Cour de cassation, 09 mars 2010. 08-20.685

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu que Mme X... n'ayant pas invoqué devant la cour d'appel statuant en référé l'exception d'inexécution pour s'opposer à la demande de son bailleur en acquisition de la clause résolutoire du bail visée au commandement de payer les loyers et les charges délivré le 30 janvier 2007, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et partant, irrecevable ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Y... épouse X... aux dépens ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Thomas-Raquin et Bénabent, avocat aux Conseils, pour Mme Y... épouse X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, rendu en matière de référé, d'avoir condamné Madame X... à payer à la SCI 28 RUE DU GRAND GONNET une provision de 1. 002, 55 € à valoir sur les charges, d'avoir constaté la résiliation du bail de plein droit par l'effet de la clause résolutoire et d'avoir autorisé la bailleresse à faire procéder à l'expulsion de la locataire ; AUX MOTIFS QUE « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux … les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil peuvent en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ; que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge (article L 145-41 du code de commerce) ; que les désordres allégués par la locataire n'ont pas interdit l'utilisation des locaux donnés en location, qui seule pouvait justifier l'exception d'inexécution ; qu'au surplus, les loyers ont été réglés par la locataire qui est à jour dans leur paiement ; que seul reste en litige le montant des charges (TOM, CRL), exception faite des charges 2005 réglées le 9 février 2007 avec le coût d'un commandement antérieur ; que les TOM pour les années 2002, 2003, 2005 et 2006 sont justifiées pour un montant de 498, 14 € ; que la bailleresse démontre par l'attestation de son expert-comptable datée du 27 novembre 2007, être assujettie, au moins jusqu'à fin 2006, à la CRL ; que celle-ci mise par le bail à la charge de la locataire est bien due par cette dernière, ce qui représente une somme de 395, 25 € pour les exercices 2002, 2003, 2004, 2005 et 2006 ; que conformément à la clause résolutoire, le coût du commandement de payer du 30 janvier 2007, versé aux débats, doit être ajouté à celui des charges (109, 16 €) ; que l'arriéré s'élève donc en l'état des pièces produites à la somme de 1. 002, 55 € ; qu'en l'absence de régularisation de l'arriéré, d'offres de régularisation et de demande de délais, il convient de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire » ; ALORS QUE D'UNE PART dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ; qu'en l'espèce Madame X... invoquait précisément l'existence d'une telle contestation sérieuse, faisant valoir qu'elle n'était pas tenue au paiement de la fraction des charges qui lui étaient réclamées par le bailleur dès lors que celui-ci ne remplissait pas son obligation d'entretenir la chose louée et ne réalisait pas les travaux d'entretien nécessaires à assurer la jouissance paisible des locaux objets du bail ; qu'en se bornant à énoncer qu'en l'absence de régularisation de l'arriéré de charges impayées, il convenait de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire cependant que la locataire invoquait l'exception d'inexécution fondée sur le manquement du bailleur à réaliser les travaux d'entretien nécessaire, la Cour d'appel, qui a tranché une contestation sérieuse, a violé l'article 808 du Code de procédure civile ; ALORS QUE D'AUTRE PART ET AU SURPLUS, les manquements imputables au bailleur, qui ne met pas son locataire en mesure de jouir paisiblement des lieux loués, font échec à l'automaticité du jeu de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et restituent au juge la plénitude de son pouvoir d'appréciation quant à la gravité des manquements invoqués à l'encontre du locataire ; qu'en l'espèce, Madame X... soutenait expressément dans ses écritures qu'elle était fondée à ne pas régler le reliquat du solde des charges réclamé par son bailleur dans la mesure où elle subissait un trouble de jouissance certain du fait de la carence de celui-ci dans l'entretien de l'immeuble et des graves désordres en résultant ; qu'en se bornant à faire une application automatique de la clause résolutoire contenue au contrat de bail au seul constat d'un reliquat de charges impayées par la locataire sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si cette absence de paiement d'une infime fraction des charges locatives revêtait un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail aux torts de la locataire eu égard aux propres manquements du bailleur dont elle constatait elle-même la réalité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-41 du Code de commerce, ensemble les articles 1134, 1719 et 1184 du Code civil.