Tribunal judiciaire, 31 juillet 2024. 23/06789

N° RG 23/06789 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YAMP 7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 31 Juillet 2024 50Z N° RG 23/06789 N° Portalis DBX6-W-B7H-YAMP Minute n° 2024/ AFFAIRE : S.A.S. HUMAN IMMOBILIER C/ [L] [N] Grosse Délivrée le : à Avocats : Me Catherine LATAPIE-SAYO COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats : Monsieur Laurent QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, magistrat rapporteur. Lors du délibéré : Madame Anne MURE, Vice-Présidente, Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente, Monsieur Laurent QUESNEL, Magistrat à titre temporaire. Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier DEBATS : à l’audience publique du 05 Juin 2024, Monsieur Laurent QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré. JUGEMENT : Réputé contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe DEMANDERESSE S.A.S. HUMAN IMMOBILIER [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant DEFENDEUR Monsieur [L] [N] né le 08 Octobre 1986 à [Localité 6] (GIRONDE) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] défaillant ************************* EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 18 décembre 2020 contenant promesse synallagmatique de vente, Monsieur [L] [N] s’est engagé à acquérir auprès de Madame [M] [C], un appartement avec débarras, situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, [Adresse 4] à [Localité 5], cadastré section KI n°[Cadastre 1], au prix principal de 330 000 euros. Le compromis stipulait en outre une commission de 18 000,00 euros à la charge de l’acquéreur, exigible au jour de la signature de l’acte authentique de vente, au profit de la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER, aujourd’hui dénommée HUMAN IMMOBILIER, chargée d’un mandat de vente par Madame [C]. L’acte ne prévoyait aucune condition de financement formulée dans l’intérêt de l’acquéreur, Monsieur [N] déclarant à l’acte financer l’acquisition par ses fonds propres. L’acte prévoyait en outre une clause pénale de 10% du prix de vente à titre de dommages et intérêts en cas d’inexécution contractuelle. La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 15 mars 2021. Un litige est survenu en avril 2021 sur le paiement de la commission de l’agence, en l’absence de réitération de la vente. C’est dans ce contexte que la SAS HUMAN IMMOBILIER a, par acte du 6 juillet 2023, fait assigner Monsieur [L] [N] devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir : Déclarer la SAS HUMAN IMMOBILIER recevable en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et l’en déclarer bien fondée, A titre principal, Condamner Monsieur [L] [N] à verser à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 18 000 euros, montant de la commission stipulée au compromis de vente du 18 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2023, date de la mise en demeure, A titre subsidiaire, condamner Monsieur [L] [N] à verser à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts, montant de la commission perdue, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2023, date de la mise en demeure, En toutes hypothèses, condamner Monsieur [L] [N] à verser à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 3000,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. La SAS HUMAN IMMOBILIER expose dans son assignation valant conclusions, au visa de l’article 6-I alinéa 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, et de l’article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, que Monsieur [N] ayant refusé de réitérer la vente, alors que le compromis litigieux valait vente parfaite, il est par conséquent tenu au paiement de la commission. Elle soutient que la renonciation des parties à passer l’acte définitif en la forme authentique ne peut la priver de sa rémunération. Elle expose que l’intégralité des conditions suspensives a été levée, que Monsieur [N] ne s’est présenté à aucun des deux rendez-vous pour la signature de la vente, qu’un protocole aurait été signé entre la venderesse et Monsieur [N], sans que l’agence en ait été informée. A titre subsidiaire, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, qu’en refusant de signer la vente, Monsieur [N] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de l’agence, et sollicite à ce titre la somme de 18 000,00 euros équivalent au montant de sa commission perdue. Bien que régulièrement assigné par signification de l’acte à son domicile, Monsieur [L] [N] n’a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 juin 2024 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du même jour, date à laquelle elle a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, l’action est régulière et recevable quant aux demandes dont le Tribunal est saisi. En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire. Sur le droit à commission : En application des articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat et seulement si l’opération qui lui avait été confiée a été effectivement conclue. En l’espèce, il est constant qu’un mandat de vente a été régularisé le 1er juillet 2020, entre Madame [C], venderesse, et la SAS Bourse de l’Immobilier, aujourd’hui dénommée HUMAN IMMOBILIER. Il est également établi qu’une commission d’un montant de 18 000,00 euros, à la charge de l’acquéreur, était convenu au compromis, sous l’article « Rémunération du mandataire ». La demanderesse soutient que la vente étant parfaite, le compromis constituant un accord définitif sur la chose et sur le prix, sa rémunération est donc due. Toutefois, l’acte de compromis litigieux prévoit que « cette rémunération ne deviendra exigible qu’au jour de la signature de l’acte authentique », ce qui rend vain tout débat sur la notion de conclusion effective ou non de la vente entre Madame [C] et Monsieur [N]. La société HUMAN IMMOBILIER sera en conséquence déboutée de sa demande sur le fondement de son droit contractuel à commission. Sur l’existence d’une faute : S’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit à cet intermédiaire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, réparation du préjudice qui résulte de cette faute. La demanderesse doit donc rapporter la triple démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien causal, au visa des articles 1240 du code civil et 9 du code de procédure civile. Le compromis de vente du 18 décembre 2020 n'était assorti d'aucune condition suspensive relative à un financement de l'opération, l'acquéreur ayant expressément déclaré, dans des conditions de forme qui ne donnent lieu à aucun débat, disposer des fonds nécessaires. Par ailleurs, il convient de préciser que le compromis ne prévoyait aucune constitution d’un gage-espèces entre les mains du notaire rédacteur. La demanderesse ne produit aucun élément au soutien de ses affirmations selon lesquelles le défendeur aurait été défaillant à se présenter à deux rendez-vous. Le protocole de caducité entre vendeur et acquéreur n’est pas produit, ni un éventuel procès-verbal de carence, ni une quelconque relance de l’acquéreur. Il n’est pas démontré que le défendeur ait cherché à évincer l’agence, ni que la non-réalisation de la vente soit due à un comportement fautif de Monsieur [N], la simple circonstance que l'acquéreur se soit montré défaillant, ne suffit pas, en l'absence de circonstances particulières ou de mauvaise foi, en l'occurrence non établies, à caractériser un comportement fautif vis à vis de HUMAN IMMOBILIER. La SAS HUMAN IMMOBILIER sera en conséquence déboutée de l'ensemble de ses demandes. Sur les mesures accessoires La SAS HUMAN IMMOBILIER, partie perdante, supportera les dépens et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. Conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, DÉBOUTE la SAS HUMAN IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [L] [N], DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SAS HUMAN IMMOBILIER aux dépens de l’instance, RAPPELLE que l’exécution de la présente décision est de droit. La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,