Tribunal judiciaire, 04 juillet 2025. 25/00870

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 9] [Adresse 1] [Adresse 5] [Localité 3] NAC: 5AA N° RG 25/00870 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T4YG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU : 04 Juillet 2025 [O] [M] [H] [M] C/ [J] [R] [U] [R] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 04 Juillet 2025 à Me DUSAN Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Vendredi 04 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 16 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS M. [O] [M], demeurant [Adresse 2] Mme [H] [M], demeurant [Adresse 2] représentés par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEURS M. [J] [R], demeurant [Adresse 6] non comparant, ni représenté Mme [U] [E] épouse [R], demeurant [Adresse 6] comparante en personne EXPOSE DU LITIGE Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] ont donné à bail à Madame [U] [E] épouse [R] et Monsieur [J] [R] un local d’habitation situé [Adresse 8] ([Adresse 4]) par contrat signé le 10 février 2015 et prenant effet au 06 mars 2015, moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 625 euros et une provision pour charges de 85 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] ont fait signifier, après deux commandements de payer restés infructueux, un commandement de payer visant la clause résolutoire 05 décembre 2024 pour un montant en principal de 2 283,91 euros. Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] ont fait assigner Madame [U] [E] épouse [R] et Monsieur [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé. Aux termes de l’assignation, Monsieur [O] [M] et Madame [H] [M] ont sollicité de : - constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation du bail consenti le 10 février 2015 par Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] à Madame [U] [E] épouse [R] et Monsieur [J] [R] ; - ordonner sans délai l’expulsion de Madame [U] [R] et de Monsieur [J] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; - fixer la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges conventionnels, soit une somme de 818,69 euros par mois et s’entendre solidairement condamner au paiement d’une telle provision jusqu’à la reprise effective des lieux ; - dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat, - dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; - condamner Madame [U] [R] et Monsieur [J] [R] à leur payer la somme de 3 069,42 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 06 février 2025, mensualité du mois de février incluse, somme à parfaire au jour de l’audience ; - les condamner aux dépens ; - les condamner au paiement de la somme de 765 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. A l’audience du 16 mai 2025, Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M], absents et représentés par leur conseil, se sont désistés de leurs demandes concernant Monsieur [J] [R]. Concernant Madame [U] [E] épouse [R], ils se sont référés oralement à leurs écritures et ont actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 3604,11 euros au 05 mai 2025. Monsieur [J] [R] était absent et non représenté ; tandis que Madame [U] [R] a comparu en personne. Elle a reconnu la dette et, souhaitant rester dans les lieux, a sollicité la suspension de la clause résolutoire et proposé de verser entre 200 et 300 euros par mois afin d’apurer la dette. Elle a expliqué à l’audience avoir deux filles en garde alternée et a ajouté percevoir entre 1 300 et 1400 euros par mois dans le cadre de son contrat à durée déterminée de 35 heures par semaines comme animatrice à la mairie de [Localité 10]. Le conseil du demandeur s’est opposé à ces demandes. Le conseil du demandeur a été autorisé à produire un décompte actualisé dans le cadre d’une note en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2025. Par note en délibéré en date du 16 mai 2025, le conseil des bailleurs a adressé un nouveau décompte laissant apparaître un versement de 229€ portant la dette à la somme de 3.375,11€ comprenant les frais de commandement de 165,13€, soit un arriéré locatif de 3209,98€. MOTIFS DE LA DECISION I- SUR LE DESISTEMENT CONCERNANT LES DEMANDES FORMULEES A L’ENCONTRE DE MONSIEUR [J] [R] A l’audience du 16 mai 2025, Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] se sont désistés de leur demandes concernant Monsieur [J] [R]. Ils produisent un courrier manuscrit de Monsieur [J] [R] en date du 10 mars 2025 dans lequel il notifie sa volonté de résilier le bail suite à son divorce avec Madame [U] [R], prononcé par jugement du tribunal de grande instance en date du 18 octobre 2019. Il affirme également avoir quitté l’appartement le 15 mars 2022, ce qui est corroboré par l’avis d’échéance produit qui fait apparaitre une adresse différente. En conséquence, le désistement concernant les demandes formulées par Monsieur [O] [M] et Madame [H] [M] à l’encontre de Monsieur [J] [R] sera constaté. II- SUR LA DEMANDE DE RESILIATION - sur la recevabilité de l’action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par voie électronique le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 06 décembre 2024. L’action est donc recevable. - sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 décembre 2024 pour un montant en principal de 2283,91 euros. Ce commandement de payer a mentionné un délai de deux mois pour apurer la dette conformément aux règles antérieures à la loi du 27 juillet 2023. Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 février 2025. III- SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] produisent un décompte faisant état d’un arriéré locatif d’un montant de 3.209,98 euros au 16 mai 2025, mensualité de mai incluse et frais de poursuites déduits (165,13 euros pour le commandement de payer) Madame [U] [E] épouse [R] n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3 209,98 euros, le coût du commandement de payer étant compris dans les dépens. III – SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” En l’espèce, il est justifié à travers le décompte actualisé que Madame [U] [E] épouse [R] a repris le paiement des loyers courants avant l’audience. Madame [U] [E] épouse [R] a expliqué lors de l’audience avoir deux filles à charge en garde alternée de 10 et 13 ans. Elle a exposé percevoir entre 1 300 et 1 400 euros par mois dans le cadre d’un contrat à durée déterminée comme animatrice à la mairie de [Localité 10], outre l’aide personnalisé au logement d’un montant de plus de 200 euros. Sa situation actuelle lui permet de régler sa dette locative. Aussi, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette. Madame [U] [E] épouse [R] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [U] [E] épouse [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. III – Sur les demandes accessoires Madame [U] [E] épouse [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 05 décembre 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M], Madame [U] [E] épouse [R] devra leur payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS le désistement de Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [J] [R] ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 10 février 2015 entre Monsieur [O] [M], Madame [H] [M], et Madame [U] [E] épouse [R] concernant un local d’habitation situé [Adresse 7] à [Adresse 11] ([Adresse 4]) sont réunies à la date du 06 février 2025 ; CONDAMNONS Madame [U] [E] épouse [R] à payer à Monsieur [O] [M] et Madame [H] [M] à titre provisionnel la somme de 3 209,98 euros, selon décompte en date du 16 mai 2025 ; AUTORISONS Madame [U] [E] épouse [R] à s’acquitter de cette somme en 32 mensualités de 100 euros chacune et une 33ème qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée dix jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu'à défaut pour Madame [U] [E] épouse [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] ;que Madame [U] [R] soit condamnée à verser à Monsieur [O] [M] et Madame [H] [M] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS Madame [U] [E] épouse [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 05 décembre 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS Madame [U] [E] épouse [R] à payer à Monsieur [O] [M] et Madame [H] [M], pris ensemble, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Le Greffier Le Juge