Tribunal judiciaire, 07 août 2024. 24/00148

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE RÉFÉRÉS ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 AOUT 2024 N° RG 24/00148 - N° Portalis DB3R-W-B7I-Y53F N° : S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBIIERE DE LA GARE c/ S.A.R.L. SMASH KAB (précédemment dénommée LE SAFRAN) DEMANDERESSE S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBIIERE DE LA GARE [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Elisabeth ZAPATER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C0457 DEFENDERESSE S.A.R.L. SMASH KAB (précédemment dénommée LE SAFRAN) [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Stéphane ARAUJO PEREIRA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : L120 COMPOSITION DE LA JURIDICTION Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffières : Esrah FERNANDO, présente lors des plaidoiries et Divine KAYOULOUD ROSE lors du délibéré, Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats. Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 28 février 2024, avons mis l'affaire en délibéré au 3 avril 2024, et prorogé à ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 septembre 2018, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA GARE a donné à bail commercial à la société HASNA MARRAKECH pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2018 des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel de 7.800 euros, taxes et charges en sus, payable mensuellement et d’avance. Le 14 juillet 2020, les associés de la société HASNA MARRAKECH décidaient d’adopter par assemblée générale une nouvelle dénomination : LE SAFRAN. Le 2 novembre 2023, les associés de la société LE SAFRAN décidaient d’adopter par assemblée générale une nouvelle dénomination : SMASH KAB. Des loyers et charges sont demeurés impayés. Par acte d’huissier de justice du 5 septembre 2023, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA GARE a fait délivrer à la société SMASH KAB, in fine, un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour une somme de 10.500,98 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme d’août 2023 inclus, outre le coût dudit acte. C’est dans ces conditions, que par actes séparés du 16 janvier 2023, le bailleur a assigné en référé la société SMASH KAB pour : - constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 5 octobre 2023, - obtenir l'expulsion de la défenderesse, - ordonner le transport et la séquestration des meubles conformément aux dispositions légales applicables, - condamner à titre provisionnel la société SMASH KAB à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, - condamner à titre provisionnel la société SMASH KAB à payer une somme de 12.938,74 euros jusqu’au 5 octobre 2023, en vertu des dispositions du bail, puis l’indemnité d’occupation, soit un total de 16.824,40 euros terme de janvier 2024 inclus, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner le preneur à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Lors de l’audience du 28 février 2024, le conseil du bailleur a soutenu les termes de ses conclusions récapitulatives, maintenant les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa demande provisionnelle au titre des loyers impayés à hauteur de 12.124,40 euros, terme de février 2024 inclus, et à consentir à l’octroi de délais de paiement. La société SMASH KAB, faisant soutenir ses conclusions responsives n°1 déposées à l’audience du 28 février 2024, demande au juge des référés de : - débouter la demanderesse de l’ensemble de ses prétentions, - suspendre les effets de la clause résolutoire, - lui accorder des délais pour payer la dette d’un montant de 12.124,40, - condamner le bailleur à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Le conseil de la société SMASH KAB a oralement précisé ne pas contester l’acquisition de la clause résolutoire. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent Conformément à l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article L.145-5 du code de commerce, relatif au contrat de bail dérogatoire au statut du bail commercial, prévoit que, si à l’expiration de la durée du bail, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut du bail commercial. L’article L. 145-41 du même code dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. La somme visée au commandement de payer signifié le 5 septembre 2023 se décompose comme suit : - 10.500,98 euros d’arriéré locatif suivant relevé de compte détaillé arrêté au terme d’août 2023 inclus, - 176,05 euros pour le coût du commandement de payer. Il y a lieu de déduire le coût du commandement, qui sera compris dans les dépens. Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 10.500,98 euros. Le commandement restant valable à hauteur de la somme ainsi déterminée, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois. Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce que la société SMASH KAB reconnaît dans ses écritures. C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 5 octobre 2023 à 24h. Sur la demande de provision Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable. À l’audience, les parties s’accordent sur le fait que le montant de la dette s’élève désormais à 12.124,40 euros, mois de février 2024 inclus, somme que le preneur sera donc condamné à payer par provision. S’agissant des délais sollicités avec suspension des effets de la clause résolutoire, ils ne sont pas contestés. Compte tenu de ce qui précède, et notamment la situation du preneur et les versements déjà effectués afin de réduire sa dette, il y a lieu d’accorder au preneur, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, un délai pour s’acquitter de sa dette, conformément à l’accord des parties, et de suspendre, pendant le cours de ce délai, les effets de la clause résolutoire. En raison de l’octroi de délai pour le règlement de la provision correspondant à la dette locative, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts tels que sollicités par le demandeur. À défaut de paiement du loyer et charges courants ou de la provision susmentionnée à bonne date et après la réception d’une mise en demeure de payer dans le délai de huit jours demeurée infructueuse, le tout redeviendra immédiatement exigible. Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. Si la clause résolutoire venait à être acquise, l’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef devra être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Enfin, une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés. Sur les demandes accessoires L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société défenderesse, qui succombe, aux dépens. L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société défenderesse à lui payer la somme de 1.000 euros. PAR CES MOTIFS, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 5 octobre 2023, Condamnons à titre provisionnel la société SMASH KAB à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA GARE la somme de 12.124,40 euros au titre des loyers et charges impayés, Accordons à la société SMASH KAB des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, soit sept mensualités d’un montant de 1.515,55 euros et la huitième mensualité soldant la créance, en sus du loyer et des charges courants, Disons que le premier versement devra intervenir avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et les suivants tous les mois ensuite, Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai, Disons que, faute pour la société SMASH KAB de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et accessoires courants, l’entièreté de la somme, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, ° le reliquat deviendra immédiatement exigible, ° la clause résolutoire sera acquise, ° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société SMASH KAB et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 5], ° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution, ° une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés. Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de capitalisation des intérêts, Condamnons la société SMASH KAB aux dépens, Condamnons la société SMASH KAB à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA GARE la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties. FAIT À NANTERRE, le 07 août 2024. LA GREFFIÈRE Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière LE PRÉSIDENT David MAYEL, Vice-président