Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 23/08308

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/08308 N° Portalis 352J-W-B7H-C2GLA N° MINUTE : 8 Assignation du : 03 Mars 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [V] [Z] [P][2] [2] [Adresse 3] [Localité 7] JUGEMENT rendu le 29 Février 2024 DEMANDERESSE S.A.S. COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 9] [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0235 DEFENDERESSE S.A.R.L. ABY PIZZA [Adresse 4] [Localité 8] représentée par Maître Raphaël MREJEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1260 COMPOSITION DU TRIBUNAL Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et deCamille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 10 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2012, M. [G] [L] a donné à bail en renouvellement à la SARL Deadline Pizza, au droit de laquelle est venu la société Aby Pizza, un local commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8], à effet du 1er janvier 2012, pour une durée de 9 ans prenant fin le 31 décembre 2020. Ce bail venait en renouvellement de baux renouvelés successivement depuis le 11 septembre 1989. Le bail a été conclu pour une destination de tout commerce à l'exception de débit de boissons. La société Aby Pizza y exploite un commerce de pizzas à emporter sous l'enseigne "Pizza Hut". Par courrier recommandé en date du 8 juillet 2021, la société Aby Pizza a sollicité le renouvelle-ment de son bail. Par acte authentique du 15 juin 2022, la société CIG Developement a acquis les locaux auprès de M. [L]. Après avoir notifié un mémoire préalable par courrier recommandé en date du 21 octobre 2022, la société CIG Developement a fait assigner la société Aby Pizza par acte extrajudiciaire du 3 mars 2023 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son mémoire en réplique régulièrement notifié le 4 janvier 2024, la société CIG Developement demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-6 du code de commerce, de : " Recevant la société CIG DEVELOPPEMENT en ses demandes, fins et conclusions, Y faisant droit, - FIXER la date d'effet du renouvellement au 1er octobre 2021, - JUGER le principe du déplafonnement du loyer renouvelé acquis en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialités au cours du bail expiré favorable au commerce considéré, - FIXER le loyer de renouvellement à la somme de 75.900 euros HT/HC à compter du 20 octobre 2022, date de notification du mémoire de ma bailleresse, toutes autres clauses du bail restant in-changées, sauf les effets de la loi PINEL, - FIXER le loyer de renouvellement au montant du loyer plafonné compter de la date d'effet du renouvellement, soit le 1er octobre 2021 et jusqu'au 19 octobre 2022. - ASSORTIR les rappels de loyer dus depuis le 1er octobre 2021, des intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation pour ceux échus à cette date et de chaque échéance trimestrielle postérieure pour les rappels postérieurs, A titre subsidiaire, - DESIGNER tel Expert qu'il plaira avec pour mission de : o Convoquer les parties dans le respect du contradictoire ; o Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; o Visiter les locaux litigieux sis [Adresse 4] et les décrire ; o Procéder à l'examen des faits évoqués par les parties s'agissant notamment de la modification des facteurs locaux de commercialité ; o Rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2021 au regard des dispo-sitions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de Commerce ; o Rendre compte de tout et donner son avis motivé ; o Dresser un rapport de ses constatations et conclusions. Pour les cas où un Expert serait nommé avant dire droit, - FIXER le loyer provisionnel au montant du loyer plafonné pendant la durée de l'instance, - METTRE la provision sur frais d'expertise à la charge de la société ABY PIZZA, En tout état de cause, - DEBOUTER la Société ABY PIZZA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - CONDAMNER la société ABY PIZZA au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNER la société ABY PIZZA aux entiers dépens dont distraction au profit de la SAS AS-TRUC AVOCATS au titre de l'article 699 du code de procédure civile, - ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir. " Aux termes de son mémoire en défense n° 2 régulièrement notifié le 3 janvier 2024, la société Aby Pizza demande au juge des loyers commerciaux de : " DEBOUTER le bailleur de toutes ses demandes fins et conclusions ; DIRE que le loyer doit prendre effet à la date à laquelle le bailleur a notifié son mémoire, soit le 20 octobre 2022 sur lequel il a acquis le bien le 15 juin 2022 ; DECLARER que le loyer en renouvellement doit être fixé par application de la règle du plafonne-ment, d'autant que le bailleur ne justifie pas d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant directement bénéficié à l'activité de pizzeria et qui se réduit à de la vente à emporter faute de salle ; et les locaux servant essentiellement comme atelier ; DEBOUTER la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 9] de toutes ses demandes fin et conclusion; dans l'hypothèse ou l'expertise sollicitée serait ordonnée, mettre à la charge du demandeur les honoraires à valoir sur la rémunération de l'expert ; DIRE que l'expert aura pour mission de prendre en compte l'activité spécifique exercée par la société ABY PIZZA, sa situation géographique située dans le deuxième tronçon de l'Avenue Secré-tan moins commerçante et de tenir compte de l'ouverture a proximité de la Halle Secrétan d'une activité concurrente portant préjudice à l'exploitation de la société ABY PIZZA ; CONDAMNER la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 9] au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 ; CONDAMNER le bailleur à lui payer une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens ; DIRE n'y avoir lieu à exécution provisoire. " L'affaire a été appelée à l'audience du 10 janvier 2024 et mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DECISION À titre liminaire, il sera relevé que les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux dépendant de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8]. La société Aby Pizza soutient que le nouveau bail prend effet à la date de la notification du mémoire en demande, soit le 20 octobre 2022, en raison de l'acquisition des locaux par l'actuel bailleur intervenue le 15 juin 2022. Toutefois, par l'effet de la demande en renouvellement notifiée par le preneur le 8 juillet 2021, le nouveau bail a pris effet à compter du 1er octobre 2021. Les parties s'opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé. Au soutien de ses prétentions, la société CIG Developement fait valoir que le prix du loyer renou-velé doit s'appliquer à compter de la notification de son mémoire soit le 20 octobre 2022. Elle sou-tient qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité est survenue au cours du bail écoulé et qu'en application de l'article L. 145-34 du code de commerce, le loyer du bail renou-velé doit être déplafonné. Elle fait valoir qu'entre 2012 et 2020 une amélioration sensible de la desserte du local par les transports en commun est survenue, l'activité commerciale du secteur a connu une augmentation, notamment grâce à l'aménagement de la petite ceinture, la réouverture de la Halle Secrétan au public en septembre 2015, l'achèvement des travaux de la Philharmonie de [Localité 9] en 2015, ainsi que d'autres projets urbains et culturels. Elle conclut que le quartier a été redy-namisé ce qui a nécessairement eu un impact positif sur la commercialité du secteur dont a bénéfi-cié le commerce de la société Aby Pizza. Elle retient une surface pondérée du local de 69 m²P, une valeur unitaire de 1.100 euros par mètre carré pondéré, soit une valeur totale de 75.900 euros par an hors taxe et hors charge. A titre subsidiaire, elle sollicite une mesure d'expertise judiciaire. La société Aby Pizza estime que la société CIG Development ne rapporte pas la preuve d'une mo-dification des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact sur son commerce, que la bail-leresse évoque des généralités sur l'évolution du quartier qui ne s'appliquent pas à la localisation exacte du commerce considéré ni à sa configuration. Elle s'oppose au déplafonnement du loyer. Elle conteste la pondération proposée par le bailleur et soutient qu'au regard de la configuration des locaux il convient de retenir une surface pondérée de 42 mètres carrés. Par application de la règle du plafonnement, elle soutient que le loyer devrait être fixé à la valeur unitaire de 554 euros le mètre carré pondéré, soit 23.269 euros par an. En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R. 145-30 du Code de commerce, aux frais de la société Nuxe Spa dans les termes du présent dispositif. Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce. Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile et il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate, par l'effet de la demande de renouvellement du bail du 8 juillet 2021, le principe du renouvellement du bail liant les parties, concernant des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8], à compter du 1er octobre 2021 ; Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d'expertise et désigne, en qualité d'expert : Monsieur [V] [Z] [P] [Adresse 3] [XXXXXXXX01] - [XXXXXXXX02] [Courriel 10] Avec mission : - de convoquer les parties et, dans le respect du principe contradictoire ; - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; - visiter les locaux litigieux sis [Adresse 4] à [Localité 8] ; - entendre les parties en leurs dires et explications ; - procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2021 des lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 8], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, - donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2021 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ; - de rendre compte du tout et de donner son avis motivé ; - de dresser un rapport de ses constatations et conclusions. Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 6 janvier 2025 ; Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SNC CIG Development à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal judiciaire de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17e) avant le 15 avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l'affaire sera rappelée le 23 mai 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à PARIS, le 29 février 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER D. SANTOS CHAVES