Tribunal judiciaire, 20 novembre 2024. 19/11902

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me FEDER (D2137) Me COULET (D0178) ■ 18° chambre 3ème section N° RG 19/11902 N° Portalis 352J-W-B7D-CQ4B3 N° MINUTE : 3 Assignation du : 30 Septembre 2019 JUGEMENT rendu le 20 Novembre 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. ROSSINI [Adresse 5] (RCS de Paris 562 086 231) [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Valérie FEDER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2137 DÉFENDERESSE Madame [H] [U] veuve [C] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0178 Décision du 20 Novembre 2024 18° chambre 3ème section N° RG 19/11902 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQ4B3 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Cassandre AHSSAINI, Juge, assistés de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS A l’audience du 18 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAINI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort _________________ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] exerce une activité de commerce d'antiquités et d'œuvres d'art. Entre le 1er août 1988 et le 1er décembre 2016, elle a exploité un fonds de commerce situé dans l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] en vertu d'un bail commercial. Ce contrat a été résilié suivant protocole transactionnel du 13 octobre 2016. Mme [H] [U] veuve [C] est propriétaire d'un local composé des lots 14 et 15 situés au rez-de-chaussée du bâtiment C sis [Adresse 2]. Par acte sous signature privée du 30 mars 2014, Mme [C] a consenti à M. [N] [J] un bail commercial portant sur les locaux dont elle est propriétaire au [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à effet du 1er avril 2014 au 31 mars 2023, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 23 132 euros en principal. Par acte sous signature privée du 6 décembre 2017, M. [J], représenté par la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Me [B] [I] désignée en qualité de liquidateur, a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail susvisé à la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5]. Mme [C] est intervenue à la cession et y a agréé. La cession a pris effet à compter du 6 décembre 2017. Le bail commercial conclu entre Mme [C] et la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] venue aux droits de M. [J] porte sur des locaux composés comme suit : « rez-de-chaussée – face entrée – bâtiment sur cour. Quatre pièces, hall d'entrée, cabinet de toilette avec wc, un chauffage individuel au gaz avec radiateur dans les pièces ». La destination stipulée au contrat est celle de « boutique – commerce d'antiquités : achat, vente, courtages de marchandises et tableaux et œuvres d'art, expertises ». Décision du 20 Novembre 2024 18° chambre 3ème section N° RG 19/11902 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQ4B3 Au mois de janvier 2018, la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] a débuté des travaux de rénovation et d'agencement des locaux loués à Mme [C]. Ces travaux ont révélé la vétusté et le défaut d'étanchéité de la verrière du toit située dans le local ainsi que des désordres causés par des infiltrations sur la structure de l'immeuble. Eu égard à ces désordres et à la constatation d'un affaissement de l'immeuble, les travaux ont été interrompus dès le mois de février 2018. L'architecte de l'immeuble a été missionné par le conseil syndicat afin de constater l'état des structures et de coordonner les mesures urgentes et les travaux réparatoires avec l'architecte de Mme [C]. Des étais ont dû être immédiatement mis en place pour soutenir les structures porteuses défaillantes de l'immeuble. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2018, la résolution relative aux travaux de reprise de structure n'a pas été votée. Les copropriétaires ont décidé de faire intervenir un bureau d'études spécialisé afin de définir la méthodologie des travaux de soutien à réaliser. Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 décembre 2018, le conseil de la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] a mis Mme [C] en demeure de lui transmettre toutes les informations et pièces utiles à la bonne information de la preneuse empêchée d'exploiter le local, concernant la situation et la remise en état des parties communes. Différents échanges sont ensuite intervenus entre la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5], Mme [C] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble. Mme [C], par le biais de son conseil, a demandé à plusieurs reprises au syndic que soit mis à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire (ci-après : AGO) différents projets de résolutions visant à l'autoriser ou à autoriser le syndicat à faire entreprendre les travaux de reprise et de réhabilitation nécessaires. Les membres du syndicat des copropriétaires ont néanmoins décidé que ces projets devaient être étudiés lors d'une assemblée générale spéciale, suivant procès-verbal d'AGO du 16 octobre 2019. Parallèlement, par courrier recommandé du 11 avril 2019, le conseil de la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5], se prévalant d'un défaut d'information sur l'avancement du dossier et de l'impossibilité d'exploiter les locaux, a mis Mme [C] en demeure de mettre en œuvre les travaux de remise en état de la verrière et des structures du local dans un délai d'un mois. Par acte d'huissier du 30 septembre 2019, la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] a assigné Mme [C] devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu depuis tribunal judiciaire de Paris, aux fins d'obtenir principalement la résiliation du bail commercial, le remboursement du dépôt de garantie ainsi que 70 000 euros à titre de dommages et intérêts. Par acte d'huissier du 17 novembre 2020, Mme [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet André Griffaton, en intervention forcée avec appel en garantie devant le tribunal judiciaire de Paris. Cette seconde affaire a fait l'objet d'une jonction à la présente instance prononcée le 11 février 2021. Suivant procès-verbal d'assemblée générale du 7 juillet 2021, les copropriétaires du [Adresse 2] ont adopté plusieurs résolutions portant sur la répartition de la prise en charge financière des travaux de confortation de structure, des travaux de ravalement et des travaux de reprise en partie privative. Le syndic a été autorisé à signer un protocole dans les termes desdites résolutions avec Mme [C]. Les travaux ont ainsi été autorisés. En application de ce procès-verbal, un protocole d'accord transactionnel a été conclu entre Mme [C] et le syndicat des copropriétaires par acte sous signature privée non daté. Ensuite de la mise en œuvre du protocole, la juge de la mise en état a, par ordonnance du 31 janvier 2022, déclaré parfait le désistement d'instance et d'action partiel de Mme [C] à l'encontre du syndicat des copropriétaires ainsi que celui du syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles formées contre Mme [C]. Il a par suite été constaté que l'instance se poursuivait uniquement entre la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] et Mme [C]. À l'issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 21 mars 2024. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie en juge rapporteur du 18 septembre 2024 et mise en délibéré au 20 novembre 2024. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS Par dernières conclusions notifiées le 19 mars 2024, la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] demande au tribunal : - de prononcer la résiliation du bail commercial aux torts de Mme [C], à compter du jugement à intervenir, - de condamner Mme [C] à lui rembourser la somme de 3 624 euros au titre du dépôt de garantie, - de condamner Mme [C] à lui payer, à titre de dommages et intérêts : * 22 311,46 euros au titre des sommes investies, * 291 000 euros au titre de la perte d'exploitation, - de débouter Mme [C] de l'ensemble de ses demandes, - de condamner Mme [C] à lui payer 10 000 euros au titre des frais irrépétibles, - de condamner Mme [C] aux dépens comprenant le coût du constat d'huissier du 12 décembre 2018. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 mars 2024, Mme [C] demande au tribunal : A titre principal : - de constater son accord quant à la restitution du dépôt de garantie de 3 650 euros à la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5], - de débouter la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire : - de ramener la demande de dommages et intérêts formée par la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] à de plus justes proportions, A titre reconventionnel : - de condamner la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] à lui payer 81 767,53 euros au titre des loyers impayés depuis le 31 janvier 2018, - d'ordonner la compensation de cette somme avec les dommages et intérêts qui pourraient être octroyés à la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5], En tout état de cause : - de condamner la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, - de condamner la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] aux dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé de leurs moyens, qui seront résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation. MOTIVATION A titre liminaire, il sera rappelé qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « juger que » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert. Ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, en l'espèce par Mme [C], elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement. Sur la résiliation du bail commercial Sur la caractérisation de la résiliation du bail par la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] par voie de notification En premier lieu, Mme [C] fait valoir que le bail a été résilié à l'initiative de la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] à la suite d'un courrier daté du 11 avril 2019, notifié conformément aux articles 1226 et suivants du code civil. Elle estime avoir pris acte de cette résiliation dans la mesure où elle n'était pas en capacité de faire réaliser les travaux nécessaires, du fait de l'opposition du syndicat des copropriétaires. La S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] réplique que le courrier litigieux ne caractérise pas une notification de résiliation du bail. Elle souligne qu'elle s'est contentée de proposer une discussion amiable relativement à la résiliation et à l'indemnisation de ses préjudices, qui n'a pas abouti. En droit, l'article 1184 du code civil dans ses dispositions antérieures à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. Contrairement à ce que soutient Mme [C], et en application de l'article 9 de l'ordonnance du 10 février 2016 susvisée, la loi ancienne est bien applicable à l'espèce dès lors que le contrat en cause a été conclu le 30 mars 2014. En l'espèce, l'avocate de la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] a adressé le 11 avril 2019 à Mme [C] une lettre recommandée dans laquelle elle a exposé qu'au vu de son incapacité à pouvoir exploiter les locaux, la preneuse subissait divers préjudices. Le courrier a ainsi principalement eu pour objet de « [mettre] par conséquent [Mme [C]] en demeure de mettre en œuvre les travaux de remise en état de la verrière et des structures du local dans un délai d'un mois ». Le conseil de la locataire a ensuite ajouté ce qui suit : « À défaut, eu égard à vos manquements aux obligations du bail, je vous informe que j'ai reçu pour instruction de ma cliente de porter cette affaire devant la juridiction compétente afin d'obtenir la résiliation judiciaire du bail ainsi que la réparation de ses préjudices. Je vous indique que la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] n'est, toutefois, pas opposée à ce que la résiliation et son indemnisation puissent intervenir amiablement (…) ». Il ne résulte pas de ce qui précède que la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] a notifié le 11 avril 2019 à Mme [C] sa volonté ferme et définitive de résilier le contrat. Au contraire, la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] a clairement voulu, en adressant ce courrier, mettre Mme [C] en demeure de respecter ses obligations contractuelles, sous peine de voir la preneuse solliciter judiciairement la résiliation du contrat – ce qui est intervenu par assignation du 30 septembre 2019. La volonté exprimée ici par la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] n'est pas sujette à interprétation, l'hypothèse d'une résiliation amiable n'étant évoquée qu'en vue de permettre d'éventuelles discussions entre les parties, qui n'ont manifestement pas abouti en l'espèce. Sans qu'il ne soit utile de statuer sur le surplus des moyens des parties, Mme [C] est donc mal fondée à opposer à la demande de résiliation judiciaire du bail le moyen suivant lequel celui-ci aurait été résilié par la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] via notification datée du 11 avril 2019. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail pour perte partielle de la chose louée Subsidiairement, Mme [C] demande au tribunal, au visa de l'article 1722 du code civil, de retenir que le bail a été résilié de plein droit à la date de l'assignation. Elle soutient en effet que la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] aurait, en délivrant cet acte extrajudiciaire, pris acte de la résiliation du bail en raison de la perte partielle de la chose louée. Elle allègue à ce titre n'être pas responsable des désordres ayant empêché l'exploitation par la locataire. La S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] oppose à la propriétaire que la vétusté ou l'absence d'entretien d'une partie privative ne constituent pas un cas fortuit. Elle demande que l'application de l'article 1722 du code civil soit par suite écartée. En droit, il résulte de l'article 1741 du code civil que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Lorsque la chose louée périt par cas fortuit ou par force majeure, l'article 1722 du code civil s'applique. Aux termes de cet article, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. En application des deux dispositions susvisées, la résiliation du bail survient de plein droit et sans indemnité en cas de destruction du local par cas fortuit. En revanche, si la perte de la chose louée survient par la faute de l'une ou l'autre des parties, la partie lésée peut solliciter une indemnisation. Même en l'absence de faute du bailleur, la destruction aux termes de l'article 1722 doit être provoquée par un événement ayant une origine extérieure à la chose louée – à défaut, il s'agit d'un vice caché soumis au régime de l'article 1721 du code civil (Civ. 3ème, 2 avril 2003, n°01-17.724). En l'espèce, il est constant que la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] a débuté au mois de janvier 2018 des travaux de rénovation et d'agencement des locaux qui ont mis à jour des désordres majeurs affectant à la fois la partie privative appartenant à Mme [C] et les parties communes de l'immeuble. L'architecte de la copropriété a immédiatement fait installer des étais dans les locaux loués afin de soutenir les structures porteuses défaillantes, de sorte que les lieux n'ont jamais pu être exploités par la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5]. Les travaux rendus nécessaires par les désordres n'ont été autorisés par l'assemblée des copropriétaires que le 7 juillet 2021. Les parties n'indiquent pas s'ils ont ou non été réalisés depuis lors. Ces circonstances étant rappelées, il revient à Mme [C] qui l'invoque de démontrer que la perte partielle de la chose louée est ici le fait d'un cas fortuit ou de la force majeure, c'est-à-dire qu'elle a été causée par des circonstances insurmontables et imprévisibles. Les causes des désordres ont été rapidement identifiées par M. [V], l'architecte de la copropriété, comme cela résulte du rapport qu'il a établi le 12 février 2018. L'architecte a ainsi constaté que « l'état de dégradation des éléments porteurs des façades arrières est très gravement et profondément dégradé par des infiltrations anciennes et quasi permanentes provenant des chéneaux qui ceinturent la verrière. De plus, M. [W], qui intervient pour le compte de Mme [C], a relevé qu'un des moignons d'évacuation des eaux pluviales de la verrière était déboîté et provoquait des écoulements dans les murs porteurs. Tous ces désordres ne pouvaient être vus car tous les murs étaient doublés par des habillages indémontables. J'ai décidé de cet étaiement car la situation est très urgente et dangereuse pour la solidité du bâtiment. » Ces éléments établissent que les désordres ayant empêché toute occupation et toute exploitation des lieux par la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] ont pour origine un défaut d'entretien et/ou un défaut de réparation de la verrière qui fait partie des locaux loués et appartient à Mme [C]. En tout état de cause, leur origine telle qu'elle résulte des constatations de l'architecte ne caractérise ni un cas fortuit ni la force majeure dont elle ne revêt pas les caractéristiques. Il n'est pas davantage démontré que, comme l'affirme Mme [C], l'impossibilité d'exploitation subie par la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] serait due à un problème de structure affectant l'intégralité de l'immeuble. Cette allégation est contredite par ce qui précède et ne repose sur aucune pièce probante. Quant à la vétusté dont Mme [C] fait également état, il sera rappelé qu'elle ressort de la responsabilité du bailleur en application de l'article 1755 du code civil. Au terme de ce qui précède, les conditions de l'article 1722 du code civil n'étant pas remplies, la résiliation du bail ne sera pas prononcée pour destruction partielle de la chose louée. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail pour faute de la bailleresse Au visa des articles 1719, 1720, 1721 et 1741 du code civil, la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] sollicite que la résiliation judiciaire du bail soit prononcée aux torts de Mme [C]. La S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] soutient en substance sur ce point : - que les désordres, dans les parties communes comme privatives, proviennent d'un défaut d'installation et d'entretien des chéneaux qui ceinturent la verrière, partie privative propriété de Mme [C], que cette dernière est responsable du mauvais état de cette verrière, - qu'à son égard Mme [C] a manqué à ses obligations d'entretien, de délivrance conforme de la chose louée, d'assurer une jouissance paisible à sa locataire et de procéder aux réparations nécessaires, - que Mme [C], responsable des désordres, n'a pris aucune mesure utile afin d'y remédier, restant dans l'inertie jusqu'à la délivrance de l'assignation, de sorte qu'elle-même n'a jamais pu achever les travaux et exploiter les lieux loués, - que l'ampleur et la nature de la prise en charge des travaux par Mme [C] aux termes de son accord avec le syndicat des copropriétaires – soit de la quasi-totalité des travaux outre du remboursement de nombreuses dépenses – équivaut à une reconnaissance de responsabilité de sa part, - que Mme [C] est mal fondée à tenter de s'exonérer en reportant la responsabilité sur le syndicat des copropriétaires alors qu'elle s'est désistée de son appel en garantie ; que le protocole conclu entre eux ne lui est pas opposable, - qu'en tout état de cause Mme [C] est sa cocontractante et a engagé sa responsabilité à ce titre. Mme [C] s'oppose à cette demande en faisant principalement valoir : - qu'elle n'a commis aucune faute contractuelle, - que les désordres impactant les locaux sont la conséquence d'une vétusté et d'un défaut d'entretien des chéneaux par la copropriété et/ou par l'ancien locataire aux droits duquel se trouve la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5], - que l'inaction et la durée excessive de traitement que lui reproche la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] est imputable au syndicat des copropriétaires qui a imposé différentes interventions et la production de nombreux documents malgré l'urgence de la situation qu'elle a plusieurs fois signalée, qu'elle a elle-même été parfaitement diligente, - qu'elle n'était pas en possibilité de réaliser les travaux tant qu'elle n'y était pas autorisée par le syndicat des copropriétaires, une partie des travaux ayant trait aux parties communes, - que l'accord conclu avec le syndicat des copropriétaires n'équivaut à aucune reconnaissance de responsabilité, qu'elle a accepté de prendre à sa charge une partie des frais afin d'être enfin autorisée à réaliser les travaux le plus rapidement possible, alors que le blocage de la situation lui portait préjudice, ne percevant aucun loyer depuis février 2018. En droit, comme cela a précédemment été rappelé, l'article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Les obligations du bailleur sont notamment énoncées par les articles 1719 et 1720 du même code suivant lesquels le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : - de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; - d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; - d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; - d'assurer également la permanence et la qualité des plantations ; - de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. [Le bailleur] doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que les locatives. En l'espèce, il a été démontré ci-avant que l'architecte de la copropriété a identifié de manière certaine la verrière comme étant le lieu d'origine des désordres ayant affecté les parties privatives appartenant à Mme [C] et les parties communes de l'immeuble. Il est constant que Mme [C] est propriétaire des lots n°14 et 15 dépendant de la copropriété du [Adresse 2]. Aux termes du règlement de la copropriété, le lot n°14 est décrit comme suit : « lot n°14 dans le bâtiment C au rez-de-chaussée : un local commercial de trois pièces, dont une ouvrant à droite sur le vestibule commun du bâtiment par deux portes, les deux autres occupant le fond du bâtiment (celle de droite couverte par une verrière faisant partie de ce lot), water-closets. » Le lot n°15 est pour sa part composé d'une seule pièce. Le règlement de copropriété stipule par ailleurs au titre des « charges particulières » que « toute réparation d'entretien ou de remplacement de la verrière couvrant une pièce du lot n°14 sera à la charge exclusive du propriétaire de ce lot ». Mme [C] est donc propriétaire de la verrière en cause et seule responsable de son entretien et de son bon fonctionnement. S'agissant de la relation contractuelle qui lie Mme [C] et la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5], il convient de se référer à la clause de désignation des locaux objets du bail commercial conclu le 30 mars 2014 entre Mme [C] et M. [J], aux droits duquel est venue la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] à compter du 6 décembre 2017. Cette clause établit comme suit la consistance des lieux : « rez-de-chaussée – face entrée – bâtiment sur cour. Quatre pièces, hall d'entrée, cabinet de toilette avec wc, un chauffage individuel au gaz avec radiateur dans les pièces ». Il n'y est donc pas fait état de la verrière, dont il n'est cependant pas contesté qu'elle est, de fait, partie intégrante des locaux dès lors que ceux-ci correspondent aux lots n°14 et 15 du règlement de copropriété suscité. Ce qui précède permet en premier lieu de déterminer que Mme [C] est mal fondée à se prévaloir de l'obligation d'entretien et d'effectuer les réparations locatives mise à la charge du preneur par le contrat de bail alors que la verrière n'a pas été contractuellement comprise dans les lieux loués. Ni l'ancien locataire ni la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] ne sont donc tenus, en application du contrat, à son entretien. Surtout, la cause des désordres ne relève pas d'un défaut de réparation locative. L'architecte évoque ainsi un défaut d'installation – un moignon d'évacuation de la verrière étant déboîté – et un défaut de fonctionnement des chéneaux entourant la verrière dont l'origine tient en conséquence à un défaut d'entretien ou à la vétusté. Mme [C] elle-même, aux termes de ses argumentations diverses, évoque la vétusté et le manque d'entretien comme causes du sinistre. Ces éléments étant établis, il doit être rappelé qu'il revient à Mme [C], qui se prétend libérée de ses obligations de bailleresse, de justifier des faits ayant procédé à l'extinction de ses obligations, ce en application du second alinéa de l'article 1315 ancien du code civil. Il a déjà été rappelé que les désordres dus à la vétusté relèvent de la responsabilité du bailleur aux termes de l'article 1755 du code civil. Aucune stipulation contraire n'a été convenue entre les parties. Mme [C] ne peut donc pas s'exonérer au moyen tiré de la vétusté. Quant au fait d'un tiers, à savoir le fait du syndicat des copropriétaires rendu responsable par Mme [C] du délai excessif de traitement des désordres, il ne s'agit d'une cause d'exonération de responsabilité que s'il revêt les caractères de la force majeure (Civ. 3ème, 28 septembre 2005, n°04-13.720). Mme [C] n'en rapporte pas la preuve alors que ses échanges avec le syndicat des copropriétaires établissent qu'il a été considéré à plusieurs reprises que les éléments qu'elle produisait étaient insuffisants pour statuer sur les travaux nécessaires, de sorte que des investigations supplémentaires étaient nécessaires. Par ailleurs, la verrière n'est pas une partie commune ; or, c'est de la verrière que proviennent les infiltrations ayant mené aux divers désordres. Aucun élément ne permet de tenir le syndicat des copropriétaires responsable des défauts affectant la verrière. Enfin, et en tout état de cause, force est de constater que Mme [C] s'est désistée de son appel en garantie à l'encontre du syndicat des copropriétaires ce qui établit qu'elle n'a pas jugé utile de chercher à engager sa responsabilité, ce peu important les motifs qu'elle développe désormais pour expliquer ce fait. Mme [C] est donc mal fondée à tenter de s'exonérer en faisant valoir la faute d'un tiers. Au terme de ce qui précède, il est établi que les éléments porteurs des façades du local loué à la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] par Mme [C] étaient gravement dégradés et présentaient un risque pour la sécurité des personnes et des biens, qui a justifié la mise en place d'un dispositif d'étaiement provisoire. Il est constant que la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] n'a de ce fait pas pu exploiter son activité au sein du local en cause. En conséquence, Mme [C] a manqué à son obligation de délivrance de la chose louée, ce peu important que ce manquement ait débuté en cours de bail et que cette obligation ait été exécutée jusqu'au mois de janvier 2018. Mme [C] a en outre manqué à son obligation d'entretien des locaux loués en état de servir à l'usage défini contractuellement puisque l'entretien de la verrière était à sa charge et que la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] n'a pu utiliser les lieux conformément à la clause de destination. Enfin, la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] n'a pas pu jouir paisiblement des locaux loués, ce dont Mme [C] est donc également responsable au vu de ce qui précède. Ainsi, il est justifié d'ordonner la résiliation du bail commercial eu égard aux manquements de la bailleresse, ce à compter du prononcé de la présente décision (Civ. 3ème, 13 mai 1998, n°96-18.358). Mme [C], qui ne s'y oppose pas, sera par conséquent condamnée à restituer le dépôt de garantie d'un montant de 3 624 euros à la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5]. Sur les demandes de dommages et intérêts Au visa de l'article 1721 du code civil, la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] sollicite que Mme [C] soit condamnée à lui payer la somme de 22 311,46 euros au titre des frais engagés dans la perspective d'exploiter les lieux. Elle demande en outre 291 000 euros au titre de la perte d'exploitation entre les mois de février 2018 et de mars 2024. Elle fait valoir qu'elle exploitait depuis plus de vingt ans un local [Adresse 7] où elle bénéficiait d'une clientèle et d'une réputation, de sorte que les chiffres d'affaires des années 2015 et 2016 peuvent constituer une base de calcul de son préjudice. Elle explique avoir loué jusqu'au mois de juillet 2023 un stand de 11 m² dans le marché aux puces de [Localité 8] du fait de l'impossibilité d'exploiter les locaux en cause. Mme [C] expose d'une part que les frais dont la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] demande le remboursement sont sans lien de causalité avec la perte partielle de la chose louée. Elle les estime au demeurant justifiés par la jouissance des lieux jusqu'au 31 janvier 2018. Mme [C] conteste par ailleurs l'existence de la perte de chiffre d'affaires. Elle soutient en substance que le fonds de commerce de la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] [Adresse 7] ayant disparu en 2016, aucune perte d'exploitation ne peut exister. Elle critique également la méthode de calcul retenue en demande. Elle rappelle enfin qu'elle a accepté la suspension du paiement du loyer dès le 31 janvier 2018. En droit, l'article 1147 dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. En l'espèce, le manquement de Mme [C] à son obligation de délivrance, d'entretien et d'assurer une jouissance paisible a été établi ci-avant. Il convient d'évaluer les préjudices que cette dernière doit par suite indemniser à la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5], à qui il revient de démontrer leur existence, leur consistance mais également le lien de causalité qui les relie directement à la faute contractuelle de la bailleresse. Décision du 20 Novembre 2024 18° chambre 3ème section N° RG 19/11902 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQ4B3 Sur le préjudice matériel La S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] démontre avoir dû verser à la signature du devis pour les travaux qu'elle souhaitait faire réaliser dans le local un acompte de 7 000 euros. Elle prouve également avoir payé un total de 2 193,35 euros au titre des cotisations d'assurance du local entre le 1er décembre 2018 et le 1er décembre 2024. Enfin, elle a exposé 1 320,57 euros de frais d'énergie auprès d'EDF entre les mois de décembre 2018 à janvier 2024. Mme [C] ne rapporte la preuve d'aucun élément permettant d'écarter ces postes de préjudices. Dès lors que la résiliation du bail n'intervient qu'au jour de la présente décision, il ne peut pas être reproché à la preneuse de n'avoir pas mis un terme aux contrats d'assurance et d'énergie. Le caractère direct du lien de causalité entre ces frais inutilement exposés par la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] et le défaut de délivrance justifie que Mme [C] soit condamnée à indemniser la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] à hauteur de 10 513,92 euros. En revanche, il n'existe pas de lien de causalité suffisamment direct entre la faute de Mme [C] et l'achat du fonds de commerce par la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5]. La somme demandée à ce titre ainsi qu'en vertu des frais d'avocat relatifs à la rédaction de l'acte de cession sera ainsi écartée. De même, les deux constats d'huissier ont été établis antérieurement à la découverte des désordres et aucun lien causal ne les relie aux manquements de la bailleresse. Enfin, dès lors que les locaux sont devenus inexploitables à compter du mois de février 2018, il n'est pas justifié de condamner Mme [C] à rembourser à la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] les loyers, charges et taxes payés entre le 15 novembre 2017 et le 31 janvier 2018. Mme [C] sera donc condamnée à verser à la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] 10 513,92 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ainsi établi. Sur la perte d'exploitation La S.A.R.L. Rossini [Adresse 5], qui allègue avoir subi une perte d'exploitation qu'elle évalue à la somme totale de 291 000 euros sur la période courant jusqu'au 31 mars 2024, doit rapporter la preuve de l'existence de ce préjudice outre de son quantum. Il sera rappelé que jusqu'au 13 octobre 2016, la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] exploitait un local situé [Adresse 3]. À compter du 31 mai 2018 et jusqu'au 30 juin 2023, elle a par ailleurs loué un stand situé au sein du Marché [Adresse 9] à [Localité 8]. Les éléments utiles suivants résulte des pièces versées aux débats : - En 2015, le chiffre d'affaires de la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] s'est élevé à 416 632 euros, pour un résultat net de 3 900 euros (selon les comptes annuels produits par la demanderesse) ; - En 2016, le chiffre d'affaires de la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] s'est élevé à 263 063 euros pour un résultat net de 26 535 euros (selon les comptes annuels produits par la demanderesse) ; - En 2018, le chiffre d'affaires de la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] s'est élevé à la somme arrondie à 322 000 euros pour un résultat net arrondi de 22 900 euros (selon un extrait du site Pappers produit par la défenderesse) ; - En 2019, le chiffre d'affaires de la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] s'est élevé à la somme de 300 850 euros pour un résultat net de 48 438 euros (selon les comptes annuels produits par la défenderesse) ; - En 2020, le chiffre d'affaires de la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] s'est élevé à la somme de 217 668 euros, pour un résultat net de -32 523 euros (selon les comptes annuels produits par la défenderesse). Force est de constater que la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] ne produit aucun document comptable portant sur les exercices 2021, 2022 et 2023. Il ressort de ce qui précède qu'en dépit de l'absence de délivrance des locaux loués à Mme [C] à compter du mois de février 2018, la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] a exploité son activité jusqu'à la résiliation du bail portant sur le stand du Marché [Adresse 9] le 30 juin 2023. Il n'est pas contesté que le stand loué sur ledit marché ne présentait qu'une superficie de 11m² alors que le local appartenant à Mme [C] comportait quatre pièces – sa surface n'est pas stipulée au bail. Néanmoins, il est établi par les éléments comptables ci-avant détaillés que ces circonstances n'ont pas empêché la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] de réaliser en 2018 et 2019 des chiffres d'affaires et surtout des bénéfices nets comparables, voire supérieurs, aux résultats obtenus lorsqu'elle louait son précédent local [Adresse 7]. À cet égard, la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] ne rapporte donc la preuve d'aucune perte d'exploitation. Il convient au surplus de souligner que la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] a été exemptée du paiement du loyer par Mme [C] à compter du mois de février 2018, ce qui constitue une charge économisée. La S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] enfin ne sollicite aucune somme au titre des loyers payés pour le stand loué à [Localité 8]. Quant à l'année 2020, elle a été marquée par la crise sanitaire du Covid-19 qui a nécessairement causé une perte d'exploitation à la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5]. Son chiffre d'affaires est pourtant demeuré supérieur à 200 000 euros. S'il a été inférieur aux chiffres d'affaires précédents, et que le résultat net de l'exercice a été déficitaire, le lien de causalité entre cet état de fait et les manquements de Mme [C] n'est pas suffisamment établi au regard des circonstances exceptionnelles ayant marqué cet exercice. Finalement, la seule période au cours de laquelle la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] a subi une perte d'exploitation est celle courant du 30 juin 2023 au 31 mars 2024, soit entre la fin du bail du stand de [Localité 8] et la limite temporelle de la prétention de la demanderesse. Durant ces neuf mois, la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] n'a pas été en mesure d'exercer son activité, étant privée de local pour ce faire. Le lien de causalité entre ce préjudice et la faute de la bailleresse est ici direct et certain. Les modalités de calcul du préjudice proposées par la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] ne peuvent pas être retenues dès lors que celle-ci se contente de prendre en compte les chiffres d'affaires réalisés entre 2018 et 2021 – sans d'ailleurs démontrer la réalité du chiffre qu'elle retient pour l'exercice 2021. Or, le montant du chiffre d'affaires d'un exercice n'est pas pertinent sans prise en considération du montant des charges d'exploitation. Au regard des éléments versés aux débats par les parties, et en l'absence d'analyse comptable probante, il convient de retenir afin d'évaluer le préjudice réellement subi par la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] le résultat net comptable le plus récent et le plus pertinent, soit celui de l'exercice 2019. En 2019, la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] a réalisé un bénéfice net de 48 438 euros, ce qui représente une moyenne mensuelle de 4 036,50 euros. Durant les neuf mois considérés, la perte d'exploitation subie par la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] sera en conséquent évaluée à la somme de 36 328,50 euros (4 036,50 x 9) arrondie à 36 330 euros. Mme [C] sera donc condamnée à payer 36 330 euros de dommages et intérêts à la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] en réparation de la perte d'exploitation subie. Sur la demande reconventionnelle en paiement Mme [C] sollicite, dans l'hypothèse où elle serait condamnée à verser des dommages et intérêts à la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5], que cette dernière soit condamnée à lui payer les loyers impayés depuis le mois de février 2018 inclus. La S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] s'oppose à cette demande au motif qu'elle n'a pas pu occuper ni exploiter les locaux. L'article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable, antérieure au 1er octobre 2016, dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l'espèce, dès lors que la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] a été dans l'impossibilité d'occuper et d'exploiter les locaux objets du bail commercial à compter du mois de février 2018 du fait du manquement de Mme [C] principalement à son obligation de délivrance, cette dernière est mal fondée à se prévaloir de l'exigibilité des loyers à partir de cette date. La circonstance que la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] s'est vue octroyer des dommages et intérêts est ici sans rapport avec l'exigibilité alléguée, les loyers n'étant pas dus dès lors que les locaux n'ont pas été délivrés. Cette prétention sera par suite rejetée. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [C], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens. Il n'est pas justifié d'y inclure le coût du constat d'huissier du 12 décembre 2018 – qui relève au demeurant des frais irrépétibles et non des dépens – sans lien direct avec la présente instance. Mme [C], condamnée aux dépens, devra payer à la S.A.R.L. Rossini [Adresse 5] une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile que l'équité commande de fixer à 5 000 euros. Aux termes de l'article 515 du code de procédure civile dans ses dispositions applicables, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. En l'espèce, aucune des parties ne sollicite que l'exécution provisoire soit ordonnée. Dès lors qu'elle n'apparaît pas nécessaire, elle ne sera pas ordonnée d'office. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, ORDONNE la résiliation du contrat de bail commercial liant Madame [H] [U] veuve [C] et la S.A.R.L. ROSSINI [Adresse 5], aux torts exclusifs de Madame [H] [U] veuve [C] et à compter de la présente décision, CONDAMNE Madame [H] [U] veuve [C] à restituer à la S.A.R.L. ROSSINI [Adresse 5] la somme de 3 624 euros au titre du dépôt de garantie, CONDAMNE Madame [H] [U] veuve [C] à payer à la S.A.R.L. ROSSINI [Adresse 5] la somme de 10 513,92 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, CONDAMNE Madame [H] [U] veuve [C] à payer à la S.A.R.L. ROSSINI [Adresse 5] la somme de 36 330 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de sa perte d'exploitation, DÉBOUTE Madame [H] [U] veuve [C] de sa demande en paiement au titre des loyers, DÉBOUTE Madame [H] [U] veuve [C] du surplus de ses prétentions, CONDAMNE Madame [H] [U] veuve [C] au paiement des dépens, CONDAMNE Madame [H] [U] veuve [C] à payer à la S.A.R.L. ROSSINI [Adresse 5] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris le 20 Novembre 2024 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA