Cour d'appel, 15 juin 2023. 22/06815

4ème Chambre ARRÊT N° 160 N° RG 22/06815 N° Portalis DBVL-V-B7G-TJHW Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 15 JUIN 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller en charge du secrétariat général de la première présidence, désigné par ordonnance du premier président rendue le 29 mars 2023 GREFFIER : Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 04 Avril 2023, devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Juin 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : S.A.S. CABINET A & G agissant en qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble [Adresse 2], fonctions auxquelles il a été désigné suivant procès-verbal de l'assemblée générale du 21 avril 2022, poursuites et diligences de son repésentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Sandrine GAUTIER de la SCP ELGHOZI-GEANTY-GAUTIER-PENNEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC INTIMÉE : S.A.S. LOUDEAC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne NESTENN IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal, son Président, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me François AUDIBERT de la SELAS A.F.A AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Philippe MIRABEAU, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE FAITS ET PROCÉDURE Suivant délibération en date du 21 avril 2022, l'assemblée générale de l'immeuble en copropriété [Adresse 2] n'a pas renouvelé le mandat de syndic de la société Loudéac Immobilier, exerçant sous l'enseigne « Nestenn Immobilier » et a désigné la société A&G pour la remplacer. Par courriers recommandés des 23 avril et 23 mai 2022, le cabinet A&G a sollicité la remise des documents de la copropriété. Estimant que de nombreux documents ne lui avaient pas été transmis conformément à la règlementation, par acte d'huissier en date du 23 juin 2022, le cabinet A&G a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc la société Loudéac Immobilier aux fins de communication de pièces sous astreinte. Par ordonnance en date du 29 septembre 2022, le juge des référés a : - condamné la société Loudéac Immobilier à communiquer à la société cabinet A&G les documents suivants en original : - 2012 : relevés bancaires et rapprochements bancaires + factures ; - 2013 : relevés bancaires et rapprochements bancaires + factures ; - 2014 : relevés bancaires et rapprochements bancaires + factures ; - 2015 : relevés bancaires et rapprochements bancaires + factures ; - 2016 : relevés bancaires et rapprochements bancaires + factures ; - 2017 : relevés bancaires et rapprochements bancaires + factures ; - 2018 : relevés bancaires et rapprochements bancaires + factures ; - 2019 : relevés bancaires et rapprochements bancaires + factures ; - 2020 : relevés bancaires et rapprochements bancaires + factures ; - 2021 : relevés bancaires et rapprochements bancaires + factures ; - 2022 : relevés bancaires (01/01/22 au 30/04/22) et rapprochements bancaires + factures ; - dit que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 20 euros par jour de retard passé le délai d'un mois après la signification de la présente ordonnance ; - débouté la société A&G pour le surplus des demandes ; - dit que la demande de la société A&G visant à obtenir des dommages-intérêts excède la compétence du juge des référés, et en conséquence l'en a déboutée ; - débouté la société Loudéac Immobilier de sa demande de désignation d'un huissier ; - rejeté toute demande plus ample ou contraire ; - condamné la société A&G à verser à la société Loudéac Immobilier la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société A&G aux entiers dépens de l'instance ; - rappelé que l'ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. La société cabinet A&G a interjeté appel de cette décision le 23 novembre 2022. L'instruction a été clôturée le 4 avril 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions en date du 30 mars 2023, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 6 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005, la société cabinet A&G demande à la cour de : - réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a débouté la société Cabinet A&G de sa demande de communication de pièces, de sa demande de dommages et intérêts à titre provisionnel et l'a condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros ainsi qu'aux entiers dépens ; Statuant à nouveau sur ces points, - débouter la société Loudéac Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société Loudéac Immobilier à remettre à la société Cabinet A&G, dans les huit jours de la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, les pièces et documents suivants:            - documents administratifs : - registre des procès-verbaux des assemblées générales ; - assemblée générale du 21 avril 2022 : accusés de réception des convocations pouvoirs feuille de présence ; - assemblée générale du 6 juillet 2021 : accusés de réception convocations accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale pouvoirs feuille de présence ; - assemblée générale du 16 juin 2020 : accusés de réception des convocations accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale pouvoirs feuille de présence ; - assemblée générale du 23 mars 2020 : accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale ; - assemblée générale du 8 avril 2019 : accusés de réception des convocations accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale pouvoirs feuille de présence ; - assemblée générale du 14 mai 2018 : accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale feuille de présence ; - assemblée générale du 24 mai 2017 : accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale feuille de présence ; - assemblée générale du 4 avril 2016 : accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale pouvoirs feuille de présence ; - assemblée générale du 30 mars 2015 : accusés de réception des convocations accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale pouvoirs feuille de présence ; - assemblée générale du 28 avril 2014 : accusés de réception des convocations accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale pouvoirs feuille de présence ; - assemblée générale du 15 avril 2013 : accusés de réception des convocations accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale pouvoirs feuille de présence ; - assemblée générale du 16 avril 2012 : accusés de réception des convocations accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale pouvoirs feuille de présence ; - contrat d'assurance multirisques immeuble ; - règlement de copropriété et modificatifs en original ;            - documents comptables en original : - relevés généraux de dépenses pour l'ensemble des exercices; - les grands livres portant sur les exercices 2022, 2021 et 2020. Les comptes de la copropriété arrêtés au 31 décembre 2021 n'ayant pas été approuvés lors de l'assemblée générale en date du 21 avril 2022, des grands livres comptables doivent impérativement être communiqués. A défaut aucune reprise de comptabilité n'est possible ;                        - les balances comptables ; - les documents comptables concernant les cotisations du fonds travaux (Loi ALUR) ; - condamner la société Loudéac Immobilier à payer à la société Cabinet A&G, une provision de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, à valoir sur son préjudice ; - condamner la société Loudéac Immobilier à payer à la société Cabinet A&G la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Loudéac Immobilier aux entiers dépens. Elle fait valoir que le bordereau de transmission adressé par courriel relatif aux procès-verbaux d'assemblées générales ne contient aucun détail sur la nature des documents communiqués et que sont toujours manquants ceux qu'elle réclame. Elle ajoute que les bordereaux qui lui ont été adressés le 25 mai 2022 comportent de nombreux documents identifiés sous la seule appellation « scan », ne détaillent pas les documents transmis et que les factures et documents bancaires ne lui ont pas été adressés en original. Elle précise que le règlement de copropriété envoyé par mail est illisible. Elle sollicite des dommages et intérêts soutenant que par esprit de vengeance pour avoir perdu la gestion de la copropriété, la société Loudéac Immobilier refuse de remettre spontanément les documents lui occasionnant un préjudice en raison de la désorganisation que cela entraine ainsi qu'un préjudice lié à son image à l'égard des copropriétaires. Dans ses dernières conclusions en date du 24 mars 2023, la société Loudéac Immobilier demande à la cour de : - déclarer la société Cabinet A&G mal fondée en son appel de l'ordonnance du 29 septembre 2022 ; - l'en débouter ; Statuant à nouveau, - juger que l'ensemble des archives a été transmis par voie dématérialisée; - condamner le Cabinet A&G à payer à la société Loudéac Immobilier la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner le Cabinet A&G aux dépens de première instance et d'appel. Elle soutient avoir transmis l'ensemble des documents par WeTransfer par trois envois successifs dans le délai requis. Elle précise que le premier envoi concerne les assemblées générales, les convocations et les envois par recommandé, que le deuxième est constitué de la fiche d'immatriculation de l'immeuble, ainsi que les différents contrats et le carnet d'entretien et que le dernier concerne le devis amiante, le dossier technique amiante, le règlement de copropriété et son modificatif. Elle indique que les documents comptables ont été transmis de la même manière. Elle considère que la règlementation n'impose pas de transmettre les pièces en original. Elle fait valoir que l'action engagée n'obéit à aucun fondement sérieux et traduit une animosité d'anciens salariés partis ou licenciés qui ont créé la société Cabinet A&G et qui veulent en découdre avec elle. MOTIFS Sur la remise des documents Aux termes de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 « En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. » L'article 6 du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que « les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l'immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions expresses contraires.  En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu'il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient. » Selon l'article 33-1 du décret du 17 mars 1967 « En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical. » La société Loudéac Immobilier reconnait avoir transmis des documents à la société Cabinet A&G par la seule voie dématérialisée alors qu'il se déduit des dispositions précitées que les documents dématérialisés listés qui figurent dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, précisé par le décret n°2019-502 du 23 mai 2019 doivent être communiqués en complément des documents et archives du syndicat en version papier. En outre, il s'évince de la combinaison de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 6 du décret du 14 mars 2005 que les justificatifs comptables doivent être transmis en original. S'agissant du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, documents essentiels à la copropriété, ils doivent être transmis en original et à tout le moins en version papier si le syndic justifie ne pas détenir d'original. Enfin, il incombe à l'ancien syndic de justifier de l'exécution spontanée de son obligation légale, contrairement à ce qu'a retenu le juge des référés, ou de démontrer qu'il ne détient pas les pièces. Or les bordereaux de transmission envoyés par courriels qui comportent de nombreuses mentions « scan » sans que l'on puisse identifier les pièces communiquées ne constituent pas des récapitulatifs puisqu'ils ne sont pas assez précis et ne permettent pas, notamment, de vérifier que les documents réclamés par le syndic Cabinet A&G lui ont été adressés par mail. Il résulte de ce qui précède que la société Loudéac Immobilier n'a pas respecté son obligation légale de transmission des pièces en version papier comme dématérialisées. Il sera en conséquence fait droit à la demande de communication de pièces de la société Cabinet A&G sous astreinte de 50 euros par jour passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt. L'ordonnance déférée est infirmée. Sur la demande de dommages et intérêts La société Cabinet A&G ne justifiant ni de la désorganisation de son travail ni du mécontentement des copropriétaires sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts par voie de confirmation. Sur les autres demandes Les dispositions prononcées par le juge des référés au titre des frais irrépétibles et des dépens sont infirmées. La société Loudéac Immobilier sera condamnée à payer une indemnité de 3 000 euros à la société Cabinet A&G au titre des frais irrépétibles de la procédure de référés et d'appel et aux dépens de la procédure de référé et d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, CONFIRME l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour en ce qu'elle a débouté la société Cabinet A&G de sa demande de dommages et intérêts, Statuant à nouveau et y ajoutant, CONDAMNE la société Loudéac Immobilier à remettre à la société Cabinet A&G, passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les pièces et documents suivants :             - registre des procès-verbaux des assemblées générales ; - assemblée générale du 21 avril 2022 : accusés de réception des convocations pouvoirs feuille de présence ; - assemblée générale du 6 juillet 2021 : accusés de réception convocations accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale pouvoirs feuille de présence ; - assemblée générale du 16 juin 2020 : accusés de réception des convocations accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale pouvoirs feuille de présence ; - assemblée générale du 23 mars 2020 : accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale ; - assemblée générale du 8 avril 2019 : accusés de réception des convocations accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale pouvoirs feuille de présence ; - assemblée générale du 14 mai 2018 : accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale feuille de présence ; - assemblée générale du 24 mai 2017 : accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale feuille de présence ; - assemblée générale du 4 avril 2016 : accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale pouvoirs feuille de présence ; - assemblée générale du 30 mars 2015 : accusés de réception des convocations accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale pouvoirs feuille de présence ; - assemblée générale du 28 avril 2014 : accusés de réception des convocations accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale pouvoirs feuille de présence ; - assemblée générale du 15 avril 2013 : accusés de réception des convocations accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale pouvoirs feuille de présence ; - assemblée générale du 16 avril 2012 : accusés de réception des convocations accusés de réception du procès-verbal d'assemblée générale pouvoirs feuille de présence ; - contrat d'assurance multirisques immeuble ; - règlement de copropriété et modificatifs en original ;           - documents comptables en original : - relevés généraux de dépenses pour l'ensemble des exercices; - les grands livres comptables portant sur les exercices 2022, 2021 et 2020. Les comptes de la copropriété arrêtés au 31 décembre 2021 n'ayant pas été approuvés lors de l'assemblée générale en date du 21 avril 2022,                         - les balances comptables ; - les documents comptables concernant les cotisations du fonds travaux; CONDAMNE la société Loudéac Immobilier à payer la somme de 3 000 euros à la société Cabinet A&G en application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la société Loudéac Immobilier aux dépens de première instance et d'appel. Le Greffier, Le Président,