Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 24/00028

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE JUGE DE L'EXÉCUTION JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE Le 25 Juin 2024 N° RG 24/00028 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NRZP 78A Jugement rendu le 25 juin 2024 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière, CREANCIER POURSUIVANT Le CREDIT FONCIER DE FRANCE, SA au capital de 1.331.400.718,80  € ayant son siège social à [Adresse 19] RCS PARIS 542.029.848, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Paul BUISSON, avocat au barreau du VAL D’OISE PARTIES SAISIES Monsieur [X] [R] [N] né le [Date naissance 4] 1976 à [Localité 17] (SEINE-SAINT-DENIS) [Adresse 2] [Localité 18] - MAROC non comparant Madame [U] [H] née le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 17] (SEINE-SAINT-DENIS) [Adresse 3] [Localité 15] comparante EXPOSE DU LITIGE Selon commandements de payer valant saisie immobilière en date du 27 octobre 2023 et du 22 novembre 2023 publiés le 06 décembre 2023 volume 2023 S n°290 et n° 291 au service de publicité foncière de [Localité 23] 2, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 20], [Adresse 21], [Adresse 22] à [Localité 15] (Val d’Oise), dénommé résidence « LE COEURVILLE », cadastré section AD numéro [Cadastre 10] lieudit « [Adresse 9] » pour 02a et 37ca, AD numéro [Cadastre 11] lieudit « [Adresse 8] » pour 5a et 12ca, AD numéro [Cadastre 12] lieudit « [Adresse 7] » pour 11a et 27ca, AD numéro [Cadastre 13] lieudit « [Adresse 6] » pour 14a et 58ca, AD numéro [Cadastre 14] lieudit « [Adresse 5] » pour 8a et 61ca, consistant en un appartement, un emplacement de parking extérieur et un emplacement de parking au sous-sol, formant les lots n° 1099, 1171 et 1365, appartenant à Mme [U] [H] et M. [X] [R] [N]. Par exploits séparés du 29 janvier 2024, signifiés par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice s’agissant de Mme [U] [H] et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile pour M. [X] [R] [N], le CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner les débiteurs devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière. Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 31 janvier 2024. Après renvoi, l'affaire a été appelée à l’audience du 30 avril 2024, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et observations. M. [X] [R] [N] n’a pas comparu et n’était pas représenté. La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2024. Par message RPVA et courrier du 17 juin 2024, les parties ont été invitées à formuler leurs observations sur l’éventuelle diminution de la clause pénale ou indemnité de résiliation, au regard de l’article 1231-5 du code civil. Le CREDIT FONCIER DE FRANCE a formulé des observations par message électronique du 20 juin 2024, par lequel il a sollicité le maintien de la clause pénale. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. Au cas présent, le caractère certain, liquide et exigible de la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE résulte des pièces versées aux débats, notamment la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 10 février 2014 par Maître [B] [E], notaire à [Localité 16], contenant un prêt FONCIER LIBERTE n°0921175 de 187.425 euros remboursables en 324 mensualités au taux hors assurance de 3,85% et la mise en demeure préalable en date du 24 août 2021annonçant la déchéance du terme à défaut de régularisation des échéances impayées dans le délai de trente jours, signifiée le 26 août 2021 par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice s’agissant de Mme [U] [H] et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile pour M. [X] [R] [N]. Le décompte du 19 septembre 2023 visé au commandement de payer valant saisie laisse apparaître un solde débiteur de 183.909,09 euros en principal, intérêts et accessoires. En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsqu'une clause pénale a été prévue par le contrat à l'égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l'augmenter) même d'office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire). Le CREDIT FONCIER DE FRANCE s’oppose à la réduction de la clause pénale. Il soutient que l’indemnité est conforme aux dispositions du code de la consommation. Le créancier poursuivant fait valoir que le contrat de prêt n’a été exécuté que sur une période de 90 mois au lieu de 300 mois, entrainant un préjudice pour la banque. Il rappelle que l’indemnité permet au créancier de compenser les intérêts qui auraient dû courir jusqu’au 10 juillet 2040 si le prêt était allé jusqu’à son terme, représentant une somme de 67.055,49 euros Or la pénalité de 7% réclamée à hauteur de 11.845,81 euros, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive eu égard au montant de la dette et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel de 3,85%, lequel, en application des stipulations du contrat, continue de courir sur les sommes dues après résiliation jusqu’à parfait paiement. Elle sera donc réduite à 10 % de son montant, soit à 1.185,58 euros. La créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE sera donc mentionnée pour la somme de 173.248,86 euros en principal, intérêts et accessoires suivant décompte arrêté au 19 septembre 2023. Mme [U] [H], présente à l’audience, sollicite l'autorisation de vendre amiablement le bien immobilier. Elle produit un mandat de vente simple consenti à l’agence MACLES IMMOBILIER, signé par les deux vendeurs le 19 mars 2024, aux termes duquel le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 219.900 euros, avec une rémunération du mandataire de 10.000 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur de 209.900 euros. Ces éléments attestent de l'intention sérieuse des débiteurs de vendre le bien. Le créancier poursuivant ne s'oppose pas à la demande de vente amiable du bien saisi. Les parties conviennent à la barre que le prix plancher net vendeur peut être raisonnablement fixé à la somme de 180.000 euros. Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée par Mme [U] [H] et, eu égard aux conditions économiques du marché actuel, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 180.000 euros net vendeur. Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée. Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour. Au vu de l'état de frais arrêté au 19 mars 2024, il y a lieu de taxer ses frais de poursuite à la somme de 2.035,09 euros, qui seront à la charge de l'acquéreur. Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente. PAR CES MOTIFS Le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ; Mentionne que le montant retenu pour la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre de Mme [U] [H] et M. [X] [R] [N], s’élève à la somme de 173.248,86 euros en principal, intérêts et accessoires, suivant décompte arrêté au 19 septembre 2023 et visé au commandement de payer valant saisie ; Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers d’un ensemble immobilier sis [Adresse 20], [Adresse 21], [Adresse 22] à [Localité 15] (Val d’Oise), dénommé résidence « LE COEURVILLE », cadastré section AD numéro [Cadastre 10] lieudit « [Adresse 9] » pour 02a et 37ca, AD numéro [Cadastre 11] lieudit « [Adresse 8] » pour 5a et 12ca, AD numéro [Cadastre 12] lieudit « [Adresse 7] » pour 11a et 27ca, AD numéro [Cadastre 13] lieudit « [Adresse 6] » pour 14a et 58ca, AD numéro [Cadastre 14] lieudit « [Adresse 5] » pour 8a et 61ca, consistant en un appartement, un emplacement de parking extérieur et un emplacement de parking au sous-sol, formant les lots n° 1099, 1171 et 1365, appartenant à Mme [U] [H] et M. [X] [R] [N] ; Fixe à 180.000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ; Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ; Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 2.035,09 euros à la date du 19 mars 2024 et seront à la charge de l'acquéreur ; Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ; Fixe au mardi 15 octobre 2024 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ; Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication des commandements de payer valant saisie immobilière en date du 27 octobre 2023 et du 22 novembre 2023 publiés le 06 décembre 2023 volume 2023 S n°290 et n° 291 au service de publicité foncière de [Localité 23] 2 ; LE GREFFIER LE JUGE DE L'EXÉCUTION Magali CADRAN Fabienne CHLOUP Jugement rédigé par [P] [K], juriste assistante, sous le contrôle du juge de l’exécution