Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/05567

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Me Virginie TEICHMANN, Copie exécutoire délivrée le : à :Maître Ali DERROUICHE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/05567 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BS4 N° MINUTE : 6 JUGEMENT rendu le 19 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #P0500 DÉFENDEUR Monsieur [I] [X], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A353 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024020347 du 14/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 31 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier Décision du 19 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05567 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BS4 EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par contrat sous seing privé du 5 juillet 2022, la société HENEO a donné en location à M. [I] [X] un appartement meublé à usage d'habitation (foyer-logement) situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant une redevance mensuelle de 576,02 euros, et 36,52 euros de prestations annexes. Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023, la société HENEO a fait signifier à M. [I] [X] un commandement de payer la somme de 1398,89 euros dans un délai d’un mois en visant la clause résolutoire prévue au contrat. Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, la société HENEO a fait assigner M. [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des redevances, - à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence, - ordonner l'expulsion de M. [I] [X] et de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - autoriser la séquestration des meubles et ordonner que leur sort soit réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner M. [I] [X] à payer la somme de 1849,51 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale à la redevance indexée et aux charges, jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner M. [I] [X] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation. Appelée à l’audience du 9 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée. A l'audience du 31 octobre 2024, la société HENEO représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance en sollicitant une note en délibéré, n’étant pas en capacité de transmettre un décompte actualisé. Elle s’est opposée à l'octroi de délais de paiement au regard d’un échéancier convenu entre les parties n’ayant pas été respecté, ainsi qu’à un délai pour quitter les lieux compte tenu du temps déjà écoulé depuis la résolution du contrat. M. [I] [X] a été représenté par son conseil. Il sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Il propose de payer la somme de 10 euros par mois en plus de la redevance pendant 35 mois et de solder sa dette le 36ème mois. Il demande à ce que la somme due ne porte pas d’intérêts. Subsidiairement, il sollicite la prorogation du délai prévu à l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution, et un délai supplémentaire de trois ans pour quitter les lieux. Il demande à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant de la redevance actuelle. Enfin, il demande à ce que la société HENEO soit déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. Dûment autorisée, la société HENEO a par note reçue au greffe le 7 novembre 2024 produit un décompte actualisé de sa créance arrêté au 31 octobre 2024 à la somme de 7130,87 euros terme d’octobre 2024 inclus, décompte transmis au défendeur. MOTIVATION Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire. En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 5 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 octobre 2023 à M. [I] [X] pour la somme de 1398,89 euros. Or, d'après l'historique des versements cette somme correspondant à plus de deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges n'a pas été réglée dans le délai d'un mois suivant la signification de ce commandement de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence sont réunies à la date du 6 novembre 2023. L'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 excluant l'application des dispositions de cette loi aux logements-foyers, le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l'article 24 de cette loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n'est pas applicable au cas d'espèce. M. [I] [X] sera par conséquent débouté de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire. M. [I] [X] étant sans droit ni titre depuis le 6 novembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande au titre de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation M. [I] [X] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la société HENEO produit un décompte en cours de délibéré faisant apparaître que M. [I] [X] est redevable de la somme de 7130,87 euros à la date du 31 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus. Ces sommes correspondent aux redevances impayées et indemnités d’occupation échues à cette date. M. [I] [X] sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 1398,89 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 450,62 euros à compter de l'assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. M. [I] [X] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi. Sur les délais de paiement au titre de l'arriéré de redevances L'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 excluant l'application des dispositions de cette loi aux logements-foyers, le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l'article 24 de cette loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n'est donc pas applicable au cas d'espèce. Seuls peuvent donc être envisagés des délais de paiement d’une durée maximale de 24 mois, sur le fondement de l'article 1343–5 du code civil. En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par le bailleur démontre que M. [I] [X] n’a effectué que deux règlements en un an. Il ressort des débats qu’il n’a pas les ressources pour payer ses redevances et apurer progressivement sa dette. Compte tenu de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à M. [I] [X]. Sur l'octroi de délais pour quitter les lieux L’article L412-2 du code des procédures civiles d'exécution dispose que lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois. En application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l'espèce, il n’est pas démontré que l’expulsion de M. [I] [X] aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution. Sa demande au titre d’une prorogation de trois mois sera ainsi rejetée. En revanche, il apparaît qu’il a payé l’équivalent d’une redevance au mois de septembre 2024. Au vu des revenus qu'il déclare percevoir, il va rencontrer d'importantes difficultés à se reloger. Aussi, il sera accordé à M. [I] [X] un délai de six mois pour quitter les lieux afin de lui permettre de se reloger. Sur les demandes accessoires M. [I] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. En revanche, au regard de sa situation financière, il ne sera pas condamné à verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 5 juillet 2022 entre la société HENEO d’une part et M. [I] [X] d’autre part concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 6 novembre 2023, DÉBOUTE M. [I] [X] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, DÉBOUTE M. [I] [X] de sa demande de prorogation de délai au titre de l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, ACCORDE à M. [I] [X] un délai pour quitter les lieux de six mois à compter de la signification de la présente décision, AUTORISE, à défaut pour M. [I] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HENEO à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE M. [I] [X] à verser à la société HENEO la somme de 7130,87 euros (sept mille cent trente euros et quatre-vingt-sept centimes) selon décompte arrêté au 31 octobre 2024 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1398,89 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 450,62 euros à compter de l'assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, au titre des redevances impayées et indemnités d’occupation échues à cette date, DEBOUTE M. [I] [X] de sa demande au titre des délais de paiement, CONDAMNE M. [I] [X] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. DEBOUTE la société HENEO de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [I] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge