Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 06 Juin 2024
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DEMANDEUR :
HABITAT 44
3, Boulevard Alexandre Millerand
BP 50432
44204 NANTES
représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [R] [W]
Appartement B1 Rez de Chaussée
35 Bis Rue Charles Rivière
44400 REZE
comparant en personne (après les débats, en fin d’audience) D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 11 avril 2024
date des débats : 11 avril 2024
délibéré au : 06 juin 2024
RG N° N° RG 24/00472 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MZNM
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER,
CCC à Monsieur [R] [W] + préfecture
Copie dossier
Exposé du litige
Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2021, l’Office public d’habitations à loyer modéré du département de Loire-Atlantique – Habitat 44 a donné à bail à Monsieur [R] [W] un local à usage d'habitation au rez-de-chaussée sis 35 bis rue Charles Rivière à Rezé (44400) moyennant le paiement d’un loyer de 465.30 euros outre une provision sur charges de 66.25 euros et un dépôt de garantie égal au montant du loyer. Par acte du même jour, un avenant portant sur la location d’un garage numéro 31 est signé.
Par acte du 22 juin 2023, le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer les loyers.
Par acte d'huissier du 7 février 2024, Habitat 44 a assigné Monsieur [R] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Nantes afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
-recevoir Habitat 44 en ses demandes et les dire bien fondées ;
-à titre principal, constater la résiliation du bail d’habitation et ses accessoires à la date du 23 août 2023 ;
-à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire pour non-paiement des loyers;
- ordonner l'expulsion du locataire, ainsi que de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- condamner Monsieur [R] [W] au paiement :
- de la somme de 1 488.83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au jour de l'assignation, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;
- d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme de 623.41 euros augmentée de son éventuelle réindexation, du SLS et de la pénalité OPS et diminuée des éventuels droits à aides au logement, jusqu'à la libération effective des lieux;
- dire et juger qu’en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;
- condamner Monsieur [R] [W] au paiement de la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 11 avril 2024.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et souligné que sa créance s’élève à la somme de 1 828 euros. Il s’est opposé à tout délais.
Régulièrement assigné à étude, Monsieur [R] [W] n'a pas comparu et personne pour le représenter lors de l’évocation du dossier.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
Toutefois, l’affaire a été réouverte sur le siège, Monsieur [R] [W] se présentant en fin d’audience. Il a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 50 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a indiqué percevoir un salaire entre 1 400 et 1 600 euros et avoir partiellement repris le paiement des loyers.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande
L’article 24-II de ladite loi prévoit que « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives »
L’article 24-III dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.
En l'espèce, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 8 février 2024 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
1La caisse d'allocations familiales a été saisie de la situation le 28 septembre 2022. La situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué à l'organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, Monsieur [R] [W] reconnaît le principe et le montant de la dette.
Il ressort des pièces et des débats que Monsieur [R] [W] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d'occupation du local d'habitation et de ses accessoires, de sorte qu’il reste redevable de la somme de 1 675.94 euros, arrêtée au 31 mars 2024, terme de mars inclus, déduction faite des frais de procédure et d’enquête non justifiés (153.03 euros au total).
La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [W] au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Par acte d'huissier du 22 juin 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [R] [W] un commandement de payer les loyers, régulier en la forme, pour un montant principal de 986.88 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 juin 2023.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 août 2023.
Dès lors, Monsieur [R] [W] étant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due
Il résulte de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que celle-ci, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 août 2023, Monsieur [R] [W] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [R] [W] à son paiement jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte versé.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, selon les dispositions contractuelles.
Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de mars 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1 er avril 2024.
Sur l'octroi de délais de paiement sollicité
En application de l'article 24-V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, applicable en l'espèce « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge ».
En l’espèce, Monsieur [R] [W] sollicite des délais permettant de suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme mensuelle de 50 euros en sus du loyer et des charges. Le bailleur refuse l’octroi de tout délai.
Il ressort du le diagnostic social et financier que Monsieur [R] [W] est intérimaire et perçoit à ce titre environ 1400 euros ; qu’il est mobilisé et souhaite conserver le logement en versant 650 euros par mois ; qu’après déduction du loyer et des charges liées au logement et des charges courantes obligatoires (assurance…), le reste à vivre est de 157 euros.
Il ressort du décompte versé que le compte est débiteur depuis le début du bail ; que toutefois, il s’efforce de régler son loyer depuis le mois de janvier 2024.
Au regard de ses éléments, Monsieur [R] [W] étant en capacité de régler sa dette et ayant repris le paiement des loyers, des délais de paiements seront accordés selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
Sur la suspension de la clause résolutoire
Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [R] [W] se libère dans le délai et selon les modalités fixées dans le dispositif ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire :
– la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,
– le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,
– la clause résolutoire reprendra son plein effet,
– il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire
Monsieur [R] [W], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,
DECLARE l'action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 2 juillet 2021 entre l’Office public d’habitations à loyer modéré du département de Loire-Atlantique – Habitat 44 et Monsieur [R] [W] portant sur un local à usage d'habitation au rez-de-chaussée sis 35 bis rue Charles Rivière à Rezé (44400) et d’un garage numéro 31, sont réunies à la date du 23 août 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [R] [W] à verser à Habitat 44 la somme de 1 675.94 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée arrêtée au 31 mars 2024, terme de mars inclus ;
AUTORISE Monsieur [R] [W] à s’acquitter de sa dette par 33 mensualités de 50 euros (CINQUANTE EUROS) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 34ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [R] [W] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;
DIT qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par le locataire à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;
dans cette seule dernière hypothèse :
AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Habitat 44 à procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [W] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE dans ce cas Monsieur [R] [W] à payer à Habitat 44 une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables et taxes normalement exigibles, indexables selon les dispositions contractuelles, à compter de la date de défaillance et jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;
REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
CONDAMNE Monsieur [R] [W] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
M. HORTAIS S. ZARIFFA
