Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 05 SEPTEMBRE 2024
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06945 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTEU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Février 2022 -Juge des contentieux de la protection d'Aulnay Sous Bois - RG n° 21/002967
APPELANT
Monsieur [X] [I] [R] [K]
né le 4 janvier 1987 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté et assisté par Me Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0014
INTIMES
Monsieur [U] [O]
né le 27 octobre 1983 à [Localité 9]
et
Madame [L] [N]
née le 21 août 1993 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentés et assistés par Me Mariame TOURE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1881
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Madame Anne-Laure MEANO, Président
Madame Muriel PAGE, Conseiller
Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Dominique CARMENT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte notarié du 29 avril 2011, M. [X] [I] [R] [K] a acquis un pavillon d'habitation situé [Adresse 1], à [Localité 8].
Le 2 mars 2021, à la suite d'un signalement du service d'hygiène de la ville de [Localité 7] et d'une visite réalisée le 22 février 2021 dans le local situé au rez-de-chaussée du pavillon précité, l'Agence Régionale de Santé (ARS) d'Ile-de-France a déclaré que ce local, occupé par Mme [L] [N], M. [U] [O] et leurs deux enfants, est insalubre, impropre à l'habitation, et a proposé au préfet de la Seine-Saint-Denis la prise d'un arrêté d'insalubrité.
Le 3 mai 2021, un arrêté préfectoral a été rendu concernant le local précité imposant à M. [X] [I] [R] [K] de réaliser dans un délai d'un mois les mesures suivantes : faire cesser la mise à disposition à des fins d'habitation du local, reloger les occupants, et supprimer les équipements sanitaires et la cuisine au départ des occupants actuels.
Le 28 avril 2021, M. [X] [I] [R] [K] a déposé plainte contre Mme [L] [N] et M. [U] [O] pour dégradation ou détérioration volontaire du bien d'autrui causant un dommage léger.
Un procès-verbal de constat d'huissier daté du 21 mai 2021 et dressé à la suite d'une visite au pavillon à la demande de M. [X] [I] [R] [K] fait état de la présence au rez-de-chaussée de M. [U] [O] qui a déclaré ne pas avoir de bail, avoir trouvé ce logement par un tiers, être dans les lieux depuis 3 ans avec sa famille et payer un loyer mensuel de 830 euros.
Par acte d'huissier de justice du 8 juillet 2021, M. [X] [I] [R] [K] a fait citer M. [U] [O] et Mme [L] [N] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins de :
-dire que les défendeurs sont des occupants sans droit ni titre ;
-ordonner leur expulsion et de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
-dire que le sort des meubles trouvés sur les lieux sera régi par les articles L.33-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d'exécution ;
-supprimer le délai de grâce de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale ;
-condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
A l'audience du 2 décembre 2021, M. [X] [I] [R] [K], représenté par son conseil a maintenu ses demandes.
M. [U] [O] et Mme [L] [N], représentés par leur conseil, ont sollicité le rejet de l'ensemble des prétentions du demandeur et ont demandé, à titre reconventionnel, de :
-dire qu'il existe un bail verbal conclu entre M. [U] [O] et M. [X] [I] [R] [K] ;
-ordonner l'exécution par le demandeur de l'arrêté préfectoral du 3 mai 2021 ;
-condamner le demandeur à leur verser la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire entrepris du 7 février 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Aulnay-sous-bois a ainsi statué :
Rejette la demande de Monsieur [X] '[I] [R]' aux fins d'expulser Monsieur [U] [O] et Madame [L] [N] du local situé au [Adresse 1] ;
Ordonne à Monsieur [X] '[I] [R]' de procéder au relogement de Monsieur [U] [O], de Madame [L] [N] et de leurs trois enfants, étant précisé que la proposition de relogement doit 1) correspondre aux besoins et possibilités des occupants, notamment au regard du nombre de personnes concernées et de leur capacité financière ; 2) mentionner la surface habitable du logement et 3) être accompagnée d'une proposition de visite préalable avant toute demande d'acceptation ;
Condamne Monsieur [X] '[I] [R]' à la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [X] '[I] [R]' aux entiers dépens ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 5 avril 2022 par M. [X] [I] [R] [K],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 novembre 2022 par lesquelles M. [X] [I] [R] [K] demande à la cour de :
D'INFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS le 7 février 2022 en toutes ses dispositions, et notamment ce qu'il :
o REJETTE la demande de Monsieur [X] [I] [R] aux fins d'expulser Monsieur [U] [O] et Madame [L] [N] du local situé [Adresse 1],
o ORDONNE à Monsieur [X] [I] [R] de procéder au relogement de Monsieur [U] [O], de Madame [L] [N] et de leurs trois enfants, étant précisé que la proposition de relogement doit 1) correspondre aux besoins et possibilités des occupants, notamment au regard du nombre de personnes concernées et de leur capacité financière ; 2) mentionner la surface habitable du logement et 3) être accompagnée d'une proposition de visite préalable avant toute demande d'acceptation,
o CONDAMNE Monsieur [X] [I] [R] à la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
o CONDAMNE Monsieur [X] [I] [R] aux entiers dépens,
Et, statuant de nouveau, qu'elle
JUGE que Monsieur [U] [O] et Madame [L] [N] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un contrat de bail conclu avec Monsieur [R] pour l'occupation du local sis [Adresse 1],
JUGE que Monsieur [U] [O] et Madame [L] [N] et leurs enfants sont occupants sans droit ni titre du local sis [Adresse 1],
Et en conséquence :
ORDONNE l'expulsion de Monsieur [U] [O] et Madame [L] [N] et leurs enfants, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique, et sans qu'il soit besoin de respecter un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,
AUTORISE la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les
conditions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
JUGE impossible le relogement de Monsieur [U] [O] et Madame [L] [N] et leurs enfants,
Et en tout état de cause,
CONDAMNE Monsieur [U] [O] et Madame [L] [N] à payer à Monsieur [R] la somme de 3.000,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [U] [O] et Madame [L] [N] aux entiers dépens, en ce compris ceux de la première instance,
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 septembre 2022 au terme desquelles Mme [U] [O] et Mme [L] [N] demandent à la cour de :
Confirmer en ses dispositions suivantes le jugement rendu le 7 février 2022 par le tribunal de proximité d'Aulnay-sous-bois par lequel ce dernier a :
-rejeté la demande de Monsieur [X] [I] [R] aux fins d'expulser Monsieur [U] [O] et Madame [L] [N] du local situé au [Adresse 1] ;
-ordonné à Monsieur [X] [I] [R] de procéder au relogement de Monsieur [U] [O], de Madame [L] [N] et de leurs trois enfants, étant précisé que la proposition de relogement doit 1) correspondre aux besoins et possibilités des occupants, notamment au regard du nombre de personnes concernées et de leur capacité financière ; 2) mentionner la surface habitable du logement et 3) être accompagnée d'une proposition de visite préalable avant toute demande d'acceptation ;
-a condamné Monsieur [X] [I] [R] à la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
-a condamné Monsieur [X] [I] [R] aux entiers dépens ;
-a rappelé que l'exécution provisoire est de droit,
Confirmer la condamnation de Monsieur [X] [I] [R], aux termes de l'article L.521-3-1, à verser une indemnité égale à 3 mois le montant du nouveau loyer destiné à couvrir leurs frais de réinstallation,
Débouter Monsieur [X] [I] [R] de l'ensemble ses demandes,
Rappeler que l'exécution provisoire est de droit,
CONDAMNER Monsieur [X] [I] [R] aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du C.P.C.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'existence d'un contrat de bail
A l'appui de son appel, M. [X] [I] [R] [K] maintient que les intimés sont occupants sans droit ni titre du local situé au rez-de-chaussée de son pavillon d'habitation.
M. [U] [O] et Mme [L] [N] maintiennent qu'ils sont locataires en vertu d'un bail verbal.
C'est à celui qui invoque un bail qu'il incombe d'établir qu'un accord de volontés portant sur la conclusion d'un bail soit intervenu.
La preuve du bail verbal ne résulte pas seulement de l'occupation d'un logement mais aussi du versement d'un loyer en contrepartie de cette jouissance.
Il se déduit des dispositions de l'article 1715 du code civil que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution. La preuve du bail verbal résulte de son commencement d'exécution, c'est-à-dire de la preuve qu'une personne jouit d'une chose qui ne lui appartient pas en contrepartie des deniers qu'elle verse au propriétaire de cette chose.
Par suite, la simple occupation, même prolongée, d'un local d'habitation ne suffit pas pour prouver l'existence d'un bail verbal, si l'occupant ne produit aucune justification d'un paiement quelconque qui serait la contrepartie de cette occupation et s'il ne justifie pas de faits positifs manifestant la volonté commune des parties au bail allégué.
En l'espèce, il est établi et non contesté que M. [U] [O] et Mme [L] [N] sont entrés dans les lieux par l'intermédiaire d'un tiers.
Il résulte du procès-verbal de constat d'huissier du 20 mai 2021 que M. [U] [O] a déclaré n'avoir aucun bail et avoir trouvé le logement par un ami puis que le logement lui aurait été fourni par un cousin.
M. [X] [I] [R] [K] verse aux débats une 'attestation sur l'honneur' du 27 mars 2021 de M. [S], accompagnée de son titre de séjour, par laquelle celui-ci atteste avoir laissé s'installer dans les lieux M. [U] [O] et sa famille qui étaient à la rue, quelques mois après avoir eu l'autorisation de Mme [I] [R], d'utiliser le rez-de-chaussée du pavillon pour les besoins de son commerce.
Cette 'attestation sur l'honneur' ne précise pas à quelle date M. [U] [O] et Mme [L] [N] sont entrés dans les lieux.
Les déclarations de M. [X] [I] [R] [K] dans sa plainte du 28 avril 2021 permettent toutefois d'établir que les intimés ont intégré les lieux loués au cours de l'année 2019 puisqu'il date l'autorisation donnée par sa mère à M. [S], de janvier 2019.
De surcroît, le récépissé de la demande de carte de séjour de M. [U] [O] établi le 18 mars 2019 porte mention de l'adresse du [Adresse 1].
M. [X] [I] [R] [K] affirme qu'il n'a eu connaissance de l'occupation du logement par les intimés qu'à compter de janvier 2021 (courrier du 1er juin 2021 de son conseil à la Préfecture de Seine-Saint-Denis).
Or, le premier étage du pavillon étant loué suivant bail écrit à Mme [J] [F] depuis 2011, laquelle énonce dans un courrier du 23 octobre 2021 qu'elle quitte le logement après 10 années en raison de l'intrusion de M. [U] [O] et sa famille au rez-de-chaussée, 'ce qui lui rend la vie impossible', celle-ci en a nécessairement informé son bailleur avec lequel elle déclare entretenir de bonnes relations, quittant le logement 'sans aucun conflit' avec lui.
Ainsi M. [X] [I] [R] [K] n'a pu ignorer l'occupation des lieux par les intimés, laquelle a donc perduré pendant près de deux ans avant qu'il ne réagisse puisque il n'a déposé une première main courante que le 14 février 2021.
M. [U] [O] et Mme [L] [N] ne justifient cependant d'aucun acte émanant du propriétaire des lieux démontrant sa volonté expresse et non équivoque de les accepter en qualité de locataires.
Le seul certificat d'hébergement produit est celui daté du 7 août 2020 et signé par Mme [J] [F].
Celle-ci a ensuite attesté dans les formes de l'article 202 du code de procédure civile, avoir établi ce certificat pour aider la famille [O] mais que celle-ci ainsi que deux autres adultes s'étaient installés dans les lieux sans son autorisation ni 'celle du propriétaire'.
Par ailleurs, M. [U] [O] et Mme [L] [N] ne produisent ni reçus pour les paiements en espèces qu'ils allèguent, ni quittances, ni preuve du versement et de l'encaissement d'un loyer entre les mains de M. [X] [I] [R] [K] ou d'une quelconque somme en contrepartie de l'occupation des lieux.
Les seules pièces produites sont des photographies prises le 24 décembre 2020 d'un homme qui porte un sac en plastique, sans que son identité ne soit établie, et dudit sac sur lequel sont posés deux bijoux, ainsi qu'un échange de SMS avec un numéro terminant par 41 00, sans que là encore l'identité du titulaire de la ligne ne soit établie et dans lequel, il est mentionné notamment : en mars 2021 : à 13h25 : 'Vous avez cassé toute la maison. Veuillez quitter la maison. Un appartement de type F3 à [Localité 5] est bien. Pars'
le 8 janvier 2020 : EDF '348,85", et le 17 juin 2020 : 'EDF 530 €'.
Ces pièces ne permettent pas d'établir que M. [X] [I] [R] [K] a encaissé des sommes en contrepartie de l'occupation des lieux.
Enfin, la cour observe que M. [U] [O] et Mme [L] [N] ne justifient par aucune pièce avoir bénéficié de ressources leur permettant de s'acquitter des loyers de plus de 800 euros par mois comme ils le prétendent.
Les seuls bulletins de salaires versés aux débats sont ceux de janvier à avril 2022 de M. [U] [O] faisant état d'un salaire mensuel de l'ordre de 1.280 euros.
La preuve de l'existence d'un bail verbal liant M. [X] [I] [R] [K] à M. [U] [O] et Mme [L] [N] n'est ainsi pas rapportée, étant observé que la situation de précarité qu'ils invoquent ne permet cependant pas d'écarter les dispositions légales relatives à la charge de la preuve des faits invoqués dans le cadre d'une instance judiciaire.
Sur la demande d'expulsion de M. [U] [O] et Mme [L] [N]
Il résulte de ce qu'il précède que M. [U] [O] et Mme [L] [N] sont occupants sans droit ni titre du local situé [Adresse 1], à [Localité 8].
Comme l'a exactement énoncé le juge des contentieux de la protection, lorsque comme en l'espèce, un arrêté d'insalubrité a été rendu concernant un immeuble frappé d'une interdiction définitive d'habiter, le code de la construction et de l'habitation établit aux articles L 521-1 à L 521-4 différentes garanties au bénéfice des occupants.
Ces garanties ne s'étendent pas toutefois aux occupants sans droit ni titre, quand bien même, ils seraient rentrés dans les lieux de bonne foi par exemple par la tromperie d'un tiers.
Il sera fait droit en conséquence à la demande d'expulsion formulée par M. [X] [I] [R] [K] dans les termes du dispositif du présent arrêt, infirmant le jugement sur ce point.
Le jugement déféré sera également infirmé en ce qu'il a ordonné à M. [X] [I] [R] [K] de procéder au relogement de M. [U] [O] et Mme [L] [N] et de leurs trois enfants.
La demande de voir 'juger impossible le relogement de Monsieur [U] [O] et Madame [L] [N] et leurs enfants' qui n'est pas une prétention, ne donnera pas lieu à mention au dispositif de cet arrêt.
Sur la suppression du délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux
Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution : "Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.".
Les éléments du dossier ne justifient pas la suppression de ce délai de deux mois, qui est nécessaire aux intéressés pour trouver un autre logement.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens de première instance qui incombent à M. [U] [O] et Mme [L] [N].
L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et statuant à nouveau,
Constate que M. [U] [O] et Mme [L] [N] sont occupants sans droit ni titre du local situé [Adresse 1], à [Localité 8],
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Dit qu'à défaut pour M. [U] [O] et Mme [L] [N] d'avoir spontanément libéré les lieux, M. [X] [I] [R] [K] sera autorisé à procéder à leur expulsion et à celle de tous les occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux ;
Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne M. [U] [O] et Mme [L] [N] aux dépens de première instance et d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière La présidente
