Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 24/04819

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [O] [D] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Frédéric CATTONI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/04819 - N° Portalis 352J-W-B7I-C422A N° MINUTE : 9/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 11 septembre 2024 DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT-OPH Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI,avocat au barreau de PARIS, vestiaire C199 DÉFENDERESSE Madame [O] [D] demeurant [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 juin 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 11 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04819 - N° Portalis 352J-W-B7I-C422A EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 24 octobre 1989, [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [O] [D] un appartement à usage d’habitation, ainsi que la cave n°62, situés au [Adresse 3]. Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 1325, 85 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 3 février 2023. Par acte d'huissier en date du 11 avril 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et à titre subsidiaire, résiliation ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin estcondamner Madame [O] [D] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés, soit la somme de 1344, 80 euros, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur les sommes visées et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, [Localité 4] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 3 février 2023, et ce pendant plus de deux mois. A l'audience du 5 juin 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1309, 12 euros, selon décompte en date du 10 mai 2024. Les parties s’accordent sur le paiement de 30 euros chaque mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [O] [D] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 30 euros par mois en règlement de l'arriéré. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 12 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 24 octobre 1989 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 février 2023, pour la somme en principal de 1325, 85 euros. Ce commandement, régulier, en sa forme correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 avril 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Madame [O] [D] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [O] [D] reste lui devoir la somme de 1309, 12 euros à la date du 10 mai 2024 (en ce inclus 321, 83 euros de frais de poursuite). Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Pour la somme au principal, Madame [O] [D] sera donc condamnée au paiement de la provision de 987, 29 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Les délais de paiement En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Un accord est intervenu à l’audience entre les parties, la défenderesse proposant de payer la somme de 30 euros chaque mois. Madame [O] [D] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Madame [O] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 octobre 1989 entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Madame [O] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation, et la cave n°62, situés au [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 avril 2023; CONDAMNONS Madame [O] [D] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH à titre provisionnel la somme de 987, 29 euros (décompte arrêté au 10 mai 2024, incluant la mensualité d’avril 2024) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 ; AUTORISONS Madame [O] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 30 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 4] HABITAT-OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Madame [O] [D] soit condamnée à verser à [Localité 4] HABITAT–OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [O] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier, Le président.