Cour de cassation, 12 octobre 1994. 92-16.835

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par M. Claude A..., demeurant ... (16e), en cassation d'un arrêt rendu le 23 avril 1992 par la cour d'appel de Versailles (1re Chambre, 1re Section), au profit : 1 ) de M. Elie Y..., demeurant ... (Hauts-de-Seine), venant aux droits de M. Gilles X... à la suite de l'acquisition des lots 10 et 1 de l'immeuble sis ... à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine), aux droits duquel se trouve actuellement la société immobilière de participation Immopar, 2 ) de la société à responsabilité limitée Cabinet Géralpha, dont le siège social est ... (14e), prise en la personne de ses représentants légaux en exercice et en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ... à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine), 3 ) de la société immobilière ACE, dont le siège social est ... (17e), prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés audit siège, 4 ) de la société civile professionnelle Paul Michelez - Jean Z... et Jacques B..., notaires associés, dont le siège social est ... (17e), défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 12 juillet 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Defrenois et Lévis, avocat de M. A..., de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat de M. Y..., aux droits duquel se trouve la société Immopar, de la SCP Lemaître et Monod, avocat de la société Cabinet Géralpha, syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ... à Neuilly-sur-Seine, de la SCP Boré et Xavier, avocat de la société Paul Michelez, Jean Z... et Jacques B..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Versailles, 23 avril 1992), que la société immobilière ACE, propriétaire d'un immeuble, a établi, le 26 décembre 1983, le règlement de copropriété de cet immeuble, un droit de surélévation de deux étages étant reconnu au propriétaire du lot n° 10 constitué par l'appartement du quatrième étage et la jouissance de la terrasse supérieure, et a vendu, par acte authentique du 29 mai 1984, reçu par Me B... notaire, le lot n° 9, constitué par l'appartement du troisième étage, à M. A..., le vendeur s'engageant, en tant que propriétaire du lot n° 10, à limiter le droit de surélévation, reconnu à son profit par le règlement de copropriété, à une surface de 100 mù en un seul lot ; qu'avant publication de cet acte, la société ACE, par acte authentique du 19 septembre 1984, reçu par le même notaire, a vendu à M. Gilles X... le lot n° 10 et le droit de surélévation sans restriction particulière ; que, M. X... ayant obtenu, le 20 février 1989, un permis de construire au titre du droit de surélévation pour une superficie de 170 mù et l'assemblée générale des copropriétaires ayant autorisé, le 29 juin 1989, la séparation des parties privatives du lot n 10 et de la terrasse supérieure dont la jouissance privative lui était attachée ainsi que la création d'un nouveau lot de copropriété, M. A... a assigné M. Gilles X... en interdiction de réalisation d'une construction supérieure à 100 mù et en paiement, avec la société ACE, de dommages-intérêts ; qu'il a également assigné la société civile professionnelle Michelez, Z..., B..., notaires, pour permettre à M. X... ou à la société ACE d'exercer à leur encontre un éventuel recours ; qu'en cours de procédure, M. X... a vendu son lot de copropriété à M. Y... et que, sur injonction de la cour d'appel, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a été attrait en la cause ; que, postérieurement à l'arrêt déféré, M. Y... a revendu le lot n° 10 à la société Immopar ; Attendu que M. A... fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes, alors, selon le moyen, "1 ) que l'acquisition d'un droit en connaissance de sa précédente aliénation au profit d'un tiers est constitutive d'une faute qui ne permet pas à l'acquéreur d'invoquer à son profit la chronologie des transcriptions ; qu'en l'espèce, les juges d'appel ont affirmé que les acquéreurs du lot n° 10 n'étaient pas tenus de respecter les effets de l'acte conclu, le 29 mai 1984, entre la société immobilière ACE et M. A..., quand bien même ils les connaîtraient, dès lors que cet acte avait été publié après la vente de ce lot à M. X... et n'avait pas modifié les stipulations du règlement de copropriété invoquées par le sous-acquéreur, M. Y... ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1165 du Code civil ; 2 ) qu'en se bornant à relever la chronologie des transcriptions sans rechercher si, comme l'y invitaient les écritures de M. A..., M. Gilles X..., acquéreur du lot n° 10, n'avait pas eu connaissance, au moment de la vente, de l'aliénation partielle du droit de surélever consentie moins de quatre mois auparavant par son oncle et son père, agissant en qualité respectivement de gérant et d'associé de la société immobilière ACE, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes précités" ; Mais attendu qu'ayant relevé que la limitation du droit de surélévation, consentie à M. A..., résultait d'un engagement personnel de la société ACE, alors propriétaire du lot n° 10, et constaté que l'acte d'acquisition de ce lot par M. Gilles X... ne comportait aucune restriction de son droit de surélévation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de rechercher, quels que soient les liens de parenté de cet acquéreur avec les associés de la société venderesse, s'il avait eu connaissance des stipulations particulières de l'acte authentique du 29 mai 1984, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant qu'en l'absence d'un engagement personnel de M. Gilles X..., celui-ci n'était pas tenu des engagements pris par son vendeur dans cet acte authentique auquel il était étranger, et qui ne saurait lui être déclaré opposable, et qu'en l'absence de toute modification du règlement de copropriété, la limitation du droit de surélever, contenue dans l'acte de vente du lot du troisième étage, ne pouvait être opposable non plus aux acquéreurs postérieurs du lot n° 10 ; Sur le second moyen : Attendu que M. A... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre la société ACE, alors, selon le moyen "qu'il faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, qu'il n'avait acquis son appartement qu'à la condition expresse que l'exercice du droit de surélévation emporte la création d'un seul nouveau lot et qu'il soit limité à une surface de 100 mù afin de préserver l'aspect de l'immeuble et sa destination ; que, pour affirmer l'absence de préjudice, nonobstant l'exercice du droit de surélévation pour une surface de 170 mù, la cour d'appel s'est bornée à relever que M. A... n'avait pas la jouissance de la terrasse sur laquelle la construction devait être édifiée ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions de M. A... et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu que la cour d'appel a répondu aux conclusions en relevant que M. A... entendait essentiellement voir limiter à un seul lot les locaux susceptibles d'être édifiés et voir respecter le "standing" de l'immeuble et ses caractéristiques essentielles et que ces exigences se trouvaient satisfaites par la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 1989 n'ayant autorisé que la création d'un seul lot, en sorte que ce copropriétaire ne subissait aucun préjudice ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il est équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... à Neuilly-sur-Seine et de la société Immopar les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... à Neuilly-sur-Seine et de la société Immopar ; Dit n'y avoir lieu à indemnité au profit de M. A... en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Condamne M. A..., envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du douze octobre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.