Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 24/00692

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 27 Août 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00692 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VA3V CODE NAC : 72I - 0A AFFAIRE : SDC DE L’IMMEUBLE DU 7-9-11 PLACE DU GENERAL LECLERC A FONTENAY SOUS BOIS C/ S.C.I. DAHILI PATRIMONIA TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND LE JUGE DES REFERES : Madame Christine PINGLIN, Vice-Président GREFFIERS : lors des débats, Madame Stéphanie GEULIN, Greffier : lors du prononcé, Madame Valérie PINTE, Greffier PARTIES : DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU 7-9-11 PLACE DU GENERAL LECLERC - 94120 FONTENAY SOUS BOIS représenté par son administrateur provisoire Maître [V] [W] dont le siège social est sis 23 rue d’Hauteville - 75010 PARIS représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : C0165 DEFENDERESSE S. C. I. DAHILI PATRIMONIA immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 899 271 910 dont le siège social est sis 20 avenue Claude Vellefaux - 75010 PARIS 10 représentée par Maître Laurence COHEN BARRALIS, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : P0054 ******* Débats tenus à l’audience du : 06 Août 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : le 27 Août 2024 Jugementt rendu par mise à disposition au greffe le 27 Août 2024 ******* EXPOSE DU LITIGE Vu l’assignation en procédure accélérée au fond du 8 avril 2024 délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 7-9-11 place du Général LECLERC à FONTENAY-SOUS-BOIS (94120) à l’encontre de la SCI DAHILI PATRIMONIA tendant notamment à la voir condamner à lui payer les sommes de : - 27.379,80 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 2ème trimestre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 sur la somme de 23.200,60 euros et sur le solde à compter de l’assignation, et capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil. - 3.500 euros à titre de dommages et intérêts. - 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires représenté par son admnistrateur provisoire, Maître [V] [W], Administrateur judiciaire, demande au président du tribunal judiciaire de : - débouter la SCI DAHILI PATRIMONIA de toutes ses prétentions. - condamner la SCI DAHILI PATRIMONIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 7-9-11 place du Général LECLERC à FONTENAY-SOUS-BOIS (94120) la somme de 23.469,40 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, sauf à parfaire des sommes dues au titre des charges appelées après le 1er juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 sur la somme de 23.200,60 euros et à compter de l’assignation pour le solde. - ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil. - condamner la SCI DAHILI PATRIMONIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 7-9-11 place du Général LECLERC à FONTENAY-SOUS-BOIS (94120) la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts. - condamner la SCI DAHILI PATRIMONIA à payer au condamner la SCI DAHILI PATRIMONIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 7-9-11 place du Général LECLERC à FONTENAY-SOUS-BOIS (94120) la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. - rappeler que l’exécution provisoire est de droit. - condamner la SCI DAHILI PATRIMONIA à aux dépens de l’instance en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SCI DAHILI PATRIMONIA demande au président du tribunal judiciaire de : - constater que sur la somme dont le paiement est réclamé à la société DAHILI PATRIMONIA, 18 519,14 euros, correspondent des postes dont le coût est réclamé à son vendeur, Mme [S]. - débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes non justifiées et de sa demande de dommages et intérêts ou pour le moins la ramener à de plus justes proportions. - déclarer recevable la demande de délais de paiement de la société DAHILI PATROMNIA et l’autoriser à payer sa dette en mensualités de 500 euros en plus des charges courantes jusqu’à apurement, en application de l’article 1343-5 du code civil. - condamenr le syndicat des copropriétaires au paiement de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie représentée a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes relatives aux charges L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes. L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ; 2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. L’article 19-2 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité de la provision prévue à l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ainsi que les autres provisions prévues par ces articles et non encore échues ou restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours. La SCI DAHILI PATRIMONIA est propriétaire des lots n°1 (appartement), n°11 (cave), n°13 (cave), n°15 (cave), n°27 (box), n°29 (box), n°30 (box), n°31 (box), n°33 (box) dépendant de l’état descriptif de division de l’immeuble sis 7-9-11 place du Général Leclerc à 94120 FONTENAY-SOUS-BOIS. Par ordonnance sur requête signée le 28 janvier 2021 par le délégataire de M. le Président du tribunal judiciaire de CRETEIL, Maître [V] [W], Administrateur judiciaire a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de cette copropriété au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965; sa mission ayant été prorogée pour un an à compter du 28 janvier 2024 pour la dernière fois par ordonnance sur requête du 6 février 2024. Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 21 décembre 2023 revenue avec la mention pli avisé et non réclamé, la SCI DAHILI PATRIMONIA a été mise en demeure d’avoir à payer la somme totale de 23.200,60 euros au titre de l’arriéré de charges. Le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des décisions de l’administrateurprovisoire approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel (exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024, les relevés des appels de fonds individuels, le décompte récapitulatif des sommes dues. La SCI DAHILI PATRIMONIA a acquis les lots selon acte authentique du 20 décembre 2022. L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 dispose que : A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot : 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ; 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. La loi impose au syndic de réclamer le montant total de provisions de charges du trimestre et des travaux à celui qui est copropriétaire au moment de l'appel de fonds ; donc l’acquéreur doit payer les sommes exigées après la vente. Il en résulte que cette répartition légale ne tient pas compte de celui qui a voté les travaux en qualité de débiteur, et peut conduire l'acquéreur à supporter le prix de travaux votés avant la vente en assemblée générale par le vendeur, mais dont le paiement intervient de façon échelonnée avec des appels de fonds à régler après la vente, et ce, sans préjudice de conventions différentes conclues lors de la vente des lots, lesquelles ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires. En l’espèce, il résulte des pièces produites que les sommes dont la SCI DAHILI PATRIMONIA conteste être redevable, à savoir : - les postes fonds travaux ALUR 2021-2022 pour 2 x 502,40 €, - les postes provisions 2023 votés lors de l’assemblée du 9 décembre 2022, pour 1952,32 €, 1944 €, 27 €, 1948,30 € et 1948,30 €, - le poste solde charges 2022, pour 3 212,12 €, - les postes travaux boite à lettres pour 385,70 €, pour un total de 12 395,81 €, ont été appelées postérieurement au 20 décembre 2022, soit les 16 janvier, 17 avril, 3 mai, 26 juin, 1er juillet 2023. Si des sommes ont été réclamées à Mme [S], venderesse des lots, au titre des travaux votés postérieurement à la vente, une telle demande formulée dans dans une instance distincte, ne dispense pas la SCI DAHILI PATRIMONIA de ses obligations légales à l’égard du syndicat des copropriétaires ; il n’incombe donc pas de déduire du montant réclamé les sommes de 12.395,81 € et 6.123,33 €. Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles et des cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Il est versé aux débats la mise en demeure du 21 décembre 2023 (pli distribué le 26 janvier 2023) mettant en demeure la SCI DAHILI PATRIMONIA de régler la somme de 23.200,60 € au titre des charges de copropriétés dues, et précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les sommes de 8.605,31 euros et 14.595,29 euros. En conséquence, il incombe de condamner la SCI DAHILI PATRIMONIA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23.469,40 euros au titre de l’arriéré des provisions et fonds travaux arrêté au 1er juillet 2024., avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2023 sur la somme de 23.200,60 euros et de l’assignation du 8 avril 2024 pour le surplus. La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil. Sur la demande de dommages-intérêts Le syndicat des copropriétaires justifie de ses difficultés de trésorerie puisqu’il est administré par un administrateur judiciaire depuis le 28 janvier 2021 suir le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juilelt 1965, en raison de la défaillance de copropriétaires dans le réglement des charges alors qu’il devait être réalisé d’importants travaux de couverture et de ravalement de l’immeuble ; il est démontré que d’autres travaux sont encore à effectuer pour la mise en sécurité de l’immeuble. La SCI DAHILI PATRIMONIA, en ne s’acquittant pas régulièrement du paiement des charges de copropriété, commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il convient donc de la condamner à payer au demandeur la somme de 1.000 euros en réparation de ce préjudice, à titre de dommages et intérêts. Sur la demande de délais de paiement En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. La SCI DAHILI PATRIMONIA offre de payer la somme mensuelle de 500 euros, ce qui ne permet d’apurer qu’une faible part de l’arriéré en deux années. En outre, il doit être souligné que le syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à remplir la fonction d’un organisme de crédit au seul bénéfice d’un copropriétaire et au détriment de la collectivité, et ce, dans les circonstances spéécifique où l’équilibre financier de la copropriété a été gravement compromis depuis l’année 2021. Dans ces conditions, il apparaît que le recouvrement de la dette par le créancier pourrait être compromis par l’octroi de délais, et il ne sera en conséquence pas fait droit à la demande. Sur les demandes accessoires L’équité commande d’indemniser le syndicat des copropriétaires de ses frais irrépétibles et de condamner la SCI DAHILI PATRIMONIA à payer la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. La demande formulée sur le même fondement par la SCI DAHILI PATRIMONIA sera, vu l’éauité, rejetée. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision contradictoire susceptible d'appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire, CONDAMNONS la SCI DAHILI PATRIMONIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 7-9-11 place du Général LECLERC à FONTENAY-SOUS-BOIS (94120) représenté par son admnistrateur provisoire, Maître [V] [W], Administrateur judiciaire la somme de 23.469,40 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 sur la somme de 23.200,60 euros et à du 8 avril 2024 pour le surplus, au titre de l’arriéré des provisions et fonds travaux arrêté au 1er juillet 2024. ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, CONDAMNONS la SCI DAHILI PATRIMONIA à payer au au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 7-9-11 place du Général LECLERC à FONTENAY-SOUS-BOIS (94120) représenté par son admnistrateur provisoire, Maître [V] [W], Administrateur judiciaire la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNONS la SCI DAHILI PATRIMONIA à payer au au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 7-9-11 place du Général LECLERC à FONTENAY-SOUS-BOIS (94120) représenté par son admnistrateur provisoire, Maître [V] [W], Administrateur judiciaire la somme de 1 200 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la SCI DAHILI PATRIMONIA aux entiers dépens, REJETONS toutes les autres demandes, plus amples ou contraires, des parties. RAPPELONS que le jugement a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 27 août 2024 LE GREFFIER LE PRESIDENT