Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/00415

MINUTE N° N° RG 24/00415 - N° Portalis DB22-W-B7I-SJZ6 S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL C/ Monsieur [K] [J] TRIBUNAL DE PROXIMITÉ Juge des contentieux de la protection [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 7] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 13 Décembre 2024 DEMANDEUR : Société anonyme d’[Adresse 6], représentée par son représentant légal, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 552 046 484 - dont le siège social est sis [Adresse 3] Représentée par Maître Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS d'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [K] [J], né le 31 octobre 1988 à [Localité 7] (Yvelines - 78) - demeurant [Adresse 5] Comparant en personne d'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Sylvie JOUANDET, vice-présidente statuant en qualité de juge des contentieux de la protection Greffier : Victor ANTONY Copies délivrées le : 1 copie exécutoire à : Maître Nathalie PAUWELS 1 copie certifiée conforme à : Monsieur [K] [J] RAPPEL DES FAITS Par contrat du 11 mars 2022, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [K] [J] et Madame [L] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4]. Par contrat en date du 11 avril 2022 un parking situé au [Adresse 1] leur a été attribué. Par avenant en date du 25 août 2023, le départ du logement de Madame [L] [J] a été acté, laissant Monsieur [K] [J] seul occupant des lieux. Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 décembre 2023. Elle a ensuite fait assigner Monsieur [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] par un acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement. A l’audience du 14 novembre 2024, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL- représentée par son conseil - reprend les termes de son assignation pour demander à titre principal de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail, en tout état de cause, d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [J] ; d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 9295,88€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, la capitalisation des intérêts, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Monsieur [K] [J] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais informe le tribunal de l’existence d’une procédure surendettement en cours. Il produit la décision de recevabilité qui date du 10 juin 2024, ainsi que le plan conventionnel du 17 septembre 2024. Il informe avoir repris les paiements des loyers courants. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant. La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL atteste de ces paiements. L'affaire a été mise en délibéré au 13 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RECEVABILITE : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 17 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locativesle 4 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention des parties quant à l'application de la clause résolutoire prévaut, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire. Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables. Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans son ancienne mouture, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Le bail conclu le 11 mars 2022 et amendé le 25 août 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 décembre 2023, pour la somme en principal de 5 304,76 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 février 2024. Conformément à l’article L 722-5 du code de la consommation, la suspension des procédures d’exécution diligentées à l’encontre du débiteur emportent interdiction pour celui ci de payer en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction. En l’espèce, décision de recevabilité du dossier de surendettement de Monsieur [K] [J] est datée du 10 juin 2024. Ainsi dès lors que la date de recevabilité est postérieure de plus de deux mois au commandement, la procédure de surendettement n’a aucune incidente sur l’acquisition de la clause résolutoire. Il sera constaté qu’elle est acquise au 15 février 2024. La situation du parking à proximité de l'appartement, de même que la facturation commune des loyers et des charges révélée par le compte locatif amènent à considérer que les parties ont bien eu l'intention de faire de la location de l'emplacement de stationnement un accessoire de celle du local d'habitation, au sens de l'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence de quoi, la location de la plce de parking suit le même régime que celle du local d'habitation. III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF : La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [J] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8 932,45 € à la date du 31 octobre 2024 ( loyer d’octobre 2024 inclus). Monsieur [K] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL cette somme de 8 932,45€, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Il sera fait droit à la capitalisation des intérêts. IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge ne peut librement consentir des délais et est tenu par la prodédure de surendettement en cours”. En l’espèce, Monsieur [K] [J] atteste de la reprise du paiement des loyers courants, fait non contesté par le la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL. Un plan a été arrêté et a été produit. Par conséquent, la dette locative sera rééchelonnée, conformément aux mesures imposées par le plan. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [K] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [K] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens. L'équité commande en revanche de ne pas faire droit à la demande formée par au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans le souci de concentrer les efforts financiers de Monsieur [K] [J] sur la reprise du paiement des échéances courantes et sur le respect de l'échéancier qui lui a été accordé. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mars 2022 et amendé le 25 août 2023 entre la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [K] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 février 2024, et que la place du parking situé au [Adresse 1] suit le même régime; CONDAMNE Monsieur [K] [J] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL somme de 8 932,45€, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement; DIT que les intérêts échus des sommes portées en condamnation produiront intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil; AUTORISE Monsieur [K] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement établies le 17 septembre 2024, qui prévoit un moratoire de 8 mois avant l’échelonnement de la dette sur 33 mois; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [K] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Monsieur [K] [J] soit condamné à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE Monsieur [K] [J] aux dépens ; DEBOUTE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de toutes ses autres prétentions; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 13 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sylvie JOUANDET, vice-présidente, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier. Le greffier, Le vice-président,