Cour de cassation, 03 juillet 2012. 10-26.814

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen du pourvoi principal : Attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des pièces de la procédure que la SCI Saint-Louis ait soutenu devant la cour d'appel que le juge ne pouvait accorder des délais au motif que l'obligation sur laquelle portait l'infraction ne pouvait plus être exécutée, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que les effets de la clause résolutoire devaient être suspendus sous réserve que les locataires réalisent les travaux de remise en état mentionnés dans la sommation délivrée dans un délai de douze semaines à compter de la signification de l'arrêt, la cour d'appel a ainsi exercé son pouvoir d'accorder des délais suspendant les effets de la clause résolutoire en les subordonnant au règlement des causes du commandement visant la clause résolutoire dans la limite de deux années ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; Sur le second moyen du pourvoi principal : Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il ressortait de la lecture du contrat de bail que la mise à disposition de sanitaires du magasin voisin était une solution temporaire, dans l'attente de la réalisation, aux frais du bailleur, de l'extension de l'immeuble, la cour d'appel a pu en déduire, sans avoir à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que le bailleur était contractuellement tenu de mettre à disposition des preneurs des sanitaires à l'usage exclusif du fonds donné à bail ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi incident : Attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que les preneurs ne démontraient pas que les travaux d'entretien étaient rendus nécessaire du fait de la vétusté de la devanture, la cour d'appel, qui, procédant à la recherche demandée, en a déduit que ces réparations incombaient aux preneurs, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Saint-Louis ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juillet deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Saint-Louis. PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR suspendu les effets de la résiliation, sous condition que Alain et Evelyne X... réalisent des travaux de remise en état des murs extérieurs des locaux loués et notamment la peinture, comme mentionné dans la sommation d'exécuter du 15 juin 2006, dans un délai de 12 semaines à compter de la signification de l'arrêt, sauf intempéries et d'AVOIR dit en conséquence que si les époux X... se libèrent dans les conditions ci-dessus indiquées, la clause résolutoire sera réputée n'avoir pas joué ; AUX MOTIFS QUE « par acte authentique du 31 mars 2003, les époux X... ont acheté le fonds de commerce de tabac-journaux appartenant à la SNC Y..., qui l'avait acquis des époux Louis Y..., et ont pris à bail les locaux d'exploitation situés dans I'immeuble propriété de la SCI SAINT LOUIS (représentée comme la SNC précitée par Bruno Y...). Les clauses du bail nécessaires à l'analyse du litige sont ci-après reproduites : Désignation du bien loué : - un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble sis à Pontarlier (Doubs) ..., d'une superficie de 47 m2 ........ Une cave à usage de réserve sera mise à disposition de Monsieur et Madame X..., dans un immeuble situé .... La société dénommée Y... SA ..... confère au preneur le droit d'usage des sanitaires attenant au local commercial, jusqu'au transfert du fonds dans le local ci-après désigné ..... Si la SCI SAINT LOUIS obtient I'autorisation de construire, à ses frais, une extension du bâtiment existant sur les plans ci-annexés, elle proposera ce local à Monsieur et Madame X..., afin qu'ils transfèrent le fonds vendu, ce qu'ils s'engagent à faire ..... Etat des lieux Le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation .... Le preneur aura la charge de tout I'entretien et de toutes les réparations de quelque nature qu'elles soient y compris bien évidemment les simples réparations locatives..... Il aura par exemple, entièrement à sa charge, sans recours contre le bailleur l'entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d'exploitation, le tout devra être maintenu constamment en état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites au moins tous les trois ans ..... Obligation du bailleur Le bailleur devra tenir les lieux loués clos le couverts suivant I'usage, sans déroger toutefois aux obligations mises à la charge du preneur en ce qui concerne les travaux qui deviendraient nécessaires à la devanture du magasin...,. Loyer Clause résolutoire -A défaut d'exécution par le preneur de I'une quelconque des obligations résultant du présent bail - qui sont toutes de rigueur ...... et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécution contenant mention de la présente clause et mentionnant ce délai, resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ...". La SCI SAINT LOUIS a fait délivrer aux époux X..., par actes d'huissier de justice du 15 mai 2006, sommation de remettre en état les murs extérieurs du fonds de commerce et notamment la peinture, et réparer le cadre PVC de la porte latérale – ladite sommation visant la clause résolutoire ci-dessus rapportée. Les époux X... ont saisi le Tribunal de Grande Instance de Besançon dans le délai d'un mois à eux imparti, pour faire déclarer injustifiée la sommation précitée, et condamner la SCI SAINT LOUIS à procéder à des travaux de réparations de la maçonnerie des façades, ainsi qu'à installer une boîte aux lettres destinée à la réception de son courrier, mettre à leur disposition des toilettes privatives et restituer un trop-perçu sur la taxe foncière dont ils contestaient le mode de répartition entre eux-mêmes et la locataire des autres locaux commerciaux situés dans I'immeuble. La SCI SAINT LOUIS n'a pas maintenu le grief relatif à la dégradation de la porte latérale, dont il a été démontré par les époux X... qu'elle préexistait à leur entrée dans les lieux. La SCI SAINT LOUIS ne critique pas la disposition du jugement entrepris constatant qu'elle n'avait aucun droit à faire recevoir son courrier par les époux X.... Ceux-ci soutiennent derechef que, compte tenu de la nécessité de refaire la maçonnerie vétuste, avant de refaire les peintures - ce qui ne leur incombe pas, la bailleresse n'était pas fondée à mettre en oeuvre la clause résolutoire. Cependant, sans qu'il apparaisse indispensable de faire procéder à une expertise, les pièces versées en annexes, notamment la facture de l'entreprise LOCATELLI de 1998, le constat dressé par huissier de justice le 3 avril 2006 et les photographies de la devanture du fonds de commerce (qui s'entend de toute la partie des murs de l'immeuble, en façade sur rue et latéralement sur parking, correspondant aux locaux loués) conduisent à retenir que si la maçonnerie ou plus exactement l'enduit, nécessite à certains endroits des reprises avant la remise en peinture, ces travaux d'usage ne constituent pas des travaux de gros oeuvre entrant dans la définition du "clos et couvert ", seule obligation à la charge de la bailleresse aux termes du bail, tandis que les époux X... se sont engagés à assumer toutes les réparations de quelque nature que ce soit, l'entretien complet de la devanture et la réfection de la peinture extérieure tous les 3 ans n'en constituant qu'un exemple. Il importe peu, vu les clauses contractuelles, que l'autre occupante de l'immeuble ait pu se dispenser de supporter le coût des reprises de maçonnerie avant peinture, étant observé qu'en tout état de cause, ce n'est pas la SCI SAINT LOUIS qui a paye ces travaux. La bailleresse était donc fondée à faire notifier aux preneurs une sommation d'exécuter, dont l'inexécution devait conduire à la résiliation de plein droit du bail : la demande en dommages et intérêts des époux X... sera rejetée. Cependant il n'est pas contesté que les époux X... s'opposant dans le délai légal à I'effet de la clause résolutoire, ont aussi fait conclure devant le Tribunal de Grande Instance de Besançon, qu'ils étaient disposés à exécuter des travaux dès que la question de la charge des travaux de maçonnerie serait tranchée. Il s'agit bien d'une demande de délais, qu'ils réitèrent devant la Cour, et à laquelle il convient de faire droit nonobstant le délai écoulé depuis la sommation, lié à la durée de la procédure que les preneurs ont engagée, certes à tort sur ce point mais sans abus de leur part, pour faire juger de l'étendue de leurs obligations. Il en est d'autant plus ainsi que, si comme I'indique la SCI SAINT LOUIS le ravalement est souhaitable pour inciter la clientèle à fréquenter le magasin, elle-même n'hésite pas à laisser dans un état délabré la façade sur cour et ses volets, tout aussi visibles de la rue. Le délai sera fixé à 12 semaines comme demandé par les époux X..., à qui il appartiendra de faire diligence pour faire réaliser les travaux sans pouvoir atermoyer au prétexte de la difficulté de trouver une entreprise, sauf intempéries » ; 1. ALORS QUE le juge ne peut accorder des délais au preneur lorsque l'infraction aux clauses du bail porte sur une obligation qu'il n'est plus possible d'exécuter ; qu'en l'espèce, la bailleresse soutenait que dès lors que le bail du 31 mars 2003 stipulait que la devanture des lieux loués devait être repeinte tous les trois ans au moins, il n'était pas plus possible d'accorder, au titre d'une sommation délivrée le 15 mai 2006 pour le ravalement alors obligatoire, des délais d'exécution en 2010 ; qu'en décidant du contraire, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-41 du Code de commerce ; 2. ALORS en toute hypothèse QUE le délai de grâce court du jour du jugement lorsque celui-ci est contradictoire ; qu'en l'espèce, il ressort de l'arrêt attaqué que celui-ci est contradictoire ; qu'en faisant néanmoins courir le délai de grâce accordé aux preneurs pour exécuter leurs obligations à compter de la signification de l'arrêt, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-41 du Code de commerce, ensemble l'article 511 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné la SCI SAINT-LOUIS à mettre à disposition des époux X... des sanitaires à proximité immédiate des locaux en cause et à l'usage exclusif du fonds ou tout le moins d'un accès direct et permanent, dans un délai de 12 semaines à compter de la signification de l'arrêt ; AUX MOTIFS QUE « par acte authentique du 31 mars 2003, les époux X... ont acheté le fonds de commerce de tabac-journaux appartenant à la SNC Y..., qui l'avait acquis des époux Louis Y..., et ont pris à bail les locaux d'exploitation situés dans I'immeuble propriété de la SCI SAINT LOUIS (représentée comme la SNC précitée par Bruno Y...). Les clauses du bail nécessaires à l'analyse du litige sont ci-après reproduites : Désignation du bien loué : - un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble sis à Pontarlier (Doubs) ..., d'une superficie de 47 m2 ........ Une cave à usage de réserve sera mise à disposition de Monsieur et Madame X..., dans un immeuble situé .... La société dénommée Y... SA ..... confère au preneur le droit d'usage des sanitaires attenant au local commercial, jusqu'au transfert du fonds dans le local ci-après désigné ..... Si la SCI SAINT LOUIS obtient I'autorisation de construire, à ses frais, une extension du bâtiment existant sur les plans ci-annexés, elle proposera ce local à Monsieur et Madame X..., afin qu'ils transfèrent le fonds vendu, ce qu'ils s'engagent à faire .... Etat des lieux Le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation .... Le preneur aura la charge de tout I'entretien et de toutes les réparations de quelque nature qu'elles soient y compris bien évidemment les simples réparations locatives..... (…) ; qu'il ressort de la lecture du contrat de bail que la mise à disposition des sanitaires du magasin voisin était une solution temporaire, dans l'attente de l'extension de l'immeuble. S'il est vrai que ce contrat ne stipule rien pour le cas où cette extension ne se réaliserait pas (ce qui s'est produit), il n'est pas sérieux, de la part de la SCI SAINT LOUIS, de prétendre satisfaire à ses obligations élémentaires de mise à disposition d'un local conforme aux normes modernes d'hygiène, en imposant de manière permanente aux preneurs l'usage des sanitaires situés dans un local commercial voisin auquel ils n'ont pas d'accès direct et personnel, et dont l'exploitant n'a à leur égard aucune obligation - non plus que de les inviter à traverser la rue pour utiliser des toilettes communes dans un autre immeuble. Il y a lieu en conséquence de contraindre la SCI SAINT LOUIS à aménager des sanitaires comme demandé par les époux X..., sans qu'à ce stade, et à défaut de renseignements suffisants sur la configuration de l'immeuble, une astreinte s'impose » ; 1. ALORS QUE dans le silence du bail, aucune norme n'impose de manière générale au bailleur d'un local à usage commercial d'y installer des sanitaires ; qu'en l'occurrence, en affirmant que même si le bail commercial litigieux ne stipulait rien quant à l'accès aux sanitaires au cas où, comme en l'espèce, l'extension de l'immeuble en cause ne se réaliserait pas, les obligations élémentaires de mise à disposition d'un local conforme aux normes modernes d'hygiène pesant sur la bailleresse devaient contraindre celle-ci à aménager des sanitaires dans les lieux loués, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 2. ALORS subsidiairement QUE le bailleur satisfait à ses obligations, même en prenant un engagement portant sur un fonds différent des lieux loués, dès lors que l'obligation souscrite a pu être exécutée ; qu'en l'espèce, en affirmant que la bailleresse ne pouvait prétendre satisfaire à ses obligations en imposant de manière permanente aux preneurs l'usage des sanitaires situés dans un local commercial voisin auquel ils n'avaient pas d'accès direct et personnel, et dont l'exploitant n'avait leur égard aucune obligation, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les preneurs avaient effectivement accès à ces équipements et, dans la négative, si les restrictions apportées à cette jouissance justifiaient de mettre à la charge de bailleresse l'installation de sanitaires dans les lieux loués, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719 du Code civil.Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boutet, avocat aux Conseils, pour les époux X.... Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que Monsieur et Madame X..., preneurs à bail d'un local commercial appartenant à la SCI SAINT LOUIS, tenus de l'entretien complet de la devanture du magasin, étaient tenus de procéder aux réparations préalable de la maçonnerie ; AUX MOTIFS QUE sans qu'il apparaisse indispensable de faire procéder à une expertise, les pièces versées en annexe, notamment la facture de l'entreprise LOCATELLI de 1998, le constat dressé par huissier de justice le 3 avril 2006 et les photographies de la devanture du fonds de commerce (qui s'entend de toute la partie des murs de l'immeuble en façade sur rue et latéralement sur le parking, correspondant aux locaux loués) conduisent à retenir que si la maçonnerie ou plus exactement l'enduit, nécessite à certains endroits des reprises avant la remise en peinture, ces travaux d'usage ne constituent pas des travaux de gros oeuvre entrant dans la définition du « clos et couvert », seule obligation à la charge de la bailleresse aux termes du bail, tandis que les époux X... se sont engagés à assumer toutes les réparations de quelque nature que ce soit, l'entretien complet de la devanture et la réfection de la peinture extérieure tous les trois ans n'en constituant qu'un exemple ; ALORS QUE sauf convention particulière, le bailleur répond de la vétusté ; que dès lors, en condamnant Monsieur et Madame X... à remettre en état les murs extérieurs des locaux loués, notamment en peinture, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'il ne résultait pas d'un devis établi à la requête de la bailleresse elle-même que l'état de vétusté des façades nécessitait des travaux dépassant leur simple remise en peinture, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1720 du Code civil.