Tribunal judiciaire, 28 août 2024. 24/01546

Min N° 24/00654 N° RG 24/01546 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDPQI S.A. TOIT ET JOIE C/ Mme [L] [Z] M. [V] [F] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 28 août 2024 DEMANDERESSE : S.A. TOIT ET JOIE [Adresse 6] [Localité 4] Représenté par Maître DOULET Jérôme, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant. DÉFENDEURS : Madame [L] [Z] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] non comparante Monsieur [V] [F] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière, lors de l’audience de plaidoirie et Madame Véronique SABBEN lors du prononcé DÉBATS : Audience publique du : 29 mai 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Maître DOULET Jérôme Copie délivrée le : à : Madame [L] [Z] Monsieur [V] [F] EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date respectivement des 30 janvier et 25 mars 2019, la SA TOIT ET JOIE a donné à bail à Monsieur [V] [F] et Madame [L] [Z] un appartement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 1] et [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 322,44 euros et 59,29 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, la SA TOIT ET JOIE a fait signifier à Monsieur [V] [F] et Madame [L] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 933,84 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par lettre en date du 19 juillet 2023 la SA TOIT ET JOIE a saisi la caisse d’allocations familiales. Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2024, la SA TOIT ET JOIE a fait assigner Monsieur [V] [F] et Madame [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : À titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,À titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [F] et Madame [L] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de qui il en appartiendra,Condamner solidairement Monsieur [V] [F] et Madame [L] [Z] au paiement des sommes suivantes :La somme de 1.328,01 euros au titre de la dette locative arrêtée au XXX, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023,Le montant des loyers et charges dus jusqu’à la résiliation du bail, Une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale,La somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile Les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 14 mars 2024. À l'audience du 29 mai 2024, la SA TOIT ET JOIE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2060,34 euros arrêtée au 24 mai 2024, loyer du mois d’avril 2024 inclus. Elle précise se désister de sa demande à l’égard de Madame [L] [Z] qui a quitté le logement, que le locataire a repris partiellement le paiement du loyer et n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement. La SA TOIT ET JOIE soutient , sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [V] [F] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 18 décembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à son obligation justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [V] [F] régulièrement assigné, à l'étude du commissaire de justice selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Monsieur [V] [F] assigné à personne à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA TOIT ET JOIE le 19 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SA TOIT ET JOIE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 janvier 2019, du commandement de payer délivré le 18 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 24 mai 2024 que la SA TOIT ET JOIE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [F] à payer à la SA TOIT ET JOIE la somme de 2.060,34 euros, au titre des sommes dues au 24 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 décembre 2023. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 28 janvier à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 janvier 2019 à compter du 29 janvier 2024. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort du diagnostic social et financier, que la situation personnelle et financière de Monsieur [V] [F] et M lui permet de régler la dette locative, lequel remplit les conditions pour bénéficier du fonds de solidarité logement (FSL). Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [V] [F] a repris le paiement du loyer et des charges. En outre, la SA TOIT ET JOIE n’est pas opposés à l’octroi de délais de paiement. Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [V] [F] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Au regard de l’absence d’opposition de la part du bailleur, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [V] [F] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [V] [F] : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 janvier 2024, Monsieur [V] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [V] [F] et à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [V] [F] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer du 18 décembre 2023. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA TOIT ET JOIE les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS DECLARE recevable la demande de la SA TOIT ET JOIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 janvier 2019 entre la SA TOIT ET JOIE d'une part, et Monsieur [V] [F] et Madame [L] [Z] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 29 janvier 2024, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE Monsieur [V] [F] à payer à la SA TOIT ET JOIE la somme de 2.060,34 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24 mai 2024 échéance du mois d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, ACCORDE un délai à Monsieur [V] [F] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Monsieur [V] [F] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [V] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE Monsieur [V] [F] à payer à la SA TOIT ET JOIE une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, DEBOUTE la SA TOIT ET JOIE de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE Monsieur [V] [F] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 décembre 2023, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE