Tribunal judiciaire, 25 avril 2024. 23/01871

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 4] [Adresse 4] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/01871 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJ3E Minute : 24/00713 S.A. CDC HABITAT SOCIAL Représentant : Me Dominique LE NAIR- BOUYER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : C/ Monsieur [N] [M] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : SELARL LE NAIR BOUYER Copie délivrée à : Mr [M] Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE ; par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection Assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 FEVRIER 2024 tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL, [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par la SELARL LE NAIR BOUYER & Associés, avocats au barreau du Val d’Oise D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [N] [M], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté D'AUTRE PART Page sur 6 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30/06/2016 prenant effet le 05/07/2016, la S.A d’HLM EFIDIS a consenti à M. [N] [M] et à Mme [C] [M], preneurs solidaires, un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], sur la commune de [Localité 9], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 522,88 €, outre les provisions sur charges comprises. Un dépôt de garantie a été versé par les preneurs équivalant à un mois de loyer hors charges. Par avenant au bail initial signé le 14/02/2018 et prenant effet le 19/02/2018, la S.A d’HLM EFIDIS a consenti à M. [N] [M] et à Mme [C] [M] la location d’un emplacement de stationnement pour un loyer mensuel de 16,87 €, outre 1,20 € de charges. Un dépôt de garantie représentant un mois de loyer hors charges a été versé par les locataires. Le 25/05/2022, Mme [C] [M] a donné congé au bailleur. Le 16/01/2019, la société EFIDIS a fait l’objet d’une fusion absorption par la S.A d’HLM CDC Habitat Social. Par exploit de commissaire de justice délivré le 09/10/2023, la S.A d’HLM CDC Habitat Social, venant aux droits de la S.A d’HLM EFIDIS, a fait citer M. [N] [M] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail concernant le logement et, subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat sur le fondement de l’article 1741 du code civil, - ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force publique, - dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - condamner le défendeur au paiement de : . la somme de 3 184,78 € représentant l’arriéré de loyers et charges arrêté au 14/09/2023, ainsi que les loyers et charges dus à compter du 15/09/2023 jusqu’à résiliation du bail, . d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des loyers et des charges normalement exigibles, à compter de la résiliation des contrats et jusqu’à parfaite libération des lieux, . la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts, - dire que dans l’hypothèse où le tribunal viendrait à accorder des délais de règlement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire, les débiteurs seront tenus de régler chaque mensualité avant le 5 de chaque mois en sus du loyer courant, - dire qu’à défaut de versement d’une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra alors exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner le défendeur au paiement des entiers dépens. Le service départemental de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis le bilan social et financier. A l’audience du 29/02/2024, la S.A d’HLM CDC Habitat social, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 5 961,41 €, hors frais de procédure, terme du mois de janvier 2024 inclus. Elle a souligné que le locataire n’honore plus son obligation de paiement depuis le mois de novembre 2023 et a demandé le bénéfice de l’acte introductif d’instance. M. [N] [M], cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu ni personne pour lui. La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25/04/2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIFS DE LA DECISION Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ». Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative. L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » Le bailleur actualise le montant de la créance à la somme de 5 961,41 €, déduction ayant été faite à juste titre de la somme totale de 263,80 € correspondant à des frais qui relèvent des dépens et ne sont jamais assimilables à la dette locative, mais, par son absence, M. [N] [M] n’ayant pu en débattre, l’actualisation de la dette doit être écartée. Au jour de l’assignation, la S.A CDC Habitat social réclame paiement de la somme totale de 3 184,78 €, selon décompte arrêté au 14/09/2023, échéance du mois de d’août 2023 incluse, ce dont elle justifie par la production de l’historique du compte du locataire. M. [N] [M] qui ne démontre aucun paiement libératoire, doit être condamné à payer la somme de 3 184,78 €, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2023 inclus. Conformément à l’article 24,§ II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie deux mois avant la délivrance de l’assignation, le bailleur en justifiant, par l’avis de réception du 26/06/2023, de la notification de la situation d’impayés de la défenderesse. Conformément à ce même article, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 11/10/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience. La demande de résiliation pour défaut de paiement est donc recevable. Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». En l’espèce, le bail prévoit à l’article 7 de ses conditions générales sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement de payer la somme en principal de 2 409,87 € correspondant aux impayés de loyers et charges a été signifié au locataire le 03/07/2023. Cet acte rappelait les articles 24 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Le défendeur n’a pas soldé la dette dans le délai de deux mois applicable au jour du commandement de payer et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies le 04/09/2023 à minuit par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile. Le bail est résilié depuis le 05/09/2023 et l’expulsion de M. [N] [M] doit être ordonnée. Les biens laissés dans le local d’habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire. Il n’y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Depuis le 05/09/2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux, M. [N] [M] est tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation, en lieu et place du loyer et des charges du logement qui sera fixée au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Il sera condamné à son paiement à compter du terme du mois de septembre 2023 et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux, avec remise des clés ou par expulsion. Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 que : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ». L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du code civil dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Le paragraphe VII de l’article 24 prévoit que « - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ». M. [N] [M] ne s’est pas présenté à l’audience et, en tout état de cause, l’absence de paiement du loyer intégral avant l’audience l’empêche de réclamer tout délai. L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Aux termes du dispositif de l’acte introductif d’instance, la S.A d’HLM CDC Habitat Social demande la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 800 € mais sans aucun fondement juridique et sans même évoquer l’existence d’un quelconque préjudice distinct de celui pouvant résulter des retards de paiement puisqu’elle ne motive pas sa demande. Surabondamment, la mauvaise foi du défendeur n’est pas démontrée. Il convient de la débouter de ce chef de demande. M. [N] [M], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens. L’équité commande en revanche de rejeter les prétentions fondées sur l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel, mis à la disposition des parties par les soins du greffe, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30/06/2016, modifié par l’avenant du 14/02/2018 portant sur le logement situé [Adresse 3], sur la commune de [Localité 9] et l’emplacement de stationnement, ont été réunies le 04/09/2023 à minuit, et que le bail est résilié depuis le 05/09/2023 ; Ordonne à M. [N] [M] de libérer l’emplacement de stationnement et le logement, de les laisser libres de tout occupant de son chef et de restituer les clés en respectant les obligations de tout locataire sortant ; Dit qu’à défaut pour M. [N] [M] de volontairement libérer les lieux et de restituer les clés, la S.A d’HLM CDC Habitat Social pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef y compris, le cas échéant, avec l’assistance d’un serrurier ou de la force publique ; Rappelle que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Fixe le montant de l’indemnité d’occupation dont M. [N] [M] est redevable depuis le 05/09/2023 au titre du logement et du parking, au montant des loyers qui auraient été dû si le bail et le contrat de location s’étaient poursuivi, augmentés des charges dont il sera justifié ; Condamne M. [N] [M] à payer à la S.A d’HLM CDC Habitat Social venant aux droits de la S.A d’HLM EFIDIS, la somme de 3 184,78 euros (trois mille cent quatre-vingt-quatre euros et soixante-dix-huit centimes) au titre des arriérés de loyer, charges et indemnités d’occupation du logement, terme du mois d’août 2023 inclus ; Condamne M. [N] [M] à payer à la S.A d’HLM CDC Habitat Social l’indemnité d’occupation telle que fixée plus haut, à compter du terme du mois de septembre 2023 et ce jusqu'à complète libération des lieux ; Rappelle, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l'article L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante : Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis [Adresse 8] [Localité 6] ; Dit que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ; Déboute la S.A d’HLM CDC Habitat Social de sa demande de dommages et intérêts ; Déboute la S.A d’HLM CDC Habitat Social de ses demandes plus amples ou contraires, en ce comprise la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [N] [M] aux dépens ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ; Rappelle que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé. Ainsi fait et jugé le 25/04/2024, Et ont signé, LA GREFFIERE LA PRESIDENTE