Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Béranger BOUDIGNON
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elise AVNER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/04669 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7XQ
N° MINUTE :
1/2024
ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 11 JUILLET 2024
PROROGÉE EN DATE DU 02 AOÛT 2024
DEMANDERESSE
SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN
dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 3]
ayant pour réprésentante Madame [S] [G] en sa qualité de gérante
représentée par Maître Béranger BOUDIGNON,avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1704
DÉFENDERESSE
Madame [L] [N] [P]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
représentée par LUZELLANCE, Association d’Avocats au Barreau de PARIS, en la personne de Maître Elise AVNER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire B0517
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 avril 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 02 août 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04669 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7XQ
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat du 18/03/1998, modifié par avenant du 08/12/1998, la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN avait donné en location à Mme [L] [N] [P] un logement sis au [Adresse 2] à [Localité 3], composé d’un appartement, d’une cave et d’un studio, pour un loyer mensuel de 6 341 francs, outre 159 francs de taxe de droit de bail et 850 francs de provisions sur charges.
Un premier commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail avait été délivré le 07/03/2003, pour avoir paiement de 23 591,73 € au titre des loyers et charges impayés. Un deuxième commandement de payer avait été délivré le 05/08/2022 suivi d'un nouveau commandement pour régularisation du 26/08/2022, ces commandements visant la clause résolutoire et faisant état d'une dette locative de 39 465,36 €. Un troisième commandement, visant à obtenir production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs, avait été délivré le 26/08/2022.
Par acte du 25/05/2023, la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN a assigné Mme [L] [N] [P] en résiliation de bail et expulsion devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.
L’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de Paris le 26/05/2023.
Appelée à l’audience du 25/10/2023, l’affaire avait fait l’objet d’un renvoi à la demande du défendeur. A l’audience du 11/01/2024, l’affaire a fait l’objet d’une radiation, les parties n'ayant pas respecté le calendrier de procédure signé préalablement et n'étant pas prêtes. Toutefois, l'affaire avait été rétablie ultérieurement.
A l’audience du 24 avril 2024, la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN, représentée par son conseil a conclu, au principal, en l'absence de contestation sérieuse, qu'il soit constaté la résiliation du bail à la date du 26 septembre 2022 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire.
Par ailleurs, la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN a réclamé paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :
43 704,23 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges impayés au 26/09/2022 ;4370,42 € à titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle ;31 943,22 € au titre des indemnité d’occupation dues entre le 27/09/2022 au 11/01/2024, somme à parfaire jusqu’à complète libération des lieux.
A titre subsidiaire, la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN a formé les demandes suivantes :
qu'il soit constaté la résiliation du bail au 26/10/2022 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;la condamnation de Madame [P] au paiement, à titre provisionnel de la somme de 44 769,84 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 26/10/2022, de la somme de 4 476,98 € au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle et de la somme de 29 908,62 € au titre des indemnités d'occupation dues entre le 27/10/2022 et le 11/01/2024, somme à parfaire jusqu’à complète libération des lieux.
En tout état de cause, la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN a demandé :
qu'il soit ordonné l’expulsion de Mme [L] [N] [P], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble au choix du juge et aux frais, risques et périls de Mme [P].
Enfin, la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN a réclamé, outre le débouté des demandes de Madame [P], la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Mme [L] [N] [P], représentée par son conseil, a conclu à l'incompétence du juge des référés, à défaut d'urgence et en raison de l'existence d'une contestation sérieuse. Elle a conclu de façon plus générale au débouté des demandes de la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN.
Madame [P] a réclamé une indemnité de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Tout d'abord, Mme [L] [N] [P] a rappelé les propriétaires successifs du bien et a exprimé ses interrogations quant au statut du lot 22 de l'immeuble. Elle a estimé que son occupation portait sur les lots 21, 22 et 23, tous situés au 2ème étage de l'immeuble du [Adresse 2],
Au-delà, Madame [P], rappelant qu'elle résidait dans les locaux litigieux depuis 1997, a fait valoir qu'elle en était en fait la véritable propriétaire. Elle a expliqué qu'elle avait versé à Monsieur [J] [G], gestionnaire des biens considérés, une première somme de 200 000 francs le 10/11/1997, puis une seconde somme de 375 000 francs le 11/12/1997, puis une troisième somme de 7110 $. Il lui avait été transmis, pour ces règlements, des reçus qui précisaient qu'il s'agissait d'un acompte sur l'achat du logement situé [Adresse 2]. Selon Madame [P], elle avait procédé à un dernier paiement de 80 000 francs qui avait donné lieu lui aussi à un reçu qui indiquait que des instructions sur son utilisation interviendraient plus tard.
Pour Madame [P], la somme totale de 696 919 francs qu'elle avait réglée caractérisait le versement d'un prix pour l'achat du bien en question.
Madame [P] avait également mis en exergue la volonté exprimée par Monsieur [J] [G], plus spécialement dans un écrit du 13/05/2000 laissé à son avocat, Maître BERTAGNA. Cet écrit faisait ressortir que Madame [P] était la véritable propriétaire du bien.
L'appréciation de ce document (dont Monsieur [J] [G] était libre de disposer), releverait en tout état de cause l'appréciation du juge du fond.
Madame [P] a expliqué que le bail, qui n'était qu'un acte apparent et simulé ayant pour objectif de dissimuler l'intention des parties de vendre le bien, n'avait jamais été exécuté, étant précisé que jamais aucun loyer n'avait été réglé, aucun appel à ce titre ne lui ayant été non plus adressé.
Par ailleurs, s'agissant du bail comme du commandement de payer délivré en 2003, Madame [P] a fait valoir que la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN n'avait alors aucune qualité pour établir et faire signifier ces actes. En effet, elle ne disposait à ce moment d'aucun titre sur les lots 21 et 23 qui d'ailleurs ne constituaient pas une indivision. La SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN ne pouvait être considérée non plus comme intervenant en tant que le mandataire des propriétaires.
En tout état de cause, pour Madame [P], l'urgence requise par l'article 834 du code de procédure civile n'était pas caractérisée. Il existait également une contestation sérieuse et manifeste et aucun trouble illicite ou dommage imminent ne pouvait être invoqué au vu de l'ancienneté de l'occupation. Madame [P], d'ailleurs, a indiqué avait engagé une action pour se voir reconnaître propriétaire du bien.
La SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN a tout d'abord souligné qu'au moment des divers commandement et mises en demeure qui lui avaient été adressées, Mme [L] [N] [P] n'avait jamais revendiqué les biens litigieux. Elle a considéré comme fantaisistes les arguments opposés à ce jour par la locataire, ajoutant que l'authenticité des documents produits lui paraissait contestable.
S'agissant de la vente, la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN a rappelé que de l'aveu même de la défenderesse, le transfert de propriété du bien litigieux n'avait jamais été opéré et qu'au demeurant, le document manuscrit imputé à Monsieur [J] [G] ne comportait ni la consistance exacte du bien vendu, ni même le prix convenu. Il apparaissait au surplus que Madame [P] se trouvait encore dans l'impossibilité à ce jour de fixer la consistance des biens considérés, beaucoup d'ambiguïté ressortant de son argumentation s'agissant de l'occupation du lot 22.
À cet égard, le bail précisait bien porter sur un logement de 3 pièces de 75 m² situé au 2e étage (fruit de la réunion de deux appartements correspondant aux lots 22 et 23) et sur un studio annexe situé également au 2e étage (lot 21). Il s'y ajoutait la jouissance d'une cave (lot 6).
L'organisation des lots était confirmée, selon la société demanderesse, par diverses pièces dont le plan des lieux, le règlement de copropriété et un titre de propriété était du 12/09/1977, la publication au registre de la publicité foncière des actes de cession des lots 21 et 23 ans.
Pour ce qui est du paiement du prix de la vente invoquée, il ne résultait pas des documents produits qui faisaient état seulement d'acompte ou de dépôt dont aucune trace bancaire n'apparaissait.
En définitive, pour la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN, il était incohérent qu'un appartement soit acheté sans qu'il ne donne lieu à un véritable paiement ni un établissement d'un acte authentique. Au surplus, la qualité de Monsieur [J] [G] à consentir une vente sur les biens loués n'était pas avérée, n'en étant pas propriétaire et rien ne démontrant qu'il aurait agi en qualité de gérant. Pour la bailleresse, il y aurait également une incohérence au regard de la donation-partage faite par Monsieur [J] [G] de ses parts de la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN.
La SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN en outre, s'agissant d'un testament de Monsieur [J] [G] en faveur de Madame [P], a remarqué que ce testament serait contradictoire avec la revendication d'une vente antérieure (étant à cet égard produit indûment un courrier confidentiel entre Monsieur [G] et son avocat).Au demeurant, au vu de la date du décès de l'intéressé, il y avait à ce jour prescription à la délivrance d'un legs.
Enfin, la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN a fait valoir qu'elle n'avait jamais renoncé à ses droits de propriétaire si bien que l'affirmation que le bail était simulé du seul fait que les loyers n'étaient pas payés n'étaient pas fondée. Elle a estimé par ailleurs qu'aucun défaut de qualité à agir dans le cadre de la signature du bail ne pouvait lui être opposé dans la mesure où elle était intervenue à la date considérée, en tant que propriétaire d'une partie du bien loué et mandataire de plusieurs propriétaires possédant les différents lots composant le bien loué à Madame [P]. De plus, ce défaut de qualité ne pouvait être soulevé que par les autres propriétaires du bien.
Accessoirement, la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN a indiqué que le bail ne dépassait pas son objet, tel que résultant des statuts de la société.
MOTIVATIONS
Tout d'abord, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Paris le 26 mai 2023, soit deux mois au moins avant la première audience. En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire est recevable dans sa forme.
Au delà, les écritures déposées par les parties posent la question de la compétence, pour le présent litige, de la juridiction des référés.
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Selon l’article 835 du même code, le même juge peut, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Il y a lieu tout d'abord de relever qu'aucune urgence ne peut être retenue en l'espèce. L'occupation des lieux par Madame [P] date de 1997 et un premiers commandement de payer avait été délivré le 07/03/2003, pour un montant de dette locative au principal de 21 289,50 €. Ce montant, au vu du loyer et des charges définis dans l'avenant de 1998, correspondait à plus de 18 mois d'arriérés.
Il est manifeste que cette somme n'a jamais été payée, conformément aux dires de Madame [P], d'autant que la mise en demeure du 22/06/2022 avait confirmé que l'intéressée n'avait pas déféré aux causes du commandement du 07/03/2003.
Il est manifeste également que, conformément aux dires de Madame [P] aucun paiement n'a été effectué depuis le commandement susvisé. À cet égard, la mise en demeure du 22/06/2022 demandait paiement de l'ensemble des loyers échus dans la limite de la prescription.
S'agissant du commandement du 26/08/2022, il faisait ressortir l'absence de tout paiement depuis 2019. Au surplus, s'agissant de l'action en référé, elle intervenait plus d'un an après la date d'acquisition de la clause résolutoire et aucun élément particulier ne justifiait cet intervalle.
Le peu d'empressement des possibles bailleurs successifs non seulement écarte le critère d'urgence devant être caractérisé dans le cadre d'une procédure en référé. Mais également, Il ne peut que susciter un doute sur l'évidence de la réalité du bail, ce dernier étant contesté par Madame [P] en ce qu'il ne correspondait pas à la volonté véritable des parties, se limitant à un simple artifice.
Par ailleurs, force est de constater, s'agissant de l'effectivité du bail, qu'aucun document ne permet de déduire à quelque moment que ce soit son application, que ce soit de la part du bailleur ou de la locataire apparente, hormis les commandement et mises en demeure en 2003 puis en 2022.
Ainsi, il n'est justifié d'aucune information ni demande faite à Madame [P] pendant toutes ces années au titre de la régularisation de charges, pas plus qu'au titre du remboursement de la taxe sur les ordures ménagères. Aucun avis d'indexation qui aurait été notifié à la locataire n'est non plus produit.
S'il est manifeste qu'aucune vente au bénéfice de Madame [P] ne peut en l'état et dans le cadre d'une procédure de référé être formellement reconnue, la défenderesse a néanmoins transmis à l'instance la copie de divers documents manuscrits imputés à Monsieur [J] [G] mentionnant des transferts d'argent importants au titre d'acomptes sur l'achat du logement litigieux.
Étant précisé qu'aucun dépôt de plainte pour faux ne paraît avoir été déposé par la société bailleresse (dont les associés sont des membres de la famille de Monsieur [G]), il ne revient pas au juge des référés d'apprécier l'authenticité de tels écrits et des signatures qui y figurent.
Quoi qu'il en soit, l'ensemble des éléments relevés font ressortir une contestation sérieuse quant à l'intention des parties de donner effet au contrat signé le 18/03/1998 et à son avenant du 08/12/1998. Il existe donc une contestation sérieuse s'agissant de l'action en référé engagée par la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN sur le fondement des obligations du bail litigieux.
En dernier lieu, il ressort des documents contractuels que le bailleur désigné était la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN, sans autre précision. Or, même s'il est difficile de déterminer les locaux auxquels correspondent respectivement les lots 21, 22 et 23 et de déterminer s'il coïncident avec les locaux donnés en location, il ressort des documents notariés transmis par la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN que cette dernière n'était pas, à la date de la conclusion du bail, l'unique propriétaire des biens concernés. Il semblerait ainsi que le lot 21 aurait été la propriété de Madame [U] [D] veuve [G], que le lot 23 aurait été la propriété de la SCI CINQ SORBONNE, le lot 22 paraissant quant à lui propriété d'une société civile [G] SAINT-SEVERIN.
Or, dans le contrat de location portant apparemment sur des lots propriétés de personnes différentes sans que cela constitue un indivision, force est de constater que la SOCIETE CIVILE SAINTSEVERIN n'avait en rien mentionné agir pour le compte des propriétaires d'autres lots que le sien.
De telles approximations et incertitudes ne peuvent que confirmer l'existence d'une contestation sérieuse, s'agissant notamment des demandes de résiliation du bail à raison du jeu de la clause résolutoire et en expulsion, demandes formées par la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN.
À défaut d'avoir caractérisé l'urgence et au vu de l'existence de contestations sérieuses, la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN n'est pas recevable à agir dans le cadre des référés au titre de l'article 834 du code de procédure civile, ses demandes relevant du juge du fond.
Par ailleurs, les demandes formées par la SOCIETE CIVILE SAINT-SEVERIN ne saurait relever de la juridiction des référés au titre de l'article 835 du code de procédure civile, la nécessité de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite n'étant pas caractérisée, d'autant plus au vu de la très longue période d'inaction totale de la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN.
Compte tenu de la situation des parties et de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes respectives de chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe
DÉCLARE irrecevables dans le cadre de la procédure de référés l'intégralité des demandes formées par la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN à l'encontre de Madame [L] [N] [P] dans son assignation du 25/05/2023 et dans ses conclusions déposées à l'audience du 24/04/2024, ces demandes relevant du juge du fond.
RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au fond.
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions.
DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives en application de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN aux dépens.
RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
Fait et jugé à Paris le 02 août 2024
le greffier le Président
