Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 23/07470

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025 Président : Mme LEDERLIN, MTT Greffiers : Madame BERKANI, lors des débats Madame BOINE, lors du délibéré Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024 GROSSE : Le 16 janvier 2025 à Me LOUSSARARIAN Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 16 janvier 2025 à Me LACONI Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/07470 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4H6W PARTIES : DEMANDERESSE Madame [E] [Z] née le 25 Septembre 1954 à [Localité 5] (13) demeurant [Adresse 4] représentée par Me Laura LOUSSARARIAN, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Madame [Y] [X] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2024-000534 du 25/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5]) Monsieur [K] [B] né le 08 Août 1955 à [Localité 3] demeurant [Adresse 2] non comparant EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 1er août 2019, Madame [E] [Z] a donné à bail à Madame [Y] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 550 euros, outre 30 euros de provisions pour charges. Monsieur [K] [B] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [E] [Z] a fait signifier à Madame [Y] [X] un commandement de payer et de justifier d’une assurance et de l’occupation visant la clause résolutoire le 13 septembre 2023. Le commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions Madame [E] [Z] a fait assigner Madame [Y] [X] et Monsieur [K] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE. Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 octobre 2024. A cette audience, Madame [E] [Z], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 6.093 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement. Madame [Y] [X], représentée par son conseil, indique que le logement est assuré. Elle précise avoir repris le paiement des loyers depuis le mois de décembre 2023 et apurer la dette depuis le mois de janvier 2024 à hauteur de 50 euros par mois. Elle demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle propose de verser 50 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette. Monsieur [K] [B], bien que régulièrement cité à personne, n’est ni présent ni représenté. L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025. Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du Code de procédure civile, MOTIFS DE LA DECISION En vertu des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Vu l’article 9 du Code de procédure civile, Vu l'article 1353 du Code civil, Sur la recevabilité Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, Madame [E] [Z] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 30 novembre 2023, soit six semaines au moins avant la première audience du 1er février 2024. Son action est donc déclarée recevable. Sur la résiliation du bail et ses conséquences Vu l’article 2 du Code civil, Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus, Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés, Vu l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, Vu le bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire (article XI), En l’espèce, un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [Y] [X] par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2023 pour un arriéré locatif de 4.800 euros. Madame [Y] [X] produit au débat une attestation d’assurance multirisque habitation en date du 27 décembre 2023. Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 13 novembre 2023, et d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [X] des lieux occupés. Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Enfin, Madame [Y] [X] sera condamnée à payer à Madame [E] [Z] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 600 euros), à compter du 13 novembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Madame [E] [Z]. Sur le paiement de sommes à titre provisionnel Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Madame [Y] [X] restait débitrice d’une dette locative de 6.600 euros au 5 novembre 2023. Le décompte actualisé au 31 octobre 2024 fixe la dette locative à une somme de 6.093 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [Y] [X] à payer à Madame [E] [Z], la somme de 6.090 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution Aux termes de l'article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. En l'espèce, il ressort de l'engagement de caution signé par Monsieur [K] [B] qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure. Le commandement de payer délivré à la locataire le 13 septembre 2023 lui a été signifié le 15 septembre 2023. En conséquence, Monsieur [K] [B] sera condamné solidairement avec Madame [Y] [X] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision. Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [Y] [X] justifie avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d'audience et verse 50 euros par mois en plus du loyer courant afin d’apurer sa dette depuis le mois de janvier 2024. Elle produit au débat des éléments qui démontrent qu’elle a sollicité différentes aides afin de lui permettre d’apurer sa dette et de trouver un emploi qui lui permettra d’augmenter ses revenus d’un montant mensuel actuel de 850 euros. Elle justifie également avoir fait une demande de logement social. Compte tenu de ces éléments, il convient d'autoriser Madame [Y] [X] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 50 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette. Il convient d'attirer l'attention de Madame [Y] [X] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible. Il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à Monsieur [K] [B], non comparant. Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile Madame [Y] [X] et Monsieur [K] [B], qui succombent au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer et seront condamnés à payer à Madame [E] [Z] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe : DECLARONS l’action de Madame [E] [Z] recevable ; CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 1er août 2019, entre les parties, concernant l’appartement situé [Adresse 1], à effet au 13 novembre 2023 ; ORDONNONS en conséquence à Madame [Y] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Madame [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [E] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [X] et Monsieur [K] [B] à payer à Madame [E] [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 600 euros) ; CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [X] et Monsieur [K] [B] à verser à Madame [E] [Z] la somme de 6.093 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS des délais de paiement de 36 mois à Madame [Y] [X] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 6.093 euros et disons qu’elle devra régler cette somme selon 36 mensualités de 50 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ; DISONS qu’à défaut du paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible ; CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [X] et Monsieur [K] [B] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [X] et Monsieur [K] [B] à payer à Madame [E] [Z] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire. La Greffière, La Juge,