Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/02375

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Isilde QUENAULT Maître Emmanuel STENE Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Jacques ADAM Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02375 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FQF N° MINUTE : 2/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 septembre 2024 DEMANDERESSE Société civile immobilière [Adresse 1] 2016 BIS dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Maître Jacques ADAM, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D781 DÉFENDEURS Société par Actions Simplifiée à Associé Unique KICK-OFF dont le siège social est chez SOFRADOM situé [Adresse 3]- [Localité 5] Monsieur [L] [G] es qualité de liquidateur judiciaire de la société KICK-OFF [Adresse 2] - [Localité 6] représentés par Maître Isilde QUENAULT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C1515 Monsieur [T] [O] demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] représenté par Maître Emmanuel STENE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G117 COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 juillet 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02375 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FQF EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 01/01/2021, la SCI [Adresse 1] 2016 BIS a donné à bail à la SAS KICK-OFF un appartement à usage d'habitation à la disposition exclusive de [T] [O] et sa famille de la société KICK-OFF, situé [Adresse 1], [Localité 4], 2ème étage, pour un loyer mensuel initial de 5580,02 euros, outre provisions sur charges mensuelles de 380 euros. Par jugement du tribunal de commerce du 17/05/2022, une procédure de liquidation judiciaire était ouverte à l’égard de la SAS KICK-OFF et Me [L] [G] était désigné comme liquidateur judiciaire. Un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 27/07/2023 à la SAS KICK-OFF pour avoir paiement d'un arriéré de 16472,80 euros. Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 09/02/2024 à étude et à personne morale, la SCI [Adresse 1] 2016 BIS a respectivement fait assigner Me [L] [G] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS KICK-OFF et [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’expulsion. L’affaire était appelée à l’audience du 06/05/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 02/07/2024. La bailleresse, représentée par son conseil, sollicite en vertu de son acte introductif d’instance repris oralement à l’audience de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement constater la résiliation du bail par l’effet du mail du liquidateur judiciaire du 23/01/2024 ;ordonner, à défaut d’exécution volontaire, l’expulsion de la SAS KICK-OFF, de [T] [O] et de sa famille, ainsi que tous occupants de leur chef sous peine d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la résiliation ;supprimer le délai de deux mois en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner in solidum la SAS KICK-OFF, Me [L] [G], [T] [O] au paiement d’une somme provisionnelle de 25023,37 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés du 18/05/2022 au 02/02/2024 ;condamner [T] [O] au paiement d’une somme provisionnelle de 12871,80 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés dus jusqu’au 17/05/2022 ;condamner in solidum la SAS KICK-OFF, Me [L] [G], [T] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer outre les charges; condamner in solidum la SAS KICK-OFF, Me [L] [G], [T] [O] au paiement d'une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Elle se désiste oralement de ses demandes en paiement à l’encontre de la SAS KICK-OFF et de Me [L] [G]. La SAS KICK-OFF, prise en la personne de Me [L] [G], liquidateur judiciaire, représenté par son conseil, sollicite au visa de ses dernières conclusions soutenues à l’audience de voir : - constater qu’il a résilié le bail le 24/01/2024 ; - lui donner acte de ce qu’il ne s’oppose pas à la demande d’expulsion ; - déclarer irrecevables les demandes de condamnation en paiement formulées à son encontre ; - dire n’y avoir lieu à référé concernant toute demande de fixationau passif qui serait formulée ; - condamner la SCI [Adresse 1] 2016 BIS à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il acquiesce au désistement de la bailleresse. [T] [O], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement de voir juger irrecevables les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de la SAS KICK-OFF, de condamnation pécuniaire de sa personne au titre des arriérés de loyers et charges. Il sollicite le rejet des demandes de la SCI [Adresse 1] 2016 BIS et la condamnation de celle-ci aux dépens au paiement de la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. La décision était mise en délibéré au 27/09/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. Avant toute analyse des prétentions des parties, il convient de constater le désistement de la SCI [Adresse 1] 2016 BIS de l’ensemble de ses demandes en paiement à l’encontre de la SAS KICK-OFF et de Me [L] [G]. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Il est un fait constant et non contesté par les parties que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 27/07/2023 directement à la SAS KICK-OFF, alors qu’un jugement d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire avait été rendu le 17/05/2022 concernant cette société. Le liquidateur judiciaire n’a pas été avisé de ce commandement de payer. Dès lors, les défendeurs sont bien fondés à solliciter le débouté de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail, le commandement de payer n’ayant pas été délivré au représentant de la SAS KICK-OFF. Sur la demande subsidiaire en constat de la résiliation du bail du fait du congé délivré par le liquidateur judiciaire Le bail conclu entre la SCI [Adresse 1] 2016 BIS et la SAS KICK-OFF ne dispose d’aucune clause prévoyant les modalités d’un congé donné par le locataire avant le terme du contrat. Il convient dès lors de se référer aux dispositions des articles 1736 et suivants du code civil, le bail n’étant pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, Me [L] [G] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS KICK-OFF a envoyé un congé à la SCI [Adresse 1] 2016 BIS le 23/01/2024 par courriel. Ce congé a été accepté par la SCI [Adresse 1] 2016 BIS, qui réitère cette acceptation à l’audience. La possibilité offerte au mandataire-liquidateur de ne pas poursuivre le bail ne doit pas être confondue avec la procédure qui tend, en application de l'article L.145-41 du code de commerce, à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Le fait qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire n'ait pas été délivré est donc sans incidence. Le bail s'est ainsi trouvé résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet de la lettre de résiliation du mandataire-liquidateur du 23/01/2024. Me [L] [G] affirme que la SAS KICK-OFF n’occupe plus les lieux. [T] [O], qui ne conteste pas se maintenir dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du logement litigieux. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [T] [O] et de sa famille, et celle de tout occupant de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux après la signification de la présente décision, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, l’assistance de la force publique et d’un serrurier répondant aux objectifs de contrainte poursuivis. Sur l'indemnité d'occupation La SCI [Adresse 1] 2016 BIS sollicite la condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation par [T] [O]. Celui-ci conteste devoir régler cette somme, indiquant ne pas être signataire du contrat de bail. Néanmoins, en se maintenant dans les lieux postérieurement au congé délivré par le mandataire-liquidateur de la SAS KICK-OFF, soit postérieurement au 23/01/2024, [T] [O] est devenu occupant sans droit ni titre et est redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle au titre du trouble de jouissance causé à la bailleresse par son maintien dans les lieux. En l'espèce, afin de préserver les intérêts de la SCI [Adresse 1] 2016 BIS, il convient de dire que [T] [O] sera redevable à son égard d'une indemnité d'occupation provisionnelle d’un montant égal au loyer et aux charges qui auraient été réglés si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du 24/01/2024 et jusqu’à son expulsion ou la remise des clés. Il n’y a pas lieu de condamner [T] [O] au paiement de la dette locative antérieure au 24/01/2024, ce-dernier n’étant pas partie au contrat de bail conclu entre la SAS KICK-OFF et la SCI [Adresse 1] 2016 BIS. Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, auquel renvoie l'article L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. En l’espèce, [T] [O] n’est pas entré dans les lieux par voie de fait, manœuvres, fraude, mais du fait du contrat de bail conclu entre la SCI [Adresse 1] 2016 BIS et la SAS KICK-OFF. Le contrat prévoyait expressément l’occupation des lieux par [T] [O] et sa famille. Dans ces conditions, la demande de suppression du délai sera rejetée et l’expulsion d’[T] [O] ne pourra avoir lieu que deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux. Sur les demandes accessoires Il n’y a pas lieu d’écarter l'exécution provisoire au regard de la nature et de l’ancienneté du litige. Il convient de condamner [T] [O] à payer à la SCI [Adresse 1] 2016 BIS la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que la demanderesse a dû engager pour obtenir un titre exécutoire. Il y a lieu de condamner [T] [O] aux dépens de la procédure. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent : CONSTATE le désistement de la SCI [Adresse 1] 2016 BIS de l’ensemble de ses demandes en condamnation en paiement à l’encontre de la SAS KICK-OFF et de Me [L] [G] ; DEBOUTE la SCI [Adresse 1] 2016 BIS de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 24/01/2024 portant sur les lieux situés [Adresse 1], [Localité 4], 2ème étage, du fait du congé délivré par Me [L] [G] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS KICK-OFF ; CONSTATE l’occupation sans droit ni titre des lieux par [T] [O] depuis le 24/01/2024 ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux de [T] [O] et de sa famille, et deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI [Adresse 1] 2016 BIS pourra faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ; DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, due par [T] [O] à la SCI [Adresse 1] 2016 BIS à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ; CONDAMNE [T] [O] au paiement de l’indemnité susvisée ; AUTORISE la SCI [Adresse 1] 2016 BIS à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [T] [O] à défaut de local désigné ; DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 7] de la présente décision ; CONDAMNE [T] [O] à régler la somme de 800 euros à la SCI [Adresse 1] 2016 BIS en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [T] [O] aux dépens ; DEBOUTE pour le surplus des demandes DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection