Texte intégral
DU 21 Juin 2024 Minute numéro :
N° RG 24/00319 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NVBB
Code NAC : 30B
Madame [X] [G] [F] épouse [V]
Monsieur [L] [B] [F]
C/
S.A.R.L. CAFE DE LA MAIRIE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, premier vice-président
LA GREFFIERE : Isabelle PAYET
LES PARTIES :
DEMANDEURS
Madame [X] [G] [F] épouse [V], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Mickaël CHOURAQUI de la SELARL MCH AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 21
Monsieur [L] [B] [F], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Mickaël CHOURAQUI de la SELARL MCH AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 21
DÉFENDEUR
S.A.R.L. CAFE DE LA MAIRIE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non représentée
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Débats tenus à l’audience du 31 mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 21 Juin 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique en date du 20 mars 2015, Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] épouse [V] ont consenti à la société CHEYENNE le renouvellement d’un bail commercial en date du 30 août 2004, portant sur des locaux à usage de commerce et d’habitation dépendant d’un immeuble sis à [Localité 3] à l’angle des [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 11.095,68 euros hors taxe et hors charge, payable mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois.
Par acte sous seing privé en date du 8 novembre 2018, la société CHEYENNE a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux loués au profit de la société LA BELLE OIE.
Puis par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2019, la société LA BELLE OIE a cédé le fonds de commerce exploité au profit de Monsieur [D] [Z] et Madame [P] [N], agissant au nom et pour le compte de la société en formation dénommée “CAFE DE LA MAIRIE”, laquelle sera immatriculée le 8 février 2019 au RCS de PONTOISE sous le numéro 848 084 182.
Des loyers sont demeurés impayés, malgré les demandes de régularisation formulées par le bailleur par courriers recommandés avec accusé de réception au preneur.
Le 4 janvier 2024, Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] épouse [V] ont fait délivrer à la Société CAFE DE LA MAIRIE un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 6.204,22 euros au titre des loyers et des charges impayés selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, dans le délai d’un mois.
Le commandement de payer est demeuré sans effet.
C’est dans ces conditions qu’une assignation en référé était délivrée le 11 mars 2024 par signification de l’acte à personne morale à la requête de Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] épouse [V] à la Société CAFE DE LA MAIRIE devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise tendant, notamment à voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties et la résiliation du bail commercial du 20 mars 2015 à compter du 4 février 2024 ;
- ordonner l’expulsion de la Société CAFE DE LA MAIRIE ;
- condamner la Société CAFE DE LA MAIRIE à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d’occupation d’un montant de 9.007,94 euros, selon décompte arrêté au 1er mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 4 janvier 2024, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel en cours majoré des charges et taxes, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner la Société CAFE DE LA MAIRIE à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] épouse [V] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l’audience du 31 mai 2024, Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] épouse [V], représentés par leur conseil, ont maintenu les prétentions de leur assignation et les moyens qui y sont contenus.
La Société CAFE DE LA MAIRIE, bien que régulièrement assignée, n'a pas comparu et n’a pas constitué avocat.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
A l’issue des débats, la société demanderesse a été avisée de la mise en délibéré de l’affaire au 21 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail commercial contient une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou défaut de paiement dans les délais impartis de rappels de loyers pouvant notamment être dus après révision judiciaire du prix du bail renouvelé, un mois après un commandement de payer resté sans effet.
Le commandement de payer délivré le 4 janvier 2024 est régulier.
En faisant délivrer ce commandement, les consorts [F] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Le commandement de payer délivré le 4 janvier 2024 détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 6.204,22 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024 (terme de janvier inclus).
Il est établi que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 4 février 2024 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Sur les demandes subséquentes en lien avec l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la Société CAFE DE LA MAIRIE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.
L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, doit être fixée au montant du dernier loyer actuel, soit 1.237,66 euros, outre les charges, taxes et accessoires, et il y aura lieu de condamner la Société CAFE DE LA MAIRIE au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles.
Sur la demande de provision
L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Les consorts [F] produisent un décompte arrêté au 1er mars 2024 sur lequel il apparait que la dette s’élève à 9.007,94 euros terme de mars 2024 inclus.
Ainsi, au vu des pièces produites, l’obligation de la Société CAFE DE LA MAIRIE de payer la somme de 9.007,94 euros n’est pas sérieusement contestable au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 1er mars 2024.
Il conviendra dès lors, de condamner la Société CAFE DE LA MAIRIE par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.
L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La Société CAFE DE LA MAIRIE qui succombe, devra dès lors supporter la charge des dépens.
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la Société CAFE DE LA MAIRIE ne permet d’écarter la demande des consorts [F] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 février 2024 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la Société CAFE DE LA MAIRIE et de tout occupant de leurs chefs des lieux sis à [Localité 3] à l’angle des [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la Société CAFE DE LA MAIRIE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer actuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la Société CAFE DE LA MAIRIE au paiement de cette indemnité ;
Condamnons la Société CAFE DE LA MAIRIE à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] épouse [V] la somme provisionnelle de 9.007,94 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
Condamnons la Société CAFE DE LA MAIRIE aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Condamnons la Société CAFE DE LA MAIRIE à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [X] [F] épouse [V] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.
LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES
