Tribunal judiciaire, 04 juillet 2025. 25/00059

Du 04 juillet 2025 5AA SCI/jjg PPP Référés N° RG 25/00059 - N° Portalis DBX6-W-B7J-Z77V [P] [M] C/ [W] [S] - Expéditions délivrées à Me Carol LAGEYRE Maître Aurélie LLAMAS de la SELARL LLAMAS-PELOTTE - FE délivrée à Me Carol LAGEYRE Le 04/07/2025 Avocats : Me Carol LAGEYRE Maître [L] [R] de la SELARL LLAMAS-PELOTTE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 juillet 2025 PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ, GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDEUR : Monsieur [P] [M] né le 03 Juillet 1946 à [Adresse 5] [Localité 3] Représenté par Me Carol LAGEYRE, avocat au barreau de Bordeaux, DEFENDEUR : Monsieur [W] [S] né le 30 Juin 1959 à [Localité 6] (ESPAGNE) [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Maître Aurélie LLAMAS de la SELARL LLAMAS-PELOTTE, avocat au barreau de Bordeaux, DÉBATS : Audience publique en date du 11 Avril 2025 Délibéré du 13juin 2025 prorogé au 04 juillet 2025, en raison des contraintes du service, PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Décembre 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 05/01/2021, Monsieur [P] [M] a donné à bail à Monsieur [W] [S] un logement meublé situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un loyer initial de 470 euros ainsi qu'un emplacement de stationnement situé à la même adresse. Par acte de commissaire de justice du 04/09/2024, Monsieur [P] [M] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 7.127 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 02/12/2024, Monsieur [P] [M] a assigné Monsieur [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14/02/2025 aux fins de voir : - Constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 5 septembre 2024 par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; - Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [S] des lieux loués, ainsi que de tous occupants de son chef en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin ; - Condamner Monsieur [W] [S] à quitter les lieux loués sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et jusqu’à complète libération des lieux ; - Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [W] [S] ; - Condamner à titre provisionnel Monsieur [W] [S] au paiement de l’arriéré dû, soit la somme de 8.537 euros augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ; - Condamner Monsieur [W] [S] au paiement d’une somme de 470 euros mensuelles charges comprises de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation ; - Condamner Monsieur [W] [S] à payer une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Monsieur [W] [S] aux dépens. L'affaire initialement appelée à l'audience du 14/02/2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 11/04/2025. Lors de l’audience du 11/04/2025, Monsieur [P] [M], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 10.871 euros au 11/04/2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à la demande de sursis à statuer formée par le défendeur. En défense, Monsieur [W] [S], représenté par son avocat, sollicite de la juridiction saisie de : Juger Monsieur [W] [S] assisté de Madame [H] [G] es qualité de curateur, recevable et bien-fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; A titre principal : Sursoir à statuer dans l’attente de la décision définitive de la commission de surendettement ; A titre subsidiaire : Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ; A titre infiniment subsidiaire, Octroyer à Monsieur [W] [S] assisté de Madame [H] [G] es qualité de curateur, les plus larges délais pour pouvoir se reloger soit 24 mois ; En toute hypothèse, Débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes ; Débouter le demandeur de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à tout le moins la ramener à de plus justes proportions ; Statuer ce que de droit sur les dépens. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13/06/2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’intervention volontaire de la curatrice : En vertu de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie. En vertu de l’article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Il est constant que l’appréciation de l’intérêt à agir de l’intervenant volontaire et du lien suffisant qui doit exister entre ses demandes et les prétentions originaires relève du pouvoir souverain des juges du fond. En vertu de l’article 468 du code civil, l’assistance du curateur est nécessaire pour introduire une action en justice ou y défendre. En l’espèce, Monsieur [W] [V] a été placé sous curatelle renforcée par jugement du 19 décembre 2024, et Madame [H] [G], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, a été désignée pour exercer la mesure. Dès lors, l’intervention volontaire de Madame [G] sera déclarée recevable. Sur la régularité de la procédure : Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 03/12/2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 14/02/2025. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 05/09/2024. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la demande de sursis à statuer dans l’attention de la décision rendue par la commission de surendettement des particuliers : En vertu de l’article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. Il est constant que la demande de sursis à statuer doit être présentée in limine litis, et qu’hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge du fond apprécie l’opportunité du sursis à statuer, notamment dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice. Le sursis à statuer provoque une suspension du cours de l'instance jusqu'à la date fixée par le juge ou la survenance de l'événement qu'il détermine. En l’espèce, le locataire sollicite in limine litis qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Gironde suite au dépôt de son dossier le 1er avril 2025, lequel inclus la dette locative, assisté de sa curatrice, en ce que cette décision aura nécessairement un impact sur la présente procédure. Monsieur [S] a été placé sous curatelle renforcée par jugement du 12 décembre 2024, il déclare avoir déposé un dossier de surendettement le 1er avril 2025. Cependant, le commandement de payer a été délivré le 04 septembre 2024, et l’assignation le 02 décembre 2024, soit antérieurement au prononcé de la mesure de protection, pour une date d’audience fixée le 14 février 2025. S’il est incontestable que la suite de la procédure de surendettement va avoir un impact sur la dette locative de Monsieur [S], il est aussi constant que l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 a été profondément remanié suite à la loi ELAN, ainsi que le code de la consommation pour permettre de coordonner la procédure de surendettement et la procédure de résiliation du bail. Ainsi, non seulement l’article L. 722-5 du code de la consommation autorise désormais le locataire à régler sa créance locative en dérogation à l’interdiction générale de payer toute créance locative autre qu’alimentaire pesant sur le débiteur dont la demande de traitement est recevable, mais aussi l’article L. 714-1 évoque la situation où la commission interviendrait postérieurement à la décision prise par le juge des loyers. Par conséquent, la procédure d’acquisition de la clause résolutoire ayant été intentée depuis septembre 2024, et le dossier de surendettement n’ayant pas encore été déclaré recevable au jour de l’audience, son incidence est négligeable sur la solution à apporter dans le cadre de la présente procédure. La demande de sursis sera donc rejetée. Sur la résiliation du contrat de bail : L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit – également – l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Si le commandement de payer vise le défaut d’assurance, cette demande n’a pas été réitérée dans l’assignation, de sorte qu’elle doit être considérée comme abandonnée. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement loué par Monsieur [P] [M] à Monsieur [S]. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement prévoyant un délai de deux mois. Monsieur [P] [M] a fait signifier à Monsieur [W] [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 7.127 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 04/09/2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois. Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [P] [M] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 05 novembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Si Monsieur [V] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire en se fondant sur l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, il convient de rappeler que cet article n’est pas applicable en l’absence de déclaration de recevabilité du dossier déposé devant la commission de surendettement. Néanmoins, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il convient donc de faire application de cet article puisqu’il ressort des débats, que : Monsieur [W] [S] a repris le paiement intégral du loyer courant pour avoir procédé au versement de la somme de 470 euros le 11 mars 2025, soit avant l’audience du 11 avril 2025. Monsieur [W] [S] est en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette, compte tenu d’un revenu mensuel de 1.461,24 euros, et d’un reste à vivre de 379,84 euros, selon le budget prévisionnel dressé par Madame [G], curatrice qui est désormais chargée de gérer le budget de la personne protégée, en veillant au paiement régulier du loyer et de l’échéancier accordé. Par suite, et nonobstant le refus du bailleur, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [P] [M] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Monsieur [W] [S]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [W] [S] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (470 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d’occupation : En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [P] [M] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 10.871 euros à la date du 11 avril 2025 (7.127 euros pour les impayés de loyer du 01/01/2022 au 30/08/2024 + 3.760 euros pour les impayés de loyer du 01/09/2024 au 11/04/2024 échéance du mois d’avril 2025 incluse). Cependant, Monsieur [S] rapporte la preuve d’avoir réglé le loyer du mois de mars 2025, il convient donc de déduire la somme de 470 euros de la somme réclamée par le bailleur. Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [W] [S] sera donc condamné au paiement de la somme de 10.401 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 11 avril 2025 – échéance du mois d’avril 2025 incluse. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Dans l’hypothèse où Monsieur [W] [S] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2025. Sur la demande d’astreinte : L'expulsion de l'occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux en cas de non-respect des délais de paiement accordés. De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte. Sur le sort des meubles : En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile : Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [W] [S]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [W] [S] à verser à Monsieur [P] [M] la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 05 novembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 05/01/2021 entre Monsieur [W] [S] et Monsieur [P] [M] relatif au logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] ainsi qu'un emplacement de stationnement situé à la même adresse. ; CONDAMNONS Monsieur [W] [S] à payer à Monsieur [P] [M] la somme de 10.401 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 11 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS à Monsieur [W] [S] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 288 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [W] [S] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (470 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [W] [S] à son paiement à compter du 1er mai 2025, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [W] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Monsieur [W] [S] à payer à Monsieur [P] [M] une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 05/01/2021, Monsieur [P] [M] a donné à bail à Monsieur [W] [S] un logement meublé situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un loyer initial de 470 euros ainsi qu'un emplacement de stationnement situé à la même adresse. Par acte de commissaire de justice du 04/09/2024, Monsieur [P] [M] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 7.127 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 02/12/2024, Monsieur [P] [M] a assigné Monsieur [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14/02/2025 aux fins de voir : - Constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 5 septembre 2024 par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; - Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [S] des lieux loués, ainsi que de tous occupants de son chef en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin ; - Condamner Monsieur [W] [S] à quitter les lieux loués sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et jusqu’à complète libération des lieux ; - Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [W] [S] ; - Condamner à titre provisionnel Monsieur [W] [S] au paiement de l’arriéré dû, soit la somme de 8.537 euros augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ; - Condamner Monsieur [W] [S] au paiement d’une somme de 470 euros mensuelles charges comprises de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation ; - Condamner Monsieur [W] [S] à payer une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Monsieur [W] [S] aux dépens. L'affaire initialement appelée à l'audience du 14/02/2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 11/04/2025. Lors de l’audience du 11/04/2025, Monsieur [P] [M], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 10.871 euros au 11/04/2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à la demande de sursis à statuer formée par le défendeur. En défense, Monsieur [W] [S], représenté par son avocat, sollicite de la juridiction saisie de : Juger Monsieur [W] [S] assisté de Madame [H] [G] es qualité de curateur, recevable et bien-fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; A titre principal : Sursoir à statuer dans l’attente de la décision définitive de la commission de surendettement ; A titre subsidiaire : Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ; A titre infiniment subsidiaire, Octroyer à Monsieur [W] [S] assisté de Madame [H] [G] es qualité de curateur, les plus larges délais pour pouvoir se reloger soit 24 mois ; En toute hypothèse, Débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes ; Débouter le demandeur de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à tout le moins la ramener à de plus justes proportions ; Statuer ce que de droit sur les dépens. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13/06/2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’intervention volontaire de la curatrice : En vertu de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie. En vertu de l’article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Il est constant que l’appréciation de l’intérêt à agir de l’intervenant volontaire et du lien suffisant qui doit exister entre ses demandes et les prétentions originaires relève du pouvoir souverain des juges du fond. En vertu de l’article 468 du code civil, l’assistance du curateur est nécessaire pour introduire une action en justice ou y défendre. En l’espèce, Monsieur [W] [V] a été placé sous curatelle renforcée par jugement du 19 décembre 2024, et Madame [H] [G], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, a été désignée pour exercer la mesure. Dès lors, l’intervention volontaire de Madame [G] sera déclarée recevable. Sur la régularité de la procédure : Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 03/12/2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 14/02/2025. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 05/09/2024. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la demande de sursis à statuer dans l’attention de la décision rendue par la commission de surendettement des particuliers : En vertu de l’article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. Il est constant que la demande de sursis à statuer doit être présentée in limine litis, et qu’hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge du fond apprécie l’opportunité du sursis à statuer, notamment dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice. Le sursis à statuer provoque une suspension du cours de l'instance jusqu'à la date fixée par le juge ou la survenance de l'événement qu'il détermine. En l’espèce, le locataire sollicite in limine litis qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Gironde suite au dépôt de son dossier le 1er avril 2025, lequel inclus la dette locative, assisté de sa curatrice, en ce que cette décision aura nécessairement un impact sur la présente procédure. Monsieur [S] a été placé sous curatelle renforcée par jugement du 12 décembre 2024, il déclare avoir déposé un dossier de surendettement le 1er avril 2025. Cependant, le commandement de payer a été délivré le 04 septembre 2024, et l’assignation le 02 décembre 2024, soit antérieurement au prononcé de la mesure de protection, pour une date d’audience fixée le 14 février 2025. S’il est incontestable que la suite de la procédure de surendettement va avoir un impact sur la dette locative de Monsieur [S], il est aussi constant que l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 a été profondément remanié suite à la loi ELAN, ainsi que le code de la consommation pour permettre de coordonner la procédure de surendettement et la procédure de résiliation du bail. Ainsi, non seulement l’article L. 722-5 du code de la consommation autorise désormais le locataire à régler sa créance locative en dérogation à l’interdiction générale de payer toute créance locative autre qu’alimentaire pesant sur le débiteur dont la demande de traitement est recevable, mais aussi l’article L. 714-1 évoque la situation où la commission interviendrait postérieurement à la décision prise par le juge des loyers. Par conséquent, la procédure d’acquisition de la clause résolutoire ayant été intentée depuis septembre 2024, et le dossier de surendettement n’ayant pas encore été déclaré recevable au jour de l’audience, son incidence est négligeable sur la solution à apporter dans le cadre de la présente procédure. La demande de sursis sera donc rejetée. Sur la résiliation du contrat de bail : L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit – également – l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Si le commandement de payer vise le défaut d’assurance, cette demande n’a pas été réitérée dans l’assignation, de sorte qu’elle doit être considérée comme abandonnée. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement loué par Monsieur [P] [M] à Monsieur [S]. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement prévoyant un délai de deux mois. Monsieur [P] [M] a fait signifier à Monsieur [W] [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 7.127 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 04/09/2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois. Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [P] [M] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 05 novembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Si Monsieur [V] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire en se fondant sur l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, il convient de rappeler que cet article n’est pas applicable en l’absence de déclaration de recevabilité du dossier déposé devant la commission de surendettement. Néanmoins, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il convient donc de faire application de cet article puisqu’il ressort des débats, que : Monsieur [W] [S] a repris le paiement intégral du loyer courant pour avoir procédé au versement de la somme de 470 euros le 11 mars 2025, soit avant l’audience du 11 avril 2025. Monsieur [W] [S] est en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette, compte tenu d’un revenu mensuel de 1.461,24 euros, et d’un reste à vivre de 379,84 euros, selon le budget prévisionnel dressé par Madame [G], curatrice qui est désormais chargée de gérer le budget de la personne protégée, en veillant au paiement régulier du loyer et de l’échéancier accordé. Par suite, et nonobstant le refus du bailleur, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [P] [M] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Monsieur [W] [S]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [W] [S] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (470 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d’occupation : En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [P] [M] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 10.871 euros à la date du 11 avril 2025 (7.127 euros pour les impayés de loyer du 01/01/2022 au 30/08/2024 + 3.760 euros pour les impayés de loyer du 01/09/2024 au 11/04/2024 échéance du mois d’avril 2025 incluse). Cependant, Monsieur [S] rapporte la preuve d’avoir réglé le loyer du mois de mars 2025, il convient donc de déduire la somme de 470 euros de la somme réclamée par le bailleur. Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [W] [S] sera donc condamné au paiement de la somme de 10.401 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 11 avril 2025 – échéance du mois d’avril 2025 incluse. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Dans l’hypothèse où Monsieur [W] [S] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2025. Sur la demande d’astreinte : L'expulsion de l'occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux en cas de non-respect des délais de paiement accordés. De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte. Sur le sort des meubles : En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile : Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [W] [S]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [W] [S] à verser à Monsieur [P] [M] la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 05 novembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 05/01/2021 entre Monsieur [W] [S] et Monsieur [P] [M] relatif au logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] ainsi qu'un emplacement de stationnement situé à la même adresse. ; CONDAMNONS Monsieur [W] [S] à payer à Monsieur [P] [M] la somme de 10.401 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 11 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS à Monsieur [W] [S] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 288 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [W] [S] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (470 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [W] [S] à son paiement à compter du 1er mai 2025, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [W] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Monsieur [W] [S] à payer à Monsieur [P] [M] une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION