 à 11h30 pour conclusions au fond du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son administrateur provisoire, Maître [T] [G], administrateur judiciaire et fixation d’un calendrier de procédure.
Faite et rendue à Paris le 20 Novembre 2024
Le Greffier Le Juge de la mise en état
Paulin MAGIS Maïa ESCRIVE
