Tribunal judiciaire, 24 février 2025. 24/03672

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Christophe PIERRE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nicolas GUERRIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/03672 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PZY N° MINUTE : 8 JUGEMENT rendu le lundi 24 février 2025 DEMANDEURS Monsieur [W] [C] DIT [G], demeurant [Adresse 1] Madame [I] [K] épouse [C], demeurant [Adresse 1] Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 1] tous représentés par Me Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1846 DÉFENDERESSE Société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208 COMPOSITION DU TRIBUNAL Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas REVERDY, Greffier lors de l’audience DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 novembre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 février 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré Décision du 24 février 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/03672 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PZY EXPOSE DU LITIGE Le 11 mai 2000, La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à effet au 1er janvier précédent à Monsieur [W] [C] dit [G] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]. Le logement est occupé par Monsieur [W] [G], son épouse Madame [I] [C] et leur fils [U] [C] Le logement a fait l'objet d'une convention APL signée avec l'Etat le 21 décembre 2015. Un avenant à la convention APL a été signé le 21 juin 2016. L'appartement est donc loué sous condition de ressources. Or, à la suite d'une enquête ressources, il est apparu que les revenus de Monsieur [W] [G] et son épouse Madame [I] [C] excédaient les plafonds permettant l'attribution du logement. La RIVP en a informé Monsieur [W] [G] et son épouse Madame [I] [C] par courrier du 28 septembre 2022, tout en lui indiquant que son bail serait prorogé pour une durée de 18 mois, fixant l'échéance au 1er avril 2024. Par courrier du 5 octobre 2022 les époux [C] ont contesté la date fixant l'échéance du bail au 1er avril 2024. C'est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, Monsieur [W] [G], son épouse Madame [I] [C] et leur fils [U] [C] ont fait assigner la RIVP devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de solliciter la nullité du congé signifié par la RIVP. Le dossier a été successivement renvoyé lors des audiences des 16 mai et 11 octobre 2024. Lors de l'audience du 26 novembre 2024, les demandeurs ont précisé leurs demandes et sollicité du juge des contentieux et de la protection : à titre de demandes principales de : - débouter entièrement la RIVP de ses demandes, fins et conclusions comme mal fondées, - juger nul et de nul effet le congé signifié par la RIVP à Monsieur et Madame [C] le 6 septembre 2023 pour la date du 1er avril 2024; à titre de demandes subsidiaires, - leur accorder un délai jusqu'au 30 juin 2026 pour quitter les lieux; dans tous les cas, - condamner la RIVP au paiement d'une indemnité de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 7oo du Code de procédure civile ; - condamner la même aux entiers dépens d'instance, - rappeler que l'exécution provisoire est de droit. Au soutien de leur demande principale de voir déclaré nul le congé donné par leur bailleur, les demandeurs font valoir que la notification de la prorogation de bail que leur a adressé la RIVP par courrier du 28 septembre 2022 a méconnu les dispositions de l'article L482-3 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur ne pouvant faire courir rétroactivement à leur courrier un délai de prorogation de 18 mois à compter du 1er janvier 2022, l'information quant à leur dépassement de ressources leur étant en outre communiquée tardivement, soit huit mois après les dépassements effectifs des seuils pour la deuxième année consécutive, contrairement à ce qui est prévu par les dispositions de l'article L482-3 du code de la construction et de l'habitation qui prévoit une information aux locataires sans délai. Ils soutiennent à l'inverse que le délai de prorogation doit courir à compter du 1er janvier 2023. Ils concluent ainsi à la nullité du congé donné par leur bailleur au 6 septembre 2023, les dispositions de l'article L483-3 du code de la construction et de l'habitation étant d'ordre public, et ce d'autant que cette méconnaissance leur a causé un grief au sens de l'article 114 du code de procédure civile puisqu'ils ont été placés dans l'incertitude de l'avenir de leur logement familial. A titre subsidiaire, Au soutien de leur demande de délai pour quitter les lieux au 30 juin 2026, les requérants exposent que ce délai leur est nécessaire pour trouver un nouveau logement dans le parc privé, et ce d'autant que Monsieur [W] [C] pourrait prendre sa retraite début 2025 et connaitre une baisse prochaine de ses revenus. Ils ajoutent que [U], qui vit toujours au sein du foyer familial, poursuit sa scolarité dans un établissement à proximité de leur domicile. En défense, la RIVP a sollicité du juge des contentieux et de la protection de: - débouter les requérants de 1'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - juger que Monsieur [W] [G] et Madame [I] [C] sont déchus de tout titre d'occupation depuis le 1er avril 2024 du logement sis [Adresse 1], - ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [G] et Madame [I] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef notamment Monsieur [U] [C] si besoin est avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier, du [Adresse 1], - ordonner, à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde-meuble qu'il plaira à la défenderesse et ce, aux frais, risques et périls des demandeurs (article 1961 et suivants du Code civil) ou DIRE que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, - fixer à compter du 1er avril 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et condamner solidairement Monsieur [W] [G] et Madame [I] [C] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à la libération définitive des lieux. A titre de demandes subsidiaires, si le délai de prorogation du bail devait débutait au 1er janvier 2023 pour un terme au 1er juillet 2024 : - juger la déchéance du droit au bail valide, - juger si la déchéance du droit au bail signifiée devait être considérée comme un congé, ce dernier valide, - ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [G] et Madame [I] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef notamment Monsieur [U] [C] si besoin est avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier, du [Adresse 1], - ordonner, à défaut d''enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde-meuble qu'il plaira à la défenderesse et ce, aux frais, risques et périls des demandeurs (article 1961 et suivants du Code civil) ou DIRE que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, - fixer à compter du 1er juillet 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et condamner solidairement Monsieur [W] [G] et Madame [I] [C] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à la libération définitive des lieux. A titre infiniment subsidiaire, si des délais étaient accordés pour quitter les lieux à Monsieur [W] [G] et Madame [I] [C] : - réduire les délais pour quitter les lieux, En tout état de cause, ils sollicitent de : - condamner les requérants à payer à la RIVP la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner solidairement Monsieur [W] [G] et Madame [I] [C] à payer à la RIVP la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ; - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de sa demande de voir déchus de leur titre d'occupation Monsieur [W] et [I] [C], la RIVP se fonde également sur l'article 482-3 du code de la construction et de l'urbanisme en rappelant que les conditions légales exigées par le texte étaient réunies pour notifier une dernière prorogation de bail jusqu'au 1er avril 2024. Ils rappellent que les ressources des demandeurs pour les années 2020 et 2021 dépassaient de 150% les seuils applicables aux logements PLS occupés par un foyer de catégorie 3 leurs revenus étant respectivement de 95.827 euros pour l'années 2020 et de 93.415 euros pour l'années 2021, leurs revenus ayant continué à être supérieur aux seuils applicables au cours de l'année 2022, soit pendant la période de prorogation avec un revenu fiscal de référence de 94.774 euros. Ils soutiennent par ailleurs que les résultats de l'enquête a été constaté dès le 9 novembre 2021, date de leur réponse à l'enquête SLS, et non en janvier 2022, date de l'application d'un SLS, ni à fortiori le 28 septembre 2022, lors de leur envoi du courrier d'information et que dès lors l'application rétroactive d'un délai de prorogation est sans objet. Ils soutiennent que les demandeurs cherchent en réalité à faire courir les résultats de l'enquête et le point de départ du délai de prorogation à la date à laquelle le locataire en a été informé. Le bailleur ajoute en outre que les dispositions légales ne quantifient pas le délai dans lequel le locataire doit être informé par le bailleur du dépassement de ses ressources et que ce manquement à ce devoir d'information du bailleur n'est assorti d'aucune sanction légale. Ils ajoutent que les demandeurs sont en outre mal fondés à solliciter la nullité d'un congé au sens de la loi du 15 juillet 1989 lequel n'est pas applicable à la présente situation, la déchéance du droit au bail étant acquise d'office dès le dépassement des plafonds de ressources pour la deuxième année consécutive et cette disposition étant d'ordre public ce que les requérants ne pouvaient ignorer. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 février 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur la nullité du congé signifié par la RIVP L'article L482-3 du code de la construction et de l'habitation dispose : "I. Dans les logements locatifs sociaux appartenant aux sociétés d'économie mixte ou gérés par elles et situés dans des zones géographiques définies par décret en Conseil d'Etat se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, les baux des locataires dont les ressources, au vu des résultats de l'enquête mentionnée à l' article L. 441-9, sont, deux années consécutives, supérieures à 150 % des plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux sont prorogés afin de leur permettre de disposer du logement qu'ils occupent pour une durée de dix-huit mois. Cette prorogation intervient à compter du 1er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds. Dès que les résultats de l'enquête font apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds, le bailleur en informe les locataires sans délai. Six mois avant l'issue de cette prorogation, le bailleur notifie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifie par acte d'huissier la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. A l'issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d'occupation des locaux loués. II. Si, au cours de la période de prorogation visée au I, les locataires justifient que leurs ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources pour l'attribution de ce logement, il est conclu un nouveau bail d'une durée de trois ans renouvelable. III. Le I n'est pas applicable aux locataires qui, l'année suivant les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, un dépassement du double des plafonds de ressources, atteignent leur soixante-cinquième anniversaire et aux locataires présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap. Il ne s'applique pas non plus aux logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. Il demeure non applicable aux locataires bénéficiant de cet avantage et résidant, au plus tard le 31 décembre 2014, dans les quartiers classés en zones urbaines sensibles qui n'auront pas été classés, à compter du 1er janvier 2015, en quartiers prioritaires de la politique de la ville." En l'espèce, il ressort des résultats de l'enquête sur les revenus 2020 et 2021 des requérants, que ces derniers ont déclaré des revenus au 9.11.2021 dépassant les plafonds de ressources PLS de plus de 150%. Il ne peut être reproché aux bailleurs de ne pas avoir communiqué aux locataires l’information sans délai dès lors que d’une part l'application d'un surloyer dès le début de l’année 2022 établissait un dépassement de revenu consécutif sur deux ans des locataires qu’ils ne pouvaient ignorer comme conséquence de l’enquête ressources, et que, d’autre part, le dépassement de revenus sur deux années consécutives leur a été confirmée par courrier du bailleur le 28 septembre 2022. Les demandeurs sont sont mal fondés à se prévaloir de la tardiveté du courrier adressé le 28 septembre 2022. En effet, si ce courrier de confirmation de leur dépassement de revenus sur deux années de suite leur a été adressé huit mois après le début de la période de prorogation, débutée le 1er janvier 2022, les requérants ne pouvaient ignorer, par application du surloyer, de leur situation par le bailleur. Par ailleurs, en prenant l'initiative d’accorder aux requérants un délai de prorogation de huit mois en plus des délais de prorogations légaux, terminant au 1er avril 2024, aucun grief n’est par ailleurs établi à leur encontre de ce que l’information leur aurait été communiquée par le bailleur huit mois après le début effectif de la période de prorogation. Ainsi, le moyen fondé sur la tardiveté du courrier qui leur a été adressé ne saurait ainsi prévaloir et ce alors que les requérants ne Par conséquent, le moyen tiré de la nullité du congé au 1er avril 2024 sera rejeté. Sur la déchéance du titre d'occupation Il résulte des dispositions ci-dessus énoncées que les enquêtes " ressources " pour les années 2020 et 2021 ont mis en évidence que Monsieur [W] [G] et Madame [I] [C] ont dépassé de plus de 150% les seuils applicables pour pouvoir rester dans leur logement, à la lecture de leurs avis d'imposition pour les années concernées. Leur revenu fiscal de référence a demeuré supérieur au plafond autorisé au cours des années 2020 et 2021. Au cours de la période de prorogation, il est en outre apparu que leur situation financière pour l'année 2022 a continué à dépasser les plafonds requis. En conséquence, c'est à bon droit que la RIVP leur a notifié que le logement devait être libre de toute occupation au 1er avril 2023, date fixée pour la déchéance du titre d'occupation. Monsieur [W] [G] et Madame [I] [C] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé, alors même qu'il n'est pas contesté que le défendeur ait connu une baisse de ses revenus en 2022, soit postérieurement à la déchéance du titre d'occupation. Il convient d'indiquer en conséquence que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande de délai pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, Monsieur [W] [G] et Madame [I] [C] évoquent, sans toutefois en justifier, que Monsieur [W] [G] prendrait sa retraite dans le courant de l'année 2025, diminuant ainsi ses revenus, et ne justifient pas davantage de recherches actives de logement n'ayant pu aboutir. Ils ont en outre largement bénéficié en pratique de délais depuis le 1er janvier 2022. Si leur fils est effectivement étudiant en licence 1 de l'institut catholique de [Localité 4] dans le [Localité 3], ce moyen ne saurait davantage prospérer, n'étant pas suffisamment établi que l'étudiant ne serait pas en mesure de poursuivre ses études du fait d'un changement de domicile. Malgré les délais importants déjà précédemment accordés, un délai de trois leur sera toutefois octroyé afin d'organiser leur départ du logement. Sur les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation et des dommages et intérêts Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, Monsieur [W] [G] et Madame [I] [C] seront tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi afin de compenser l'absence de restitution des lieux. Les sommes payées par Monsieur [W] [G] et Madame [I] [C] depuis le 1er avril 2024 seront déduites des sommes dues. En revanche, si le bailleur ne justifie pas d'un préjudice subsistant après le versement de l'indemnité d'occupation. Sa demande en dommages et intérêts sera dès lors rejetée. Sur les demandes accessoires Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera alloué à la RIVP la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et rendu en premier ressort, REJETTE la demande de nullité du congé signifié par la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] au 1er avril 2024 ; CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) et Monsieur [W] [G] et Madame [I] [C] relativement au logement sis [Adresse 1] au 1er avril 2024 ; CONSTATE que Monsieur [W] [G], Madame [I] [C] et [U] [C] sont occupants sans droit ni titre de ce bien ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [G], Madame [I] [C] et [U] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [W] [G], Madame [I] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [W] [G], Madame [I] [C] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; RAPPELLE que les paiements déjà effectués seront déduits des sommes dues ; REJETTE la demande de dommages et intérêts sollicitées par la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] ; CONDAMNE Monsieur [W] [G] et Madame [I] [C] à payer à la RIVP la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [W] [G], Madame [I] [C] aux dépens de l'instance; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Le greffier Le juge des contentieux de la protection.