Cour d'appel, 06 décembre 2016. 15/06280

1ère Chambre ARRÊT N°525/2016 R.G : 15/06280 M. [D] [O] Mme [O] [T] épouse [O] C/ SCP [N] [D] - [X] [S] SELARL [L] [H] - [I] [Z] SAS CONGRES IMMOBILIER SCI [Adresse 1] Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 06 DÉCEMBRE 2016 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : M. Xavier BEUZIT, Président, Assesseur :M. Marc JANIN, Conseiller, entendu en son rapport Assesseur : Mme Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller, GREFFIER : Mme Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 25 Octobre 2016 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Décembre 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : M. [D] [O] né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 1] (49) [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Bertrand SALQUAIN de la SELARL INTER BARREAUX NANTES ANGERS ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NANTES et par Me Rémi MOUZON, plaidant, avocat au barreau de PARIS Mme [O] [T] épouse [O] née le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 1] '49) [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Bertrand SALQUAIN de la SELARL INTER BARREAUX NANTES ANGERS ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NANTES et par Me Rémi MOUZON, plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMÉES : SCP [N] [D] - [X] [S] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS-SOCIETE D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Philippe LANGLOIS, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS SELARL [L] [H] - [I] [Z] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS-SOCIETE D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Philippe LANGLOIS, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS SAS CONGRES IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 1] Représentée par Me Benoît GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Jérôme GAUTIER, Plaidant, avocat au barreau de NANTES SCI [Adresse 1], prise en la personne de ses repésentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 1] [Localité 1] Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Catherine LESAGE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES FAITS ET PROCÉDURE: M. [D] [O] et Mme [O] [T], épouse [O], ont, selon un acte sous seing privé conclu par l'entremise de la Sarl Congrès Immobilier le 3 juin 2008, vendu, au prix de 780 000 € outre une commission de 10 000 € pour l'agent immobilier à la charge de l'acquéreur, un ancien hôtel particulier situé à [Adresse 1], composé d'un bâtiment principal sur rue, d'une cour comprenant deux places de stationnement et d'une dépendance en fond de cour partiellement aménagée, dont ils étaient propriétaires, à M. [I] et M. [X], chirurgiens-dentistes, avec faculté de substitution, sous conditions suspensives d'obtention de prêt ainsi que d'autorisation de changement de la destination d'habitation individuelle en cabinet dentaire. Il était précisé à l'acte notamment que les biens vendus n'étaient, à la connaissance du vendeur, grevés d'aucune servitude autre que celles résultant de la situation naturelle des lieux, du plan d'aménagement et d'urbanisme et de la loi en général. M. [I] et M. [X] ont constitué la Sci [Adresse 1] le 22 septembre 2008, et obtenu le prêt convenu. La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 27 novembre 2008 par Me [N] [D], notaire associé de la Scp [N] [D] et [X] [S], avec la participation de Me [L] [H], notaire associé de la Selarl [L] [H] - [I] [Z], assistant l'acquéreur, tous deux notaires à [Localité 1]. L'acte visait une convention dite 'de mitoyenneté' conclue le 6 septembre 1971 entre la société Le Cottage Angevin, alors propriétaire de l'immeuble objet de la vente, et Mme [C] [C], veuve [R], demeurant au [Adresse 6], relative aux vues et conditions d'occupation des locaux situés alors dans la cour et en fond de cour, dont l'usage pour l'habitation était interdit. Le 6 septembre 2010, MM. [I] et [X] ont reçu du conseil des consorts [R] un courrier leur rappelant l'exigence d'une opacité complète et continue des verres assurant les ouvertures vers la cour du n° 8 en vertu de la convention de mitoyenneté du 6 septembre 1971, à laquelle l'état actuel des lieux contrevenait, et les invitant à régulariser la situation. Faisant valoir qu'ils avaient acquis la propriété de l'immeuble dans l'intention, déterminante pour eux, d'y installer leur cabinet mais aussi d'aménager la dépendance du fond de cour en logements pour étudiants, et considérant dès lors, que leurs vendeurs avaient engagé leur responsabilité pour dol les notaires et l'agent immobilier pour manquements à leurs obligations professionnelles, la Sci [Adresse 1] a, le 7 juin 2011, fait assigner les époux [O], la Scp [D] - [S], la Selarl [H] - [Z] et la Sarl Congrès Immobilier devant le tribunal de grande instance de Nantes pour les voir condamner in solidum à l'indemniser de ses préjudices, qu'elle évaluait à 280 000 €. Par jugement du 3 août 2015, le tribunal a: condamné in solidum les époux [O], la Scp [D] - [S], la Selarl [H] - [Z] et la Sarl Congrès Immobilier à payer à la Sci [Adresse 1] la somme de 120 000 € à titre de dommages-intérêts, dit qu'entre les défendeurs, la contribution finale à la dette sera supportée à hauteur de 40 % par les époux [O], 20 % par chacune des sociétés notariales et 20 % par la Sarl Congrès Immobilier, condamné en la même solidarité les époux [O], la Scp [D] - [S], la Selarl [H] - [Z] et la Sarl Congrès Immobilier à payer à la Sci [Adresse 1] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, condamné en la même solidarité les époux [O], la Scp [D] - [S], la Selarl [H] - [Z] et la Sarl Congrès Immobilier aux dépens, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. Les époux [O] ont interjeté appel de ce jugement le 3 août 2015. Par conclusions du 3 octobre 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, ils demandent à la cour: d'infirmer le jugement déféré, de dire que la convention de mitoyenneté du 6 septembre 1971 annexée à l'acte de vente du 27 novembre 2008 avait été publiée en 1971 et à nouveau avec l'acte d'acquisition par les époux [O] en date du 19 mars 2004, et était donc opposable aux tiers, soit MM. [I] et [X] ainsi que la Sci [Adresse 1], de sommer la Sci [Adresse 1] de communiquer les taxes foncières acquittées depuis 2009 ainsi les factures détaillées de tous les travaux réalisés dans le bâtiment B notamment par les entreprises Eib et Retif, d'écarter tout vice du consentement de la Sci [Adresse 1] ou de ses associés, qui n'ont jamais manifesté d'autre intention que d'acquérir des locaux à usage professionnel pour y exercer leur activité dans le cadre de la Selarl Orthobio, et de débouter la Sci [Adresse 1] [Adresse 1] de ses demandes, de dire que la demande de la Sci [Adresse 1] est abusive et frauduleuse en ce qu'elle procède d'une fausse attestation de son architecte et de la dissimulation du dossier de déclaration préalable de travaux, et de la condamner en conséquence à leur payer une somme de 40 000 € à titre de dommages-intérêts, que la convention de mitoyenneté n'est pas une convention de servitude, de sorte qu'aucune garantie d'éviction ne peut être invoquée, et que la contrainte d'absence de vue qu'elle renferme a disparu avec la démolition du bâtiment qui en était bénéficiaire et l'aménagement d'un parking en ses lieu et place, de débouter les autres parties de leurs demandes dirigées contre eux, subsidiairement, de dire que les notaires et l'agence immobilière seraient seuls responsables d'un préjudice subi par la Sci [Adresse 1], de condamner celle-ci à leur payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, de la condamner aux entiers dépens. Par conclusions du 28 septembre 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, la Sci [Adresse 1] demande à la cour: de débouter les époux [O] de leurs demandes, de débouter la Scp [D] - [S] et la Selarl [H] - [Z] de leurs demandes sur appel incident, de débouter la Sarl Congrès Immobilier de ses demandes sur appel incident, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu le principe de la responsabilité in solidum des époux [O], de la Scp [D] - [S], de la Selarl [H] - [Z] et de la Sarl Congrès Immobilier, de débouter les époux [O], la Scp [D] - [S], la Selarl [H] - [Z] et la Sarl Congrès Immobilier de toutes leurs demandes, statuant sur son appel incident, de condamner in solidum les époux [O], la Scp [D] - [S], la Selarl [H] - [Z] et la Sarl Congrès Immobilier à lui verser: une somme de 140 000 € à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de valeur du bien, augmentée des intérêts de droit à compter du 27 novembre 2008, une somme de 40 000 € au titre des frais exposés, une somme de 100 000 € au titre de la perte locative, de condamner les mêmes, sous la même condition de solidarité, à lui verser une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, de condamner les mêmes en tous les dépens, dont distraction au profit de son avocat. Par conclusions du 2 février 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, la Scp [D] - [S] et la Selarl [H] - [Z] demandent à la cour: de constater qu'aucune demande n'est formée contre elles, statuant sur leur appel incident, de réformer le jugement déféré, à titre principal, de débouter la Sci [Adresse 1] de ses demandes dirigées contre elles et de les décharger des condamnations prononcées à leur encontre, à titre subsidiaire, de réduire le montant des dommages-intérêts susceptibles d'être alloués à la Sci [Adresse 1] dans la limite de la somme de 14 000 €, de dire alors, qu'elles seront déchargées totalement de leur responsabilité en considération du caractère déterminant du dol commis par les vendeurs et l'agence immobilière, très subsidiairement, de confirmer le partage de responsabilité retenu par le jugement déféré, en tous les cas, de débouter la Sci [Adresse 1] de ses demandes, de la condamner ou toute autre partie succombante à leur payer chacune la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, de la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. Par conclusions du 28 décembre 2015, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, la Sarl Congrès Immobilier demande à la cour: d'infirmer le jugement déféré, de débouter la Sci [Adresse 1] de ses demandes dirigées contre elle, subsidiairement, de constater l'absence de préjudice subi par la Sci [Adresse 1] et de rejeter ses demandes indemnitaires, ou à tout le moins, de réduire celles-ci à de plus justes proportions au regard de son comportement particulièrement déloyal, statuant sur son appel incident, de condamner la Sci [Adresse 1] à lui payer la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, de débouter les époux [O], la Scp [D] - [S] et la Selarl [H] - [Z] de toutes demandes dirigées contre elle, de condamner la Sci [Adresse 1] ou toute autre partie succombante à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, de la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 4 octobre 2016. MOTIFS DE LA DÉCISION DE LA COUR: Le tribunal a, par le jugement déféré, condamné in solidum les époux [O], la Scp [D] - [S], la Selarl [H] - [Z] et la Sarl Congrès Immobilier à payer à la Sci [Adresse 1] la somme de 120 000 € à titre de dommages-intérêts, en considérant que les acquéreurs de l'immeuble avaient été trompés sur la possibilité d'aménager le bâtiment de fond de cour, doté d'un wc, en logement de rapport, condition qui était déterminante pour eux. Il a fondé la condamnation des époux [O] sur le dol, celle des notaires sur des manquements à leur obligation d'information et de conseil, et celle de l'agent immobilier sur le défaut de mention de la servitude à l'acte qu'il a rédigé. La Sci [Adresse 1], qui sollicite la confirmation du jugement sur le principe des responsabilités, invoque à l'encontre des époux [O] principalement, le dol comme étant le fondement de celle-ci, à titre délictuel, pour manquement à l'obligation précontractuelle d'information, et subsidiairement la garantie d'éviction prévue aux articles 1626 et 1638 du Code civil, et à l'encontre des notaires et de l'agent immobilier, les fautes professionnelles retenues par le jugement. 1/: - Sur le dol: Le dol, selon l'article 1116 ancien du Code civil alors applicable au litige conformément à l'article 9 de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, n'est constitué que lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé. Il en résulte notamment, que le dol n'est pas caractérisé par le seul manquement d'une partie à une obligation pré-contractuelle d'information, mais suppose que s'ajoute à un tel manquement la constatation de son caractère intentionnel, en vue d'obtenir un consentement qui, sans lui, n'aurait pas été donné par l'autre partie. A/: - Sur la cause déterminante du consentement: Il convient de rappeler ici d'abord, que l'immeuble vendu par les époux [O] à la Sci [Adresse 1] était à usage d'habitation, et que, selon un courrier que la société Congrès Immobilier a adressé le 29 mai 2008 à M. [X], l'offre d'achat faite par celui-ci l'était à titre professionnel. Le compromis de vente signé conclu entre les époux [O] et MM. [X] et [I] le 3 juin 2008, qui désignait l'immeuble en toutes ses composantes dont, comme 'dépendance: une pièce en Rdc, wc, deux petites pièces à l'étage', stipulait trois conditions suspensives, à savoir, l'obtention d'un prêt bancaire, l'engagement des acquéreurs de ne pas modifier la façade et ne pas augmenter la surface hors oeuvre nette (Shon), enfin l'obtention d'un 'accord de changement de destination d'habitation individuelle en cabinet dentaire', condition à réaliser au plus tard le 30 août 2008. La déclaration préalable de travaux pour changement de destination déposée en mairie par la Sci [Adresse 1] le 10 juillet 2008, et acceptée le mois suivant, mentionnait que les travaux visaient à l'aménagement d'un cabinet d'orthodontie en remplacement d'un logement, que la Shon avant travaux, de 429,40 m², était à destination d'habitation et que la Shon créée par changement de destination, de 429,40 m², serait une surface de bureaux pour un cabinet d'orthodontie, et les plans annexés à la déclaration montrent que c'est bien l'ensemble de l'immeuble acquis, y compris le bâtiment de fond de cour, qui était concerné par ce changement de destination. En outre, il est remarquable que le formulaire administratif rempli pour procéder à la déclaration comporte un cadre spécifique, intitulé: informations complémentaires, invitant à renseigner sur le nombre de logements éventuellement créés et leur mode d'utilisation, notamment et précisément comme résidence pour étudiants, lequel cadre ne mentionne en l'occurrence aucune information. D'autre part, il est constant que M. [X], cogérant de la Selarl Orthobio au sein de laquelle il exerce son activité de chirurgien-dentiste avec M. [I], et ce dernier en qualité de gérant de la Sci [Adresse 1], ont signé conjointement un bail professionnel, daté du 1er avril 2009, consenti par la Sci à la Selarl portant sur l'immeuble, comprenant le bâtiment principal et la 'dépendance avec wc' qui était le bâtiment de fond de cour, et ce pour un loyer annuel de 62 400 € HT. Il est stipulé à l'acte que 'l'ensemble de la location a un caractère professionnel et forme un tout indivisible' et que les locaux sont loués 'pour l'exercice de l'activité de chirurgien-dentiste exclusivement sauf accord préalable et écrit du bailleur', pour une durée de six années reconductible tacitement pour des périodes identiques. La Sci [Adresse 1] soutient que ce bail n'a été rédigé qu'après qu'elle ait appris, par le courrier du 6 septembre 2010, l'existence de la convention du 6 septembre 1971 interdisant l'habitation. Mais, selon une attestation d'avocats de la société Fiducial Sofiral à [Localité 1], c'est le 30 juin 2010 que cette société avait été mandatée à l'effet de 'régulariser' le bail déjà conclu entre les parties, et il est certain que ce bail était, tel quel, effectif dès le 1er avril 2009 puisque le compte annuel de résultat de la Selarl Orthobio soumis à l'assemblée générale de ses associés du 10 juin 2010 mentionne en charges externes les sommes de 91 162 € pour l'exercice 2008 et de 150 270 € pour l'exercice 2009, comprenant ainsi à l'évidence celle de 46 800€ correspondant à neuf mois de loyers. Pour soutenir que la condition qu'elle faisait de pouvoir louer partiellement à titre de logement était connue de tous, la Sci [Adresse 1] se prévaut d'un courrier que Me [H], son notaire, lui a adressé le 23 septembre 2010, indiquant que le projet des associés de la Sci 'était bien connu (des) vendeurs car, lors d'une visite dudit bien qui s'est effectuée en (sa) présence il avait été clairement évoqué (leur) volonté de créer des logements locatifs dans le bâtiment de fond de cour. De plus, ce bâtiment était déjà partiellement affecté à l'habitation avec douche et wc'. Mais les époux [O] contestent formellement la réalité même de la visite commune évoquée à ce courrier, rédigé deux ans après les faits allégués, et l'observation de son auteur quant à l'existence d'une douche dans le bâtiment de fond de cour est contredite par tous les autres éléments de la procédure; par ailleurs, il a été dit que si en effet, ce bâtiment était, comme l'ensemble immobilier vendu, partiellement affecté à l'habitation, il a, comme le reste, fait l'objet de la procédure administrative de changement de destination pour être affecté au cabinet d'orthodontie créé. Au vu de l'ensemble de ces observations, que ne suffisent pas à contredire les attestations ou écrits produits par la Sci [Adresse 1], la preuve n'est pas rapportée de ce que les associés de celle-ci avaient fait de la possibilité d'une affectation ultérieure du bâtiment de fond de cour en logement destiné à la location, un élément déterminant de son consentement à l'acquisition dans les conditions de celle-ci. B/: - Sur la réticence dolosive: Il doit être constaté en second lieu, que l'acte reçu le 27 novembre 2008 par Me [D] avec la participation de Me [H], comportait notamment les mentions suivantes: - en page 7, sous le titre: Conditions générales: 'Le vendeur... supportera les conséquences de l'existence des servitudes qu'il aurait conférées sur le bien et qu'il n'aurait pas indiquées aux présentes... L'acquéreur... souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever le bien... sans aucun recours contre le vendeur, à l'exception des servitudes le cas échéant créées par ce dernier et non indiquées aux présentes...'; - en page 14, sous le titre: Conventions: 'Aux termes d'un acte reçu par Me [K], notaire à [Localité 1] le 6 septembre 1971, dont une expédition a été publiée au premier bureau des hypothèques d'Angers, le 28 septembre 1971, volume 99, n° 19, il a été passé des conventions de mitoyenneté avec la société le Cottage Angevin. Les parties dispensent le notaire soussigné de les rapporter plus amplement ici déclarant s'en référer à cet égard à l'annexe aux présentes intitulée 'Conventions'. L'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de cette situation et consent tant au vendeur qu'au notaire soussigné, toute décharge de responsabilité à ce sujet'; - en page 15, sous le titre: Caractère authentique des annexes: 'Toutes les annexes sus-relatées ont été portées à la connaissance des parties et sont revêtues d'une mention d'annexe signée par le notaire. Elles ont le caractère authentique comme faisant partie intégrante de la minute'. En page 66 de l'acte figure, sous le titre: Conventions, une annexe revêtue du cachet de la Scp [N] [D] et [X] [S] et portant la mention: 'Annexé à la minute d'un acte reçu par le notaire soussigné... le 27 novembre 2008" suivie de la signature du notaire. Cette annexe rapporte littéralement la convention reçue le 6 septembre 1971 par Me [K], dont il ressort que Mme [C] [C], veuve [R], propriétaire de l'immeuble situé au [Adresse 6], autorisait la société Le Cottage Angevin à surélever le bâtiment qui se trouvait alors situé dans la cour, à usage de bureaux, à condition que les ouvertures des bâtiments du n°6 susceptibles de donner des vues sur la cour du n°8 soient équipées de verres assurant une opacité complète et continue et que les 'locaux (fond et côté) soient exclusivement maintenant et dans l'avenir, à tous usages sauf habitation et exploitation industrielle et commerciale', et que 'tous les propriétaires futurs ou locataires qui pourraient succéder au Cottage Angevin seraient assujettis aux mêmes servitudes'. Il ressort clairement des mentions de l'acte que la Sci [Adresse 1] a signé, faisant référence à l'annexion de la convention du 6 septembre 1971, dont peu importe qu'elle n'ait été signée que du notaire puisque son caractère authentique a été affirmé dans l'acte lui-même, que les vendeurs n'ont pas pratiqué de manoeuvres dolosives tendant à cacher à l'acquéreur l'existence d'une stipulation conventionnelle - qu'elle soit qualifiée de mitoyenneté ou de servitude étant ici sans incidence -, interdisant à tout propriétaire de l'immeuble du [Adresse 1] de faire usage du bâtiment de fond de cour à titre d'habitation. Le moyen tiré du dol n'est ainsi pas fondé. 2/: - Sur la garantie d'éviction: Aux termes des articles 1626 et 1638 du Code civil, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente, et si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité. Or, il a été vu précédemment que les servitudes grevant l'immeuble vendu par les époux [O] à la Sci [Adresse 1] ont été déclarées lors de la vente. Au surplus, le dol ayant été écarté, il y a lieu de constater que les acquéreurs ont déclaré à l'acte avoir parfaite connaissance de la situation résultant de la convention annexée et consenti aux vendeurs toute décharge de responsabilité à ce sujet. Le moyen tiré de l'éviction susceptible de la garantie invoquée n'est pas davantage fondé. 3/: - Sur les fautes reprochées aux notaires: A/: - Me [D]: Il a été vu que l'acte rédigé par Me [D] comprenait toutes les mentions nécessaires pour donner à la Sci [Adresse 1] une pleine information des conditions juridiques de l'acquisition faite par celle-ci. En outre, rien n'établit que Me [D] a été informé par quiconque de l'intention des associés de la Sci, si elle existait, d'affecter le cas échéant et ultérieurement le bâtiment de fond de cour en logement, alors au contraire que les éléments susvisés tendaient à montrer que l'usage de l'ensemble immobilier acquis était exclusivement professionnel. Il ne peut, dans ces conditions, être reproché à Me [D] de n'avoir pas spécialement et davantage attiré l'attention de l'acquéreur sur l'interdiction de réaffectation ultérieure du bâtiment de fond de cour à l'habitation. Sa responsabilité civile professionnelle n'est ainsi pas engagée. B/: - Me [H]: Me [H] indique elle-même dans son courrier précité du 23 septembre 2010, qu'elle au moins, savait que ses clients auraient eu l'intention de donner le bâtiment de fond de cour en location à titre de logement. De ce fait et à la différence de Me [D], il appartenait alors à Me [H] de donner à la Sci [Adresse 1] tous les conseils utiles relatifs aux conséquences des dispositions de la convention du 6 septembre 1971 annexée à l'acte de vente du 27 novembre 2008 auquel elle participait pour l'assister, le cas échéant en s'abstenant de dispenser le notaire rédacteur de reproduire la convention elle-même dans le corps de l'acte, ou de dégager les vendeurs toute responsabilité relative à la situation résultant de cette convention. Me [H] a en conséquence, manqué à son devoir de conseil, et engagé sa responsabilité, sur le fondement de l'article 1147 ancien du Code civil dès lors qu'il intervenait non en qualité de notaire rédacteur d'acte mais seulement pour assister la Sci [Adresse 1] lors de la signature de celui-ci, envers celle-ci. 4/: - Sur les fautes reprochées à l'agent immobilier: Le compromis de vente du 3 juin 2008, dont il n'est pas contesté qu'il a été soumis à la signature des parties par la société Agence des Congrès, mentionnait au titre des servitudes, que les biens objet de l'acte n'étaient, à la connaissance du vendeur, grevés d'aucune servitude autres que celles résultant de la situation naturelle des lieux, du plan d'aménagement et d'urbanisme et de la loi en général. Ce faisant, la société Agence des Congrès reproduisait ce qui figurait sous le titre: Déclarations du vendeur, au titre de propriété des époux [O], lequel ne faisait aucune mention de la convention du 6 septembre 1971. Elle n'était pas tenue, dans l'exercice de sa mission de rédacteur du compromis, de procéder à d'autres recherches, notamment auprès du service de la publicité foncière, pour vérifier la conformité du titre, un acte notarié, que lui produisaient les vendeurs à la situation juridique de l'immeuble. Sa responsabilité n'est ainsi pas engagée. 5/: - Sur le préjudice et sa réparation: La responsabilité de Me [H] et de la société Agence des Congrès ne les oblige à réparer qu'un préjudice que leurs manquements à leurs devoirs auraient certainement et directement causé à la Sci [Adresse 1], ce qu'il appartient à celle-ci de prouver. La Sci [Adresse 1] invoque trois postes de préjudice, consistant dans la perte de valeur du bien acquis du fait de la limitation de la jouissance de la dépendance, dans les dépenses faites inutilement dans des travaux d'aménagement de celle-ci, et dans la perte des loyers escomptés. A/: - Perte de valeur du bien: Le préjudice causé à cet égard par les manquements reprochés à Me [H] et à la société Agence des Congrès ne peut être en réalité que la perte de la chance, pour la Sci [Adresse 1], de ne pas acquérir au prix qu'elle a payé si elle avait été informée de l'interdiction de faire du bâtiment de fond de cour l'usage qu'elle entendait en faire, dont elle soutient devant la cour qu'il pouvait être non seulement l'habitation mais aussi celui de bureaux. Or, d'une part, s'agissant de l'installation de bureaux dans ce bâtiment, c'est sans aucun argument de droit ni de fait que la Sci [Adresse 1] affirme dans ses écritures qu'il 'est bien évident que les règles en matière de conditions de travail des salariés ne peuvent permettre d'envisager une telle destination, alors même que les conditions d'exploitation des lieux ne correspondaient pas aux données applicables'. La convention du 6 septembre 1971 prohibe l'habitation et l'exploitation industrielle et commerciale, mais non l'activité professionnelle à titre libéral et, à supposer que les règles d'hygiène et de sécurité prescrites par la législation du travail n'autorisent pas l'installation de postes de travail salarié dans des locaux pourvus de vitrages opaques, ce qui n'est nullement démontré par la Sci [Adresse 1], rien ne pourrait interdire aux deux associés de la Selarl Orthobio d'y placer leurs propres bureaux, ou à la Selarl de les sous-louer à un confrère. D'autre part, il a été dit précédemment que la preuve du caractère déterminant, dans l'acquisition, de la possibilité d'utiliser, ultérieurement, ce bâtiment comme logement à louer n'était pas rapportée. Enfin, la Sci [Adresse 1], qui se borne à produire des avis de valeur de l'immeuble en cause datés de juillet et septembre 2011, ne démontre pas que le prix payé par elle, 780 000 €, en novembre 2008 pour un bien mis en vente huit mois plus tôt à 820 000 €, ne correspondait pas à la valeur du marché pour les caractéristiques effectives de l'immeuble acquis. Elle ne démontre ainsi pas que la perte de chance alléguée est certaine. B/: - Dépenses de travaux d'aménagement: Pour justifier de son préjudice, qu'elle évalue à 40 000 €, la Sci [Adresse 1] produit diverses factures de travaux numérotées en pièces communiquées 21 à 27. La pièce n° 21 est une note d'honoraires d'architecte pour la rénovation du bâtiment arrière, dont rien ne permet de considérer que la prestation s'est avérée inutile à la Sci. Les pièces n° 22, 23, 24, 25 sont des certificats de paiement sur factures de travaux ayant tous pour objet l'aménagement d'un cabinet d'orthodontie, réalisés dans le bâtiment de fond de cour et qui concernent des travaux de pose de portes, de plinthes, d'un placard et l'aménagement d'un wc pour handicapés, l'installation électrique et de chauffage, la pose de cloisons de distribution; pour ces travaux également, il n'est pas établi qu'ils sont dépourvus d'utilité pour un usage du bâtiment à titre professionnel. Les pièces n° 26 et n° 27 sont relatives à des travaux qui s'inscrivent dans l'ensemble de ceux qui ont été réalisés dans ce bâtiment, dont il a été vu que l'objet était l'aménagement du cabinet d'orthodontie. La Sci [Adresse 1] ne démontre ainsi pas qu'elle a perdu une chance de ne pas engager les dépenses de travaux réalisés sur le bâtiment annexe de fond de cour si elle avait été mieux conseillée par Me [H], alors que, ainsi qu'il a été vu, elle avait déjà, à ce moment, consenti, depuis le 1er avril 2009, à la Selarl Orthobio, le bail professionnel qui portait également sur ce bâtiment. C/: - La perte des loyers: La Sci [Adresse 1] soutient dans ses écritures que la mise en location du bâtiment de fond de cour a été rendue impossible, de sorte qu'elle a perdu la chance de percevoir les loyers qu'elle comptait en tirer. Mais, contrairement à cette affirmation, ce bâtiment est précisément donné à bail, comme le bâtiment principal, à la Selarl Orthobio, depuis le 1er avril 2009. Or, la Sci [Adresse 1] n'établit d'aucune manière que le loyer réglé par la Selarl Orthobio conformément aux stipulations du bail n'est pas conforme à la valeur locative professionnelle de l'ensemble de l'ensemble de l'immeuble acquis, selon ses caractéristiques. La perte de chance invoquée n'est pas établie. 6/: - Sur les conséquences des motifs qui précèdent: Le jugement déféré doit donc être infirmé en toutes ses dispositions. 7/: - Sur les autres demandes au fond: S'agissant de la demande de dommages-intérêts présentée par les époux [O] au motif que la procédure diligentée contre eux par la Sci [Adresse 1] serait abusive et frauduleuse, ceux-ci, qui se bornent à invoquer une atteinte à la notoriété qui n'est nullement établie, ne justifient d'aucun préjudice. La procédure suivie par la Sci [Adresse 1] à l'encontre de la Sarl Congrès Immobilier n'est pas, au regard de la discussion qui précède, abusive. Il n'y a pas lieu de statuer sur les autres prétentions énoncées par les époux [O] au dispositif de leurs conclusions, qui constituent en réalité des moyens et non des demandes. 8/: - Sur les frais et dépens: Eu égard au fait que la Sci [Adresse 1] succombe pour l'essentiel en ses prétentions, sauf en celles qu'elle dirige contre la Selarl [H] - [Z] et la Sarl Congrès Immobilier, qui ne sont accueillies que dans une très faible proportion, il y a lieu, vu les dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, de mettre à sa charge les dépens de première instance et d'appel à hauteur de 90 %, la Selarl [H] - [Z] étant condamnée à payer les 10 % restants. La Sci [Adresse 1] doit être également condamnée à payer, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de 3 000 € à la Scp [D] - [S]. Les autres demandes formées au titre des frais non compris dans les dépens seront rejetées. PAR CES MOTIFS: La cour, Après rapport fait à l'audience; Infirme le jugement déféré; Statuant à nouveau: Rejette l'ensemble des demandes au fond; Condamne la Sci [Adresse 1] au paiement des dépens de première instance et d'appel à hauteur de 90 %; Condamne la Selarl [H] - [Z] au paiement des dépens de première instance et d'appel à hauteur de 10 %; Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile; Condamne la Sci [Adresse 1] à payer, au titre de l'article 700 du même code, la somme de 3 000 € à la Scp [D] - [S]. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT