Texte intégral
Du 31 mai 2024
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 24/00242 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YYEV
[G] [H]
C/
[J] [R], [T] [R], [V] [D]
- Expéditions délivrées à Avocat + déf.
- FE délivrée à Me BLATT
Le 31/05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 mai 2024
PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,
DEMANDEUR :
Monsieur [G] [H]
né le 20 Juin 1951 à [Localité 5] (ESPAGNE)
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Marie-anne BLATT (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEURS :
Monsieur [J] [R]
[Adresse 6] - bât. A -
[Localité 3]
Madame [T] [R]
[Adresse 6] - bât. A -
[Localité 3]
Monsieur [V] [D] (caution)
né le 02 Mars 1980 à BULGARIE
[Adresse 6] - bât. H - Appt. 21
[Localité 3]
Présents
DÉBATS :
Audience publique en date du 05 Avril 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Janvier 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date et à effet du 1er mars 2020, Monsieur [G] [H] a donné à bail à Monsieur [J] [R] un logement situé [Adresse 6], Bâtiment A, [Adresse 6] à [Localité 3] ainsi qu'une cave, lot 1044 située à la même adresse moyennant un loyer toutes charges comprises de 587 euros.
L’appartement est également occupé par Madame [T] [R] son épouse.
Suivant acte sous seing privé en date du 1er mars 2020, Monsieur [V] [D] s'est porté caution solidaire des engagements du locataire.
Par actes de commissaire de justice des 12 et 17 octobre 2023, Monsieur [G] [H] a fait délivrer à Monsieur [J] [R] et Madame [T] [R] un commandement de payer la somme de 7004,20 euros au titre de l’arriéré locatif, et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [V] [D] le 20 octobre 2023.
Par actes de commissaire de justice des 24 et 30 janvier 2024, Monsieur [G] [H] a assigné Monsieur [J] [R], Madame [T] [R] et Monsieur [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 5 avril 2024 aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire, et en tant que de besoin,
- constater la résiliation du bail liant les parties aux torts des locataires pour défaut de justification de l'assurance locative dans le délai de 1 mois et/ou non-paiement des loyers, dans le délai légal de deux mois, conformément à la clause insérée au bail,
- dire que les locataires devront rendre libres les lieux dont s'agit dans le mois de la signification de la décision à intervenir, à défaut de quoi ils en seront expulsés, ainsi que tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique,
- ordonner en tant que de besoin le dépôt, en tel lieu approprié, de tous objets mobiliers appartenant aux personnes expulsées qui pourraient se trouver encore dans les lieux lors de leur expulsion, et ce, à leurs frais,
-condamner solidairement et conjointement Monsieur [J] [R], Madame [T] [R] et Monsieur [V] [D], à payer au requérant, à titre provisionnel :
* la somme de 7711,26 euros à valoir sur les loyers et charges dus au 12 et 17 décembre, date d'effet des commandements,
* une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à libération complète des lieux,
*la somme de 1400 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
* dire que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit, par application des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil,
- les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront les frais de commandement et les frais de notification à la CCAPEX et à la Préfecture.
Lors de l'audience du 5 avril 2024, Monsieur [G] [H], représenté par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 8538,82 euros au 29 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l'octroi de délai de paiement.
En défense, Monsieur [J] [R], Madame [T] [R] et Monsieur [V] [D] comparaissent et exposent qu'ils ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle comprise entre 300 et 400 euros en sus du loyer courant. Monsieur [J] [R] explique avoir procédé à un virement de 1000 euros en date du 4 avril 2024, soit la veille de l'audience. Il indique percevoir un revenu mensuel de 1500 euros et sollicite, à défaut de la suspension de la clause résolutoire, un délai de 6 mois pour quitter les lieux. Monsieur [V] [D] indique ne percevoir aucun revenu.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 31 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative .
En application du même texte, le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 31 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 18 octobre 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la cave lot 1044 par Monsieur [G] [H] à Monsieur [J] [R] et Madame [T] [R].
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.
Bien que non signataire du bail, Madame [T] [R]en est toutefois cotitulaire sur le fondement des dispositions de l’article 1751 du Code civil.
Monsieur [G] [H] a fait signifier à Monsieur [J] [R] et Madame [T] [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 7004,20 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploits des 12 et 17 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.
Le 20 octobre 2023, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Monsieur [V] [D].
Monsieur [J] [R] et Madame [T] [R] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes desdits commandements et justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs, à compter de la délivrance des commandements des 12 et 17 octobre 2023, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 13 novembre 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 13 novembre 2023.
Dans la mesure où aucun paiement n'est intervenu depuis le mois de février 2024 et que seul un virement de 1000 euros avancé par Monsieur [J] [R] à l'audience n'apparaissant pas sur le décompte serait susceptible d'être intervenu la veille de l'audience, aucun délai de paiement ne saurait leur être accordé. Par ailleurs le juge ne dispose pas du pouvoir en matière de défaut d’assurance de suspendre la clause résolutoire du contrat de bail.
Dès lors, Monsieur [J] [R] et Madame [T] [R] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 13 novembre 2023, ce qui constitue pour Monsieur [G] [H] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.
Sur la demande de délais d’expulsion
Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
Monsieur [J] [R] et Madame [T] [R] ne prouvent ni même ne soutiennent, se trouver dans la situation prévue aux textes susvisées.
En effet, ils ne justifient d'aucune démarche en vue de trouver un nouveau logement et ne démontrent pas que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Par ailleurs, ils ne démontrent avoir entrepris que de faibles efforts pour régler leur dette locative, laquelle a augmenté depuis les commandements de payer. Enfin ils ne justifient d’aucune attestation d’assurance les couvrant des risques locatifs.
Au surplus il n'est présenté aucune pièce établissement un état de santé précaire susceptible d'être aggravé par une expulsion.
En outre leur maintien dans les lieux prive Monsieur [G] [H] bailleur privé, du plein exercice de droit sur l'immeuble lui appartenant, ce dernier étant légitimement fondé à recevoir une contrepartie régulière à la mise en jouissance de son bien immobilier.
Ainsi, aucun délai pour quitter les lieux ne saurait leur être accordé.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [G] [H] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 8538,82 euros à la date du 29 mars 2024.
Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (463,02 euros), qu'il convient de déduire de cette créance.
Le solde de cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [J] [R] et Madame [T] [R] seront donc condamnés au paiement de la somme de 8075,80 euros, en derniers ou quittance à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 29 mars 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse, compte tenu d'un virement de 1000 euros susceptible d’être intervenu postérieurement à ce décompte.
Monsieur [J] [R] et Madame [T] [R] seront, en outre, condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (643,26 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur la solidarité
Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l'article 220 du même code.
En l'espèce, Monsieur [J] [R] et Madame [T] [R] sont mariés.
Monsieur [J] [R] et Madame [T] [R] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application des articles 220 et 1751 du Code civil.
Sur l'engagement de la caution
Il résulte de l'article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.
Monsieur [V] [D] s’est porté caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé. Il résulte dudit contrat qu’il a eu connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Monsieur [V] [D] est donc tenu au paiement des sommes dues par Monsieur [J] [R] et Madame [T] [R] au titre des loyers, des charges et indemnités d'occupation.
Il sera donc condamné solidairement avec Monsieur [J] [R] et Madame [T] [R] au paiement de ces sommes.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.
Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [J] [R], Madame [T] [R] et Monsieur [V] [D].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.
Il convient de condamner solidairement Monsieur [J] [R], Madame [T] [R] et Monsieur [V] [D] à verser à Monsieur [G] [H] la somme de 500 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 13 novembre 2023 ;
REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [J] [R] et Madame [T] [R] ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [R] et Madame [T] [R] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6], Bâtiment A, [Adresse 6] à [Localité 3] ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [J] [R] et Madame [T] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (643,26 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [R], Madame [T] [R] et Monsieur [V] [D] à payer à Monsieur [G] [H] la somme de 8075,80 euros, en deniers ou quittance valable à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 29 mars 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu'au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er mai 2024 ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [R], Madame [T] [R] et Monsieur [V] [D] aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer, de son dénoncé à la caution, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [T] [R] et Monsieur [V] [D] à payer à Monsieur [G] [H] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
