Cour d'appel, 30 janvier 2025. 21/02637

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT AU FOND DU 30 JANVIER 2025 Rôle N° RG 21/02637 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG7RE [N] [V] S.A.S.U. LE SALOON C/ S.C.I. LA NIÇOISE S.C.I. LARISCO S.C.P. [W] & ASSOCIES Copie exécutoire délivrée le : 30 Janvier 2025 à : Me Frédéri CANDAU Me Martine DESOMBRE Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] en date du 26 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01547. APPELANTS Monsieur [N] [V] né le 03 Juillet 1975 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Frédéri CANDAU, avocat au barreau de NICE S.A.S.U. LE SALOON , demeurant [Adresse 5] représentée par Me Frédéri CANDAU, avocat au barreau de NICE INTIMEES S.C.I. LA NIÇOISE , demeurant [Adresse 3] représentée par Me Martine DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE S.C.I. LARISCO , demeurant [Adresse 7] représentée par Me Martine DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE PARTIE INTERVENANTE S.C.P. [W] & ASSOCIES ès qualité de liquidateur judiciaire de la société LE SALOON suivant Jugement rendu par le Tribunal de commerce du 25 mai 2023. Intervenant volontaire , demeurant [Adresse 2] représentée par Me Frédéri CANDAU, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur, et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur, chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2025. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2025. Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** EXPOSE DU LITIGE La SCI La Niçoise est propriétaire d'un local commercial en rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 6], désigné comme le lot n° 2 au règlement de copropriété. La SCI Larisco est également propriétaire propriétaire d'un local commercial en rez-de-chaussée du même immeuble, désigné comme le lot n° 10 au règlement de copropriété. Selon acte sous seing privé en date du 23 mars 2016, la SCI La Niçoise et la SCI Larisco ont donné à bail commercial à la SASU Le Saloon les deux locaux leur appartenant à usage de restaurant, pour une durée de neuf années à compter 23 mars 2016 pour finir le 23 mars 2015 et moyennant un loyer annuel de 14.400 € hors taxes et hors charges, réparti à hauteur de 12.000 € pour la SCI La Niçoise et 2.400 € pour la SCI Larisco. M. [N] [V], associé et président non salarié de la société Le Saloon alors en cours de formation, s'est porté caution solidaire des engagements du preneur. Les articles 4 et 5 des conditions particulières du bail sont ainsi libellées: ' 4°. Il a été convenu entre les deux parties que le preneur ne versera pas l'indemnisation immobilière prévue et estimée à 40.000 €, car il s'engage de laisser en contrepartie tout l'agencement et le mobilier posé ou non posé à concurrence de la même valeur que l'indemnisation immobilière. 5°. Il a été convenu entre les deux parties qu'avant l'ouverture du local et après tous les travaux exécutés, un constat en trois exemplaires et en présence du preneur et du bailleur, devra être dressé par huissier avec photographies à l'appui dans lequel sera également annexé toutes les factures de l'acquisition du matériel posé ou non posé relatives à l'activité portée sur le Kbis. Les frais de cet acte devront être à la charge du preneur.' Par acte d'huissier en date du 16 mars 2017, les sociétés La Niçoise et Larisco ont fait assigner la société Le Saloon devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins notamment de voir: - condamner in solidum la société Le Saloon et M. [V] au paiement de la somme de 40.000 € à titre d'indemnisation immobilière, sous astreinte de 250 € par jour de retard, sauf à justifier d'avoir garni le local d'un mobilier pour ledit montant, - condamner in solidum la société Le Saloon et M. [V], également sous astreinte de 250 € par jour de retard, à produire l'attestation d'assurance. Parallèlement, les bailleresses ont, par exploit du 10 octobre 2018, fait signifier à la société Le Saloon un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la somme de 3.283 € au titre des loyers et taxes foncières impayés. La locataire a procédé à un certain nombre de règlements mais au motif qu'elle restait redevable des frais d'huissier à hauteur de 165,85 €, les sociétés La Niçoise et Larisco l'ont fait assigner devant le juge des référé, qui par ordonnance en date du 20 juin 2019, a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes et renvoyé les demanderesse à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront. Par jugement en date du 26 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a: - condamné in solidum la SASU Le Saloon et M. [N] [V] à payer à la SCI La Niçoise et la SCI Larisco la somme de 40.000 € à titre d'indemnité de droit au bail, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, - dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de production sous astreinte d'une attestation d'assurance, - constaté l'application de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, - suspendu la réalisation et les effets de ladite clause en accordant à la locataire un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement pour régler le coût du commandement, soit la somme de 165,85 €, à la SCI La Niçoise, - dit qu'à défaut par elle de respecter le délai octroyé, la clause de résiliation de plein droit deviendra définitivement acquise aux bailleresses et la locataire pourra être expulsée avec le concours de la force publique, si besoin est, passé un délai de deux mois après la signification du présent jugement, - dit que dans ce cas, la locataire devra acquitter une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, jusqu'à son départ effectif, - sur la demande reconventionnelle, condamné la SCI Larisco à payer à la SASU Le Saloon la somme de 450 € à titre de réparation de son préjudice de jouissance, arrêté à la date du présent jugement, - dit que la locataire n'a pas qualité pour solliciter la condamnation de la bailleresse à lui payer des travaux de réparation d'une toiture qui constitue une partie de commune de l'immeuble, - condamné in solidum la SASU Le Saloon et M. [N] [V] à payer à la SCI La Niçoise et la SCI Larisco la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - condamné in solidum la SASU Le Saloon et M. [N] [V] aux entiers dépens de la présente instance, qui seront distraits dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu que: - sur l'indemnisation immobilière: * le bail litigieux porte sur des locaux vacants et l'indemnisation immobilière doit être interprétée comme une indemnité de droit au bail ou pas de porte et il n'est pas rapportée la preuve d'une absence de cause à cette indemnité, de sorte que la locataire doit être déboutée de sa demande de nullité de la stipulation litigieuse pour défaut de cause, * il résulte du bail que la société Le Saloon a obtenu d'être dispensée de régler le montant de cette indemnité immédiatement en faisant abandon à son départ de l'ensemble de l'agencement posé ou non posé à concurrence de la même valeur et qu'après la réalisation de tous les travaux, un constat devait être établi avec photographies et auquel devait être annexé les factures d'acquisition du matériel, * une indemnité de pas de porte est payable à l'entrée dans les lieux et il ressort de l'interprétation du bail que la locataire en a été dispensée du règlement sous condition de justifier du montant des factures d'acquisition de matériel posé et après tous travaux exécutés, avant l'ouverture du local par un constat d'huissier, * la locataire n'a jamais justifié avoir rempli ses obligations nonobstant la mise en demeure qui lui a été adressée et ne produit aucun document de nature à en justifier, * la condition pour être dispensée du règlement de l'indemnité de pas de porte n'étant pas établie par la société Le Saloon, celle-ci doit être condamnée au paiement de la somme de 40.000 €, - les justificatifs de l'existence d'une police d'assurance ayant été communiqués, il n'y a pas lieu à condamnation de ce chef, - sur l'application de la clause résolutoire insérée au bail réclamée par les bailleresses: * la locataire reconnaît ne pas avoir réglé le coût du commandement de payer et dans le cadre d'une demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire, la juridiction n'a aucune faculté d'appréciation du degré de la gravit de l'infraction commise, * il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire mais d'en suspendre la réalisation définitive et les effets en accordant à la locataire un délai d'un mois à compter de la signification du jugement pour régler le coût du commandement, - sur la demande reconventionnelle de la société Le Saloon: * celle-ci déplore subir des infiltrations en provenance de la toiture couvrant le local appartenant à la SCI Larisco, sollicitant sa condamnation à lui payer une somme de 1.750 € au titre des travaux de remise en état de la toiture outre 450 € au titre des dommages immatériels, * un locataire n'a pas qualité ni pour réaliser des travaux de réparation d'une toiture qui constitue une partie commune de l'immeuble, ni pour solliciter la condamnation du bailleur à en payer le coût, * la preneuse a en revanche qualité pour solliciter l'indemnisation du préjudice résultant d'infiltrations à l'encontre de son bailleur quelle qu'en soit l'origine, de sorte qu'il sera alloué une somme de 450 € à la société Le Saloon au titre de son préjudice de jouissance. Par déclaration en date du 19 février 2021, la SASU Le Saloon et M. [N] [V] ont interjeté appel de ce jugement. Selon jugement en date du 25 mai 2023, la société Le Saloon a été placée en liquidation judiciaire, la SCP [W] & associés étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 juillet 2023, M. [N] [V], la société Le Saloon et la SCP [W] & associés, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Le Saloon, demandent à la cour de: - déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par la SASU Le Saloon et M. [V], - déclarer recevable et bien fondée l'intervention volontaire de la SCP [W] & associés, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Le Saloon, Y faisant droit, - infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a: * condamné in solidum la SASU Le Saloon et M. [N] [V] à payer à la SCI La Niçoise et la SCI Larisco la somme de 40.000 € à titre d'indemnité de droit au bail, * débouté la SASU Le Saloon et M. [N] [V] de leur demande de condamnation de la SCI La Niçoise et la SCI Larisco à leur payer la somme de 1.750 € au titre des travaux de remise en état, * condamné in solidum la SASU Le Saloon et M. [N] [V] à payer à la SCI La Niçoise et la SCI Larisco la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, Et statuant à nouveau, - juger que les articles 4 et 5 des conditions particulières du bail commercial du 23 mars 2016 sont nuls et de nul effet, - juger que la SASU Le Saloon n'a commis aucune infraction aux clauses du bail, - juger qu'il n'y a pas lieu à condamner la SASU Le Saloon et M. [N] [V] à payer la somme de 40.000 € au titre de ' l'indemnisation immobilière', - condamné in solidum la SCI La Niçoise et la SCI Larisco à payer à la SASU Le Saloon et M. [N] [V] la somme de 1.750 € au titre des travaux de remise en état, - débouter la SASU Le Saloon et M. [N] [V] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, - confirmer le jugement déféré pour le surplus, - condamné in solidum la SCI La Niçoise et la SCI Larisco à payer à la SASU Le Saloon et M. [N] [V] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. La SCI La Niçoise et la SCI Larisco, suivant leurs dernières conclusions notifiées le 19 juillet 2023, demandent à la cour de: Vu les articles L 145-1 et suivants du code des assurances, Vu l'article 1134 ancien du code civil, - recevoir la SCI La Niçoise et la SCI Larisco en leur assignation en intervention forcée à l'encontre de la SCP de mandataires judiciaires, prise en la personne de M [T] [W], assigné en qualité de liquidateur de la société Le Saloon, - statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel principal de la SASU Le Saloon et de M. [N] [V], le dire non fondé, En conséquence, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a: * condamné in solidum la SASU Le Saloon et de M. [N] [V] à payer les sommes suivantes au titre d'indemnité de droit au bail: + à la société La Niçoise, une somme de 33.635 € + à la société Larisco, une somme de 6.365 €, *dit que la locataire n'a pas qualité pour solliciter la condamnation de la bailleresse à lui payer des travaux de réparation d'une toiture qui constitue une partie de commune de l'immeuble, - recevoir la SCI La Niçoise et la SCI Larisco en leur appel incident et y faisant droit, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a: * dit n'y avoir lieu à astreinte, * suspendu les effets de la clause résolutoire insérée au bail, * condamné la société Larisco à payer à la société Le Saloon la somme de 450 € au titre de la réparation de son préjudice de jouissance, Et statuant à nouveau, - condamner solidairement les requis à produire les attestations d'assurance pour les années 2017, 2018 et 2019 mais également sous astreinte de 250 € par jour de non faire à compter de la signification du jugement entrepris, - constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue dans le bail du 23 mars 2016, ou à tout le moins au 2 janvier 2023, - ordonner l'expulsion de la SASU Le Saloon des lieux loués, ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, sous astreinte de 250 € par jour de non faire à compter du délibéré de la décision à venir, - ordonner la séquestration et le dépôt dans tel lieu approprié, des marchandises et mobiliers, y compris les véhicules, se trouvant encore éventuellement dans les lieux loués lors de l'expulsion aux frais, risques et périls de la SASU Le Saloon, - fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à parfaite libération des lieux, - condamner solidairement la SASU Le Saloon et M. [N] [V] à régler en deniers ou quittances: 1. Au profit de la société Larisco: - article 700 alloué par l'ordonnance du JME du 23 octobre 2018: 1.000 € - article 700 alloué par le jugement du 26 janvier 2021: 2.000 € - au titre de l'indemnité de droit au bail allouée par le jugement du 26 janvier 2021: 6.365 €, - au titre des loyers et indemnités d'occupation de mai et juin 2023: 400 € - au titre de la taxe foncière 2022: 265 € Total: 10.030 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 mars 2016 sur la somme de 6.365 € allouée au titre d'indemnité de droit au bail, 2. Au profit de la société La Niçoise: - article 700 alloué par le jugement du 26 janvier 2021: 2.000 € - au titre de l'indemnité de droit au bail allouée par le jugement du 26 janvier 2021: 33.635 €, - au titre des loyers et indemnités d'occupation de mai et juin 2023: 2.225,20 € - au titre de la taxe foncière 2022: 747 € Total: 38.607,20 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 mars 2016 sur la somme de 6.365 € allouée au titre d'indemnité de droit au bail, - fixer la créance de la société Larisco à l'égard de la procédure collective de la société Le Saloon à la somme de 10.030 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 mars 2016 sur la somme de 6.365 € allouée au titre d'indemnité de droit au bail, - fixer la créance de la société La Niçoise à l'égard de la procédure collective de la société Le Saloon à la somme de 38.607,20 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 mars 2016 sur la somme de 6.365 € allouée au titre d'indemnité de droit au bail, En tout état, - débouter la SASU Le Saloon et M. [N] [V] de toutes leurs conclusions, fins et prétentions, - condamner la SASU Le Saloon et M. [N] [V] à payer à la SCI La Niçoise et la SCI Larisco la somme de 3.000 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SASU Le Saloon et M. [N] [V] aux entiers dépens distraits au profit de Me Desombre, avocat à la cour, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 5 novembre 2021. MOTIFS Il convient de recevoir la SCP [W] & Associés, ès qualités de liquidateur de la SASU Le Saloon, en son intervention volontaire et de la déclarer recevable et bien fondée. Sur l'indemnisation immobilière Les appelants considèrent que la clause insérée au bail et qui fait état d'une ' indemnisation immobilière' est totalement inapplicable et n'est pas due par la société le Saloon. Ils rappellent qu'il avait été expressément convenue entre les parties qu'aucune indemnité de droit au bail ou pas de porte n'était due pas le preneur, ainsi qu'il en ressort de l'attestation de l'agence immobilière qui a mis les parties en relation et de l'article 4 des conditions particulières du contrat de location qui énonce que le preneur ne versera pas l'indemnisation immobilière prévue et estimée à 40.000 €. Ils relèvent que cette 'indemnisation immobilière' qui ne correspond à aucune définition juridique ne peut s'analyser en une indemnité de pas de porte ou de droit au bail, laquelle doit être versée lors de l'entrée dans les lieux et qu'en tout état de cause, une telle indemnité n'a aucune cause en ce qu'il n'existe aucune contrepartie. Ils font également grief au tribunal d'avoir réécrit le bail litigieux en ' fusionnant' les articles 4 et 5 des conditions particulières alors que la lecture de l'article 4 met en évidence qu'une telle indemnisation ne peut être due qu'en fin de bail et il est parfaitement incohérent de condamner le preneur au paiement de l'indemnité alors qu'il est toujours dans les lieux, ainsi que tout l'agencement et le mobilier, étant souligné qu'il a effectué de nombreux investissements d'agencement et de matériels comme cela ressort des factures versées au débat. Ils considèrent que l'article 5 est en parfaite contradiction avec l'article 4. Le sociétés La Niçoise et Larisco, pour leur part, font valoir que la locataire n'a pas fait établir le procès-verbal de constat prévu à l'article 5 des conditions particulières du bail et ne justifie aucunement avoir garni les locaux loués de mobilier pour une valeur de 40.000 €, aucune facture n'étant produite et ce, alors que la société Le Saloon ne conteste pas avoir loué les locaux vacants. Selon acte sous seing privé en date du 23 mars 2016, la SCI La Niçoise et la SCI Larisco ont donné à bail commercial à M. [N] [V], représentant de la SASU en cours de formation dénommée Le Saloon des locaux situés dans un immeuble sis [Adresse 4] à Contes ( 06390) se décomposant comme suit: - pour la SCI La Niçoise, un local commercial désigné lot n° 2, au rez-de-chaussée d'une superficie de 44 m², - pour la SCI Larisco: en continuité du lot ci-dessus, un local désigné lot n° 10 d'une superficie de 23 m². Ledit bail, à usage exclusif de ' snack- salon de thé- bar- pizzeria- traiteur- restaurant et plats à emporter', a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 23 mars 2016, et moyennant le paiement d'un loyer annuel HT de 14.400 €, soit 12.000 € pour la SCI La Niçoise et 2.400 € pour la SCI Larisco. Au titre des conditions particulières de cette location, il est spécifié que: '4°) Il a été convenu entre les deux parties que le preneur que le preneur ne versera pas l'indemnisation immobilière prévue et estimée à 40.000 € car il s'engage de laisser en contrepartie, tout l'agencement et le mobilier posé ou non posé à concurrence de la même valeur que l'indemnisation immobilière.' et que ' 5°) Il a été convenu entre les deux parties qu'avant l'ouverture du local et après tous les travaux exécutés, un constat en 3 exemplaires et ne présence du preneur et du bailleur, devra être dressé par huissier avec photographies à l'appui dans lequel sera également annexé toutes les factures de l'acquisition du matériel posé ou non relatives à l'activité portée sur le Kbis. Les frais de cet acte devront être à la charge du bailleur.' Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, 'l'indemnisation immobilière' visée à l'article 4 des conditions particulières ne peut s'interpréter comme une indemnité de droit au bail ou de pas de porte. En effet, le pas de porte ou droit d'entrée correspond à une somme que doit verser le locataire pour pouvoir disposer des locaux. Ce droit est exigé par le bailleur lors de la conclusion du contrat mais pour être valable, le pas de porte doit être explicitement mentionné dans le bail au moyen d'une clause précisant sa nature ( supplément de loyer ou indemnité), son mondant et les conditions de règlement de cette somme, qui en toute hypothèse reste acquise au propriétaire des locaux. De son côté, le droit au bail n'intervient pas lors de la conclusion du bail commercial et constitue un élément du fonds de commerce qui appartient au locataire sortant et qui lui est versé par le nouveau preneur. La lecture de l'article 4 des conditions particulières ne permet aucunement de considérer que ' l'indemnisation immobilière' est une indemnité de pas de porte et encore moins une indemnité de droit au bail. Le terme employé 'indemnisation immobilière' ne recouvre, en réalité, aucune définition juridique et la rédaction de cet article 4 est particulièrement floue, voire contradictoire et incompréhensible, en ce qu'il est mentionné que le preneur ne versera pas ' l'indemnisation immobilière prévue et estimée à 40.000 €' alors que précisément aucune stipulation du bail ou autre document contractuel ne le prévoient ou même n'y font référence. En outre, l'indication ' le preneur ne versera pas (...) car il s'engage de laisser en contrepartie tout l'agencement posé ou non posé (...) ' permet de comprendre que l'éventuel règlement de cette indemnisation doit s'apprécier en fin de bail: - soit, le preneur laisse tout l'agencement et le mobilier et alors il n'est pas redevable de l'indemnisation, - soit, à l'inverse, il reprend l'agencement et le mobilier, devenant alors redevable de la somme de 40.000 €. Si effectivement, il en ressort d'aucune des pièces produites qu'un constat d'huissier a été dressé lors de l'entrée dans les lieux de la société Le Saloon contrairement aux énonciations de l'article 5 des conditions particulières du bail litigieux, il ne peut en être déduit que le non respect de ces dispositions permet au bailleur d'exiger le paiement de l'indemnité d'immobilisation telle que prévue à l'article précédent. En l'absence de rédaction claire et non équivoque, cette clause est insuffisante pour caractériser une obligation au paiement de la somme de 40.000 € pesant sur le preneur au moment de son entrée dans les lieux ou en cours de bail. Il est par ailleurs fait référence à un engagement ' l'indemnisation immobilière prévue' qui est totalement imprécis quant à sa cause, ses modalités ou ses conditions d'exigibilité. Le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum la SASU Le Saloon et M. [N] [V] à payer à la SCI La Niçoise et la SCI Larisco la somme de 40.000 € à titre d'indemnité de droit au bail doit donc être infirmé et les bailleresses seront déboutées de leur demande à ce titre. Sur les travaux de remise en état Déplorant subir des infiltrations en provenance de la toiture couvrant le lot appartenant à la SCI Larisco, la SASU Saloon sollicite la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 1.750 € au titre des travaux de remise en état de la toiture et 450 € en réparation de son préjudice de jouissance. Elle s'appuie sur un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 18 juillet 2019 qui atteste effectivement de la présence d'infiltrations dans les toilettes, le couloir et la salle de ' plonge' dans les locaux qui lui ont été donnés à bail par la SCI Larisco. Elle communique un devis du 9 janvier 2018, manifestement obtenu sur internet, d'une entreprise non identifiée portant sur une rénovation de toiture sans indication de l'immeuble qui serait concerné. Outre, l'absence de toute valeur probatoire d'un tel document, comme l'ont relevé à juste titre les premiers juges, le locataire n'a pas qualité, ni pour réaliser des travaux de réparation d'une toiture qui constitue une partie commune d'un immeuble, seul le syndicat des copropriétaires ayant qualité pour le faire, ni par voie de conséquence pour réclamer la condamnation du bailleur à lui en payer le coût. En revanche, la société Le Saloon est fondée à solliciter l'indemnisation du préjudice résultant d'infiltrations à l'encontre de son bailleur, préjudice de jouissance qui a été évalué de façon exact par le tribunal, au regard des pièces produites à la somme de 450 €. Sur la justification d'une attestation d'assurance Les sociétés bailleresses sollicitent la condamnation in solidum de la société Le Saloon et de M. [V], sous astreinte de 250 € par jour de retard, à produire les attestations d'assurance 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021. Le bail liant les parties prévoit que le preneur est tenu ' de s'assurer à une compagnie d'assurance contre le vol, l'incendie, l'incendie, les dégradations, vandalismes, les attentats et les explosions, le matériel, le mobilier à concurrence de 40.000 €, les marchandises ainsi que les risques locatifs, les dégâts des eaux, le bris de glaces, vitres et vitrages et de justifier aux bailleurs chaque année de la validité de la police d'assurance (...)' ( article 8 des conditions générales). La société Le Saloon communique les justificatifs attestant qu'elle est bien assurée pour les années 2016 à 2019 inclus. En revanche, elle ne produit aucun élément pour les années 2020 et 2021. Il convient en conséquence de condamner la locataire à produire les attestations d'assurance 2020 et 2021, sans qu'aucune circonstance ne justifie en revanche d'assortir cette condamnation d'une astreinte. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et fixation créance à la procédure collective de la société Le Saloon Le bail litigieux comprend une clause ainsi libellée ' Faute d'exécution de l'une des clauses du bail, et notamment faute de paiement d'un seul terme du loyer, des charges et accessoires et des frais de commandement ou de mise en demeure le bail sera résilié de plein droit, un mois après une mise en demeure par simple lettre recommandée ou un commandement resté infructueux'. En l'espèce, il est constant que la société le Saloon s'est vu notifier, par acte du 10 octobre 2018, un commandement de payer la somme de 3.283 € au titre des loyers et charges impayés, outre 165,85 € représentant le coût de l'acte, ledit commandement rappelant que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail. Le tribunal, dans son jugement entrepris, a: - constaté l'application de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, - suspendu la réalisation et les effets de ladite clause en accordant à la locataire un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement pour régler le coût du commandement, soit la somme de 165,85 €, à la SCI La Niçoise, - dit qu'à défaut par elle de respecter le délai octroyé, la clause de résiliation de plein droit deviendra définitivement acquise aux bailleresses et la locataire pourra être expulsée avec le concours de la force publique, si besoin est, passé un délai de deux mois après la signification du présent jugement. Il ressort, cependant des pièces produites, que suite à l'apparition d'un nouvel arriéré de loyers, un second commandement visant la clause résolutoire a été notifié à la preneuse le 2 décembre 2022 faisant d'un somme impayée de 1.275,28 € en principal, correspondant au solde des loyers des mois d'avril à novembre 2022 outre la taxe foncière 2022. Il est toutefois établi que le tribunal de commerce de Nice a, par jugement en date du 25 mai 2023, a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la société Le Saloon, la SCP [W] & associés étant désignée en qualité de liquidateur. En vertu de l'article L 622-21 du code de commerce, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1) à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; 2) à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. La règle de l'arrêt des poursuites individuelles posée par cet article entraîne la paralysie de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et charges antérieurs au jugement d'ouverture. De même, le bailleur ne peut, après le jugement d'ouverture de la procédure collective, poursuivre une action en constatation de l'acquisition du jeu d'une clause résolutoire pour défaut de paiement antérieur, s'il ne dispose pas, avant ledit jugement, d'une décision passée en force de chose jugée, à savoir une décision non susceptible d'un recours suspensif d'exécution. Par voie de conséquence, les sociétés intimées ne peuvent qu'être déboutées de leur demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail la suite de la délivrance ni du premier commandement de payer du 10 octobre 2018, ni du second commandement signifié le 2 décembre 2022. Elles en sont pas fondées à réclamer l'expulsion de la locataire des lieux loués, ni sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. En revanche, elles justifient avoir régulièrement procédé à la déclaration de leur créance entre les mains de la SCP [W] & associés, comprenant notamment les loyers et charges impayés Par voie de conséquence et au regard des développements qui précèdent, il convient de fixer: - la créance de la SCI Larisco au passif de la liquidation judiciaire de la SASU Le Saloon à la somme de 400 € au titre des loyers de mai et juin 2023, outre 265 € au titre de la taxe foncière 2022, - la créance de la SCI La Niçoise au passif de la liquidation judiciaire de la SASU Le Saloon à la somme de 2.225,20 € au titre des loyers de mai et juin 2023, outre 747 € au titre de la taxe foncière 2022. L'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dans le cadre de la présente procédure. Vu l'article 696 du code de procédure civile, PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire, Reçoit la la SCP [W] & Associés, ès qualités de liquidateur de la SASU Le Saloon, en son intervention volontaire, la déclare recevable et bien fondée, Infirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il: - a condamné la SCI Larisco à payer à la SASU Le Saloon la somme de 450 € à titre de réparation de son préjudice de jouissance, arrêté à la date du présent jugement, - dit que la locataire n'a pas qualité pour solliciter la condamnation de la bailleresse à lui payer des travaux de réparation d'une toiture qui constitue une partie de commune de l'immeuble, Et statuant à nouveau, Déboute la SCI La Niçoise et la SCI Larisco de leur demande en paiement de la somme de 40.000 € au titre de l'indemnisation immobilière, Dit qu'en l'état du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la société Le Saloon par jugement du 25 mai 2023, il convient de débouter la SCI La Niçoise et la SCI Larisco de leurs demandes visant à: - constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue dans le bail du 23 mars 2016, ou à tout le moins au 2 janvier 2023, - ordonner l'expulsion de la SASU Le Saloon des lieux loués, ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, sous astreinte de 250 € par jour de non faire à compter du délibéré de la décision à venir, - ordonner la séquestration et le dépôt dans tel lieu approprié, des marchandises et mobiliers, y compris les véhicules, se trouvant encore éventuellement dans les lieux loués lors de l'expulsion aux frais, risques et périls de la SASU Le Saloon, - fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à parfaite libération des lieux, Condamne la société Le Saloon à communiquer les attestations d'assurance pour les années 2020 et 2021, Dit n'y avoir lieu à assortir cette condamnation d'une astreinte, Fixe la créance de la SCI Larisco au passif de la liquidation judiciaire de la SASU Le Saloon à la somme de 400 € au titre des loyers de mai et juin 2023, outre 265 € au titre de la taxe foncière 2022, Fixe la créance de la SCI La Niçoise au passif de la liquidation judiciaire de la SASU Le Saloon à la somme de 2.225,20 € au titre des loyers de mai et juin 2023, outre 747 € au titre de la taxe foncière 2022, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure, Condamne la SCI La Niçoise et la SCI Larisco aux dépens de première instance et de la procédure d'appel. Le Greffier, La Présidente,