Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 01 AOUT 2024
N° RG 24/00098 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZCTZ
N° :
S.A.S. FONCIERE M2C
c/
S.A.S. SO PARIS COMPANY
DEMANDERESSE
S.A.S. FONCIERE M2C
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L158
DEFENDERESSE
S.A.S. SO PARIS COMPANY
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 22 avril 2024, avons mis l'affaire en délibéré 10 juin 2024, et prorogé à ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 5 août 2022, la société FONCIERE M2C a donné à bail à la société SO PARIS COMPANY des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], d'une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 18.000 euros hors charges hors taxes, payable mensuellement d'avance.
Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte d'huissier en date du 21 août 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société SO PARIS COMPANY, pour une somme de 5241,87 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d'août 2023 inclus.
Par acte d'huissier du 9 janvier 2024, la société FONCIERE M2C a fait assigner SO PARIS COMPANY devant la juridiction des référés aux fins de voir principalement :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 21 septembre 2023
- ordonner l'expulsion de la société SO PARIS COMPANY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en cas de besoin, le concours de la force publique,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui sera désigné par le Tribunal ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
- condamner la société SO PARIS COMPANY à lui payer la somme provisionnelle, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à ce jour, de 11.054,26 euros outre les intérêts de retard calculés au taux légal majoré de 4% par mois de retard à compter du commandement de payer du 21 août 2023,
- condamner la société SO PARIS COMPANY à lui payer la somme provisionnelle de 1.105,42 euros à titre de pénalités de retard,
- condamner la société SO PARIS COMPANY au paiement d'une indemnité d'occupation journalière provisionnelle, à partir du 1er janvier 2024, égale au double du dernier loyer trimestriel HT, majoré des charges et accessoires et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux, par la remise des clefs,
- dire que le dépôt de garantie restera acquis à la société FONCIERE M2C,
- condamner la société SO PARIS COMPANY au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, la levée d'états d'inscription de nantissement et des privilèges, et les frais de dénonciation aux créanciers inscrits
- rappeler que l'ordonnance à intervenir est exécutoire en vertu de la loi.
A l'audience du 22 avril 2024, la société FONCIERE M2C a confirmé oralement les termes de son assignation et remis l'état des créanciers inscrits (néant). Elle indique que la société SO PARIS COMPANY a effectué un paiement de 4.500 euros le 18 janvier 2024 , juste après l'assignation, mais que le solde reste largement débiteur et même plus élevé que celui précisé dans l'assignation, et qu'elle n'a pas signifié à celle-ci le montant de la dette actualisé à la hausse, dont elle remet néanmoins le décompte au dossier.
Bien que régulièrement assignée (remise à étude), la société SO PARIS COMPANY n'a pas comparu.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.
MOTIFS DE L'ORDONNANCE
Si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce :
" toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
< la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l'espèce,
la clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d'effet d'un mois, et produit donc tous ses effets.
Concernant le commandement de payer du 21 aout 2023 il a été régulièrement délivré à l'adresse des lieux loués.
Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du en ce qu'il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 5 241,87 euros, au titre de l'arriéré locatif à la date du 18 aout 2023.
Selon le décompte au 1er avril 2024 versé aux débats, les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance ; la clause résolutoire est donc acquise à compter 22 septembre 2023.
L'obligation de la société SO PARIS COMPANY de quitter les lieux n'étant pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, sans qu'une astreinte soit nécessaire pour en assurer l'exécution.
Sur l'indemnité d'occupation
L'indemnité d'occupation due par la société SO PARIS COMPANY depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.
Sur la demande de provision
S'agissant du paiement par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce,
Il y a lieu de noter tout d'abord que la demande de provision dans l'assignation est de 11 054,26 euros, ce qui correspond au solde débiteur arrêté au 31 décembre 2023, qui est constitué donc la demande du bailleur.
Au vu du décompte arrêté au 1er avril 2024, l'obligation de la société SO PARIS COMPANY au titre des loyers, charges et taxes arrêtée au 31 décembre 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 6 554,26 euros (échéance de décembre 2023 incluse), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société SO PARIS COMPANY, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 5 241,87 euros, et pour le solde à compter de la date de l'assignation.
Sur les demandes de pénalités
Les autres demandes, relatives à des pénalités sous forme de conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer, sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.
En conséquence sur ces demandes il n'y a pas lieu à référé, et elles seront rejetées.
Sur les demandes accessoires :
L'article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
la société SO PARIS COMPANY, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
L'équité et les circonstances de l'espèce commandent de condamner la société SO PARIS COMPANY à payer à la société FONCIERE M2C la somme de 2000 euros sur le fondement de ces dispositions.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,
Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision;
Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 septembre 2023 ;
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société SO PARIS COMPANY et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne la société SO PARIS COMPANY à verser à titre provisionnel à la société FONCIERE M2C, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamne par provision la société SO PARIS COMPANY à payer à la société FONCIERE M2C la somme de 6 554,26 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêté au 31 décembre 2023 (échéance de décembre 2023 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 aout 2023, et pour le solde à compter de l'assignation ;
Dit n'y avoir lieu à référé pour la demande relative au dépôt de garantie, de pénalités et d'intérêts de retard majoré,
Condamne la société SO PARIS COMPANY à payer à la société FONCIERE M2C la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société SO PARIS COMPANY aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
Rejette le surplus des demandes ,
Rappelle que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
FAIT À NANTERRE, le 01 août 2024.
LA GREFFIÈRE
Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière
LE PRÉSIDENT
Karine THOUATI, Vice-présidente
