Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 24/00039

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION. le JEUDI QUATORZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE N° RG 24/00039 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2TJ NUMERO MIN: 24/00088 Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier A l’audience publique tenue le 26 Septembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 14 Novembre 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ENTRE : LA FABRIQUE DE [Localité 2] MÉTROPOLE [Adresse 7] [Localité 2] représentée par Me Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES ET S.C.I. SMJ immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°334 911 872, représentée par M. [Y] [F], gérant [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Mathieu GIBAUD de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX En présence de Madame [L] [Z], Commissaire du Gouvernement ------------------------------------------- Grosse délivrée le: à : Expédition le : à : FAITS ET PROCÉDURE La SCI SMJ est propriétaire des parcelles cadastrées section AY [Cadastre 10] (emprise 34a), AY [Cadastre 11] (emprise 34b) et AY [Cadastre 13] (emprise 33), d’une contenance totale de 402 m², sises [Adresse 5] à [Localité 16]. Les parcelles AY [Cadastre 10] et AY [Cadastre 11] sont issues de la parcelle AY [Cadastre 9] et la parcelle AY [Cadastre 13] est issue de la parcelle AY [Cadastre 12]. La parcelle AY [Cadastre 13] (emprise 33) correspond à un terrain en nature de sol, situé en face de deux boutiques BE [Localité 17] et MATMUT. La parcelle AY [Cadastre 10] (emprise 34a) correspond à une portion du parking situé en face du magasin JOUE CLUB et du local MATMUT Assurances. La parcelle AY [Cadastre 11] correspond à un terrain en nature de sol, faisant office d’entrée et de sortie du parc de stationnement situé derrière le magasin Joué Club. Par arrêté du 28 novembre 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de relatifs à l’opération d’aménagement du secteur « [Localité 16]-Soleil » à [Localité 16]. Par courrier du 8 septembre 2023, reçu le 18 septembre 2023, la SPL LA FAB [Localité 2] METROPOLE (ci-après « La FAB ») a fait connaître ses propositions indemnitaires. A défaut d’accord, elle a, par mémoire enregistré au greffe le 22 février 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités d’expropriation. L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 13 mai à 10h20 et l’audience au 27 juin 2024 a été rendue par le juge de l’expropriation le 4 avril 2024. Par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Localité 16] Soleil sur la commune de [Localité 16] et l’urgence à prendre possession des biens. En raison de l’urgence déclarée par l’acte précité du 22 avril 2024, la FAB a, par un nouveau mémoire enregistré le 6 mai 2024, demandé au juge de l’expropriation de fixer les indemnités de dépossession selon les règles applicables à la procédure d’urgence. Le transport sur les lieux initialement fixé dans le cadre de la procédure ordinaire a été maintenu au 13 mai 2024. Le transport sur les lieux a eu lieu en présence du représentant et du conseil de la FAB, du représentant, de l’expert et du conseil de la SCI SMJ et du commissaire du gouvernement. Par jugement du 13 mai 2024, le juge de l’expropriation de la Gironde a fixé les indemnités provisionnelles de dépossession à la somme de 156 780 euros au titre de l’indemnité principale et à la somme de 16 678 euros au titre de l’indemnité de remploi. L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 13 juin 2024. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de son dernier mémoire du 19 septembre 2024, la FAB demande au juge de l’expropriation de rejeter les demandes de la SCI SMJ et de fixer des indemnités alternatives : dans le cas où la SCI SMJ ne parvient pas à démontrer que la parcelle AY [Cadastre 11] est d’une superficie de 57 m² (absence de production du jugement de bornage judiciaire purgé de tout recours) : indemnité principale de 153 355 euros et indemnité de remploi de 16 335 ,50 euros. Dans le cas où la SCI SMJ parvient à démontrer que la parcelle AY [Cadastre 11] est d’une superficie de 57 m² (production du jugement de bornage judiciaire purgé de tout recours) fixer à la somme de 154 655 euros l’indemnité principale de dépossession, outre une somme de 16 465,50 euros au titre de l’indemnité de remploi. Au soutien de ses demandes, la FAB expose d’abord que la parcelle AY [Cadastre 11] est de 31 m² selon les renseignements cadastraux. Si la SCI SMJ a porté à sa connaissance un bornage judiciaire en cours et soutient que la superficie de la parcelle est en réalité de 57 m², la FAB souligne que cette superficie ne lui est pas opposable, à défaut de publication au fichier immobilier d’un titre le justifiant et d’une modification au cadastre en résultant. Elle demande en conséquence de fixer des indemnités alternatives correspondant aux hypothèses envisageables en application de l’article L. 311-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation n’étant pas compétent pour trancher une contestation sérieuse sur le fond du droit. La FAB expose que l’emprise expropriée concerne plusieurs places de stationnement, mais que les parties ne s’accordent pas sur le nombre : la SCI SMJ considérant que 11 places de stationnement seront supprimées sur les parcelles AY [Cadastre 10] et [Cadastre 13], le commissaire du gouvernement considérant que 7 places de stationnement seront supprimées sur la seule parcelle AY [Cadastre 10] et la FAB considérant que 5 places seront supprimées sur la seule parcelle AY [Cadastre 10]. La FAB conteste l’existence de 2 places de stationnement en façade des bâtiments occupés par la société BE [Localité 17] et par la société MATMUT sur la parcelle AY [Cadastre 13], dès lors qu’aucun emplacement de stationnement n’est matérialisé, qu’aucune voie sécurisée ne permet d’accéder aux prétendues places de stationnement depuis la route ou le parc de stationnement situé à l’Ouest. Elle souligne que les normes françaises de dimensionnement (NF-P91-100 et NF-P91-120) font état de dimensions minimales des voies pour assurer la desserte des emplacements pour assurer la sécurité des piétons et automobilistes et qu’en l’espèce, les arceaux et poteaux positionnés empêchent la desserte sécurisée pour considérer qu’il s’agit d’un emplacement de stationnement, soulignant par ailleurs que la largeur entre le bâtiment et la voie cyclable est par endroit très inférieure à 3 mètres, rendant impossible l’accès depuis le parc de stationnement situé à l’Ouest. La FAB considère que l’accès depuis l’[Adresse 14] ou l’[Adresse 15] à ces places de stationnement qui suppose le franchissement d’une piste cyclable et d’un trottoir est dangereux. Elle ajoute que sur la partie située devant la façade BE [Localité 17] et MATMUT, il existait avant les travaux d’aménagement du Tramway des stationnements en épis, dont la perte a déjà été indemnisée dans le cadre de cette précédente procédure d’expropriation et qu’il n’est pas possible de prévoir une nouvelle indemnisation pour un préjudice déjà indemnisé ; elle ajoute qu’en tout état de cause, la jurisprudence refuse d’indemniser la perte de places de stationnement lorsque les places ne sont ni matérialisées au sol ni numérotées et que le stationnement se fait de manière empirique. En réplique à l’argument selon lequel le bail mentionnerait la location à la société BE [Localité 17] de deux places de stationnement, la FAB souligne que les deux places sont situées sur le parking côté ouest du bâtiment et que s’agissant du parking situé à l’avant, cela ne peut emporter conviction puisque le bail n’a pas été modifié après la précédente procédure d’expropriation, qui a eu pour effet de mettre un terme à ce bail. S’agissant des 9 autres places de stationnement considérées comme perdues par la SCI SMJ, elle considère que les places n°10 et 11 n’existent pas, que la place 9 ne figure pas dans l’emprise de sorte qu’elle ne sera pas perdue, que la place 8 ne sera pas non plus perdue. Il n’y a pas de perte de place n°12 qui est située sur une voie de circulation du parking. Elle en déduit que seront effectivement supprimées les places 3,4,6 et 7 indiquées sur le plan de l’expert commis par la SCI SMJ, outre la place 5 utilisée pour la relocalisation du local poubelle. La FAB fait valoir que si un nombre supérieur de places de stationnement perdues devait être retenu, il conviendrait de déduire leur superficie de celle à retenir pour l’indemnisation du reste du terrain non affecté au stationnement, sur la base de 330 euros le m². S’agissant de la situation locative, la FAB indique s’être rapprochée des trois locataires commerciaux ayant conclus un bail avec la société SMJ : la société BE [Localité 17], la société MATMUT ASSURANCES et JOUETS VILLAGE. Toutefois, elle explique que la lecture des baux ne lui a pas permis de déterminer si les emprises, notamment les places de stationnement, sont louées par la SCI SMJ aux preneurs. Elle en déduit que le bien exproprié sera évalué en valeur de terrain libre, aucune indemnité d’éviction n’étant due. Sur la qualification du bien, la FAB retient pour date de référence le 6 mars 2020, correspondant à la date à laquelle a été rendue opposable la 9e et dernière modification du PLU ayant affecté la zone. A cette date, les emprises expropriées étaient situées en zone UPZ7-3, correspondant au site [Localité 16] Soleil ; structuré autour d’un hypermarché au sein d’un tissu urbain et économique. Elle en déduit que la zone est constructible au sens de l’article L. 322-3 1° du code de l’expropriation. Le terrain étant par ailleurs desservi par les réseaux, il doit être considéré comme un terrain à bâtir. Sur l’évaluation, la FAB retient sur la base de la méthode par comparaison, un prix unitaire par place de stationnement de 10 000 euros. Concernant l’indemnisation des parcelles AY [Cadastre 10] et AY [Cadastre 13], après déduction de la surface correspondant à 5 places de stationnement (2.5 m x 5 m), elle retient une superficie à indemniser de 308,50 m², sur la base d’une valeur de 330 euros le m². Cette valeur est issue de 5 termes de comparaison, dont les TC 1, 4 et 5 qu’elle retient comme références privilégiées au sens de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation. S’agissant de la parcelle AY [Cadastre 11], la FAB souligne que lors du transport, il a pu être constaté que la parcelle correspond à une emprise de circulation et deux reliquats d’emprise enherbées ; leur constructibilité est quasi nulle. Elle retient une valeur de 50 euros le m². En réplique, la SCI SMJ sollicite du juge de l’expropriation, aux termes de ses dernières conclusions du 23 septembre 2023, la fixation d’une indemnité globale de 358 000 euros, la condamnation de la FAB à lui verser 8000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle demande également « la conservation du droit de passage sur la partie arrière expropriée par la mention dans le jugement de la mention selon laquelle la collectivité s’engage expressément à conserver les fonctionnalités actuelles, ce qui permettra à la société SMJ d’emprunter la voie publique une fois les travaux terminés », la prise en charge intégrale par la FAB des travaux de déplacement des compteurs d’eau, sur la partie restante, et le déplacement sur cette même partie de l’équipement de voirie en forme de triangle » et de statuer ce que de droit sur les dépens. Au soutien de ses demandes, la société SMJ expose tout d’abord, s’agissant de la parcelle cadastrée AY [Cadastre 11], que celle-ci ne mesure pas 31 m² mais bien 57 m², comme l’a recalculé son géomètre expert. Elle soutient que le cadastre n’a qu’une valeur fiscale ; que s’il a valeur de présomption simple, celle-ci est combattue par le mesurage de son géomètre expert qui montre qu’au Sud de la bande de 31 m², il existe une bande de terre bitumée qui appartient aussi à la SCI SMJ qu’il convient d’indemniser au titre de l’expropriation. S’agissant des places de stationnement, la SCI SMJ soutient qu’elle perdra 11 places (7 places retenues par le commissaire du gouvernement outre les places 1, 2,9 et 12). Sur les places 10/11, la SCI SMJ admet que ces deux places ne comptent que pour une seule place de stationnement au regard de leur configuration. L’ensemble des places, à l’exception de la place 1 qui est affectée à la société BE [Localité 17], sont non affectées spécialement à l’un ou l’autre des bâtiments commerciaux. Concernant les places 1 et 2, elle soutient qu’elles sont aujourd’hui affectées au stationnement, de sorte que l’indemnisation est de droit puisque l’élargissement de la piste cyclable va les impacter. Elle explique que l’accès à l’emplacement n°1 se fait via le bateau de 5,90 m qui permet l’accès à la voie privée menant au parking à l’arrière du bâtiment, sans aucun risque pour la sécurité. L’emplacement n°2 est bien plus grand et accessible depuis le parking principal mais aussi depuis la voie publique via un bateau. Elle ajoute que si la FAB soutient que la perte de ces places de stationnement a déjà été indemnisée, il n’en demeure pas moins qu’elles sont utilisées et que leur perte doit être indemnisée. Elle ajoute que si la place n°1 est louée, tel n’est pas le cas de la place n°2 qui doit être évaluée libre d’occupation. La société SMJ soutient en outre que si elle a accepté à l’époque une indemnisation à hauteur de 8000 euros par place perdue, c’est car l’expropriant lui avait assuré qu’elle pouvait conserver la jouissance de 4 places de stationnement en alignement devant les deux commerces. Au final, [Localité 2] Métropole a même réalisé deux larges bateaux permettant d’accéder à l’avant de ces deux commerces. Si 4 places étaient initialement envisagées, elle indique que ce ne sont que deux places qui sont habituellement occupées, de sorte qu’elle cantonne sa demande indemnitaire à ces deux places. Sur les termes de comparaison, la SCI SMJ conteste la pertinence de ceux retenus par l’expropriant. Elle considère pertinente la valeur de 390 euros par m² retenue par le commissaire du gouvernement, mais estime nécessaire d’appliquer une surcote de 30% car le bien n’a pas à être évalué en valeur occupée (seul l’emplacement n°1 faisant l’objet d’un bail). Dans son dernier mémoire du 23 septembre 2024, le commissaire du gouvernement propose de retenir une indemnité principale à hauteur de 156 780 euros outre 16 678 euros au titre de l’indemnité de remploi. Il ajoute une indemnité accessoire pour perte de 7 places de stationnement de 70 000 euros. Pour son évaluation, le commissaire du gouvernement propose de retenir les TC 1, 2 et 3 proposés par l’expropriant et retient en conséquence une valeur de 390 euros le m². Il conteste l’évaluation à 50 euros le m² de la parcelle AY [Cadastre 11] au motif qu’avant détachement, elle formait une unité foncière avec la parcelle AY [Cadastre 9] et qu’elle doit donc être évaluée au regard des caractéristiques de cette unité foncière, soit un terrain à bâtir encombré, non pas au regard de ses caractéristiques d’emprise détachée. S’agissant de sa superficie, il indique être d’avis de maintenir l’indemnisation de la parcelle AY [Cadastre 11] sur la base de la superficie de 31 m² étant entendu que les 26 m² restant sont considérés comme étant toujours de la propriété de l’exproprié. Le commissaire du gouvernement est par ailleurs d’avis d’indemniser la dépossession des emprises expropriées sur la base de leur surface totale, soit 402 m², la perte des places de stationnement n’ayant pas vocation à être déduite de la surface totale puisqu’elle donne lieu à indemnité accessoire, réparant un préjudice distinct. S’agissant du nombre de places de stationnement, le commissaire du gouvernement estime qu’il y a lieu d’indemniser la perte de 7 places : 3, 4, 5, 6, 7, 8 et 11. Il considère par ailleurs que la perte des places 1 et 2 situées devant la vitrine BE [Localité 17] et la vitrine MATMUT a déjà été indemnisée dans le cadre de la précédente procédure d’expropriation. Le commissaire du gouvernement retient la même date de référence que la FAB, soit le 6 mars 2020. MOTIFS DE LA DECISION, Sur la consistance du bien exproprié Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.” En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 13 juin 2024. Il n’est ni allégué ni soutenu que la consistance du bien aurait changé entre la date du transport sur les lieux (13 mai 2024) et la date de cette ordonnance. L’emprise expropriée concerne trois parcelles. La parcelle AY [Cadastre 10] est, selon les données figurant au cadastre, d’une contenance de 188 m². Elle se situe dans le prolongement de la parcelle AY [Cadastre 13]. Elle longe le trottoir et concerne une partie du parc de stationnement situé à l’avant du magasin JOUE CLUB. La parcelle AY [Cadastre 11] est, selon les données figurant au cadastre, d’une contenance de 31 m². Il s’agit d’une bande asphaltée au niveau de l’entrée du parking arrière du magasin JOUE CLUB. La parcelle AY [Cadastre 13] est, selon les données figurant au cadastre, d’une contenance de 183 m². Elle est située le long de deux boutiques (BE [Localité 17] et MATMUT Assurances). Elle est en nature de sol bitumé. Sur la date de référence et sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence L’emprise expropriée, située en zone UP-Z7-3 du PLU 3.1 de [Localité 2] Métropole, est incluse dans le périmètre du droit de préemption urbain. Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers. En l’espèce, le PLU 3.1 a été approuvé le 16 décembre 2016. La dernière modification ayant affecté la zone est la 9e modification du 24 janvier 2020, devenue opposable aux tiers le 10 mars 2020, non le 6 mars 2020 comme mentionné par l’expropriant par erreur. La date de référence sera donc fixée au 10 mars 2020. A cette date, il n’est pas contesté que les parcelles de terrain concernées revêtaient la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Sur l’indemnité principale Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence. Les parties s’accordent pour retenir la méthode par comparaison. Sur la détermination des places de parking Les parties et le commissaire du gouvernement fondant leurs écritures sur les numéros des places de stationnement attribuées par l’expert mandaté par la SCI SMJ, les mêmes numérotations seront reprises dans le présent jugement. Expropriant et exproprié s’accordent pour fixer une indemnité forfaitaire pour chaque place de stationnement concernée, et retrancher le métrage de ces places de stationnement sur la surface totale à indemniser. Il convient en conséquence de déterminer en premier lieu les places de stationnement impactées par l’expropriation. Expropriant, exproprié et commissaire du gouvernement s’accordent pour dire que les places numéros 3, 4, 5, 6 et 7, situées sur la parcelle AY [Cadastre 10], seront supprimées et devront donner lieu à indemnisation, la place n°5 devant servir à relocaliser le local poubelle. Le débat se porte, d’une part, sur les places 1, 2 situées sur la parcelle AY [Cadastre 13], d’autre part sur les places 8, 9, 10/11 et 12 situées sur la parcelle AY [Cadastre 10]. La SCI SMJ soutient, après avoir admis que la place 10 n’en était finalement pas une, que la place 11 sera impactée, ce qui est également admis par le commissaire du gouvernement. Si la FAB soutient que cette place 10/11 n’existe pas dans la mesure où il s’agirait simplement d’une projection artificielle d’une place en épis située sur une surface de circulation, force est toutefois de constater qu’on ne voit pas bien l’utilité d’une surface de circulation à cet endroit, le passage étant obstrué sur la gauche par le trottoir en triangle supportant le compteur d’eau et les places 8 et 9 situées à l’avant pouvant être quittées par l’avant sans avoir besoin de reculer. Il y a lieu de considérer que l’emplacement numéro 10/11 est un emplacement de stationnement. L’expropriation rendra impossible l’utilisation de la place 10/11 de sorte qu’il y a lieu d’indemniser cette dépossession. L’exproprié, avec son expert, soutient que l’expropriation conduira au déplacement du compteur d’eau situé actuellement sur une portion surélevée du parking, en forme de triangle, proche de l’emplacement 10/11  et que son déplacement impactera nécessairement d’autres emplacements de stationnement, probablement les places 12 et 9. Néanmoins, outre qu’il n’est pas expliqué pour quel motif le compteur d’eau devrait nécessairement est situé en surélévation de sorte que cela conduirait ispo facto à sacrifier une place de stationnement, il n’est pas non plus expliqué en quoi ce compteur ne pourrait pas être déplacé sur la place 10/11 dont l’emplacement ne sera qu’en partie impacté par l’expropriation. Dès lors que les places 9 et 12, à supposer même que cette place 12 existe réellement et ne soit pas considérée comme une voie de circulation comme le désigne la flèche de marquage a sol, ne sont pas situées sur l’emprise, il n’y a pas lieu de les indemniser. L’emplacement n°8 étant impacté de manière mineure, son utilisation ne sera pas empêchée. Il n’y a pas lieu d’indemniser la perte de cette place, inexistante. S’agissant des emplacements 1 et 2 situées devant le local BE [Localité 17] et le local MATMUT, il n’est pas contesté qu’avant les travaux d’aménagement liés à la mise en œuvre de la ligne A du Tramway, ces deux vitrines étaient longées par 9 places de stationnement en épis, assises conjointement sur les parcelles AY [Cadastre 8] (devenue propriété de [Localité 2] Métropole) et AY [Cadastre 13], propriété de la SCI SMJ. La perte de ces places de stationnement en épis a donné lieu à indemnisation pour la société SMJ, celle-ci indiquant avoir perçu 8 000 euros par place de stationnement perdue. Néanmoins, l’expropriation de ces places de stationnement n’a pas pour effet d’empêcher le propriétaire de reconstituer des places de stationnement sur la parcelle demeurant sa propriété. Dès lors, il y a lieu de rechercher si des places de stationnement ont été reconstituées par la société SMJ. Dans un tel cas, la privation d’un emplacement de stationnement du fait d’une nouvelle procédure d’expropriation doit être indemnisée. Les mesures réalisées par l’expert mandaté par l’exproprié montrent s’agissant de l’emplacement n°1que la largeur disponible entre le coin du local et la voierie publique est de 4,28 mètres et que la longueur disponible est de 11,95 mètres, laissant largement la place pour un véhicule de stationner, ce qui d’ailleurs a été constaté lors du transport sur les lieux, en dépit de l’existence de poteaux métalliques sur l’avant du local. L’emplacement permettant le stationnement longe la voie publique supportant le trottoir et la piste cyclable. Pour y accéder, il faut traverser le trottoir et la piste cyclable ; la même traversée doit être faite pour accéder au chemin privé situé sur le côté gauche du local BE [Localité 17] desservant les places de stationnement affectées à ce local. Dès lors, la place de stationnement située sur l’avant du local complète les places existantes sur le côté du local ; l’expropriation empêchant de jouir de cette place, il y a lieu d’indemniser sa perte. La circonstance que cet emplacement ne soit ni numéroté ni matérialisé étant indifférente au cas particulier, dès lors qu’il est situé sur un terrain d’assiette appartenant à la seule société SMJ. En revanche, si l’expert relève pour l’emplacement n°2 situé devant MATMUT que la longueur de l’emplacement est de 11,56 mètres et la largeur au plus étroit, à savoir entre le coin du local Matmut et le trottoir est de 3,59 mètres, laissant la possibilité d’un accès depuis le parking situé sur la parcelle AY [Cadastre 10], force est de constater qu’il n’est pas du tout possible de rejoindre cet emplacement depuis le parking principal situé sur la parcelle AY [Cadastre 10] sans rouler sur plusieurs mètres sur le trottoir en raison de la présence sur place de plots en métal qui entourent le batiment. Il n’est pas non plus possible d’y accéder en empruntant le passage desservant l’emplacement 1, qui est en enfilade. Ainsi, si l’emplacement n°2, qui peut certes être rejoint en traversant la piste cyclable et le trottoir mais dont l’accès n’est absolument pas matérialisé, ne peut être considéré comme un emplacement de parking à indemniser. Au total, les 7 places de stationnement à indemniser sont les suivantes : 1, 3, 4, 5, 6, 7 et 11. Pour justifier sa demande d’indemnisation à hauteur de 13 000 euros pour la perte de chaque place de stationnement, la SCI SMJ se fonde sur le prix habituellement alloué de 10 000 euros augmenté d’une surcote de 30 % pour les emplacements libres d’occupation (et demande 10 000 euros pour l’emplacement 1 qui est loué avec le local commercial BE [Localité 17]). Toutefois, aucun terme de comparaison n’est produit pour justifier une telle surcote. Le commissaire du gouvernement et la FAB produisent ensemble 4 termes de comparaison dont trois issus de jugements du juge de l’expropriation de Gironde fixant l’indemnisation d’une place de stationnement à 10 000 euros. En conséquence, il y a lieu d’allouer la somme habituellement retenue en la matière, soit une somme de 70 000 euros pour la perte de 7 places de stationnement. Sur la surface à prendre en consideration pour fixer l’indemnité de dépossession: Aux termes de l’article L. 311-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et à l'application des  articles L. 242-1 à L. 242-7, L. 311-8-1, L. 322-12, L. 423-2 et L. 423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit ». Il doit être rappelé que, conformément à une jurisprudence ancienne et constante, le juge de l’expropriation n’est pas competent pour fixer les limites ou les dimensions du bien exproprié. En consequence, l’indemnité de dépossession de la parcelle AY [Cadastre 11] sera fixée sur la base de sa dimension déclarée au cadastre, soit 26 m². A titre alternatif, l’indemnité de dépossession pour cette parcelle sera fixée sur une base de 57 m². Il convient de réserver à l’exproprié qui réclame une indemnité calculée sur cette superficie le droit de faire déterminer par la juridiction compétente la surface exacte du terrain exproprié. Pour les parcelles AY [Cadastre 10] et AY [Cadastre 13], expropriant et expropriés s’accordent pour retrancher de leur surface les emplacements de stationnement évalués de manière forfaitaire. Pour chaque emplacement de stationnement, ils retiennent une superficie de 12,50 mètres (5x2.5 m). Ainsi, pour la parcelle AY [Cadastre 13], d’une surface de 183 m², il y a lieu de retenir comme surface à indemniser la surface de (183-12,5)=170,5 m². Pour la parcelle AY [Cadastre 10] de 188m² qui perd 6 places de stationnement, la surface à retenir est (188-(6x12,5))=113 m². Sur la valeur Pour déterminer la valeur au m², l’expropriant propose 5 termes de comparaison. Les TC 1 (285 euros le m²), TC 2(460 euros le m²) et TC 3 (424 euros le m²) sont repris par l’exproprié et par le commissaire du gouvernement qui les acceptent ; il y a lieu de les retenir comme pertinents. Le TC 4 est relatif à une cession d’une bande de terrain de 72 m² située [Adresse 6], dont une place de stationnement ; le prix au m² est de 69,44 euros. Il s’agit d’une emprise non bâtie sur une parcelle encombrée d’un immeuble bâti. Sa nature est similaire à celle des parcelles objets de la présente expropriation. Le prix retenu est nettement inférieur aux trois autres termes de comparaison. Si la FAB se prévaut des dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui dispose que « le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique », pour demander au juge de tenir compte de cet accord amiable, force est toutefois de constater que les conditions matérielles et juridiques ne sont pas similaires, l’accord faisant état de travaux de reprise du parking à la charge de l’expropriant qui peuvent justifier un prix de cession plus bas. Même si la FAB indique que cet accord tend à réparer un préjudice distinct, il n’en demeure pas moins qu’il ne peut être tenu compte de cet accord au titre de l’article L. 322-8 précité. Ce terme de comparaison doit être écarté comme non pertinent. Le TC 5 est une cession de bande de terrain de 44 m² située [Adresse 4] pour un prix de 50 euros le m². Ce prix résulte d’un protocole d’accord opérationnel et foncier signé le 18 septembre 2020 entre la FAB, la SAS [Localité 16] Oasis Urbain et Clairsienne. Intervenu dans le même périmètre que les emprises expropriées, il doit être tenu compte de cet accord en application de l’article L. 322-8 précité, les développements de la SCI SMJ relatifs à l’épuisement des droits à construire sur cette bande étant inopérants, l’article L. 322-8 s’imposant au juge si les conditions sont réunies. Le commissaire du gouvernement ne produit pas d’autres termes de comparaison. L’exproprié demande de retenir les trois premiers termes de comparaison et d’appliquer une surcote de 30% pour tenir compte de la « valeur libre de toute occupation ». Cependant, l’application d’une telle surcote n’est pas justifiée, dès lors que les termes de comparaison ne sont pas des valeurs occupées. La FAB demande, pour l’évaluation de la parcelle AY [Cadastre 11] de ne retenir que le terme de comparaison n°5, qui lui apparaît le plus pertinent puisque cette emprise correspond à une emprise de circulation et deux reliquats d’emprises enherbé, avec une constructibilité quasi nulle. Toutefois, il n’y a pas lieu de réserver un sort différent à la parcelle AY [Cadastre 11] au seul motif qu’elle est mitoyenne au TC 5 ; en effet, cette bande de terrain constituait avant détachement une unité foncière avec la parcelle AY [Cadastre 10] et AY [Cadastre 9] : elle doit donc être évaluée au regard des caractéristiques de cette unité foncière (terrain à bâtir encombré) et non pas selon les caractéristiques de l’emprise détachée. En application de l’article L. 322-8 précité, il doit être tenu compte du TC 5, mais le juge ne peut toutefois pas le prendre pour base, puisqu’il n’est pas démontré qu’il correspond à des accords « conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. » Aussi, pour la parcelle [Cadastre 11], la valeur au m² sera identique aux deux autres parcelles. Au total, la valeur au m² est fixée à : (285+460+424+50)/4=304,75 euros. Pour la parcelle AY [Cadastre 10], l’indemnité de dépossession sera de (113x304,75)= 34 436,75 + 60 000 euros, soit 94 736,75 euros, Pour la parcelle AY [Cadastre 13], l’indemnité de dépossession sera de (170,5x304,75)= 51 959,9 euros + 10 000 euros soit, 61 959,9 euros, Pour la parcelle AY [Cadastre 11], l’indemnité de dépossession sera fixée de manière alternative : ALTERNATIVE 1 : Pour une surface de 31 m² : 9447,25 euros ALTERNATIVE 2 : Pour une surface de 57 m² : 17 370,75 euros Soit une indemnité principale totale tenant compte de l’alternative 1 de 166 143,90 euros Soit une indemnité principale totale tenant compte de l’alternative 2 de 174 067,40 euros Sur l’indemnité de remploi. L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus. Il convient de constater que l’expropriant et l’exproprié sont tous deux d’accord pour considérer que l’indemnité de dépossession, calculée sur la base de la superficie résiduelle du terrain, places de stationnement perdues déduites, à laquelle s’ajoute l’indemnité forfaitaire pour perte de places de stationnement constitue pour le tout l’indemnité principale, base sur laquelle sera évaluée l’indemnité d’expropriation. Il en sera donné acte. Ainsi, au regard de la fixation d’une indemnité alternative pour la parcelle AY [Cadastre 11], l’indemnité de remploi sera également fixée de manière alternative : ALTERNATIVE 1  L’indemnité de remploi sera fixée en l’espèce à la somme de 17 614,40 euros (5 000x 20 % + 10 000x 15% +151 143,90 x 10% ) ALTERNATIVE 2  L’indemnité de remploi sera fixée en l’espèce à la somme de 18 406,74 euros (5 000x 20 % + 10 000x 15% +159 067,4 x 10% ). Sur les demandes relatives au droit de passage et à la prise en charge du déplacement du compteur d’eau En premier lieu, il n’appartient pas au juge de l’expropriation saisi pour fixer les indemnités de dépossession de se prononcer sur la conservation ou non d’un droit de passage sur une parcelle expropriée. En second lieu, la FAB n’ayant pas indiqué son accord pour prendre en charge les frais de déplacement des compteurs d’eau et procéder elle-même à ce déplacement, le juge de l’expropriation, compétent pour fixer une indemnisation en réparation d’un préjudice, ne peut lui imposer d’exécuter ces travaux. Sur les dépens Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la FAB supportera les dépens. Sur les frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. Au vu des circonstances du litige, il apparaît équitable de condamner la FAB à verser une somme de 2 500 euros à la SCI SMJ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, FIXE la date de référence au 10 mars 2020, FIXE de manière alternative les indemnités de dépossession revenant à la SCI SMJ pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AY [Cadastre 10] (188 m²), AY [Cadastre 11] et AY [Cadastre 13] (183 m²) sises [Adresse 5] à [Localité 16] : ALTERNATIVE 1 : avec une surface retenue pour la parcelle AY [Cadastre 11] de 31 m² : Indemnité principale : 166 143,90 euros Indemnité de remploi : 17 614,40 euros ALTERNATIVE 2 : avec une surface retenue pour la parcelle AY [Cadastre 11] de 57 m² : Indemnité principale : 174 067,40 euros Indemnité de remploi : 18 406,74 euros RAPPELLE qu’il appartient à l’exproprié qui réclame une indemnité calculée sur la superficie la plus grande de faire déterminer par la juridiction compétente la surface exacte du terrain exproprié, REJETTE les demandes formées par la société SMJ au titre de la conservation d’un droit de passage et de la réalisation de travaux de déplacement du compteur d’eau, CONDAMNE la FABRIQUE DE [Localité 2] METROPOLE aux dépens CONDAMNE la FABRIQUE DE [Localité 2] METROPOLE à verser à la SCI SMJ la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé. Le Greffier Le Juge de l’Expropriation