Tribunal judiciaire, 31 janvier 2025. 22/05486

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Me SPIRA et Me AUBRY DE MARAUMONT Copies certifiées conformes délivrées le: à Me TRUMER et Me LE BRIS-VOINOT ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 22/05486 N° Portalis 352J-W-B7G-CWYBL N° MINUTE : Assignation du : 27 avril 2022 JUGEMENT rendu le 31 janvier 2025 DEMANDERESSE Madame [E] [B] [Adresse 2] [Localité 11] représentée par Maître Séverine SPIRA de l’ASSOCIATION CABINET SPIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0252 DÉFENDEURS Monsieur [N] [Z] Madame [C] [T] épouse [Z] [Adresse 8] [Localité 9] Madame [U] [K] [Adresse 3] [Localité 16] Monsieur [A] [F] [Adresse 12] [Localité 7] représentés par Maître Anne AUBRY DE MARAUMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0072 Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/05486 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWYBL S.A. PACIFICA [Adresse 13] [Localité 10] représentée par Maître Henri TRUMER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #D0104 S.A. SOGESSUR [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 14] représentée par Maître Carine LE BRIS-VOINOT de la SELARL LBVS - Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0434 Madame [Y] [V] [Adresse 5] [Localité 15] non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière DÉBATS A l’audience du 14 novembre 2024 présidée par Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2025. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire Premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE Mme [E] [B] est propriétaire d'un appartement situé au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] (95). M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] sont quant à eux propriétaires de l’immeuble voisin sis [Adresse 5]. Du 1er juillet 2018 au 15 juillet 2021, Mme [Y] [V] a occupé, en qualité de locataire, un appartement situé au deuxième étage de cet immeuble. La société Pacifica est l'assureur de M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F], tandis que la société Sogessur est l'assureur de Mme [Y] [V]. Se plaignant d’infiltrations dans son appartement, par acte d’huissier du 15 octobre 2020, Mme [E] [B] a fait assigner M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] devant le juge des référés. Par ordonnance du 30 décembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a ordonné la réalisation d'une expertise portant sur des dégâts des eaux, et désigné M. [P] [G] en qualité d'expert judiciaire. Celui-ci a déposé son rapport définitif le 8 février 2022. Par exploits d'huissier signifiés les 27 avril et 3 mai 2022, Mme [E] [B] a fait assigner M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K], M. [A] [F], la société Pacifica et la société Sogessur devant le tribunal judiciaire de Paris pour l'audience de mise en état du 21 juin 2022. Par ordonnance du 1er juin 2022, le président du tribunal judiciaire de Pontoise saisi sur requête a autorisé Mme [E] [B] à prendre une inscription d'hypothèque provisoire sur les biens dont M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] sont propriétaires, pour garantie d'une créance évaluée provisoirement à 46.000,00 euros. Il a été procédé à l'inscription de l'hypothèque, laquelle a été dénoncée par exploit d'huissier signifié le 15 juin 2022. Par exploit d'huissier signifié le 22 juillet 2022, M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] ont fait assigner Mme [Y] [V] devant le tribunal de céans. Les deux affaires ont été jointes par le juge de la mise en état le 6 décembre 2022. Statuant sur l’incident formé par Mme [E] [B], par ordonnance en date du 17 mars 2023, le juge de la mise en état a : « - débouté Mme [E] [B] de ses demandes en production de pièces, en exécution de travaux et aux fins de réalisation d'une mesure d'instruction ; - enjoint à M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] d'indiquer leur profession respective dans leurs futures conclusions, en application de l'article 765 du code de procédure civile ; - condamné in solidum M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] à payer à Mme [E] [B], à titre de provisions à valoir sur l'indemnisation définitive de ses préjudices, les sommes de : - 5.666,20 euros au titre d'un préjudice matériel, - 12.000,00 euros au titre d'un préjudice financier ; - débouté M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] de l'ensemble de leurs demandes ; - réservé les dépens de référé et d'instance, ainsi que les frais d'expertise, - et laissé à chaque partie la charge des dépens par elle exposés dans le cadre de l'incident ; - débouté les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles. » Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 septembre 2023, Mme [E] [B] demande au tribunal de : « Vu les articles 1240, 1241, 1242, 1353 du Code civil, et la théorie des troubles anormaux de voisinage, Vu le rapport d’expertise, - Déclarer Madame [B] recevable et bien fondée en ses demandes, - Déclarer Monsieur [Z], Madame [T], Madame [K], Monsieur [F] et Madame [V] responsables des désordres subis dans l’appartement de Madame [B], - Homologuer le rapport d’expertise de Monsieur [G], en ce qu’il a retenu les défaillances des installations sanitaires de Madame [V], Monsieur [Z], Madame [T], Madame [K], Monsieur [F], - Débouter les défendeurs de leurs moyens, fins et conclusions, - Condamner in solidum Monsieur [Z], Madame [T], Madame [K], Monsieur [F], la Cie SOGESSUR, et la Cie PACIFICA, à verser à Madame [B], en deniers ou quittance, les sommes de : - 5.666,20 € au titre du préjudice matériel de Madame [B], - 26.373,36 € au titre de sa privation de jouissance, - Dire que lesdites sommes porteront intérêts au taux légal, à compter du 8 février 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, avec capitalisation, - Condamner in solidum Monsieur [Z], Madame [T], Madame [K], Monsieur [F], la Cie SOGESSUR et la Cie PACIFICA à verser à Madame [B] la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du CPC, et aux entiers dépens de référé, d'expertise (2.938,64 €) et de la présente instance, y compris les frais de constats, dont distraction au profit de Maître SPIRA, Avocat, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du Jugement. » Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] demandent au tribunal de : « Vu l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles L. 121-2 et L. 113-1 du code des assurances, Vu les articles 1119, 1147 et 1732 du code civil, Vu les contrats d’assurance, Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/05486 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWYBL - juger recevables et bien fondées les demandes de l’indivision [N] [Z], [C] [T], [U] [K] et [A] [F], - fixer les indemnisations de Mme [E] [B] à la somme de 5 666, 20 euros au titre de son préjudice matériel et à la somme de 19 517, 52 euros au titre du préjudice financier, - le débouter pour le surplus, - condamner Mme [Y] [V] in solidum avec les sociétés Sogessur et Pacifica à garantir [N] [Z], [C] [T], [U] [K] et [A] [F] de toutes condamnations prononcées contre eux au profit de Mme [E] [B], - condamner en conséquence Mme [Y] [V] in solidum avec les sociétés Sogessur et Pacifica à rembourser la somme de 17 666,26 euros payée par les indivisaires [N] [Z], [C] [T], [U] [K] et [A] [F] à Mme [E] [B] en exécution de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état, avec intérêts légaux à compter du jugement à intervenir, - condamner Mme [Y] [V] in solidum avec les sociétés Sogessur et Pacifica à payer à [N] [Z], [C] [T], [U] [K] et [A] [F] une somme de 34 928,81 euros au titre de leur préjudice matériel, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 12 avril 2022, - condamner Mme [Y] [V] in solidum avec les sociétés Sogessur et Pacifica à payer à [N] [Z], [C] [T], [U] [K] et [A] [F] la somme de 28 660, 95 euros au titre de la privation de jouissance de leurs appartements, avec intérêts légaux à compter du jugement à intervenir, - condamner la société Pacifica à payer à [N] [Z], [C] [T], [U] [K] et [A] [F] la somme de 18 000 euros au titre de la prise en charge contractuelles des échéances des emprunts immobiliers, avec intérêts légaux à compter du jugement à intervenir, - condamner in solidum Mme [Y] [V] et le sociétés Sogessur et Pacifica au paiement d’une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au profit de chacun de [N] [Z], [C] [T], [U] [K] et [A] [F] , - juger n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire du jugement à intervenir, - condamner in solidum Mme [Y] [V], la société Sogessur et la société Pacifica aux entiers dépens de première instance et de référé, en ce compris les frais d’expertise. » Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RVPA le 27 juillet 2023, la SA Pacifica demande au tribunal de : « Vu les dispositions de l’article 1101 et suivants du Code civil, Vu l’article L.113-1 du Code des assurances, Vu les pièces versées au débat, Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/05486 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWYBL - DECLARER la société PACIFICA bien fondée et recevable en toutes ses demandes ; - DEBOUTER Madame [B] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de PACIFICA ; - CONDAMNER Madame [B] ou toute autre partie succombante au paiement d’une somme de 2.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC en plus des entiers dépens au profit de PACIFICA. » Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 septembre 2023, la société Sogessur demande au tribunal de : « Vu les dispositions de l’article 1101 et suivants du Code civil, Vu l’article L 113-1 du Code de la consommation, Vu les conditions générales et particulières de la société SOGESSUR, Vu les pièces versées aux débats, - DECLARER la société SOGESSUR recevable et bien fondée en ses conclusions, En conséquence, - JUGER que les garanties de la société SOGESSUR ne peuvent être mobilisées dans le cadre du présent sinistre, - DEBOUTER Madame [B] et l’Indivision [Z] des demandes formulées à l’encontre de la société SOGESSUR, - CONDAMNER Madame [B] ou toute autre partie succombante au paiement d’une somme de 2.500€ en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l'instance. » Bien que régulièrement assignée, Mme [Y] [V] n'a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La clôture de l’instruction a été prononcée avant l’ouverture des débats lors l’audience de plaidoirie du 14 novembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION I - Sur les désordres Lors des réunions d’expertise, des constatations ont été faites dans l’appartement de Mme [E] [B], dans les appartements situés au 1er et 2ème étages de l’immeuble sis [Adresse 5] et sur la descente d’eaux pluviales de la cour. Aux termes de son rapport, l’expert relève des désordres liés à des dégâts des eaux dans le sejour et la chambre de Mme [E] [B]. S’agissant des deux appartements contigus dans l’immeuble voisin, il mentionne les éléments suivants : - cabinet de toilette de l’appartement occupé par Mme [Y] [V] (2ème étage [Adresse 5]) : - le local présente un état général d’insalubrité certaine, - les cordons d’étanchéité sur les équipements sanitaires sont défectueux, - le socle latéral au bac à douche permet un ruissellement de l’eau sur le sol en dehors du bac à douche, - des moisissures se développent en plafond au-dessus de la douche, - la ventilation mécanique n’est pas effective, - la réservation pour nourrice d’alimentation est ouverte, - le collecteur EF n’est plus fixé, - l’ensemble est fuyard, - de l’eau est présente sous le bac à douche, - le revêtement du sol carrelé n’est pas continu et il n’existe pas d’étanchéité en sol ; - cabinet de toilette de l’appartement situé au 1er étage du [Adresse 5] : - une fuite en goutte-à-goutte est observée en plafond. La plaque de faux-plafond est fissurée et déformée, - un bac a été posé au sol pour recevoir l’eau de la fuite, - le pare-douche ne possède pas de porte, - le socle latéral carrelé permet un ruissellement de l’eau sur le sol en dehors de la douche, - il n’existe pas de mastic d’étanchéité en pieds de parois sur le socle carrelé. Selon M. [P] [G], les causes des désordres sont les suivantes : « Les infiltrations à l’origine du sinistre dans l’appartement de Mme [E] [B] proviennent des cabinets de toilette des deux appartements contigus de l’immeuble propriété de l’indivision [Z]-[T]-[K]-[F]. Cause première : La cause première est la fuite sur la nourrice du cabinet de toilette de l’appartement du 2ème étage occupé par Mme [Y] [V] ; cette fuite créant un apport d’eau continu a perduré de nombreux mois jusqu’à la coupure d’alimentation en eau, Causes secondes : La vétusté de l’installation sanitaire du cabinet de toilette du 2ème étage ne permet pas une utilisation des équipements, notamment de la douche, dans des conditions normales. Les sols des deux cabinets de toilette ne permettent pas de respecter les dispositions du règlement sanitaire départemental du Val d’Oise au regard du maintien de l’étanchéité des sols (articles 33 et 45), Causes tierces : Le cabinet de toilette du 2ème étage présente un défaut d’entretien par l’occupant. De même, le cordon d’étanchéité au pourtour de la douche du 1er étage n’a pas été entretenu, Cause annexe : Le déboitement de la descente pluviale dû à un défaut de fixation s’est traduit par un ruissellement occasionnel des eaux en façade. » (sic) En réponse à un dire d’une partie, l’expert indique que le refus d’accès au logement par la locataire, Mme [Y] [V], a rendu impossible toute réparation de fuites. II - Sur les demandes formées par Mme [E] [B] - Sur les préjudices de Mme [E] [B] - préjudice matériel Mme [E] [B] fait valoir qu’elle a subi un préjudice matériel à hauteur de 5 666,20 euros. M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] concluent à la reconnaissance du préjudice matériel de Mme [E] [B] à hauteur du montant ainsi sollicité. La société Pacifica et la société Sogessur n’ont fait valoir aucune observation sur ce point. Le tribunal relève que ce préjudice est justifié par la production d’un devis émis le 25 octobre 2021 par l’entreprise BAT.FI.TCE, portant sur des travaux de réfection du séjour et de la chambre de l’appartement pour un montant de 5.508,80 euros TTC, approuvé par l’expert, et par une facture du 26 novembre 2021 démontrant l'achat de deux absorbeurs d'humidité. - préjudice immatériel Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [E] [B] expose que son préjudice immatériel s’élève à la somme de 26 373,36 euros. Elle affirme qu’il a débuté a minima en mai 2020 et s’est poursuivi jusqu’au 1er mai 2022. Elle explique qu’elle louait son appartement depuis novembre 2015, moyennant un loyer de 887,16 euros hors charges, soit 962,16 euros charges comprises. Elle expose que compte tenu de l’évolution des indices, elle aurait pu louer son bien 1014 euros charges comprises à compter de l’année 2020. M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] indiquent que le préjudice de Mme [E] [B] n’a pas duré plus de 22 mois, soit la période du mois de mai 2020 à mars 2022. Aux termes de son rapport, M. [P] [G] indique que la présence d’une humidité importante dans les murs du séjour et de la chambre et l’absence de réfection des embellissements rend impossible la location de l’appartement de Mme [E] [B]. Compte tenu de ces éléments, l’existence d’un préjudice immatériel - qui doit être qualifié de perte de chance de louer - est établie. Mme [E] [B] expose qu’à la suite du départ de son locataire le 6 novembre 2019, elle a fait procéder à divers travaux de remise en état. Elle indique que le 20 mai 2020, elle a fait dresser un constat amiable de dégât des eaux en présence de Mme [U] [K]. Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/05486 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWYBL En l’espèce, il ressort des éléments du débat que l’appartement a été reloué le 25 avril 2022 pour un montant mensuel charges comprises de 1020 euros. La période d’indisponibilité de l’appartement peut donc être admise du mois de mai 2020 au 25 avril 2022, étant relevé que ce préjudice est bien en lien avec le sinistre décrit. En revanche, le préjudice n’est pas une perte de loyers car la location a pris fin le 6 novembre 2019, sans qu’il soit établi que la fin du bail soit liée aux désordres, mais une perte de chance de relouer l’appartement. Au regard du loyer pratiqué avant sinistre, de la superficie de l’appartement, de la très forte probabilité de louer un tel appartement en bon état au regard de son emplacement géographique et de la période d’indisponibilité causée par le sinistre, le préjudice de perte de chance de louer peut être fixé à 20 000 euros. - Sur les responsabilités Mme [E] [B] recherche la responsabilité de M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage et des articles 1240 et 1242 du code civil. Elle fait valoir que l'expert judiciaire a conclu sans ambiguïté à la responsabilité des parties privatives de M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] dans la survenance des infiltrations d'eau. Elle recherche sur les mêmes fondements la responsabilité de Mme [Y] [V]. Sur le fondement de l’article 544 du code civil est assise la théorie prétorienne des troubles anormaux du voisinage, en vertu de laquelle nul ne doit causer à autrui aucun trouble anormal de voisinage. Ainsi, tout propriétaire supporte une obligation de ne pas causer à ses voisins un dommage excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage et à ce titre doit répondre des troubles anormaux du voisinage commis par ses locataires. La responsabilité fondée, en application de l’article 544 du code civil, sur le trouble anormal de voisinage, est indépendante des autres régimes de responsabilité civile et la demanderesse a le choix du fondement juridique de son action. Si l’action peut être engagée contre le propriétaire des lieux qui dispose d’un éventuel recours contre son locataire, elle peut l’être également contre le locataire sur la responsabilité de plein droit du fait d’inconvénients excessifs de voisinage. En l’espèce, les infilrations décrites ci-dessus dépassent les inconvénients normaux de voisinage et engagent la responsabilité de M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F], propriétaires responsables de plein droit des dommages causés par leurs parties privatives. Par son utilisation des lieux, Mme [Y] [V], locataire, a contribué à la réalisation du dommage et engage également sa responsabilité à l’égard de Mme [E] [B]. Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/05486 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWYBL - Sur la garantie des assureurs - sur la garantie de Sogessur Aux termes de ses dernières conclusions, la société Sogessur, dont la garantie est recherchée, affirme qu’elle assure Mme [Y] [V], en sa qualité de locataire de sa résidence principale située [Adresse 5] à [Localité 15], en application d’un contrat multirisque habitation n° 612244952 à effet du 2 octobre 2018. La société Sogessur invoque l’article L.113-1 du code des assurances et fait valoir qu’il existe une exclusion formelle de cette garantie résulant du défaut d’entretien et de réparation incombant à l’assuré. Elle explique que la clause d’exclusion de garantie figure dans les conditions générales du contrat référencées, auxquelles renvoient les conditions particulières. La société Sogessur soutient, par ailleurs, que Mme [Y] [V] s’est rendue coupable d’une faute intentionnelle ou dolosive justifiant l’exclusion de la garantie en application de l’article L.113-1 alinéa 2 du code des assurances et que le contrat est dépourvu de caractère aléatoire. Elle expose que compte tenu de l’ampleur du défaut d’entretien, qui pourtant lui incombait, et du refus de laisser l’accès à son appartement, Mme [Y] [V] avait nécessairement conscience des désordres qui seraient engendrés. En réponse à la société Sogessur, Mme [E] [B] indique que la clause d’exclusion de garantie n’est pas applicable en l’espèce. Elle indique que la première cause du sinistre est une fuite sur la nourrice du cabinet de toilettes de Mme [Y] [V]. Elle fait valoir que si l’entretien de cette nourrice incombait à la locataire, il paraît clair qu’elle n’était pas visible de l’extérieur, de sorte que le défaut ne pouvait pas être connu de l’assurée. Elle expose qu’il n’est pas démontré que Mme [Y] [V] avait les connaissances et compétences techniques pour connaître les conséquences éventuelles du mauvais état du joint au niveau du pourtour de la douche, l’ensemble du logement lui ayant été manifestement loué dans un état lamentable, sinon insalubre. Elle affirme que l’absence d’étanchéité du sol et le décollement du lavabo de la salle de bains, aussi invoqués par la société Sogessur, ne relèvent pas d’un simple défaut d’entretien incombant au locataire, mais aux bailleurs, compte tenu de la gravité de ces manquements. M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] exposent que les conditions générales du contrat, produites par la société Sogessur, datent de 2007 et ne sont donc pas applicables en l’espèce, les conditions particulières du contrat ayant été signées en 2014. Ils exposent que la clause d’exclusion de garantie invoquée est vague et ambigüe et n’est donc pas valable faute d’être formelle et limitée. Ils contestent l’absence d’aléa en exposant que cet aléa existait au moment de la conclusion du contrat ; que la fuite sur la nourrice d’arrivée d’eau encastrée dans le mur de la salle d’eau de l’appartement est un événement aléatoire ; que la société Sogessur ne démontre pas que Mme [Y] [V] avait une volonté dolosive de créer le dommage. Ils indiquent que Mme [Y] [V], de nationalité congolaise et comprenant mal le français, a refusé de laisser l’accès à l’appartement de crainte d’être expulsée de son logement. Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/05486 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWYBL En application de l’article L.113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré. En matière d'assurances, les clauses claires, précises et licites doivent être appliquées, sous peine de dénaturation du contrat, conformément au droit commun des obligations ; les clauses obscures ou ambiguës s'interprètent en faveur de l'assuré. L’ambiguïté d’une clause doit être appréciée au regard de l’ensemble du contrat. La faute intentionnelle implique la volonté de son auteur de créer le dommage tel qu’il est survenu. Ainsi, la volonté de créer le risque de dommage ne suffit pas à caractériser la faute intentionnelle ou dolosive. Il en est de même pour une conduite gravement négligente de l’assuré. La faute intentionnelle suppose de la part de son auteur non seulement la commission d’un manquement délibéré mais également la volonté de causer le dommage tel qu’il est survenu et non pas seulement la conscience d’en créer le risque. A côté de la faute intentionnelle entendue comme la faute volontaire commise avec l’intention de causer le dommage tel qu’il est survenu, la faute dolosive est conçue comme absorbant tous les autres cas où la faute fait disparaître l’aléa, le comportement délibéré de l’assuré qui rend inéluctable la réalisation du dommage, étant incompatible avec le caractère aléatoire du contrat d’assurance. Il incombe à l’assureur de démontrer l’existence d’une faute intentionnelle ou dolosive de son assuré. Le tribunal relève que les conditions particulières produites par la société Sogessur mentionnent que l’habitation assurée est un appartement situé à [Adresse 17] [Localité 6] ; que la date d’effet de ce contrat n’est pas le 2 octobre 2018, comme l’affirme la société Sogessur. Il ne s’agit donc pas des conditions particulières applicables à l’adresse concernée par la présente procédure. Le tribunal relève qu’il ressort des pièces produites par M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] que dans le cadre de l’expertise, il a été versé une attestation d’assurance habitation pour l’adresse indiquée à effet du 24 janvier 2024 et comportant le numéro de contrat 61244952 ; que néanmoins les conditions particulières applicables au contrat pour cette adresse ne sont pas produites aux débats. Dans ces conditions, il convient de retenir que la société Sogessur est bien l’assureur de Mme [Y] [V], cet état de fait n’étant nullement contesté par l’assureur. En revanche, la société Sogessur ne peut se prévaloir de l’exclusion de garanties figurant aux conditions générales dans la mesure où elle ne démontre pas la connaissance et l’acceptation de cette exclusion par l’assurée, faute de justification de conditions particulières renvoyant à ces conditions générales. Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/05486 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWYBL Il convient d’écarter le moyen tiré du défaut d’aléa dans la mesure où les sinistres n’existaient pas au moment de la souscription du contrat et où il n’est pas démontré que Mme [V] a commis une faute en lien avec la première cause du sinistre identifiée, à savoir la fuite sur la nourrice d’arrivée d’eau encastrée dans le mur de la salle d’eau de l’appartement. Si l’expert relève un défaut d’entretien incombant à la locataire, cette cause est évoquée en troisième lieu et il n’est nullement démontré que ce seul défaut d’entretien aurait à lui seul engendré les désordres. Tenant compte de ces éléments, l’assureur ne démontre pas l’existence d’un comportement délibéré de l’assurée ayant rendu inéluctable la réalisation du dommage. Par conséquent, il convient de retenir la garantie de la société Sogessur. - sur la garantie de Pacifica La société Pacifica ne conteste pas être l’assureur de M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] au titre d’un contrat multirisques habitation mais considère que sa garantie n’est pas mobilisable dans la mesure où les causes génératrices des désordres proviennent d’un défaut d’entretien et d’une cause extérieure imputable à la locataire. Elle oppose une exclusion de garantie aux termes de laquelle il est indiqué que : « Nous ne garantissons pas jamais au titre de ce contrat, tant pour les dommages subis que pour les conséquences de votre responsabilité civile les dommages ou aggravations de dommages résultant de votre inaction face à une situation les rendant imprévisibles au regard des circonstances. » Il ressort des éléments produits que le contrat d’assurance souscrit auprès de Pacifica assure la responsabilité civile du propriétaire non occupant ainsi que le bien assuré contre les dégâts des eaux. Comme rappelé ci-dessus, en matière d'assurances, les clauses claires, précises et licites doivent être appliquées, sous peine de dénaturation du contrat, conformément au droit commun des obligations ; les clauses obscures ou ambiguës s'interprètent en faveur de l'assuré. L’ambiguïté d’une clause doit être appréciée au regard de l’ensemble du contrat. En l'espèce, comme le mentionnent à juste titre Mme [E] [B] et M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F], la clause d'exclusion de garantie opposée par l'assureur ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, elle n'est ni formelle ni limitée et ne peut recevoir application. Par conséquent, il convient de retenir la garantie de la société Pacifica. - Sur les condamnations Tenant compte de ce qui précéde, M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F], la société Pacifica, et la société Sogessur, sont condamnés in solidum à verser à Mme [E] [B] : - la somme de 5 666,20 euros en réparation de son préjudice matériel, - la somme de 20 000 euros en réparation de sa perte de chance de louer. Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article de l’article 1231-7 du code civil, les intérêts concernant ces condamnations courent à compter du prononcé de la présente décision. Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/05486 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWYBL Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil. - Sur les appels en garantie M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] forment un appel en garantie à l’encontre de Mme [Y] [V] sur le fondement des articles 1147 et 1732 du code civil. Ils font valoir qu’elle a négligé d’entretenir le bien loué qui était en bon état de réparation et d’entretien lors de la prise de bail. Ils indiquent qu’elle est responsable de l’aggravation des dégâts des eaux et de la dégradation subséquente de leurs appartements des 1er et 2ème étages pour avoir refusé de laisser rentrer chez elle Mme [K] accompagnée de l’ouvrier chargé de constater et réparer la fuite. Compte tenu de ce qui a été exposé ci-dessus, la locataire s’est bien rendu responsable d’un défaut d’entretien. Ce défaut d’entretien serait en lien avec les désordres dans le logement de Mme [B], dans la mesure où l’expert l’a retenu expréssement comme une des causes des désordres. Il convient au surplus de rappeler que le rapport d’expertise mentionne également que le refus d’accès n’a pas permis de réparer la fuite. Dans leurs recours entre eux, les intervenants responsables et leurs assureurs respectifs sont garantis des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité qui est fixé par le tribunal. En l’espèce, il ressort des éléments du rapport d’expertise rappelés ci-dessus que la cause première est liée à la fuite sur la nourrice du cabinet de toilette de l’appartement du 2ème étage occupé par Mme [Y] [V]. Il s’agit donc d’une cause accidentelle non imputable à un défaut d’entretien. Le tribunal relève que M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] partagent cette analyse aux termes de leurs dernières conclusions. Il ressort également du rapport susmentionné que les causes secondaires sont liées à un défaut de conformité des installations sanitaires des deux appartements de M.[N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] aux normes sanitaires départementales prescrites en cette matière. Or, cette mise en conformité incombe aux copropriétaires et non à la locataire. Si l’expert relève un défaut d’entretien incombant à la locataire, cette cause est évoquée en dernier lieu et il n’est nullement démontré que ce seul défaut d’entretien aurait provoqué à lui seul les désordres. Tenant compte de ces éléments, il convient de fixer le partage de responsabilité de manière suivante : - 15 % à la charge de Mme [Y] [V], - 85 % à la charge de M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F]. Dès lors, il convient de faire droit à l’appel en garantie formé par M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F], à l’encontre de Mme [Y] [V] et de la société Sogessur dans les limites du partage de responsabilité ainsi fixé, et de faire droit à cette hauteur à la condamnation in solidum avec la société Pacifica. Il y a lieu de prononcer les condamnations au profit de Mme [E] [B] en deniers ou quittances et de dire que les provisions à valoir sur l’indemnisation définitive des préjudices accordées par le juge de la mise en état aux termes de l’ordonnance en date du 17 mars 2023 s’imputeront sur les sommes allouées par la présente décision au profit de Mme [E] [B]. Par conséquent, il convient de débouter M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] de leur demande de remboursement de la somme de 17 666, 26 euros, qu’ils affirment avoir payée en exécution de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état. III - Sur les demandes indemnitaires formées par M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] - Sur les préjudices - préjudice matériel M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] font valoir qu’ils subissent un préjudice matériel à hauteur de 34 928, 81 euros. Ils expliquent que leurs deux appartements ont été fortement dégradés par l’eau ; qu’il a fallu procéder au remplacement des poutres pourries du plafond/plancher entre le 1er et 2ème étages, changer les cloisons entre les chambres et les salles de bains et les refaire ainsi que leurs peintures. En l’espèce, au vu des pièces produites et des devis de la SAS ADSF Bâtiment, de la SARL SK Electrobatlac et de la société ID Elec, les frais de réfection des installations sanitaires sont justifiés à hauteur de la somme de 31 681,40 euros (1687,40 + 15 488 euros + 3256 euros + 11 250 euros) à laquelle il convient d’ajouter le coût de deux deshumidificateurs à hauteur de 321,96 euros TTC, soit la somme totale de 32 003,36 euros. - préjudice immatériel M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] font valoir que depuis le départ de leur locataire du premier étage, Mme [O], le 4 avril 2021 et de celui de Mme [Y] [V] le 15 juillet 2021, ils n’ont pas pu louer les logements sinistrés. Ils en concluent qu’ils subissent une perte de loyers qu’il convient de fixer à la somme de 28 660, 95 euros, correspondant plus précisément aux pertes de loyer suivantes : - appartement du 2ème étage : 636,91 x 21 mois = 13 375,11 euros au 15 mars 2023, - appartement du 1er étage : 636,91 euros x 24 mois = 15 285,84 euros au 15 mars 2023. En l’espèce, M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] justifient par les pièces produites que les travaux de remise en état de leurs appartements ont été receptionnés en mars 2023. Ils justifient également que Mme [J] [O] qui occupait l’appartement du 1er étage payait mensuellement un loyer de 600 euros et a quitté les lieux le 4 avril 2021. Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/05486 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWYBL S’agissant de Mme [Y] [V], ils versent le bail d’habitation souscrit en 2018 et deux quittances de loyer : celle du mois de juin 2021 de 636,91 euros et celle datant du mois de son départ des lieux faisant état d’un loyer d’un montant de 323,18 euros après application d’un prorata. Par conséquent, la perte de loyers due à l’état sinistré des lieux sera évaluée à 27 138, 20 euros ((14 400 euros (600 x 24 mois) et 12 738,2 euros (636,91 x 20 mois)). - Sur la responsabilité M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] recherchent la responsabilité de Mme [Y] [V] sur le fondement des articles 1147 et 1732 du code civil, en invoquant les mêmes moyens que ceux justifiant l’appel en garantie à son encontre. En l’espèce, le lien de causalité entre le défaut d’entretien du logement par la locataire et les désordres dans les appartements de M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F], tels qu’allégués, n’est pas suffisamment établi. En effet, l’expert a uniquement analysé la réalité et la cause des désordres chez Mme [E] [B]. Si l’expert a constaté la production par M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] de devis se rapportant à des travaux de réfection de leurs salles de bains à la suite du sinistre, il n’a nullement détaillé, comme ce fut le cas pour les désordres chez Mme [E] [B], les causes des désordres dans ces appartements. Il convient au surplus de rappeler que l’expert a relevé un défaut de conformité des installations aux normes sanitaires départementales prescrites en la matière. Or comme rappelé ci-dessus, cette mise en conformité incombe aux copropriétaires et non à la locataire. M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] ne peuvent obtenir réparation de préjudices qu’ils ont eux-mêmes provoqués. Par conséquent, il convient de débouter M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] de leurs demandes à l’encontre de Mme [Y] [V] et de son assureur la société Sogessur. - Sur la garantie de la société Pacifica - sur le préjudice matériel et la perte de chance de louer M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] recherchent la garantie de la société Pacifica concernant leurs préjudices. Comme évoqué ci-dessus, il ressort des éléments produits qu’ils sont assurés auprès de la société Pacifica au titre d’un contrat multirisques habitation qui couvre leurs biens contre les dégâts des eaux et indemnise les préjudices matériels et immatériels. Aux termes de ses dernières conclusions, la société Pacifica conclut au débouté des demandes formées par Mme [E] [B] mais ne formule aucune observation sur les demandes formées à son encontre par M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F]. Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/05486 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWYBL Tenant compte de ces éléments, il convient de retenir la garantie de la société Pacifica pour le préjudice matériel et le préjudice de perte de chance de louer subis par M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F]. Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article de l’article 1231-7 du code civil, les intérêts concernant ces condamnations courent à compter du prononcé de la présente décision. - sur le préjudice financier M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] sollicitent la condamnation de la société Pacifica à leur verser la somme de 18 000 euros correspondant à 12 échéances d’emprunt de 1 500 euros. Ils fondent cette demande sur la garantie « spécial coup dur » qui figure en page 15 des conditions générales de leur contrat. Force est de constater néanmoins que les conditions de cette garantie ne sont pas remplies. En effet, la garantie « coup dur » permet d’obtenir la prise en charge de mensualités si le dommage garanti dépasse 20 % de la valeur totale du bien assuré et il est indiqué que le remboursement s’applique pendant la durée des travaux à dire d’expert. En l’espèce, il ressort des conditions particulières du contrat produit que le bien assuré comprend 10 pièces principales dont une de plus de 40 m² dans l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 15]. Or, il n’est pas démontré par M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] que le dommage qu’ils subissent dépasse 20 % de la valeur totale du bien assuré. En outre, il n’y a pas aux débats de dire d’expert sur la durée des travaux. Par conséquent, il convient de débouter M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] de leur demande. IV - Sur les demandes accessoires M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K], M. [A] [F], Mme [Y] [V], la société Sogessur et la société Pacifica, qui succombent en leurs demandes, seront condamnés in solidum aux dépens, incluant ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise, avec distraction au profit de Maître Spira. Mme [E] [B] sollicite aux termes du dispositif de ses conclusions la prise en charge de « frais de constats » au titre des dépens. Néanmoins, elle ne fournit aucun élément dans les motifs s’agissant des constats concernés, étant rappelé qu’il résulte de l’article 695 du code de procédure civile que les dépens d’une instance n’incluent pas les frais de constat d’un huissier de justice non désigné à cet effet par décision de justice. Par conséquent, il convient de rejeter la demande relative à ces frais de constats. Décision du 31 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/05486 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWYBL Tenus aux dépens, M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K], M. [A] [F], Mme [Y] [V], la société Sogessur et la société Pacifica seront tenus in solidum de verser la somme de 6 000 euros à Mme [E] [B] en application de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande formée à ce titre. Il y lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu en l’espèce de l’écarter. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, et prononcé, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE in solidum M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K], M. [A] [F], la société Sogessur et la société Pacifica à verser à Mme [E] [B] : - la somme de 5 666,20 euros en réparation de son préjudice matériel ; - la somme de 20 000 euros en réparation de la perte de chance de louer son appartement ; DIT que les condamnations ainsi prononcées portent intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; ORDONNE la capitalisation des intérêts ; FIXE le partage de responsabilité comme suit : - 15 % à la charge de Mme [Y] [V] ; - 85 % à la charge de M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] ; CONDAMNE in solidum Mme [Y] [V], la société Sogessur et la société Pacifica à garantir [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] des condamnations prononcées à leur encontre au profit de Mme [E] [B], Mme [Y] [V] et la société Sogessur n’étant tenues qu’à hauteur de 15 % ; PRONONCE les condamnations pécuniaires au profit de Mme [E] [B] en deniers ou quittances et DIT que les provisions à valoir sur l’indemnisation définitive des préjudices accordées par le juge de la mise en état aux termes de l’ordonnance en date du 17 mars 2023 s’imputeront sur les sommes allouées par la présente décision au profit de Mme [E] [B] ; CONDAMNE la société Pacifica à verser à M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F], ensemble : - la somme de 32 003,36 euros en réparation de leur préjudice matériel ; - la somme de 27 138, 20 euros en réparation d’une perte de loyers ; DIT que les condamnations ainsi prononcées portent intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; REJETTE les autres demandes formées par M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K] et M. [A] [F] à l’encontre de la société Pacifica ; CONDAMNE in solidum M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K], M. [A] [F], Mme [Y] [V], la société Sogessur et la société Pacifica aux dépens, incluant ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire ; ACCORDE à Maître Spira le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [N] [Z], Mme [C] [T], Mme [U] [K], M. [A] [F], Mme [Y] [V], la société Sogessur et la société Pacifica à verser à Mme [E] [B] la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; REJETTE toutes les autres demandes des parties plus amples et contraires. Fait et jugé à Paris le 31 janvier 2025 La greffière La présidente