Cour de cassation, 08 avril 2014. 12-35.098

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. Arnaud X... , M. Olivier X... et Mme Isabelle X... de leur reprise d'instance en qualité d'héritiers de Françoise Y..., veuve X... ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, d'une part, que les consorts X... n'établissaient pas que le projet d'acte, qui avait été transmis par le notaire du vendeur à celui de l'acquéreur, aurait été communiqué par télécopie à Mme X... la veille de sa signature de sorte que les modifications relatives à l'identité de l'acquéreur et à la faculté de substitution constituaient des rectifications opérées en concertation par les deux notaires mandatés aux fins de mettre l'acte en conformité avec la volonté de leur client respectif et qu'une seule version du contrat avait été soumise à Mme X... qui l'avait signé en connaissance de cause et, d'autre part, que les consorts X... ne démontraient pas, par les seules photographies non datées versées aux débats, que l'appartement aurait été entièrement rénové avant la vente, la cour d'appel en a souverainement déduit, par une motivation suffisante, que la demande de nullité pour vices du consentement et vileté du prix devait être rejetée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne MM. Arnaud et Olivier X... et Mme Isabelle X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne MM. Arnaud et Olivier X... et Mme Isabelle X... à payer à M. B... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour les consorts X.... LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT CONFIRMATIF ATTAQUÉ D'AVOIR déclaré les exposants mal fondés en leur action en nullité pour dol, de les en avoir déboutés, de les avoir déclaré irrecevables en leur action rescision pour lésion, d'avoir dit que la vente était parfaite, que les exposants devaient signer l'acte authentique dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, qu'à défaut de signature de cet acte, le jugement vaudrait acte authentique de vente dans les termes de l'acte " notarié " dressé et qu'il serait publié à la conservation des hypothèques, et, ajoutant au jugement, D'AVOIR débouté les exposants de leur demande en nullité de la vente du 7 juillet 2005 pour erreur et vil prix et rejeté leurs autres demandes ; AUX MOTIFS QUE les moyens développés par les consorts X... au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'à ces justes motifs, il sera ajouté qu'il ne ressort pas des pièces produites que figurait au nombre des éléments déterminants du consentement de Henry X... à la vente, l'identité des acquéreurs du bien, savoir les époux B..., exclusivement, et non M. B... seul en raison de sa qualité de professionnel de l'immobilier avec lequel le défunt n'aurait pas voulu contracter ; que, dans sa lettre du 6 juillet 2005 transmettant le projet de " compromis " à son confrère, M. C..., notaire de l'acquéreur, M. D..., notaire du vendeur, évoque " l'acquisition de votre client, Monsieur B... " et non celle des époux B... ; que les consorts X... n'établissent pas que ce projet d'acte, qui mentionne les époux B... en qualité d'acquéreurs, aurait été transmis par fax à Mme X... la veille de la signature pour l'informer du contenu de l'acte de vente qui serait soumis à sa signature le lendemain, alors qu'au contraire tout indique que ce projet d'acte est celui transmis par M. D... à M. C... le 6 juillet 2007 avec la lettre précité qui précise " je reste à votre disposition pour vos observations éventuelles ", de sorte que les modifications dont s'étonnent les appelants, notamment celles relatives à l'identité de l'acquéreur et aux facultés de substitution et de rétractation, sont les rectifications opérées en concertation par les deux notaires mandatés aux fins de mettre l'acte sous seing privé en conformité avec la volonté de leur client respectif ; qu'ainsi, une seule version du contrat a été soumise à Mme X... qui a signé l'acte du 7 juillet 2005 en toute connaissance de cause et sans que son consentement eût été vicié par une erreur ; qu'il vient d'être dit que la thèse des deux versions du projet d'acte n'était pas prouvée par les appelants de sorte que les manoeuvres imputées à M. B... ne sont pas établies ; que n'est pas vil le prix de 260 000 € pour la vente le juillet 2005 d'un appartement de 83, 83 mètres carrés situé ... à Paris 4ème arrondissement et ce, d'autant que ce même bien avait été évalué à la somme de 144 826, 57 € lors du partage du 5 août 2002 à l'issue duquel il avait été attribué à Henry X... et que les consorts X... n'établissent pas, par les seules photographies non datées versées aux débats, que l'appartement aurait été entièrement rénové avant le 7 juillet 2005 ; que, même professionnel de l'immobilier, l'acquéreur n'a pas l'obligation d'informer le vendeur sur la valeur réelle de son bien ; que, faute de preuve de manoeuvres et de réticence dolosives, les demandes des appelants fondées sur le dol doivent être rejetées ; qu'ainsi, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté les consorts X... de leur demande de nullité de la vente du 7 juillet 2005 ; qu'il vient d'être dit que l'appartement vendu le 7 juillet 2005 au prix de 260 000 € avait été évalué le 5 août 2002 à la somme de 144 826, 57 €, ce qui ne rend pas vraisemblable la lésion ; que les photographies versées aux débats par l'acquéreur révèlent un bien en très mauvais état ; qu'il vient d'être dit que les photographies produites par les appelants sont insuffisantes à établir que la rénovation complète qu'elles révèlent était déjà faite au 7 juillet 2005, ce que l'acquéreur conteste ; que, dans ces conditions, les estimations invoquées par les appelants ne sont pas probantes, faute pour ceux-ci de prouver qu'elles concernent des locaux similaires à ceux vendus ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en application des dispositions de l'article 1116 du Code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas, et doit être prouvé ; qu'en l'espèce, les consorts X... soutiennent que M. B... aurait usé de manoeuvres dolosives pour parvenir à l'acquisition de l'appartement litigieux ; que les consorts X... soutiennent que la preuve des manoeuvres dolosives entreprises par M. B... à l'encontre du vendeur résulterait de la défaillance avérée de Me D..., notaire du vendeur, envers son client, de la précipitation avec laquelle le compromis de vente a été régularisé, des clauses inhabituelles de l'acte spécialement favorables à l'acquéreur et du prix de vente anormalement bas profitant exclusivement à l'acquéreur ; que M. B... ne peut être tenu pour responsable de la défaillance reprochée au notaire du vendeur ; que les demandeurs expliquent eux-mêmes que M. Henri X... souhaitait vendre l'appartement litigieux afin de faire donation du prix de vente à sa fille Isabelle ; que la rapidité de la transaction peut s'expliquer par le fait que M. Henri X... se savait en fin de vie ; que les demandeurs ne prouvent pas que M. B... aurait usé de manoeuvres particulières pour obtenir la signature du compromis de vente, dont il est indiqué en page 21 qu'il a été rédigé par Me D..., notaire du vendeur ; qu'il n'y a donc pas lieu d'annuler l'acte du 7 juillet 2005 pour dol ; que l'article 1674 du Code civil dispose que si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value ; qu'en application des dispositions des articles 1677 et 1678 du Code civil, la preuve de la lésion ne peut être admise que dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion, cette preuve ne pouvant se faire que par un rapport de trois experts, tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu'un seul avis à la pluralité des voix ; qu'en l'espèce les demandeurs soutiennent que le prix de la vente, soit 3101 ¿ le mètre carré, aurait été inférieur de plus de la moitié à la valeur du marché qui se situait en juillet 2005, dans le quartier, près de la place du Châtelet, entre 6 500 et 7 500 ¿ le mètre carré ; qu'ils ne produisent aucune pièce de comparaison à l'appui de leur affirmation ; qu'il n'est pas contesté que M. Henri X... tenait l'appartement litigieux d'une succession réglée en 2002, dans le cadre de laquelle le bien avait été évalué à la somme de 144 827, 57 ¿ ; qu'il n'y a pas lieu, dans ces conditions, de considérer que le vendeur aurait été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix de l'immeuble ; que l'action en rescision pour lésion est donc irrecevable ; ALORS D'UNE PART QUE les exposants faisaient valoir que c'est sur la foi du projet d'acte, conforme à la volonté exprimée de son mari, communiqué par son notaire la veille de la signature qu'elle a signé l'acte définitif en l'étude du notaire de l'acquéreur en l'absence de son notaire, ce dernier acte ayant été modifié sans qu'elle en ait été informée sur des éléments essentiels, l'identité de l'acquéreur et la stipulation d'une clause de substitution ; qu'en retenant qu'il ne ressort pas des pièces produites que figurait au nombre des éléments déterminants du consentement de Henry X... à la vente, l'identité des acquéreurs du bien, savoir les époux B..., exclusivement, et non M. B... seul en raison de sa qualité de professionnel de l'immobilier avec lequel le défunt n'aurait pas voulu contracter, que, dans sa lettre du 6 juillet 2005 transmettant le projet de " compromis " à son confrère, M. C..., notaire de l'acquéreur, M. D..., notaire du vendeur, évoque " l'acquisition de votre client, Monsieur B... " et non celle des époux B..., que les consorts X... n'établissent pas que ce projet d'acte, qui mentionne les époux B... en qualité d'acquéreurs, aurait été transmis par fax à Mme X... la veille de la signature pour l'informer du contenu de l'acte de vente qui serait soumis à sa signature le lendemain, alors qu'au contraire tout indique que ce projet d'acte est celui transmis par M. D... à M. C... le 6 juillet 2007 avec la lettre précité qui précise " je reste à votre disposition pour vos observations éventuelles ", de sorte que les modifications dont s'étonnent les appelants, notamment celles relatives à l'identité de l'acquéreur et aux facultés de substitution et de rétractation, sont les rectifications opérées en concertation par les deux notaires mandatés aux fins de mettre l'acte sous seing privé en conformité avec la volonté de leur client respectif, qu'ainsi, une seule version du contrat a été soumise à Mme X... qui a signé l'acte du 7 juillet 2005 en toute connaissance de cause et sans que son consentement eût été vicié par une erreur la cour d'appel qui ne relève pas les éléments de preuve établissant, au regard de l'heure d'émission de la télécopie, qu'il s'agissait du projet adressé par Me D... au notaire de l'acquéreur, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS D'AUTRE PART QUE, les exposants faisaient valoir que c'est sur la foi du projet d'acte, conforme à la volonté exprimée par son mari, communiqué par son notaire la veille de la signature qu'elle a signé l'acte définitif en l'étude du notaire de l'acquéreur en l'absence de son notaire, ce dernier acte ayant été modifié sans qu'elle en ait été informée, sur l'identité de l'acquéreur et la stipulation d'une clause de substitution ; qu'en retenant qu'il ne ressort pas des pièces produites que figurait au nombre des éléments déterminants du consentement de Henry X... à la vente, l'identité des acquéreurs du bien, savoir les époux B..., exclusivement, et non M. B... seul en raison de sa qualité de professionnel de l'immobilier avec lequel le défunt n'aurait pas voulu contracter, que, dans sa lettre du juillet 2005 transmettant le projet de " compromis " à son confrère, M. C..., notaire de l'acquéreur, M. D..., notaire du vendeur, évoque " l'acquisition de votre client, Monsieur B... " et non celle des époux B..., que les consorts X... n'établissent pas que ce projet d'acte, qui mentionne les époux B... en qualité d'acquéreurs, aurait été transmis par fax à Mme X... la veille de la signature pour l'informer du contenu de l'acte de vente qui serait soumis à sa signature le lendemain, alors qu'au contraire tout indique que ce projet d'acte est celui transmis par M. D... à M. C... le 6 juillet 2007 avec la lettre précité qui précise " je reste à votre disposition pour vos observations éventuelles ", de sorte que les modifications dont s'étonnent les appelants, notamment celles relatives à l'identité de l'acquéreur et aux facultés de substitution et de rétractation, sont les rectifications opérées en concertation par les deux notaires mandatés aux fins de mettre l'acte sous seing privé en conformité avec la volonté de leur client respectif, qu'ainsi, une seule version du contrat a été soumise à Mme X... qui a signé l'acte du 7 juillet 2005 en toute connaissance de cause et sans que son consentement eût été vicié par une erreur, la cour d'appel qui ne relève pas les éléments de preuve établissant, au regard de l'heure d'émission de la télécopie, que la seule version de l'acte soumise à l'exposante est celle qu'elle a signée, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS DE TROISIEME PART QUE, les exposants faisaient valoir que c'est sur la foi du projet d'acte, conforme à la volonté exprimée par son mari, communiqué par son notaire la veille de la signature qu'elle a signé l'acte définitif en l'étude du notaire de l'acquéreur en l'absence de son notaire, ce dernier acte ayant été modifié sans qu'elle en ait été informée, sur l'identité de l'acquéreur et la stipulation d'une clause de substitution ; qu'en retenant qu'il ne ressort pas des pièces produites que figurait au nombre des éléments déterminants du consentement de Henry X... à la vente, l'identité des acquéreurs du bien, savoir les époux B..., exclusivement, et non M. B... seul en raison de sa qualité de professionnel de l'immobilier avec lequel le défunt n'aurait pas voulu contracter, que, dans sa lettre du juillet 2005 transmettant le projet de " compromis " à son confrère, M. C..., notaire de l'acquéreur, M. D..., notaire du vendeur, évoque " l'acquisition de votre client, Monsieur B... " et non celle des époux B..., que les consorts X... n'établissent pas que ce projet d'acte, qui mentionne les époux B... en qualité d'acquéreurs, aurait été transmis par fax à Mme X... la veille de la signature pour l'informer du contenu de l'acte de vente qui serait soumis à sa signature le lendemain, alors qu'au contraire tout indique que ce projet d'acte est celui transmis par M. D... à M. C... le 6 juillet 2007 avec la lettre précité qui précise " je reste à votre disposition pour vos observations éventuelles ", de sorte que les modifications dont s'étonnent les appelants, notamment celles relatives à l'identité de l'acquéreur et aux facultés de substitution et de rétractation, sont les rectifications opérées en concertation par les deux notaires mandatés aux fins de mettre l'acte sous seing privé en conformité avec la volonté de leur client respectif, qu'ainsi, une seule version du contrat a été soumise à Mme X... qui a signé l'acte du 7 juillet 2005 en toute connaissance de cause et sans que son consentement eût été vicié par une erreur, la cour d'appel qui ne relève pas les éléments de preuve établissant, au regard de l'heure d'émission de la télécopie, que la version signée exprimait la volonté des parties et n'avait pas fait l'objet de modification à l'insu de l'exposante, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS ENFIN QUE les exposants faisaient valoir que lorsque le géomètre expert mandaté dans le cadre de la succession avait évalué le bien en 1998, les travaux n'avaient pas été réalisés et que la valeur avait été fixé en raison de l'état de grande vétusté du bien, qu'en 2005, l'appartement remis à neuf ne valait évidemment plus le même prix, sa hausse s'expliquant en raison de la valeur prise par l'appartement entre 1998 et 2005, soit en 8 années et non comme l'indique à tort Monsieur B..., entre 2002 et 2005 ; que les exposants produisaient aux débats des photos antérieures et postérieures à la vente permettant de constater la réalité des travaux réalisés, source de plus-value ; qu'en retenant que n'est pas vil le prix de 260 boulevard Sébastopol à Paris 4ème arrondissement et ce, d'autant que ce même bien avait été évalué à la somme de 144 826, 57 € lors du partage du 5 août 2002 à l'issue duquel il avait été attribué à Henry X... et que les consorts X... n'établissent pas, par les seules photographies non datées versées aux débats, que l'appartement aurait été entièrement rénové avant le 7 juillet 2005, sans préciser l'intérêt qu'aurait eu les exposants de procéder à la réalisation de travaux postérieurement à la signature du compromis qui devaient par voie d'accession profiter à l'acquéreur, la Cour d'appel a insuffisamment motivé sa décision et violé l'article 455 du code de procédure civile ;