Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 24/02088

- N° RG 24/02088 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQ7D TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 1ERE CHAMBRE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Minute n°24/722 N° RG 24/02088 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQ7D JUGEMENT DU DOUZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE PARTIES EN CAUSE DEMANDEUR Monsieur [J] [Z] [L] [Adresse 4] représenté par Maître Florence FREDJ-CATEL de la SELAS B.C.D.AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant DEFENDERESSES Société SMART INVEST [Adresse 1] représentée par Maître Laëtitia MICHON DU MARAIS de la SCP MALPEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant Société COSSARD [Y] DAMAY, NOTAIRES ASSOCIE D’UNE SCP TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL [Adresse 2] représentée par Maître Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE-FONTAINE-DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Présidente : Mme RETOURNE, Juge Assesseurs: Mme GRAFF, Juge M. ETIENNE, Juge Jugement rédigé par : M. ETIENNE, Juge DEBATS A l'audience publique du 27 Juin 2024 GREFFIERE Lors des débats et du délibéré : Mme CAMARO, Greffière JUGEMENT contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme RETOURNE, Présidente, ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ; Par acte authentique en date du 9 décembre 2022 reçu par Me [E] [Y], notaire associé au sein de la SCP COSSARD [Y] DAMAY, la SAS SMART INVEST a acquis de M. [J] [L] une maison à usage d'habitation constituant sa résidence principale située [Adresse 4] à Thorigny-sur-Marne, en contrepartie du paiement d'un prix de 195 000 euros. Les parties ont stipulé dans cet acte une condition résolutoire consistant en une faculté de rachat par M. [L] jusqu'au 8 décembre 2024 et la possibilité pendant cette durée de se maintenir dans les lieux en contrepartie du paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 1 625 euros payable d'avance sur le prix de vente, soit un total de 39 000 euros. M. [L] explique que cette opération lui a été suggérée par la SAS PATRIMONIUM alors qu'il envisageait de vendre l'immeuble en viager afin compléter ses ressources et se trouvait fragile physiquement, psychologiquement et économiquement. Estimant que cette vente était irrégulière, il a sollicité par requête l'autorisation d'assigner à jour fixe la SAS SMART INVEST et la SCP COSSARD [Y] DAMAY. Cette autorisation lui a été donnée par ordonnance en date du 22 avril 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, M. [L] a assigné les parties à l'audience du 23 mai 2024 et l'affaire a été retenue à l'audience du 27 juin 2024. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, M. [L] demande au tribunal de : " - Déclarer Monsieur [J] [L] recevable et bien fondé en ses demandes ; Y faisant droit : - Prononcer l'annulation de l'acte authentique de vente conclue le 9 décembre 2022 par Monsieur [J] [L] au profit de la société SMART INVEST ; - Ordonner la publication de la décision à intervenir au service de la publicité foncière compétent; - Limiter l'obligation de restitution de Monsieur [L] à la somme de 61.841,15 €. - Condamner la société COSSARD [Y] DAMAY, NOTAIRES ASSOCIES D'UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D'UN OFFICE NOTARIAL (OFFICE 30 VH NOTAIRES) à payer à Monsieur [J] [L] la somme de 17.550 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ; - Condamner la société COSSARD [Y] DAMAY, NOTAIRES ASSOCIES D'UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D'UN OFFICE NOTARIAL (OFFICE 30 VH NOTAIRES) à payer à Monsieur [J] [L] la somme de 7.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ; - Condamner in solidum la société SMART INVEST et la société COSSARD [Y] DAMAY, NOTAIRES ASSOCIES D'UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D'UN OFFICE NOTARIAL (OFFICE 30 VH NOTAIRES) à payer à Monsieur [J] [L] la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner in solidum la société SMART INVEST et la société COSSARD [Y] DAMAY, NOTAIRES ASSOCIES D'UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D'UN OFFICE NOTARIAL (OFFICE 30 VH NOTAIRES) aux entiers dépens. - Débouter les sociétés SMART INVEST et COSSARD [Y] DAMAY, NOTAIRES ASSOCIES D'UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D'UN OFFICE NOTARIAL (OFFICE 30 VH NOTAIRES) de toute autre demande. " Se fondant sur les articles 12 du code de procédure civile, 1128 à 1131, 1142 et 1143, 1659 à 1673, 2452 et 2453 du code civil ainsi que sur l'article L. 314-6 du code de la consommation, M. [L] soutient qu'il n'était pas consentant à l'acte de vente ou que son consentement a été vicié et que cet acte constitue un pacte commissoire prohibé. Il explique, d'une part, que la vente a été conclue alors qu'il était soumis à une pression financière importante puisqu'il ne percevait que le revenu de solidarité actif pour subvenir à ses besoins et honorer ses dettes, ce que n'ignorait pas la SAS SMART INVEST qui a eu connaissance de la fiche de renseignement qu'il avait remplie et savait que la vente avait pour objet de le rétablir économiquement. Il affirme qu'il souffrait d'un état anxiodépressif important qui n'était pas pris en charge médicalement et que le jugement rendu par le juge aux affaires familiales statuant sur ses droits de visite ne permet pas de conclure qu'il était en capacité de prendre des décisions patrimoniales d'une importance telle que le contrat litigieux, précisant également que ses droits de visites étaient d'abord limités. M. [L] soutient, d'autre part, que la vente litigieuse a pour effet d'éluder les dispositions protectrices des consommateurs relatives au taux d'usure compte tenu du prix de vente de l'immeuble qui est bien inférieur à sa valeur réelle, de la durée limitée pendant laquelle il pouvait exercer la faculté de rachat, du prix de rachat, de l'indemnité d'occupation et d'un taux d'intérêt très importants. Il ajoute que l'attestation manuscrite dont se prévaut la SAS SMART INVEST a été établie à la seule demande de la société PATRIMONIUM, alors qu'il se trouvait dans une situation de vulnérabilité, et il considère qu'elle ne suffit donc pas à confirmer l'absence de contrainte et de dépendance économique. Il conteste avoir bénéficié d'un délai de réflexion de 2 mois en estimant celui-ci à 14 jours, soit la durée pendant laquelle l'offre de la SAS SMART INVEST était valable. M. [L] soutient qu'en cas de nullité, la somme qu'il devra restituer devra être celle qu'il a perçue dans le cadre de cette vente, soit 61 841,15 euros. Il explique enfin, en se fondant sur l'article 1240 du code civil, que le notaire a commis une faute en instrumentant un acte prohibé par la loi et qu'il a manqué à son obligation d'information et de conseil en s'abstenant de l'alerter sur les risques de l'opération alors qu'il ne pouvait ignorer qu'il serait dans l'incapacité de racheter l'immeuble en l'absence de revenus professionnels stables. Il précise que les clauses stipulées dans l'acte pour exclure ou limiter la responsabilité du notaire sont générales et qu'elles manquent de clarté et de cohérence. Il estime que ces fautes lui ont causé un préjudice financier égal à la rémunération versée à la société PATRIMONIUM, ainsi qu'un préjudice moral. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, la SAS SMART INVEST demande au tribunal de : " A titre principal, - Déclarer Monsieur [L] mal fondés en ses demandes, - Débouter Monsieur [L] de sa demande d'annulation de l'acte notarié signé le 9 décembre 2022, A titre subsidiaire, - Ordonner la remise en état des parties avant la signature de ces actes, - Condamner Monsieur [L] à restituer à la société SMART INVEST la somme de 124 241,15 euros, - Ordonner la remise à la société SMART INVEST des fonds séquestrés entre les mains de la société COSSARD [Y] DAMAY, NOTAIRE ASSOCIES D'UNE SCP TITULAIRE D'UN OFFICE NOTARIAL (OFFICE 30 VH NOTAIRES) à savoir la somme de 20 000 euros outre la somme de 50 758,85 euros, - Ordonner la publication du jugement à la conservation des hypothèques aux frais de Monsieur [L], En tout état de cause, - Débouter Monsieur [L] de ses autres demandes, - Condamner solidairement Monsieur [L] à payer à la société SMART INVEST la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner solidairement Monsieur [L] aux dépens. " Au soutien de ses demandes fondées sur les articles 1140 et 1443 du code civil, la SAS SMART INVEST affirme que M. [L] ne démontre pas qu'il se trouvait dans une situation financière précaire lors de la conclusion de la vente, ni qu'il souffrait de problèmes psychologiques ou se trouvait en situation de vulnérabilité. Elle conteste également la qualification de pacte commissoire évoquée par M. [L]. D'une part, elle relève que le demandeur ne faisait l'objet d'aucune procédure judiciaire particulière, notamment de saisie immobilière, et que ses créanciers étaient essentiellement des particuliers. Elle nie qu'il ait pu se trouver en situation de dépendance économique à son égard et soutient qu'il a été à l'initiative de la vente en se rapprochant de la société PATRIMONIUM, qu'il a bénéficié de deux mois de réflexion et que le notaire lui a rappelé la portée de ses engagements ainsi que cela résulte de l'acte authentique de vente. Elle explique que les pièces médicales produites par M. [L] font état d'hospitalisations antérieures de plus de 2 ans ou postérieures de 6 mois à la vente et que certaines ne sont pas suffisamment précises pour apprécier son état de santé au cours du mois de décembre 2022. D'autre part, se fondant sur les articles 1659, 1660, 1673 et 2452 du code civil, la SAS SMART INVEST explique que le prix de vente était sérieux compte tenu de la valeur vénale de la maison avant travaux et de l'existence d'une faculté de rachat, qu'aucun prêt n'a été accordé à ce dernier, que la majoration de 10% du prix de vente en cas de rachat ne constitue pas un taux d'intérêt, qu'elle a été librement convenue par les parties et n'apparait pas excessive, enfin, que l'indemnité d'occupation constitue la contrepartie de la possibilité laissée à M. [L] de demeurer dans les lieux pendant deux ans. La SAS SMART INVEST affirme que la société PATRIMONIUM est une agence spécialisée dans les ventes avec faculté de rachat et que M. [L] avait donc la volonté d'en conclure une en se rapprochant de cette société. Subsidiairement, elle soutient qu'en cas d'annulation de la vente, M. [L] devra lui rembourser le prix de vente dont une partie est encore séquestrée entre les mains du notaire instrumentaire. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2024, la SCP COSSARD [Y] DAMAY demande au tribunal de : " A TITRE PRINCIPAL, - DIRE ET JUGER que la SCP COSSARD [Y] & DAMAY-CENSIER a correctement rempli sa mission et n'a commis aucune faute à l'égard de Monsieur [J] [L], - DIRE ET JUGER que les préjudices allégués par Monsieur [J] [L] n'ont pas été causés par les prétendues fautes reprochées à la SCP COSSARD [Y] &DAMAY-CENSIER, En conséquence, - DEBOUTER Monsieur [J] [L] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SCP COSSARD [Y] & DAMAY-CENSIER, - CONDAMNER Monsieur [J] [L] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER Monsieur [J] [L] en tous les dépens. A TITRE SUBSIDIAIRE, - ÉCARTER l'application de l'article 514 du Code de procédure civile. A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, - ORDONNER que l'exécution provisoire soit subordonnée à la constitution d'une garantie réelle ou personnelle par Monsieur [J] [L]. " Se fondant sur les articles 1142 et 1240 du code civil, la SCP COSSARD [Y] DAMAY soutient que M. [L] ne se trouvait pas en situation de vulnérabilité lors de la conclusion de la vente et que celle-ci n'a pas été conclue à vil prix. Elle conteste l'existence d'un prêt conclu dans le cadre de cette vente ainsi que l'existence d'un taux d'intérêt. Elle relève que les pièces médicales produites par M. [L] font état d'hospitalisations antérieures de plus de 2 ans ou postérieures de 6 mois à la vente et considère qu'elles ne sont donc pas probantes, ajoutant que le juge aux affaires familiales qui a statué sur ses droits de visite a considéré que son état était suffisamment satisfaisant pour les lui accorder. Elle affirme que la société PATRIMONIUM a conseillé à M. [L] de conclure une vente sans faculté de rachat mais que celui-ci a refusé afin de pouvoir financer des travaux de rénovation, racheter la maison à la SAS SMART INVEST et la revendre ultérieurement à un prix plus élevé. Elle considère que M. [L] était parfaitement informé des risques de la vente compte tenu des stipulations de l'acte authentique de vente. Elle soutient qu'il ne démontre pas que la vente a été conclue à vil prix en rappelant que des travaux importants devaient être réalisés et qu'une faculté de rachat avait été stipulée. Elle conteste toute qualification de prêt à l'opération. Elle estime donc que M. [L] ne démontre pas que le contrat de vente est nul et qu'il ne peut par conséquent pas lui être reproché d'avoir instrumenté un tel acte. La SCP COSSARD [Y] DAMAY conteste enfin devoir être tenue au paiement de la rémunération perçue par la société PATRIMONIUM en cas de nullité de la vente dans la mesure où cette vente devra être considérée comme n'ayant jamais existé, en considérant que seule cette société peut devoir une telle somme. Elle estime également que M. [L] ne justifie pas de son préjudice moral et que celui-ci est en tout état de cause sans lien avec les fautes susceptibles de lui être reprochées. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS I. Sur la demande de nullité de l'acte authentique de vente Aux termes de l'article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d'un contrat : 1° Le consentement des parties ; 2° Leur capacité de contracter ; 3° Un contenu licite et certain. M. [L] soutient qu'il n'a pas consenti à l'acte de vente en raison de fragilités psychologiques ou que son consentement a été vicié par violence en raison d'une situation de contrainte économique. Il explique également que l'acte de vente constitue un pacte commissoire prohibé. Il convient d'étudier successivement ces moyens. A. Sur le consentement de M. [L] 1. Sur l'existence du consentement Il résulte de l'application combinée des articles 414-1 et 1129 du code civil qu'il faut être sain d'esprit pour consentir valablement à un contrat et qu'il revient à celui qui agit en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte. En l'espèce, M. [L] verse plusieurs pièces relatives à son état de santé entre les mois de juin 2020 et novembre 2023, à savoir : - Deux bulletins d'hospitalisation à la maison de santé de [Localité 5] entre le 25 juin et le 27 juillet 2020 puis du 12 au 17 août 2020 qui ne précisent pas les circonstances de ces hospitalisations et ne donnent aucune information sur son état de santé, - Une attestation de la sœur du demandeur qui indique qu'elle était en rupture de lien avec son frère entre les mois de mars 2021 et juillet 2023 et déclare l'avoir aperçu en juin 2023 et constaté qu'il était diminué physiquement, - Deux attestations des parents de M. [L] qui déclarent l'avoir recueilli le 8 juillet 2023 devant leur domicile alors qu'il dormait dans la rue où il avait passé la nuit dans l'espoir de voir ses filles et précisent qu'il paraissait diminué physiquement. - Un bulletin d'hospitalisation à la maison de santé de [Localité 5] entre le 31 juillet et le 17 août 2023 qui ne précisent pas les circonstances de l'hospitalisation et ne donnent aucune information sur son état de santé, - Un bulletin d'hospitalisation à la maison de santé de [Localité 5] entre le 22 septembre et le 23 novembre 2023 et le compte-rendu d'hospitalisation dont il ressort que M. [L] est alcoolodépendant depuis une vingtaine d'années, qu'il a connu un premier épisode dépressif en 2016 à la suite d'un épuisement professionnel, qu'il est suivi depuis 2020 pour un trouble anxiodépressif en lien avec une séparation familiale, que ces éléments l'ont conduit à être hospitalisé dans cet établissement entre les mois de juin et juillet 2020, que M. [L] a par la suite connu une phase de stabilité d'humeur jusqu'en juillet 2023 puis qu'il a été hospitalisé pour réaliser un sevrage de trois semaines accompli sans complication particulière, avant d'être à nouveau hospitalisé à la suite de la reprise d'une consommation d'alcool et de la résurgence d'une symptomatologie dépressive. Il est précisé que M. [L] présentait lors de cette hospitalisation un ralentissement moteur, qu'il était de " bon contact ", présentait un discours " organisé " et n'avait pas d'idée délirante ni d'hallucination sensorielle, avec une évolution favorable. - D'autres attestations de proches faisant état des fragilités susmentionnées. Si ces différentes pièces permettent de constater que M. [L] présente des fragilités en lien avec une consommation durable d'alcool, qu'il connait un épisode dépressif depuis le cours de l'année 2020 et qu'il était diminué physiquement au cours des mois de juin et juillet 2023, elles ne permettent pas de considérer qu'il a été privé de ses facultés mentales le 9 décembre 2022, date de conclusion de l'acte de vente litigieux, ni dans une période contemporaine de cette date. En effet, aucune des pièces précitées ne fait état d'une insanité d'esprit du demandeur. Au contraire, les différentes attestations des proches de M. [L] comme le compte-rendu de son hospitalisation à la maison de santé de [Localité 5] entre le 22 septembre et le 23 novembre 2023 permettent d'établir que le demandeur a toujours été sain d'esprit malgré ses problèmes de santé, ledit compte rendu relevant également qu'il n'avait pas été sujet à des instabilités d'humeur particulières entre les mois de juillet 2020 et juillet 2023. Par ailleurs, il n'est pas établi que M. [L] fait ou a fait l'objet d'une mesure de protection juridique. Il résulte de ces éléments que M. [L] ne démontre pas qu'il était atteint d'un trouble mental lors de la conclusion de l'acte litigieux de nature à la priver de son consentement. 2. Sur l'intégrité du consentement Aux termes de l'articles 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. L'article 1143 du même code dispose qu'il y a violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif. M. [L] soutient que l'acte de vente a été conclu alors qu'il disposait de revenus très limités et était débiteur de plusieurs dettes, faisant ainsi face à une " pression économique importante " que n'ignorait pas la SAS SMART INVEST qui a selon lui œuvré pour créer une situation de dépendance à son égard. Or aucune des pièces versées aux débats ne permet d'établir que M. [L] se trouvait dans une telle situation de dépendance à l'égard de la SAS SMART INVEST lors de la conclusion de l'acte litigieux. En effet, M. [L] ne fait pas état de l'existence de liens entretenus avec la SAS SMART INVEST antérieurement à la conclusion de l'acte litigieux et il n'est pas établi ni même soutenu que les difficultés financières évoquées, dont la réalité n'est pas sérieusement contestable au regard des pièces versées aux débats, sont imputables à la SAS SMART INVEST. L'existence d'un état de dépendance de M. [L] ne peut résulter des conditions de l'offre faite par cette société le 21 octobre 2022 et modifiée le 3 novembre 2022, notamment en ce qui concerne sa durée limitée de validité. En effet, M. [L] était libre de ne pas accepter l'offre s'il estimait que les conditions proposées n'étaient pas satisfaisantes et pouvait solliciter un délai supplémentaire ou se rapprocher d'autres personnes susceptibles d'acquérir sa maison à des conditions plus avantageuses. Aucune des pièces versées aux débats ne permet d'établir que la SAS SMART INVEST a exercé des pressions sur M. [L] afin qu'il accepte l'offre qui lui avait été faite, ni directement, ni par l'intermédiaire d'un tiers telle que la SAS PATRIMONIUM. Il convient au contraire de relever, sur le courrier rédigé par cette société afin de présenter l'offre de la SAS SMART INVEST, l'existence d'une mention attirant l'attention de M. [L] sur les " risques de la vente " et une seconde intitulée " RECOMMANDATION IMPORTANTE " l'invitant à prendre conseil auprès d'un notaire. Au regard de ces éléments, l'existence d'un vice du consentement de M. [L] par violence n'est pas établie. B. Sur l'existence d'un pacte commissoire prohibé La faculté de rachat est définie par l'article 1659 du code civil comme le pacte par lequel le vendeur se réserve le droit de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Son exercice constitue l'accomplissement d'une condition résolutoire replaçant les parties dans le même état où elles se trouvaient avant la vente. En principe licite, la vente avec faculté de rachat peut constituer un pacte commissoire prohibé lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et a pour objet d'éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d'usure. La caractérisation de l'impignoration peut ressortir de l'analyse des conditions du contrat mettant en exergue, notamment, une disproportion entre le prix payé et la valeur réelle du bien signe que le prix n'est pas la contrepartie du bien vendu dont la propriété n'a été transférée que pour la valeur du prêt qu'il garantit, une différence significative entre le prix de vente et le prix de rachat compte tenu de la durée d'exercice de cette faculté, des modalités particulièrement onéreuses du droit d'occupation du bien consenti au vendeur. Elle peut également résulter du comportement d'un acquéreur qui serait coutumier de ce type d'opérations. Ces éléments constituent des indices révélateurs de l'impignoration et non des éléments constitutifs qui devraient être réunis cumulativement. En l'espèce, il est constant que la vente litigieuse porte sur la résidence principale de M. [L]. Elle constitue un pacte commissoire prohibé si elle dissimule une opération de crédit qui a pour objet d'éluder les dispositions protectrices relatives au taux de l'usure, ce qu'il convient d'examiner au regard des indices révélateurs de l'impignoration évoqués ci-dessus. 1. Sur la disproportion entre le prix payé et la valeur réelle du bien L'acte litigieux stipule un prix de vente de 195 000 euros. Or ce prix est inférieur de plus de 50% à la valeur réelle du bien qui a été évaluée entre 380 000 et 410 000 euros, soit une valeur médiane de 395 000 euros, selon deux estimations réalisées dans une période contemporaine de la vente, les 31 mai 2021 et 24 mai 2022. S'il est exact de relever que la première de ces estimations a précisé que la valeur du bien était donnée " sous réserve de travaux à finir ", aucune des parties ne précise la teneur de ces travaux et aucun travaux d'ampleur n'a été mis en évidence par la seconde estimation qui a été réalisée quelques mois seulement avant la vente litigieuse et qui comporte une description de l'intérieur et de l'extérieur du bien ainsi que plusieurs photos. En effet, cette estimation qualifie le gros œuvre comme en " bon état général " et l'intérieur comme nécessitant un simple " grand nettoyage ", mentionnant également que certaines pièces dont le nombre n'est toutefois pas précisé doivent être " terminées " sans plus de précision. Il en résulte que l'évaluation faite dans ces deux estimations est conforme à la valeur réelle de l'immeuble et que celle-ci est bien supérieure au prix payé par la SAS SMART INVEST. Or cette différence ne peut s'expliquer, compte tenu de son importance, par la seule faculté qui a été laissée à M. [L] de racheter le bien dans un délai de deux ans, ce d'autant qu'une somme de 39 000 euros a été prélevée d'avance sur le prix de vente à titre d'indemnité d'occupation, dont 19 500 euros étaient d'ores et déjà définitivement acquis à la SAS SMART INVEST en application d'une clause intitulée " 2° Indemnités d'occupation " qui stipule que " […] En cas de levée d'option anticipée, la somme TRENTE-NEUF MILLE EUROS (39.000,00 EUR) sera restituée par l'ACQUEREUR au VENDEUR prorata temporis en dehors des douze premier mois soit DIX-NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (18.500,00 EUR) qui sont acquis et conservés par l'ACQUEREUR […] ". Or une telle clause diminue d'autant le prix payé par la SAS SMART INVEST et augmente, dans les mêmes proportions, la différence entre le prix payé par cette société et la valeur réelle du bien vendu par M. [L]. Il résulte de ces éléments qu'il existe une disproportion importante entre le prix payé et la valeur réelle du bien vendu à la SAS SMART INVEST. 2. Sur la différence entre le prix de vente et le prix de rachat L'acte de vente stipule que la faculté de rachat s'exerce dans les conditions suivantes : " - Le VENDEUR devra rembourser à l'ACQUEREUR aux présentes la somme de : > DEUX CENT QUATORZE MILLE CINQ CENTS EUROS (214.500,00 EUR) si la faculté de rachat intervient jusqu'au douzième mois inclus, soit jusqu'au 08 décembre 2023. > DEUX CENT VINGT-QUATRE MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS (224.250,00 EUR) si la faculté de rachat intervient du treizième mois au dix-huitième mois inclus, soit jusqu'au 08 juin 2024. > DEUX CENT TRENTE-QUATRE MILLE EUROS (234.000,00 EUR) si la faculté de rachat intervient du dix-neuvième mois au vingt-quatrième mois inclus, soit jusqu'au 08 décembre 2024. Ledit prix de rachat majoré des frais d'acte notarié, du remboursement des éventuelles dépenses évoquées par l'article 1673 du Code civil, des éventuelles charges liées à l'occupation ou à la propriété du BIEN et taxes non payées par le VENDEUR pendant l'occupation. Les dépenses d'entretien et les dépenses somptuaires réglées par le VENDEUR ne donneront lieu à aucun remboursement par l'ACQUEREUR. Cette somme étant à parfaire ou à diminuer en considération de l'établissement par le notaire rédacteur de la facture définitive dudit acte […]. " Il résulte de cette clause que le prix de rachat aurait été supérieur de 19 500 euros au prix de vente si la faculté de rachat avait été exercée par M. [L] dans un délai d'un an maximum à compter de la vente, de 29 250 euros si elle avait été exercée dans un délai de 18 mois et de 39 000 euros si elle était exercée dans un délai de deux ans, et plus encore en tenant compte de la somme de 19 500 euros prélevée sur le prix de vente et d'ores et déjà acquise à la SAS SMART INVEST. Or une augmentation d'une telle importance et dans un délai aussi réduit n'apparait justifiée par aucun élément objectif. Par ailleurs, elle conduit à rémunérer la SAS SMART INVEST à un taux d'intérêt pour un an bien supérieur au taux de l'usure fixé par la Banque de France à 3,40% maximum pour les prêts immobiliers à taux fixe conclus à compter au quatrième trimestre de l'année 2022. En effet, dans l'hypothèse la plus favorable, soit un prix de rachat de 214 500 euros, la rémunération de cette société est équivalente à 10% du prix de vente et d'environ 22% en tenant compte de la somme de 19 500 euros définitivement acquise à la SAS SMART INVEST sur le prix de vente. 3. Sur les modalités du droit d'occupation du bien Il résulte de l'acte litigieux que le montant annuel de l'indemnité d'occupation due par M. [L] en contrepartie de la possibilité d'occuper le bien est fixé à 19 500 euros. Cette somme apparait particulièrement importante puisqu'elle représente 10 à 11% du prix de vente. *** En synthèse, il apparait que le prix payé par la SAS SMART INVEST est bien inférieur à la valeur réelle du bien vendu par M. [L], qu'il existe une différence entre le prix de vente et le prix de rachat dont l'importance n'apparait pas justifiée au regard de la durée limitée de la faculté de rachat qui, par ailleurs, conduit à rémunérer cette société en cas d'exercice de cette faculté à un taux d'intérêt nettement supérieur au taux de l'usure, enfin que le montant annuel de l'indemnité d'occupation est particulièrement important au regard du prix de vente. Ces indices permettent de considérer que l'acte de vente conclu entre M. [L] et la SAS SMART INVEST constitue un pacte commissoire dissimulant une opération de crédit ayant pour objet d'éluder les dispositions protectrices des droits des emprunteurs relatives au taux de l'usure, étant également relevé que M. [L] et la SAS SMART INVEST ont été mis en relation par l'intermédiaire de la SAS PATRIMONIUM dont l'une des activités principales est la conclusion de vente avec faculté de rachat ainsi que cela ressort de l'extrait du site Pappers.fr versé aux débats. Cet acte constitue donc un pacte commissoire prohibé. Dès lors, M. [L] est bien fondé à solliciter sa nullité qu'il convient de prononcer. II. Sur les conséquences de la nullité Selon l'article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Il résulte de l'application combinée des articles 1347, 1347-1 et 1348 du code civil que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes, fongibles, certaines, liquides et exigibles. Elle s'opère à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies, et elle peut être prononcée en justice. En l'espèce, M. [L] soutient, sans toutefois le justifier, qu'il a perçu la somme de 52 600 euros en contrepartie de cette vente. Il précise également avoir perçu la somme de 9 241,15 euros en lien avec la réalisation de travaux. Il sollicite que le montant à restituer soit limité à la somme de ces deux montants, ajoutant que la somme de 39 000 euros n'a pas été versée car correspondant à l'indemnité d'occupation. Il revient au tribunal de donner l'exacte qualification à ces développements, qui correspondent à une demande de compensation. L'acte authentique annulé prévoit que : - " L'ACQUEREUR a payé le prix [195 000 euros] comptant ce jour ainsi qu'il résulte de la comptabilité de l'office notarial en tête des présentes au VENDEUR, qui le reconnaît et lui en consent quittance sans réserve ". - " En contrepartie de l'occupation du bien, le VENDEUR sera redevable envers l'ACQUEREUR d'une indemnité d'occupation précaire mensuelle d'un montant de MILLE SIX CENT VINGT-CINQ EUROS (1.625,00 EUR) soit pour les VINGT- QUATRE (24) MOIS, de la présente convention un montant total de TRENTE-NEUF MILLE EUROS (39.000,00 EUR) […] qui sera prélevé sur le prix de vente […] Le VENDEUR donne mandat irrévocable au Notaire soussigné de prélever sur le prix de vente la somme de TRENTE-NEUF MILLE EUROS (39.000,00 EUR) et de remettre directement ladite somme à l'ACQUEREUR ". - " Pour garantir le refinancement éventuel du vendeur en cas de levée d'option avec exercice de la faculté de rachat, les parties conviennent que le VENDEUR s'oblige, d'un commun accord avec l'ACQUEREUR, à séquestrer amiablement entre les mains du Notaire soussigné la somme de VINGT MILLE EUROS (20.000,00 EUR) qui sera déposée et restera déposée entre les mains du séquestre amiable susnommé. Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds : o au VENDEUR, en cas d'exercice de la faculté de rachat par ce dernier dans les délais convenus […], o à l'ACQUEREUR, en cas de non-exercice de la faculté de rachat dans les délais impartis aux présentes […] ". - " Pour garantir le règlement de travaux et le solde récupérable quel que soit la finalité de l'opération de vente avec faculté de rachat, les parties conviennent que le VENDEUR s'oblige, d'un commun accord avec l'ACQUEREUR, à séquestrer amiablement entre les mains du Notaire soussigné la somme de SOIXANTE MILLE EUROS (60.000,00 EUR) qui sera déposée et restera déposée entre les mains du séquestre amiable susnommé. Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds : o au VENDEUR, qu'il exerce ou non la faculté de rachat dans les délais convenus, au fur à mesure de ses besoins et sur présentation de facture de professionnel, afin de lui permettre de financer des travaux dans l'immeuble vendu [...], o au VENDEUR, pour récupération de la somme ou de son éventuel solde créditeur en cas de travaux réalisés, si la faculté de rachat est non exercée par ce dernier, aux termes des délais convenus [...], o au VENDEUR, en cas d'exercice de la faculté de rachat par ce dernier dans les délais convenus, et ce lors de la régularisation de l'acte authentique constatant l'exercice de cette faculté et la résolution de la vente afin de lui permettre de financer avec cette somme ou avec son éventuel solde créditeur en cas de travaux réalisés, une partie des sommes dues à la société SMART INVEST l'acquéreur aux présentes à ce titre et déterminées ci-dessus […] ". - " La vente a été négociée par la société PATRIMONIUM SAS - [Adresse 3] titulaire d'un mandat donné par le VENDEUR sous le numéro 202210192 en date du 24 octobre 2022 non encore expiré, ainsi déclaré. En conséquence, le VENDEUR qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l'agence une rémunération de DIX-SEPT MILLE CINQ CENT CINQUANTE EUROS (17.550,00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse. " Il résulte de ces éléments que : - La SAS SMART INVEST a payé au notaire le prix de vente du bien de M. [L], soit la somme de 195 000 euros, - M. [L] a donné mandat au notaire de payer à la SAS SMART INVEST la somme de 39 000 euros à titre d'indemnité d'occupation, - M. [L] a séquestré entre les mains du notaire la somme de 20 000 euros afin de financer l'éventuel exercice de la faculté de rachat, - M. [L] a séquestré entre les mains du notaire la somme de 60 000 euros pour financer des travaux et le solde récupérable, - M. [L] a payé à la SAS PATRIMONIUM une somme de 17 550 euros prélevée sur le prix. Il est constant que M. [L] a récupéré la somme de 9 241,15 euros sur celle de 60 000 euros séquestrée entre les mains du notaire. Aucun extrait de compte n'a été versé par l'étude notariale. Si la SAS SMART INVEST sollicite que les sommes séquestrées lui soient restituées, rien ne le justifie dans la mesure où ces sommes ont exclusivement été séquestrées par M. [L] et ne lui étaient pas destinées ou ne le sont plus en raison du prononcé de la nullité. Les restitutions seront donc réparties comme suit : - M. [L] doit rembourser à la SAS SMART INVEST la somme de 195 000 euros correspondant au prix de vente du bien, - La SAS SMART INVEST doit rembourser à M. [L] la somme de 39 000 euros correspondant au montant de l'indemnité d'occupation, - La SCP COSSARD [Y] DAMAY doit verser à M. [L] les sommes encore séquestrées, soit celle de 20 000 euros et celle de 50 758,85 euros (60 000 - 9 241,15 euros). Il sera ordonné la compensation des créances réciproques de M. [L] et de la SAS SMART INVEST. III. Sur la responsabilité de la SCP COSSARD [Y] DAMAY Aux termes de l'article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. Le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique de l'acte. Il doit procéder aux investigations et contrôles que cette efficacité impose lorsqu'il existe des raisons objectives ou des indices sérieux qui auraient pu ou dû le faire douter. Lorsque l'acte lui apparait illicite, il doit refuser d'instrumenter. Ainsi qu'il a été vu, l'acte authentique de vente conclu entre M. [L] et la SAS SMART INVEST, avec le concours de la SCP COSSARD [Y] DAMAY, constitue un pacte compromissoire prohibé. Cette qualification ne pouvait être ignorée de la SCP COSSARD [Y] DAMAY qui, en qualité de professionnel du droit habitué à prêter son concours à des transactions immobilières, aurait dû déceler à la lecture de l'acte litigieux les nombreux indices qui ont conduit au prononcé de la nullité. S'il n'est pas établi qu'elle ait eu connaissance des estimations de valeur produites par M. [L] dans le cadre de la présente instance, elle ne pouvait ignorer, compte tenu de sa qualité, que le prix de vente fixé par les parties était particulièrement bas y compris en tenant compte de la faculté de rachat, et cela aurait dû l'alerter sur la nécessité d'obtenir des renseignements supplémentaires sur la valeur réelle du bien, ce dont elle ne justifie pas. En instrumentant un acte dont elle aurait dû savoir qu'il était prohibé, la SCP COSSARD [Y] DAMAY a commis une faute de nature à engager sa responsabilité. M. [L] soutient que cette faute lui a causé un préjudice financier à la rémunération versée à la SAS PATRIMONIUM, soit 17 550 euros. Il ressort de la clause relative à ces honoraires stipulée dans l'acte de vente et de la facture d'honoraires versée aux débats que cette somme est due en contrepartie de la vente réalisée, de sorte qu'elle n'aurait pas été payée par M. [L] si la SCP COSSARD [Y] DAMAY avait refusé d'instrumenter. Par conséquent, la faute commise par le notaire est en lien direct et certain avec le préjudice financier subi par M. [L]. La SCP COSSARD [Y] DAMAY doit donc être condamnée à lui payer la somme de 17 550 euros à titre de dommages et intérêts. M. [L] soutient également avoir subi un préjudice moral. Si les pièces médicales produites ne permettent pas d'établir que les troubles anxieux dont il fait état sont liés à la vente litigieuse, l'existence d'un préjudice moral est suffisamment établie par les démarches contraignantes qu'il a dû entreprendre pour parvenir au prononcé de la nullité. Ce préjudice sera évalué à la somme de 500 euros à laquelle sera condamnée la SCP COSSARD [Y] DAMAY. IV. Sur les demandes accessoires Sur la publication du jugement Conformément à l'article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, il convient d'ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière, par la partie la plus intéressée. Sur les dépens En application de l'article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SAS SMART INVEST et la SCP COSSARD [Y] DAMAY, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum au paiement des dépens. Sur l'article 700 du code de procédure civile En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, l'équité commande de condamner in solidum la SAS SMART INVEST et la SCP COSSARD [Y] DAMAY à payer à M. [L] la somme de 3 000 euros et de les débouter de leurs demandes fondées sur ce même article. Sur l'exécution provisoire Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi n'en dispose autrement ou que le juge écarte l'exécution provisoire de droit s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. L'article 514-5 du même code dispose que le rejet de la demande tendant à voir écarter ou arrêter l'exécution provisoire de droit et le rétablissement de l'exécution provisoire de droit peuvent être subordonnés, à la demande d'une partie ou d'office, à la constitution d'une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations. La SCP COSSARD [Y] DAMAY sollicite que l'exécution provisoire de droit soit écartée ou conditionnée à la constitution d'une garantie, en expliquant que M. [L] a démontré qu'il était dans l'incapacité de rembourser ses créanciers. L'exécution provisoire n'apparaissant pas incompatible avec la nature l'affaire, les demandes de la SCP COSSARD [Y] DAMAY seront rejetées. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la nullité de l'acte authentique de vente conclu le 9 décembre 2022 entre M. [J] [L] et la SAS SMART INVEST ; CONDAMNE M. [J] [L] payer à la SAS SMART INVEST la somme de 195 000 euros à titre de restitution du prix de vente ; CONDAMNE la SAS SMART INVEST à payer à M. [J] [L] la somme de 39 000 euros à titre de restitution de l’indemnité d’occupation ; ORDONNE la compensation des créances réciproques de M. [J] [L] et de la SAS SMART INVEST ; CONDAMNE la SCP COSSARD [Y] DAMAY à restituer à M. [J] [L] les sommes de 20 000 euros et 50 758,85 euros encore séquestrées entre ses mains ; CONDAMNE la SCP COSSARD [Y] DAMAY à payer à M. [J] [L] la somme de 17 550 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ; CONDAMNE la SCP COSSARD [Y] DAMAY à payer à M. [J] [L] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ; ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière par la partie la plus intéressée ; CONDAMNE in solidum la SAS SMART INVEST et la SCP COSSARD [Y] DAMAY à payer à M. [J] [L] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SAS SMART INVEST de sa demande de condamnation de M. [J] [L] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SCP COSSARD [Y] DAMAY de sa demande de condamnation de M. [J] [L] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum la SAS SMART INVEST et la SCP COSSARD [Y] DAMAY au paiement des dépens ; DEBOUTE la SCP COSSARD [Y] DAMAY de sa demande tendant à voir écarter ou subordonner l'exécution provisoire à la constitution d'une garantie ; DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE