Cour de cassation, 09 juillet 2020. 19-13.139

CIV. 3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 juillet 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10276 F Pourvoi n° Z 19-13.139 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020 La société [...] , société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Z 19-13.139 contre l'arrêt rendu le 11 décembre 2018 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant à la société du 8 septembre, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la société [...] , de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la société du 8 septembre, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société [...] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société [...] et la condamne à payer à la société du 8 septembre la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la société [...] Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société [...] à payer à la SCI du 8 SEPTEMBRE la somme de 14.336 euros au titre de l'indemnité d'occupation relative au lot n° 52 pour la période du 1er décembre 2011 au 31 mars 2014 ; Aux motifs que, « Si les baux initiaux, aux droits desquels vient l'intimée, prévoient que le bailleur s'engage à respecter le règlement de copropriété et plus particulièrement la libre utilisation à titre gratuit de toutes les parties communes nécessaires à la résidence de tourisme, il résulte des pièces versées aux débats que le lot n° 52 est une partie privative appartenant à l'appelante et qu'ainsi elle ne relève pas de cette disposition. Par ailleurs, il résulte de l'annexe I de l'arrêté du 14/02/1998 fixant les normes et la procédure de classement des hôtels et résidence de tourisme qu'il est nécessaire de disposer dans les aménagements d'un hall de réception d'au moins 30 m² plus 1 m² par chambre au-delà de 20 chambres dans la résidence. Un tel local d'accueil peut être prévu comme étant une partie commune, mais aucune disposition n'empêche qu'il revête la qualité d'une partie privative, à charge pour son propriétaire de le mettre à disposition de l'exploitant. Toutefois, cette mise à disposition doit alors l'être à titre gratuit, sous la forme d'un prêt à usage, ou moyennant un loyer d'un montant très bas, destiné à couvrir les charges restant à son propriétaire. En effet, le bâtiment étant conçu dès l'origine comme étant à destination de résidence de tourisme, un tel aménagement, obligatoire, ne peut être loué à un prix élevé, sauf à voir compromettre l'équilibre d'exploitation de la résidence, compromettant ainsi sa destination, et ce alors que les lots ont été vendus en faisant en sorte que leurs acquéreurs puissent bénéficier d'une défiscalisation de leur investissement. Les contrats devant s'exécuter de bonne foi, un promoteur vendeur ne peut ainsi considérer les halls d'accueil comme devant être exploités de la même manière que le serait un local commercial classique, leur destination étant rendu obligatoire de par la réglementation. Néanmoins, il résulte des pièces versées aux débats que le, lot n° 52 n'a pas une affection de local de réception des clients de la résidence de tourisme. Initialement, il était prévu d'y installer un restaurant. Par la suite, l'accueil des touristes dans les deux résidences LA TURRA et LA RAMOURE s'est effectué dans la résidence LA TURRA. Certes, il a été constaté par huissier que le local litigieux a été occupé par une agence de voyages allemande. Mais celle-ci n'étant pas l'exploitante de la résidence, il en résulte que le local n'a eu alors pour fonction que le seul accueil des clients de l'agence, ce qui correspond à une utilisation commerciale classique du lot. Dans ces conditions, l'appelante est fondée à venir réclamer une indemnité d'occupation pour la période du 01/12/2011 jusqu'au 31/03/2014, date à laquelle elle en a repris la disposition pour relouer son bien à des magasins de location de ski. Pour réclamer la somme de 43.008 euros, l'appelante se fonde sur une estimation de la valeur du local faite par la société AURIEL, d'où il résulte que le salon d'accueil en cause a une surface de 96 m², que sa valeur est de 3.200 euros HT, de nature à générer un rendement de 6 % soit un revenu annuel de 18.432 euros. Il s'agit là d'une estimation maximale. En effet, il faut appliquer un abattement de précarité, faute de signature d'un bail commercial faisant bénéficier le preneur de la propriété commerciale, de nature à lui permettre d'investir dans les aménagements et de les amortir sur une longue durée. Par ailleurs, le local ne bénéficie que d'aménagements tout à fait sommaires, le mobilier étant constitué principalement par une banque d'accueil et quelques fauteuils ou canapés. Dès lors, en retenant la même méthode que celle de la société AURIEL, en prenant une valeur au mètre carré de 2.000 euros, compte tenu de la modestie des aménagements, un rendement de 4 % s'agissant d'un local ne bénéficiant pas d'une clientèle particulière et ne fonctionnant réellement que durant la saison d'hiver, soit 4 mois, et d'un abattement pour précarité de 20 %, l'indemnité d'occupation sera fixée à (96 m² x 2000 x 4 % x 80 %) soit 6.144 euros par an, soit une indemnité totale de 14.336 euros » ; Alors que, d'une part, tout jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, en se bornant à juger que « il résulte des pièces versées aux débats que le lot n° 52 est une partie privative appartenant à l'appelante » (arrêt, p. 3), sans préciser les pièces sur lesquelles elle a fondé sa décision, ni procéder a fortiori à la moindre analyse de celles-ci, n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ; Alors que, d'autre part, tout jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, en se bornant à juger que « il résulte des pièces versées aux débats que le lot n° 52 n'a pas une affectation de local de réception des clients de la résidence de tourisme » (arrêt, p. 4), sans préciser les pièces sur lesquelles elle a fondé sa décision, ni procéder a fortiori à la moindre analyse de celles-ci, n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, violant derechef l'article 455 du code de procédure civile.