Cour d'appel, 13 juin 2024. 22/01121

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 1ère CHAMBRE CIVILE ARRET N° 335 DU 13 JUIN 2024 N° RG 22/01121 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DQAI Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal de proximité de Saint-Martin du 11 janvier 2021, enregistré sous le n° 20/00241. APPELANTE : Syndicat de copropriété de LA [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société CAGEPA SXM, dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ; [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Florence BARRE AUJOULAT, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 1) INTIMEE : Mme [D] [P] [Adresse 1] [Localité 6] Non représentée. COMPOSITION DE LA COUR : Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée. DÉBATS : A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. GREFFIER : Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière. ARRÊT : Par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière. * * * FAITS ET PROCÉDURE Exposant que Mme [D] [U] [P], propriétaire des lots 358 et 361 de la [Adresse 5] [Adresse 4] à [Localité 6] a cessé depuis plusieurs années de payer les charges de copropriété afférentes à ces lots, le syndicat des copropriétaires représenté par M. [Y] [X], administrateur provisoire désigné par ordonnance du 28 septembre 2018, l'a fait assigner pour obtenir paiement de la somme de 14 654,40 euros au titre des charges de copropriété impayées au 5 juin 2019 outre la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité de procédure. Par jugement réputé contradictoire du 11 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Basse-Terre - Tribunal de proximité de Saint-Martin-Saint-Barthélémy, a : - déclaré recevable l'action exercée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son administrateur provisoire, maître [Y] [X], administrateur judiciaire, - rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son administrateur provisoire, maître [Y] [X], administrateur judiciaire - laissé les entiers dépens à la charge du demandeur. Le 15 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence la [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL Cagepa SXM a interjeté appel de cette décision. Suite à l'avis d'avoir à signifier délivré par le greffe de la cour le 23 décembre 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante ont été respectivement signifiées à Mme [P] les 4 janvier 2023 et 17 mars 2023, en l'étude de l'huissier instrumentaire. Elle n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 décembre 2023. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé le 18 mars 2023. L'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024, date de son prononcé par mise à disposition au greffe. PRÉTENTIONS ET MOYENS Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 mars 2023 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur les moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, de : -infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l'exception de celle par laquelle il a déclaré recevable son action, Statuant à nouveau, - condamner Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 34 793,28 euros arrêtée au 1er trimestre 2023 sauf à parfaire, au titre de sa quote-part de charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2019, - condamner Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non paiement des charges à bonne date, - condamner Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [P] aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Barre-Aujoulat conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires soutient en substance que Mme [P], propriétaire des lots 358 et 361 dans la résidence, bien que déjà condamnée par jugement du 1er décembre 2009 du tribunal de grande instance de Basse-Terre au paiement des charges et provisions dues pour les années 2008 et 2009, a cessé tout règlement de ces dernières depuis plusieurs années. Il indique que la dette de Mme [P] s'élève à la somme de 34 793,289 euros pour la période allant du 1er trimestre 2010 au premier trimestre 2023 inclus, les comptes de la copropriété ayant été approuvés par assemblées générales pour les années 2010 à 2023. Il a soutenu l'existence d'un préjudice certain résultant du défaut de paiement des charges puisqu'il fragilise l'équilibre financier du syndicat. MOTIFS L'arrêt est rendu par défaut, en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile . Le premier juge a considéré, bien que la créance paraisse certaine, que le syndicat des copropriétaires n'avait pas justifié que Mme [P] était bien propriétaire des lots numéros 358 et 361de la copropriété, de sorte que sa demande devait être rejetée. Sur le bien fondé de l'appel Selon l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Aux termes de l'article 14-1 de cette même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Selon l'article 35 du décret 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version applicable aux faits de la cause, le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel, 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 3°Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret, 4°Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale, 5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (...). Enfin, aux termes de l'article 19-2 de la loi, dans sa version applicable en la cause, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles (...) Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 (...). En l'espèce, sont principalement versées aux débats les pièces suivantes : - l'ordonnance du 28 septembre 2018 désignant M. [Y] [X], administrateur judiciaire en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 5] ; - les relevés de propriété des lots 358 et 361 de la résidence au nom de Mme [P] - pièce n°3- - un courrier du 5 juin 2019 adressé par M. [X], administrateur, à Mme [P] portant mise en demeure de payer la somme de 9 739,92 euros mais sans avis de réception en retour ou la preuve de l'envoi - pièce n°4 - ; - un extrait de compte daté du 24 avril 2020 portant débit de la somme de 14 654, 40 euros au 1er avril 2020 - pièce n°5 -; - un décompte en date du 29 janvier 2021 au nom de Mme [P] pour un solde de 20 167,78 euros au 2 janvier 2021 - pièce 86- ; - le relevé de compte en date du 4 octobre 2022 au nom de Mme [P] établi par le syndic Cagepa et portant débit de la somme totale de 31 245,82 euros - pièce n°112 - ; - les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de la [Adresse 5] pour les années 2010 à 2021 portant approbation des comptes pour l'exercice écoulé (AG des 16/4/2011, 14/4/2012, 13/4/2013, 26/4/2014, 11/4/2015, 9/4/2016, 15/4/2017, 18/12/2017, 14/4/2018, 22/6/2019, 23/11/2019, 13/6/2020, 27/11/2021) ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 10 décembre 2022 mentionnant expressément que 'l'approbation des comptes arrêtés au 31/12/2021 est reportée à une prochaine réunion d'assemblée générale dans l'attente du résultat de l'audit' bien que portant approbation du budget prévisionnel 2023 - pièce 113- ; - une attestation de non recours du 3 juin 2020 de M. [Y] [X] administrateur provisoire certifiant que les assemblées générales des 29 septembre 2018 et 22 juin 2019 n'ont pas fait l'objet d'annulation - pièce n°73 - ; - une attestation de non annulation en date du 28 février 2023 du syndic Cagepa indiquant que les assemblées générales des 'trois années écoulées n'ont pas fait l'objet d'annulation' - pièce n°114 - ; - le relevé d'appel de fonds du 1er trimestre 2023 portant récapitulatif de l'état de compte en date du 30 décembre 2022 pour un montant total de 34 756,88 euros - pièce 115-. Il est ainsi établi que Mme [P] est propriétaire des lots 358 et 361, mais, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il est seulement justifié de l'approbation des comptes de la copropriété pour les exercices 2010 à 2020, l'assemblée générale du 10 décembre 2022 n'ayant pas approuvé les comptes de l'année 2021. En conséquence, tenant compte de l'examen exhaustif des pièces produites et de l'approbation des comptes jusqu'en 2020, le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine de 20 167,78 euros selon le décompte du 29 janvier 2021 concernant les charges dues au 2 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires étant fondé à réclamer les échéances échues des charges de copropriété restées impayées et immédiatement exigibles car entérinées par les assemblées générales susvisées dont il n'est pas démontré qu'elles aient été judiciairement contestées par Mme [P]. Réciproquement, en l'absence de preuve de l'approbation des comptes de la copropriété pour les années 2021 et 2022 et de mise en demeure de payer préalable quant aux provisions sur charges pour ces années et l'année 2023, il n'est pas établi qu'elles sont devenues exigibles à défaut de la production des procès-verbaux des assemblées générales approuvant ces comptes. Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit être débouté du surplus de sa demande de paiement, s'agissant de la somme réclamée correspondant aux appels de fonds et provisions des années 2021 au premier trimestre 2023. La somme allouée portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 juin 2020 valant mise en demeure à hauteur de 14 654, 40 euros et pour le surplus soit la somme de 5 513, 38 euros à compter des conclusions signifiées à Mme [P] le 17 mars 2023. Sur la demande de dommages et intérêts L'article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il incombe à celui qui agit en responsabilité extra-contractuelle, d'établir l'existence d'un fait dommageable et d'un lien de causalité direct entre le dommage et la faute ou le fait allégué, le préjudice devant présenter un caractère certain. Au cas présent, en dépit de la défaillance du copropriétaire intimé, le syndicat des copropriétaires ne caractérisant pas et ne justifiant pas du préjudice allégué, sa demande en paiement de dommages et intérêts sera rejetée. Sur les frais irrépétibles et les dépens Le jugement doit être infirmé à ce titre et en application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [P] succombant, sera condamnée au paiement des dépens de première instance et d'appel, avec distraction pour ceux des frais dont avance aurait été faite sans avoir reçu provision au profit de l'avocat, demandeur. S'agissant des frais irrépétibles, les circonstances de la cause commandent l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'appelant ayant été contraint d'exposer de tels frais devant la cour. Mme [P] sera condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour - infirme le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son administrateur provisoire, maître [Y] [X], administrateur judiciaire et l'a condamné aux dépens ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, - condamne Mme [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la  [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société Cagepa Sxm, la somme de 20 167,78 euros au titre des charges de copropriété dues au 2 janvier 2021 pour les lots 358 et 361, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2020 sur la somme de 14 654,40 euros et à compter du 17 mars 2023 pour le surplus ; - déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] du surplus de ses demandes ; Y ajoutant, - condamne Mme [D] [P] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Mme Florence Barre-Aujoulat avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - condamne Mme [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; La décision a été signée par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière. La présidente La greffière