Texte intégral
Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
10 rue du Tribunal - CS 70097
67302 SCHILTIGHEIM CEDEX
SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/01377 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NDXK
Minute n°
copie le 27 mai 2025
à la Préfecture
copie exécutoire le 27 mai 2025 à
- Me Jean WEYL
- Me Adélaïde SCHMELTZ
- M. [L] [K]
pièces retournées
le 27 mai 2025
Me Adélaïde SCHMELTZ
Me Jean WEYL
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 27 MAI 2025
PARTIE DEMANDERESSE :
S.A. 3F GRAND EST
immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n°498 273 556
ayant son siège social 8 rue Adolphe Seyboth 67000 STRASBOURG
représentée par Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par Me Léa MOUREY, avocat au barreau de STRASBOURG
PARTIES DEFENDERESSES :
Monsieur [F] [K]
né le 14 Octobre 1982 à
demeurant 16 rue Robert Beltz 67460 SOUFFELWEYERSHEIM
non comparant et non représenté
Madame [M] [N]
née le 01 Mai 1984 à SAVERNE (67700)
demeurant 2 rue de Mittelhausbergen 67205 OBERHAUSBERGEN
représentée par Me Adélaïde SCHMELTZ, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par Me Fanny SPENATO, avocat au barreau de STRASBOURG
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
[G] [I], Stagiaire
DÉBATS :
A l'audience publique du 25 Mars 2025
ORDONNANCE :
Réputée contradictoire rendue en premier ressort,
Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Exposé des faits et de la procédure
Par acte sous seing privé du 07 septembre 2011, la SA 3F GRAND EST a consenti un bail d’habitation à M. [F] [K] et Mme [M] [N] sur des locaux situés au 16 Rue Robert Beltz à Souffelweyersheim (67460), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 513,99 euros et d’une provision pour charges de 116,13 euros. Suivant avenants du 11 mars 2014, M. [F] [K] et Mme [M] [N] ont également pris à bail deux places de parking. Les loyers sont fixés à la somme de 26,06€ pour la première place et de 52,13€ pour la seconde.
Suivant courrier daté du 04 décembre 2023, réceptionné le 13 décembre 2023, Mme [M] [N] a délivré congé.
Par actes de commissaire de justice du 23 mai 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8 646,45 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [K] et Mme [M] [N] le 17 mai 2024.
Par courrier du 04 décembre 2023, réceptionné le 13 décembre 2023, Mme [N] a donné congé à la société 3F GRAND EST, induisant ainsi l’application d’un préavis d’un mois, soit au 13 janvier 2024. M. [F] [K] s’est maintenu dans les lieux.
Par assignations du 16 octobre 2024, la SA 3F GRAND EST a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [K] et obtenir la condamnation de M. [F] [K] et Mme [M] [N] au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, à la charge de M. [F] [K] qui s’est maintenu dans les lieux ;
- une provision de 1 633,78 euros sur l’arriéré locatif arrêté au 16 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- payer solidairement une somme 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La SA 3F GRAND EST sollicite en outre la condamnation de M. [F] [K] au paiement de la somme de 2 315,12€, à titre de provision complémentaire, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
Seul M. [F] [K] n’a pas comparu à l’audience.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 25 mars 2025, la SA 3F GRAND EST maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 mars 2025, s'élève désormais à 4 330,06 euros. La SA 3F GRAND EST considère enfin que, malgré quelques versements, il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
En réplique, et suivant conclusions du 24 mars 2025, reprises oralement à l’audience, Mme [M] [N] demande au juge des contentieux de la protection de :
- débouter la SA 3F GRAND EST de l’ensemble des prétentions formées à son encontre,
- condamner M. [F] [K] aux entiers dépens.
Mme [M] [N] expose que les virements effectués par M. [F] [K] en dates des 15 octobre et 02 décembre 2024, et des 06 janvier et 03 mars 2025 s’imputent sur les arriérés locatifs les plus anciens, et, de ce fait, règlent la créance mise à sa charge au terme de l’assignation à hauteur de 1 633,78 €uros.
MOTIVATION
Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l’espèce, M. [F] [K] a été assigné devant la chambre de proximité de Schiltigheim suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 16 octobre 2024.
Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant :
Le nom sur la boîte aux lettres ;Le nom sur la sonnette.
M. [F] [K] n'a pas comparu à l'audience. Il n'y était pas représenté.
Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1. Sur la recevabilité de la demande
La SA 3F GRAND EST justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 mai 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 8 646,45 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juillet 2024.
Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [F] [K], seul locataire depuis la délivrance d’un congé de Mme [M] [N], ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA 3F GRAND EST à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative de M. [F] [K]
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, la SA 3F GRAND EST verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 mars 2025, M. [F] [K] lui devait la somme de 4 330,06 euros, soustraction faite des frais de procédure.
M. [F] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Sur la dette locative de Mme [M] [N]
Aux termes de l’article 8-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, […] VI. — La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
En l’espèce, il convient de rappeler que Mme [M] [N] a délivré congé le 13 décembre 2023. Le logement étant situé en zone tendue, elle est ainsi libérée de ses obligations à compter du 14 janvier 2024. Il n’est pas contesté qu’un nouveau locataire est arrivé depuis cette date.
Au regard de la solidarité conventionnelle, Mme [M] [N] est tenue au paiement des loyers jusqu’au 14 juillet 2024.
S’agissant des sommes dues par Mme [M] [N], il ressort du décompte qu’au 14 juillet 2024, soit à l’expiration de la solidarité conventionnelle, la dette locative était de 2 633,78€. Plusieurs paiements ont été effectués après cette date : 700€ le 05/08/24, 300€ le 06/08/24, 769,14€ le 15/10/24, 1 100€ le 02/12/24, 900€ le 06 janvier 2025 et 795€ le 03 mars 2025. Au regard de l’imputation des paiements, la somme due par Mme [M] [N] a ainsi été payée dès janvier 2025.
Les demandes financières de la SA 3F GRAND EST à l’encontre de Mme [M] [N] seront ainsi rejetées.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de M. [F] [K] ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel des loyers (appartement et deux parking) et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 874,06 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA 3F GRAND EST ou à son mandataire.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [F] [K], qui succombe à la cause, serat condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SA 3F GRAND EST concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.
La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection,
CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;
CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 07 septembre 2011 entre la SA 3F GRAND EST, d’une part, et M. [F] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au 16 Rue Robert Beltz à Souffelweyersheim (67460) est résilié depuis le 24 juillet 2024 ;
ORDONNONS à M. [F] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 16 Rue Robert Beltz à Souffelweyersheim (67460) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et notamment les deux places de parking louées depuis le 11 mars 2014 ;
DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNONS M. [F] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 874,06€ par mois, sommes dues en mai 2025 ;
DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
CONDAMNONS M. [F] [K] à payer à la SA 3F GRAND EST la somme de 4 330,06€ (quatre mille trois cent trente euros et six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
DEBOUTONS la SA 3F GRAND EST de ses prétentions à l’encontre de Mme [M] [N] ;
CONDAMNONS M. [F] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 mai 2024 et celui des assignations du 16 octobre 2024 ;
CONDAMNONS M. [F] [K] à payer à la S.A 3F GRAND EST la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.
Le Greffier Le Juge
