Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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Site ATHENA
44, Avenue Robert Schuman
CS 83047
68061 MULHOUSE CEDEX
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 24/01250 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IZW6
Section 2
République Française
Au Nom du Peuple Français
JUGEMENT
DU 26 septembre 2024
PARTIE DEMANDERESSE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE FRANKLIN 10-39 Place Franklin 68200 MULKHOUSE, représentée par la SAS NEXITY LAMY, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège est situé 19 rue de Vienne à 75008 PARIS,
- représentée par Me Hervé KUONY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 76
PARTIE DEFENDERESSE :
Monsieur [U] [D]
né le 24 Juin 1969 à MULHOUSE (HAUT RHIN), demeurant 10 place Franklin - 68200 MULHOUSE
- non comparant
Madame [F] [M] épouse [D]
née le 14 Juillet 1973 à COLMAR (HAUT RHIN), demeurant 10 place Franklin - 68200 MULHOUSE
- non comparante
Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions - Sans procédure particulière
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :
Sophie BAGHDASSARIAN : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier
DEBATS : à l’audience du 18 Juin 2024
JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, Président, et Clarisse GOEPFERT, Greffier
Madame [F] [D] née [M] et Monsieur [U] [D] sont propriétaires du lot n°110 au sein de la copropriété 10-39 place Franklin à 68 200 Mulhouse.
Par exploits d’huissier délivrés le 27 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence franklin sis 10-39 place Franklin à Mulhouse, représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, a fait assigner Madame [F] [D] née [M] et Monsieur [U] [D] devant le tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir :
- déclarer leur demande régulière et recevable ;
-c ondamner solidairement Madame [F] [D] née [M] et Monsieur [U] [D] à lui verser la somme de 7 171,47 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- condamner solidairement Madame [F] [D] née [M] et Monsieur [U] [D] à lui verser la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;
- condamner solidairement Madame [F] [D] née [M] et Monsieur [U] [D] aux dépens ;
- condamner solidairement Madame [F] [D] née [M] et Monsieur [U] [D] à lui verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
L'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 18 juin 2024.
A cette date, le Syndicat des copropriétaires de la résidence franklin sis 10-39 place Franklin à Mulhouse, représenté par son syndic, la société Nexity Lamy, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions d’assignation.
Madame [F] [D] née [M] et Monsieur [U] [D], assignés par exploit de commissaire de justice à l’étude, ne sont ni présents ni représentés.
Ainsi conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.
Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Par application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge faisant droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement
Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation. Selon l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaire au succès de ses prétentions.
Au titre des charges et provisions pour charges échues
En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42, n’est pas fondé à refuser de payer les charges afférentes à ses lots.
Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale, et les provisions pour travaux ou appels de fonds pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
La preuve du montant de la dette de charges effectivement due par le copropriétaire défaillant résulte ainsi des états détaillés permettant de vérifier la répartition des charges entre les copropriétaires et dont se déduit la dette, notamment les régularisations annuelles, les appels de fonds, l’historique de compte depuis l’origine ou le premier impayé, et l’état récapitulatif détaillé de la créance en concordance avec l'historique de compte.
En l’espèce, pour rapporter la preuve qui lui appartient de la créance alléguée, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Franklin sis 10-39 place Franklin à Mulhouse, représenté par son syndic de copropriété la société Nexity Lamy, produit notamment aux débats les pièces suivantes :
-le contrat de syndic signé le 24 mai 2022,
-les procès-verbaux d'assemblée générale des 30 mai 2018, 16 novembre 2020, 3 juin 2021, 24 mai 2022 et 12 mai 2023 portant approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels du 01 janvier 2015 au 31 décembre 2023 ;
-l’extrait du Livre Foncier;
-les décomptes individuels de charges pour les périodes des 1er janvier 2019 au 31 décembre 2022 ;
-les appels de provisions sur charges pour les périodes des 1er janvier 2019 au 31 décembre 2024 ;
-les appels de fonds travaux pour la période du 3 juillet 2015 au 16 août 2018 ;
-les mises en demeure des 20 septembre 2019, 22 février 2022, 9 mars 2022 et 22 décembre 2022;
-les sommations de payer d’huissier de justice des 22 octobre 2019 et 2 mai 2019 ;
les charges de copropriété du 15 avril 2019 ;
-le décompte de créance arrêté au 7 février 2024 et laissant apparaître un solde débiteur de 7 147,47 euros ;
Faute de démontrer un paiement libératoire ou une cause exonératoire de règlement, Madame [F] [D] née [M] et Monsieur [U] [D] sont solidairement condamnés à payer la somme de 6 054,28 euros cette somme au Syndicat des copropriétaires demandeur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 février 2024. Ont été déduis du décompte principal la somme totale de 1 087,19 euros afférents aux frais.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Au titre des frais de recouvrement
L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.
Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, n’inclut également dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire au titre des « Frais de recouvrement », que la mise en demeure par lettre recommandée, la relance après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (« uniquement en cas de diligences exceptionnelles ») et le suivi du dossier transmis à l’avocat (« uniquement en cas de diligences exceptionnelles »).
Le fait qu'un contrat de syndic mentionne des honoraires supplémentaires au titre de prestations autres n’en change pas la nature, l'article 10-1 ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement.
Enfin, les honoraires d’avocat exposés par le syndicat dans le cadre d’une procédure en recouvrement de charges de copropriété ne constituent pas davantage des frais nécessaires et sont arbitrés par le juge dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.
En l’espèce, constituent des frais inscrits au décompte et nécessaires, ceux afférents :
- aux mises en demeure (article 19) par LRAR produites avec leurs accusés de réception délivrées les 20 septembre 2019, et 9 mars 2022 (facturées les même jour pour 52 euros x2 ) pour 53,17€ x2 (coût de l'acte) et 22 décembre 2022 (16 euros x2);
- les sommations de payer par exploit d’huissier/commissaire de justice des 26 octobre 2019 (102,85 euros) et 22 mai 2022 (153,60 euros)
Soit un total de 498,79 euros.
En revanche, les autres facturations et plus particulièrement celles relative à la facturation d'honoraires au titre de « vacation suivi dossier contentieux le 29 octobre 2019 (90 euros), 12 mai 2022 (100€), 1er juin 2022 (100 euros), 20 septembre 2022 (112,20 euros), 9 décembre 2022 (112,20 euros), 15 mars 2023 (112,20 euros), 13 juin 2023 (112,20 euros), 20 septembre 2023 (112,20 euros) et 22 novembre 2023 (112,20 euros) sont rejetés, s'agissant pour le syndic de prestations constituant des actes élémentaires d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au sens de l’article 10-1.
Madame [F] [D] née [M] et Monsieur [U] [D] restent solidairement ainsi redevables d'une somme de 498,79 euros au titre des frais exposés par le syndic avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Franklin sis 10-39 place Franklin à Mulhouse ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne se déduit pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts formulée tant à l’encontre de Madame [F] [D] née [M] que de Monsieur [U] [D].
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [F] [D] née [M] et Monsieur [U] [D] sont condamnés in solidum aux dépens de la procédure.
Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des Copropriétaires l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner in solidum Madame [F] [D] née [M] et Monsieur [U] [D] à lui payer la somme de 600€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement Madame [F] [D] née [M] et Monsieur [U] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Franklin sis 10-39 place Franklin à Mulhouse, représenté par son syndic de copropriété la société Nexity Lamy, la somme totale de 6 054,28 euros au titre des charges et provisions sur charges appelées au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jour de la signification du présent jugement ;
CONDAMNE solidairement Madame [F] [D] née [M] et Monsieur [U] [D] à payer au le Syndicat des copropriétaires de la résidence Franklin sis 10-39 place Franklin à Mulhouse, représenté par son syndic de copropriété la société Nexity Lamy, la somme de 498,79€ au titre des frais exposés par le dit avec intérêts au taux légal à compter du jour de la signification du présent jugement ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts, formée le Syndicat des copropriétaires de la résidence Franklin sis 10-39 place Franklin à Mulhouse, représenté par son syndic de copropriété la société Nexity Lamy, à l’encontre de Madame [F] [D] née [M] et Monsieur [U] [D] ;
CONDAMNE in solidum Madame [F] [D] née [M] et Monsieur [U] [D] aux dépens de la procédure ;
CONDAMNE in solidum Madame [F] [D] née [M] et Monsieur [U] [D] à payer au le Syndicat des copropriétaires de la résidence Franklin sis 10-39 place Franklin à Mulhouse, représenté par son syndic de copropriété la société Nexity Lamy, la somme de 600€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2024, par Sophie BAGHDASSARIAN, Président et Clarisse GOEPFERT, Greffier.
Le Greffier, Le Président,
