Tribunal judiciaire, 18 octobre 2024. 24/01452

Minute n° 2024 /463 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ============ JUGEMENT du 18 Octobre 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.C.I. CONSTANT ONE [Adresse 1] [Localité 4] représentée par la SELARL VILLAINNE-RUMIN, avocats au barreau de NANTES - 20 D'une part, DÉFENDERESSE : Madame [U] [H] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Gaëlle SCORNET, avocate au barreau de NANTES - 321 D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIER : Aurélien PARES PROCEDURE : date de la première évocation : 06 septembre 2024 date des débats : 06 septembre 2024 délibéré au : 18 octobre 2024 RG N° RG 24/01452 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M7GU COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à SELARL VILLAINNE-RUMIN, CCC à Maître Gaëlle SCORNET + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé prenant effet au 20 mars 2023, la SCI CONSTANT ONE a donné à bail à Madame [U] [H] un logement situé [Adresse 2]. Le 7 décembre 2023, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2252 euros au titre des loyers échus et impayés au 7 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 25 mars 2024, la SCI CONSTANT ONE a fait assigner Madame [U] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Constater la résiliation du bail signé le 20 mars 2023 ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail ; - Ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [U] [H], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; - Condamner Madame [U] [H] à lui payer la somme de 2757,67 euros correspondant aux loyers et charges impayés au mois de mars 2024 ; - Condamner Madame [U] [H] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 438 euros jusqu'à la libération complète des lieux ; - Condamner Madame [U] [H] à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 décembre 2023. A l'audience du 6 septembre 2024, la SCI CONSTANT ONE, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance. La SCI CONSTANT ONE a également actualisé sa créance à la somme de 1423,12 euros selon le décompte arrêté au 3 septembre 2024. Elle s’en est rapportée sur l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire tels que sollicités par le locataire, confirmant la reprise du paiement des loyers. Madame [U] [H] représentée par son conseil a actualisé sa situation financière et personnelle. Elle a reconnu tant le principe que le montant de la dette et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail. Elle a par ailleurs demandé à bénéficier de l’aide juridictionnelle provisoire. Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience. La décision a été mise en délibéré au 18 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demandeAux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines au moins avant l’audience, par voie électronique, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande (...). En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 25 mars 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience. La SCI CONSTANT ONE justifie par ailleurs avoir saisi la CCAPEX le 8 décembre 2023 conformément au délai fixé par les dispositions de l’article 24 II de la loi susvisée. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [U] [H], le 7 décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2252 euros. Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 février 2024. Sur le montant de l’arriéré locatif Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, la créance principale de la SCI CONSTANT ONE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail du 20 mars 2023. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1423,12 euros au 3 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, somme à laquelle il convient de soustraire les frais de commandement de payer (159,98 euros) pris en compte au titre des dépens. En conséquence, Madame [U] [H] sera condamnée à payer à la SCI CONSTANT ONE la somme de 1263,14 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 3 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse. Sur les délais de paiement : L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ” L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”. En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Madame [U] [H] a bien repris le règlement intégral de son loyer courant depuis plusieurs mois, outre le règlement d’une partie de l’arriéré. Le diagnostic social et financier indique que Madame [U] [H] perçoit 1843 euros de ressources mensuelles, au titre de son salaire et de son indemnité de chômage, avec des charges d’un montant de 533 euros en ce compris le loyer. Il est toutefois précisé que ses ressources ne sont pas régulières puisqu’elle travaille en CDD dans la restauration. Lors des débats, Madame [U] [H] a confirmé ces éléments et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail. Elle n’a formulé aucune proposition quant au montant à verser chaque mois, mais il convient d’observer qu’elle a été en mesure de verser 200 à 400 euros en sus du loyer courant lors des mois de mai à juillet 2024. Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer depuis plusieurs mois, et dès lors que Madame [U] [H] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [U] [H] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, soit la somme de 438 euros, qui sera due par Madame [U] [H] jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs à la société bailleresse ou son expulsion. Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les mesures accessoires : En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [U] [H], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement. Par ailleurs, l’équité commande de condamner Madame [U] [H] à payer à SCI CONSTANT ONE, qui a dû recourir à la justice, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SCI CONSTANT ONE à l’encontre de Madame [U] [H] ; CONDAMNE Madame [U] [H] à payer à la SCI CONSTANT ONE la somme de 1263,14 euros au titre des loyers échus et impayés au 3 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse ; ACCORDE à Madame [U] [H] un délai de paiement de 18 mois pour se libérer de la dette, outre le loyer courant, à raison de 17 mensualités de 70 euros, la 18ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ; RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ; DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ; DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ; En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 8 février 2024 ; DIT que Madame [U] [H] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [U] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ; CONDAMNE Madame [U] [H] à payer à la SCI CONSTANT ONE une indemnité d'occupation d’un montant de 438 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; ACCORDE l’aide juridictionnelle provisoire à Madame [U] [H] ; CONDAMNE Madame [U] [H] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer sous réserve des dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle ; CONDAMNE Madame [U] [H] à verser la somme de 300 euros à la SCI CONSTANT ONE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département. Le Greffier Le juge des contentieux de la protection Aurélien PARES Pierre DUPIRE