Cour d'appel, 12 septembre 2023. 21/03502

CF/SH Numéro 23/02882 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 12/09/2023 Dossier : N° RG 21/03502 - N° Portalis DBVV-V-B7F-IAQZ Nature affaire : Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente Affaire : [B] [M] [T] [M] [P] [V] C/ S.A.R.L. PLUS IMMOBILIER, S.A.S. NEXITY IR PROGRAMMES GFI Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 Septembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 06 Juin 2023, devant : Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Madame DE FRAMOND, Conseillère assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [B] [M] né le 29 Janvier 1960 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 12] représenté par ses représentants légaux : UDAF DES LANDES [Adresse 4] et Monsieur [A] [M] demeurant [Adresse 7] Monsieur [T] [M] né le 10 Juillet 1962 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 12] représenté par son représentant légal : Madame [P] [V] [M] Madame [P] [V] veuve [M] née le 30 Août 1940 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 12] Représentés et assistés de Maître CAVALLARO de la SELAS CAVALLARO AVOCAT, avocat au barreau de DAX INTIMÉES : S.A.R.L. PLUS IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 13] [Adresse 13] [Localité 6] Représentée par Maître CREPIN de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU assistée de Maître VISSERON, de la SELARL VISSERON, avocat au barreau de BORDEAUX S.A.S. NEXITY IR PROGRAMMES GFI agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Maître GOTTE de la SELARL MAGELLAN AVOCATS, avocat au barreau de DAX assistée de Maître d'ARTIGUES, de la SELARL ALEO, avocat au barreau de NANTES sur appel de la décision en date du 29 SEPTEMBRE 2021 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX RG numéro : 21/00325 EXPOSE DU LITIGE Madame [J] (prénom d'usage [P]) [V] veuve [M], née le 30 août 1940 vit avec deux de ses fils, M. [T] [M] né le 10 juillet 1962, adulte handicapé dont elle est la tutrice et M. [B] [M], né le 29 janvier 1960. Les consorts [M] ont consenti à la SAS NEXITY des promesses de vente de terrains leur appartenant : - le 17 décembre 2018, M. [B] [M], nu propriétaire, et Madame [J] [V] veuve [M], usufruitière, ont conclu avec la SAS NEXITY une promesse de vente portant sur un terrain bâti d'environ 2.500 m2, situé [Adresse 7], à prendre sur une parcelle de plus grande importance, cadastrée section [Cadastre 9], situé sur la commune de [Localité 12] (landes), au prix de 325 000 €, avec un délai de réalisation de quatorze mois. - le 28 octobre 2019, M. [T] [M], représenté par Mme [J] [V] veuve [M], sa tutrice, a conclu avec la SAS NEXITY une promesse de vente portant sur un terrain bâti d'environ 1.118 m2, situé [Adresse 7], à prendre sur une parcelle de plus grande importance, cadastrée section [Cadastre 8] et [Cadastre 1], situé sur la commune de [Localité 12] (landes), au prix de 145 000 €, avec un délai de réalisation de quatorze mois. Cette vente a été autorisée préalablement par le juge des tutelles, suivant ordonnance en date du 9 octobre 2019, suite à une requête déposée par la tutrice le 17 janvier 2019. Les vendeurs ont refusé de passer les actes authentiques et un procès-verbal de carence a été établi pour chaque vente envisagée par acte notarié du 25 septembre 2020, après un procès-verbal de signification à toutes fins et sommation interpellative du 29 juin 2020. Par acte d'huissier du 10 mars 2021, la SAS Nexity IR Programmes GFI a assigné à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Dax Monsieur [B] [M], Madame [J] [V] épouse [M] en son nom personnel et ès-qualités de tutrice de Monsieur [T] [M], indiqué à tort comme son époux alors qu'il s'agit de son fils, afin de voir déclarer les deux ventes définitives et de voir condamner sous astreinte les consorts [M] de comparaître devant un notaire aux fins de régularisation des actes. Suivant jugement contradictoire en date du 29 septembre 2021 (RG n°21/00325), le tribunal judiciaire de Dax a : sur la promesse de vente du 17 novembre 2018 : - dit que la vente intervenue le 17 novembre 2018 entre, d'une part, M. [B] [M], nu-propriétaire, et Mme [J] [V] épouse [M], usufruitière, et, d'autre part, la SAS Nexity IR programmes GFI, portant sur un terrain bâti d'environ 2 500 m2 situé [Adresse 7], à prendre dans une parcelle de plus grande importance cadastrée section [Cadastre 9] située sur la commune de [Localité 12] (Landes), moyennant le prix de 325 000 euros, est parfaite, - ordonné à M. [B] [M] et Mme [J] [V] épouse [M] de se présenter devant Maître [G] [Z], notaire à [Localité 10] (Pyrénées-Atlantiques), pour régulariser en la forme authentique l'acte de vente des biens et droits objet de cette convention, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard, astreinte qui pourra courir pendant 30 jours à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours suivant le plus tardif des deux événements entre la date de signification du jugement à intervenir ou la date de purge du délai de préemption qui interviendra par une décision tacite ou par l'envoi d'une décision de renonciation au droit de préemption, - dit que, passé ces délais, la présente décision tiendra lieu d'acte translatif de propriété sur l'immeuble au bénéfice de la SAS Nexity IR programmes GFI et ordonne comme tel sa publication au service de la publicité foncière de [Localité 11] (Landes), - ordonné à Maître [G] [Z], notaire à [Localité 10] (Pyrénées-Atlantiques) de purger, dès réception du présent jugement tout droit de préemption, - dit que le prix sera exigible à compter du jour où l'acte de vente sera signé chez le notaire ou, à défaut, du jour où le jugement à intervenir sera définitif, - dit que le prix pourra être payé dans le cadre des mesures d'exécution du présent jugement, - dit qu'il sera fait application du surplus de la clause « article 7 prix et modalités de paiement », - dit que les frais d'actes et autres accessoires liés à la vente seront à la charge de la SAS Nexity IR programmes GFI, - dit que les honoraires de négociations stipulés au bénéfice de l'agence immobilière Carmen immobilier, sont fixés à la somme de 22 750 euros HT et seront exigibles à compter de l'exécution du présent jugement devenu définitif, sur la promesse de vente du 28 octobre 2019 : - dit que la vente intervenue le 28 octobre 2019 entre, d'une part, M. [T] [M], propriétaire représenté par sa tutrice Mme [J] [V] épouse [M] son épouse, et, d'autre part, la SAS Nexity IR programmes GFI, portant sur un terrain bâti d'environ 1 118 m2 situé [Adresse 7], à prendre dans une parcelle de plus grande importance cadastrée section [Cadastre 8] et [Cadastre 1] située sur la commune de [Localité 12] (Landes), moyennant le prix de 145 000 euros, est parfaite, - ordonné à Mme [J] [V] épouse [M], ès qualités de tutrice de M. [T] [M] son époux, de se présenter devant Maître [G] [Z], notaire à [Localité 10] (Pyrénées-Atlantiques), pour régulariser en la forme authentique l'acte de vente des biens et droits objet de cette convention, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard, astreinte qui pourra courir pendant 30 jours à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours suivant le plus tardif des deux événements entre la date de signification du jugement à intervenir ou la date de purge du délai de préemption qui interviendra par une décision tacite ou par l'envoi d'une décision de renonciation au droit de préemption, - dit que, passé ces délais, la présente décision tiendra lieu d'acte translatif de propriété sur l'immeuble au bénéfice de la SAS Nexity IR programmes GFI et ordonne comme tel sa publication au service de la publicité foncière de [Localité 11] (Landes), - ordonné à Maître [G] [Z], notaire à [Localité 10] (Pyrénées-Atlantiques) de purger, dès réception du présent jugement tout droit de préemption, - dit que le prix sera exigible à compter du jour où l'acte de vente sera signé chez le notaire ou, à défaut, du jour où le jugement à intervenir sera définitif, - dit que le prix pourra être payé dans le cadre des mesures d'exécution du présent jugement, - dit qu'il sera fait application du surplus de la clause « article 7 : prix et modalités de paiement », - dit que les frais d'actes et autres accessoires liés à la vente seront à la charge de la SAS Nexity IR programmes GFI, - dit que les honoraires de négociations stipulés au bénéfice de l'agence immobilière Carmen immobilier, sont fixés à la somme de 14 500 euros HT et seront exigibles à compter de l'exécution du présent jugement devenu définitif, sur les demandes de dommages et intérêts : - condamné in solidum M. [B] [M] et Mme [J] [V] épouse [M] à verser à la SAS Nexity IR programmes GFI une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, somme augmentée des intérêts à compter du jour du 10 mars 2021, - ordonné la capitalisation des intérêts sur la dite somme, - débouté la SAS Nexity IR programmes GFI de sa demande de condamnation in solidum de M. [B] [M] et Mme [J] [V] épouse [M] à lui verser la somme de 14 500 euros à titre d'indemnisation des dommages subis en conséquence du refus injustifié à réitérer amiablement la vente par acte authentique, sur les autres demandes : - condamné in solidum M. [B] [M], Mme [J] [V] épouse [M] et M. [T] [M], représenté par sa tutrice Mme [J] [V] son épouse à verser à la SAS Nexity IR programmes GFI une somme qu'il est équitable de fixer à 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum M. [B] [M], Mme [J] [V] épouse [M] et M. [T] [M], représenté par sa tutrice Mme [J] [V] son épouse, aux entiers dépens, - ordonné la compensation entre toutes les créances réciproques entre les parties, y compris en incluant les indemnisations, les frais irrépétibles et les dépens, telles que ces créances réciproques résultent du présent jugement, - dit que la SAS Nexity IR programmes GFI pourra verser les prix des ventes en déduisant les indemnisations, les frais irrépétibles et les dépens, telles que ces créances réciproques résultent du présent jugement, - dit qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Le tribunal a considéré qu'au vu de l'ensemble des pièces produites aux débats qu'il a énumérées que la levée d'option était intervenue dans des conditions non contestées par les vendeurs, que les promesses de vente portaient sur des superficies déterminées de terrains bâtis à prendre dans des parcelles de plus grande importance dont les références cadastrales étaient également mentionnées dans les actes de sorte que l'objet de la vente était déterminé ; que les ventes étaient donc parfaites et que la société Nexity IR Programmes GFI était en droit d'en obtenir la régularisation forcée. Il a précisé que Madame [M] ne rapportait pas la preuve d'un quelconque harcèlement de l'agent immobilier, ni d'un démarchage à domicile de sa part, ce dont elle convenait. Le tribunal a rejeté la demande en dommages-intérêts de Monsieur [M] et de Madame [M] à hauteur de 10 000 € au sujet de la promesse de vente du 28 octobre 2019 dès lors que ceux-ci n'y étaient pas partie. Monsieur [B] [M], Madame [J] [V] épouse [M] et M. [T] [M], représenté par sa tutrice Madame [J] [V] sa mère ont relevé appel par déclaration du 21 octobre 2021 (RG n°21/03502), critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions. Par acte d'huissier du 3 décembre 2021, Madame [J] [V] veuve [M], Monsieur [B] [M] et Monsieur [T] [M] représentée par son représentant légal Madame [J] [V] [M] ont délivré une assignation en intervention forcée devant la cour d'appel à la SARL Plus Immobilier exerçant sous le nom commercial 'Carmen Immobilier de Labenne'. (RG 22/203). Par ordonnance de référé du 13 janvier 2022, le premier président de la cour d'appel de Pau a déclaré irrecevable la demande des consorts [M] tendant à voir ordonner l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement attaqué, et les a condamnés au paiement d'une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La jonction des procédures est intervenue le 3 mars 2022. Les conclusions de Madame [P] [V] veuve [M], Monsieur [B] [M] représenté par ses représentants légaux : l'UDAF et Monsieur [A] [M], Monsieur [T] [M], représenté par son représentant légal : Madame [P] [V] [M], du 6 juin 2023 tendent à : Vu les articles L.221-9, L.221-18 et L.242-1 du Code de la consommation, Vu les articles 784, 1137 et 1583 du Code civil, Vu le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de DAX le 29 septembre 2021, Vu l'Ordonnance de clôture du 3 mai 2023, Prononcer le rabat de l'Ordonnance de clôture du 3 mai 2023, Réformer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de DAX le 29 septembre 2021, Statuant de nouveau, A titre principal, Dire et juger que le mandat de vente et les promesses de vente sont nulles, A titre subsidiaire, Dire et juger que les ventes entre les consorts [M] et la société NEXITY ne sont pas parfaites. En tout état de cause, Débouter la société NEXITY de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Condamner la Société NEXITY IR PROGRAMMES GFI à payer à Madame [B] [M], Madame [P] [V] et Monsieur [T] [M] la somme de 2 000 euros chacun en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner la Société NEXITY IR PROGRAMMES GFI en tous les dépens de première instance et d'appel. Les moyens des consorts [M] sont les suivants : - il n'y a pas eu d'accord sur la chose puisqu'il ressort de la promesse de vente du 17 novembre 2018 qu'un document d'arpentage devait être établi puisque la surface de 2.500 m² à prendre sur une surface plus grande n'avait pas été délimitée. - il ressort des deux promesses de vente que la nullité de l'une emporte la nullité de l'autre promesse de vente, et la vente n'est donc pas parfaite, - le mandat de vente à l'agence Carmen Immobilier et les promesses de vente ont été signées le même jour. Or, le mandat de vente a été exécuté avant le délai de rétractation de quatorze jours prévu à l'article L 221-18 du code de la consommation donc le mandat de vente est nul. - en vertu de l'article L 221-9 et L 242-1 du code de la consommation, le mandat de vente est nul à défaut de remise de l'exemplaire du mandat de vente et de la promesse de vente. - Monsieur [H] de l'agence immobilière et la société Nexity ont commis des manoeuvres dolosives et le consentement des consorts [M] n'était pas libre, ni éclairé et la nullité du mandat de vente et des promesses de vente est encourue. Subsidiairement, - la vente n'est pas parfaite en application de l'article 1583 puisqu'il n'y avait pas d'accord sur la chose, et la levée d'option doit être considérée comme n'ayant jamais existé. - le droit de préemption n'a pas été purgé et la vente n'est donc pas parfaite. - avant dire droit, il sera ordonnée une expertise médicale pour évaluer le consentement de Monsieur [B] [M] et de Madame [V] veuve [M]. Les conclusions de la SAS Nexity IR Programmes GFI du 5 juin 2023 tendent à : Vu les promesses de vente en cause, Vu les articles 1113 et suivants du code civil, Vu les articles 1193 et suivants du code civil, Vu l'article 1221 du code civil, Vu les articles 1582, 1583, 1584, 1589 du code civil, Vu le Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, notamment ses articles 28 et 37, Vu les articles 1231, 1231-1 et suivants du code civil, Vu le jugement du Tribunal judiciaire de DAX (RG 21/00325) du 29 septembre 2021, Vu l'Ordonnance (RG 21/03932) du 13 janvier 2022 prononcée par Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de PAU, Vu l'Ordonnance du 10 août 2022 (n°22/02997) la Magistrate de la mise en état de la 1ère Chambre de la Cour d'appel de PAU qui a rejeté la demande d'expertise, Vu l'Ordonnance du 28 décembre 2022 la Magistrate de la Mise en état de la CA de PAU (n°22/04595) qui a jugé irrecevables toutes les demandes des consorts [M] à l'encontre de la SARL PLUS IMMOBILIER, Vu l'extrait de décision du juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles du Tribunal judiciaire de DAX (N°R.G.: 21/00309 N°Portalis : DBYL-6-B7F-JV), Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile, Vu l'article 505 du code civil, Vu l'article 907 du code de procédure civile, Vu les articles 800, 802, 803 du code de procédure civile, Vu notamment l'article 803 alinéa 2 du code de procédure civile, Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile, Vu l'article 505 du code civil, Vu le principe de la contradiction, principe directeur du procès en application des articles 14 à 17 du code de procédure civile, Accepter et recevoir l'intervention volontaire à la procédure des tuteurs de Monsieur [B] [M] qui est placé sous tutelle-tutelle familiale, avec comme représentant l'UDAF DES LANDES, [Adresse 3] tuteur aux biens, et Monsieur [A] [M] [Adresse 7] tuteur à la personne, à la date du 08 avril 2022, selon l'extrait de décision du 12 avril 2022 du juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles du Tribunal judiciaire de DAX (N°R.G.: 21/00309 N°Portalis : DBYL-6-B7F-JV) ; Prononcer la révocation de l'ordonnance de clôture, ordonner la réouverture des débats, et ordonner le report des effets de la clôture à la date de l'audience de plaidoirie du mardi 06 juin 2023 et à la fin des débats prévus à cette audience, Débouter Monsieur [B] [M] ayant comme représentant l'UDAF DES LANDES, [Adresse 3] tuteur aux biens, et Monsieur [A] [M] [Adresse 7] tuteur à la personne, à la date du 08 avril 2022, selon l'extrait de décision du 12 avril 2022 du juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles du Tribunal judiciaire de DAX (N°R.G.: 21/00309 N°Portalis : DBYL-6-B7F-JV) ; -Madame [J] ([P] prénom d'usage) [M] née [V], -Monsieur [T] [M] (propriétaire) représenté par sa tutrice spécialement autorisée pour cet acte Madame [J] ([P] prénom d'usage) [M] née [V], de toutes leurs demandes fins et conclusions, Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de DAX (RG 21/00325) du 29 septembre 2021, à la seule exception de la demande de dommages et intérêts exposées ci-après, Juger que le document d'arpentage visé dans ces promesses à retenir sont les plans faits par le géomètre et diffusés, notamment par les Pièces communiquées n°24, 25, 26, Juger que le bénéficiaire du droit de préemption a communiqué ses décisions expresses datées du 9 décembre 2021 de renonciation au droit de préemption, pour les deux ventes, Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de DAX (RG 21/00325) du 29 septembre 2021, vaut titre de propriété au bénéfice de la société NEXITY IR PROGRAMMES GFI, pour les biens objet des conventions, c'est-à-dire ceux-ci ainsi désignés : Promesse de vente signée le 17 décembre 2018 entre Monsieur [B] [M] (nu-propriétaire), Madame [J] (prénom d'usage [P]) [M] née [V] (usufruitier), Promettant d'une part, et la société NEXITY IR PROGRAMMES GFI, Bénéficiaire, d'autre part, relative à un terrain bâti d'environ 2.500 m² situé au [Adresse 7], à prendre dans une parcelle de plus grande importance cadastrée section [Cadastre 9], moyennant un prix de 325.000 €. DESIGNATION : Un terrain bâti d'environ 2.500 m² (environ deux mille cinq cent mètres carrés), exempt de toute pollution et libre de toute location ou occupation quelconque, Situé sur le territoire de la commune de [Localité 12] ([Localité 12]), Au [Adresse 7], A prendre dans une parcelle de plus grande importance cadastrée section [Cadastre 9], tel que délimité en liseré rouge sur l'extrait cadastral annexé à la promesse de vente et visé par les parties, selon l'extrait ici rapporté littéralement ; Etant rappelé qu'au jour de la promesse de vente du 17 décembre 2018, deux hangars étaient édifiés sur le terrain objet des présentes, lesquels feront l'objet d'une démolition totale dont le coût sera à la charge exclusive du Bénéficiaire de la promesse de vente à savoir la société NEXITY IR PROGRAMMES GFI, Etant également rappelé que ce descriptif du terrain résulte de la promesse de vente du 17 décembre 2018 (Pièce n°1) laquelle ajoute que ce descriptif ne résulte pas d'un bornage, et que ce terrain fera l'objet d'un document d'arpentage à établir par un géomètre-expert aux frais exclusifs du bénéficiaire de la promesse de vente à savoir la société NEXITY IR PROGRAMMES GFI, Etant ajouté la clause suivante de la promesse de vente littéralement rapportée : « tels au surplus que ledit bien et droits immobiliers existent, s'étendent, se poursuivent et comportent actuellement, avec toutes aisances, appartenances et dépendances, communauté, droits de jours, vues, passages et tous autres droits quelconques, ensemble tous immeubles par destination pouvant en dépendre et tous droits de mitoyenneté y attachés, sans aucune exception ni réserve » Promesse de vente signée le 28 octobre 2019 DESIGNATION : Un terrain bâti d'environ 1.118 m² (environ mille cent dix-huit mètres carrés), exempt de toute pollution et libre de toute location ou occupation quelconque, Situé sur le territoire de la commune de [Localité 12] ([Localité 12]), Au [Adresse 7], A prendre dans une parcelle de plus grande importance cadastrée section [Cadastre 8] et [Cadastre 1], tel que délimité en liseré rouge sur l'extrait cadastral annexé à la promesse de vente et visé par les parties, selon l'extrait ici rapporté littéralement : Etant rappelé que ce descriptif du terrain résulte de la promesse de vente du 28 octobre 2019 (Pièce n°7) laquelle ajoute que ce descriptif ne résulte pas d'un bornage, Etant ajouté les clauses suivantes de la promesse de vente littéralement rapportée : 'Tels au surplus que ledit bien et droits immobiliers existent, s'étendent, se poursuivent et comportent actuellement, avec toutes aisances, appartenances et dépendances, communauté, droits de jours, vues, passages et tous autres droits quelconques, ensemble tous immeubles par destination pouvant en dépendre et tous droits de mitoyenneté y attachés, sans aucune exception ni réserve'. 'Lotissement Le Bien forme le lot numéro UN (I) du lotissement dénommé « MARGUERITE ''. Ledit lotissement a été créé par la commune de [Localité 12] par un arrêté en date du 4 juillet 2003. Un ensemble des pièces ayant trait à ce lotissement, en ce compris une ampliation de l'arrêté du 15 décembre 2003 autorisant la vente des lots avant l'exécution de finition a été déposé au rang des minutes de Maître [U], notaire à [Localité 12] aux termes d'un acte en date du 15 octobre 2004 publié à la conservation des Hypothèques de DAX, le 23 novembre 2004, volume 2004 P, numéro 8599 suivi d'une attestation rectificative en date du 5 janvier 2005 publié au bureau des hypothèques de DAX le 7janvier 2005 volume 2005 P n° I I4. Lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement cessent de s'appliquer aux termes de dix années à compter de la délivrance de lautorisation de lotir conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L 442-9 du Code de l'urbanisme. Actuellement le lotissement se trouve dans une zone concemée par un plan local d'urbanisme.' Vu les articles 1231, 1231-1 et suivants du code civil, Vu les articles 1236-6, 1236-7, 1343, 1343-1 et suivants du code civil, Confirmer le jugement en ce qu'il a jugé indemnisables les dommages subis par la société NEXITY IR PROGRAMMES GFI, et condamné les consorts [M] à lui verser des dommages et intérêts, Réformer le jugement en ce qui concerne le rejet partiel des demandes de dommages et intérêts, et sur le quantum des demandes indemnitaires accordé, Au titre de la première vente relative à la promesse de vente du 17 décembre 2018, Condamner in solidum des vendeurs, Monsieur [B] [M] (nu-propriétaire) avec comme représentant l'UDAF DES LANDES, [Adresse 3] tuteur aux biens, et Monsieur [A] [M] [Adresse 7] tuteur à la personne, à la date du 08 avril 2022, selon l'extrait de décision du 12 avril 2022 du juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles du Tribunal judiciaire de DAX (N°RG: 21/00309 N°Portalis : DBYL-6-B7F-JV) ; et Madame [J] (prénom d'usage [P]) [M] née [V] (usufruitier), à verser à la société NEXITY IR PROGRAMMES GFI une indemnisation équivalente à 10 % du prix de vente, soit une somme de 32 500,00 €, sauf à parfaire, à titre d'indemnisation des dommages subis en conséquence du refus injustifié de réitérer amiablement la vente par acte authentique, Juger que ce chef de condamnation sera productif d'intérêts à compter du jour de l'assignation, avec le cas échéant application de la capitalisation (anatocisme), Au titre de la deuxième vente relative à la promesse de vente du 28 octobre 2019, Condamner Monsieur [T] [M] (propriétaire) représenté par sa tutrice spécialement autorisée pour cet acte, Madame [J] ([P] prénom d'usage) [M] née [V], à lui verser une indemnisation équivalente à 10 % du prix de vente, soit une somme de 14 500,00 €, sauf à parfaire, à titre d'indemnisation des dommages subis en conséquence du refus injustifié de réitérer amiablement la vente par acte authentique, Juger que ce chef de condamnation sera productif d'intérêts à compter du jour de l'assignation, avec le cas échéant application de la capitalisation (anatocisme), Vu les articles 1347 et suivants du code civil, Ordonner la compensation entre toutes créances réciproques entre les parties, y compris en incluant les indemnisations, les frais irrépétibles et dépens, telles que ces créances réciproques résulteront de l'arrêt à intervenir, Juger que la société NEXITY IR PROGRAMMES GFI pourra verser les prix des ventes objet de l'instance, du jugement et de l'arrêt à intervenir, en déduisant les sommes dont elle serait créancière en exécution du jugement et de l'arrêt à intervenir, y compris en ce qui concerne les indemnisations, les frais irrépétibles et dépens qui seront fixés par l'arrêt à intervenir, En tout état de cause, Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Confirmer le jugement en ce qui concerne les frais irrépétibles de première instance, Condamner in solidum Monsieur [B] [M], avec comme représentant l'UDAF DES LANDES, [Adresse 3] tuteur aux biens, et Monsieur [A] [M] [Adresse 7] tuteur à la personne, à la date du 08 avril 2022, selon l'extrait de décision du 12 avril 2022 du juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles du Tribunal judiciaire de DAX (N°RG: 21/00309 N°Portalis : DBYL-6-B7F-JV) ; Madame [J] ([P] prénom d'usage) [M] née [V], Monsieur [T] [M] (propriétaire) représenté par sa tutrice spécialement autorisée pour cet acte Madame [J] ([P] prénom d'usage) [M] née [V], à payer à la société NEXITY IR PROGRAMMES GFI une somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles qu'elle est contrainte d'exposer en appel, Vu les dispositions des articles 695, 696 du code de procédure civile, Confirmer le jugement en ce qui concerne les dépens de première instance, Condamner in solidum Monsieur [B] [M], avec comme représentant l'UDAF DES LANDES, [Adresse 3] tuteur aux biens, et Monsieur [A] [M] [Adresse 7] tuteur à la personne, à la date du 08 avril 2022, selon l'extrait de décision du 12 avril 2022 du juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles du Tribunal judiciaire de DAX (N°R.G.: 21/00309 N°Portalis : DBYL-6-B7F-JV) ; Madame [J] ([P] prénom d'usage) [M] née [V] ; Monsieur [T] [M] (propriétaire) représenté par sa tutrice spécialement autorisée pour cet acte Madame [J] ([P] prénom d'usage) [M] née [V] aux entiers dépens d'appel, Rejeter toutes demandes adverses au titre de frais irrépétibles et dépens, Rejeter toute éventuelle demande plus ample ou contraire. Les moyens de la société Nexity IR Programmes GFI sont les suivants : - en l'absence de moyen de réformation, la confirmation du jugement s'impose nécessairement ; - l'agence immobilière n'a aucun rapport avec la société Nexity ; - aucune preuve n'est alléguée sur le démarchage par l'agence, le prétendu harcèlement d'autant que les deux promesses de vente ont été signées à un an d'intervalle ; - la promesse de vente du 28 octobre 2019 a été autorisée préalablement par le juge des tutelles à un prix supérieur aux estimations de deux professionnels ; - les dispositions invoquées du code de la consommation ne sont pas applicables en matière immobilière ; - aucune preuve de manoeuvre dolosive n'est rapportée ; - l'expertise médicale n'est pas justifiée et le consentement de Madame [M] ne peut être remis en cause ; - il existe un enregistrement vocal du 16 février 2020 qui démontre que Madame [M] souhaite la vente des terrains mais qu'elle en serait empêchée par une voisine ; - les deux ventes sont parfaites. Il existe un accord sur la chose, puisque le bien est déterminable et déterminé et que le document d'arpentage ne tend qu'à la matérialisation des bornes, et les plans du géomètre ont été établis et diffusés ; - il existe une clause d'interdépendance entre les deux promesses dès lors que la réunion de plusieurs parcelles contiguës est nécessaire ; - l'exercice du droit de préemption n'enlève pas le caractère parfait de la vente et le bénéficiaire a renoncé au droit de préemption par décisions expresses du 9 décembre 2021 ; - le permis de construire de la société Nexity a une durée limitée à trois ans, et la réformation du jugement est demandé pour voir augmenter les dommages-intérêts à une somme équivalente à 10% du prix de vente pour chaque promesse de vente ; - il est demandé compensation des sommes entre les prix de vente et les sommes dues par les consorts [M] en vertu des décisions de justice, sur les indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dommages-intérêts ; Par ordonnance du 10 août 2022, le magistrat chargé de la mise en état a : - rejeté la demande d'expertise médicale formulée par Mme [J] [V] veuve [M] et M. [B] [M] - réservé le sort des frais et des dépens de l'instance, - précisé que l'incident formé par conclusions du 31 mai 2022 par la SARL PLUS IMMOBILIER sera traité de façon distincte. Par ordonnance du 28 décembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a : - déclaré irrecevable l'appel en intervention forcée formé contre la SARL Plus Immobilier suivant assignation délivrée le 3 décembre 2021, - débouté la SARL Plus Immobilier de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - laissé à Monsieur [T] [M] représenté par sa tutrice Madame [J] [V] veuve [M], Madame [J] [V] veuve [M] à titre personnel et Monsieur [B] [M] in solidum la charge des dépens. Par messages RPVA des 26 mai et 2 juin 2022, le conseil des consorts [M] a informé la cour que Monsieur [B] [M] était placé sous tutelle par décision du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Dax du 12 avril 2022 avec désignation de L'UDAF des Landes comme tuteur aux biens et Monsieur [A] [M] comme tuteur à la personne. Vu l'ordonnance de clôture du 3 mai 2023. À la date des plaidoiries et eu égard à leurs dernières conclusions des 5 et 6 juin 2023, les parties se sont mises d'accord pour voir reporter l'ordonnance de clôture à la date des plaidoiries du 6 juin 2023. MOTIFS : Par des conclusions du 6 juin 2023, les consorts [M] ont enfin régularisé la procédure du fait de la mise sous tutelle de Monsieur [B] [M] par jugement du 8 avril 2022, en faisant intervenir son tuteur aux biens l'UDAF des Landes, et son tuteur à la personne Monsieur [A] [M]. La procédure est donc régulière, d'autant que l'intimé a également établi des conclusions pour tenir compte de la représentation de Monsieur [B] [M]. Il y a donc lieu de déclarer recevable l'intervention volontaire de L'UDAF des Landes et de Monsieur [A] [M] en leur qualité de tuteur aux biens et tuteur à la personne. Le dépôt de dossier d'audience comportant uniquement des conclusions d'irrecevabilité par la société SARL Plus Immobilier est sans objet, l'assignation en intervention forcée à son égard ayant été déclarée irrecevable par ordonnance du conseiller de la mise en état du 28 décembre 2022. Sur la demande en nullité du mandat de vente : Cette demande ne peut prospérer dès lors que la SARL PLUS Immobilier n'est pas dans la cause puisque l'assignation en intervention forcée à son encontre a été déclarée irrecevable. Aucun grief ne peut être tiré du mandat de vente conclu avec l'agence immobilière. La demande en nullité sera donc déclarée irrecevable. Sur la demande en nullité des promesses de vente : Il est fait état au préalable par les consorts [M] et représentants qu'il n'a été laissé aucun exemplaire des promesses de vente et qu'en vertu des articles L 221-9 et L 242-1 du code de la consommation la sanction applicable est la nullité du contrat. Or, ces dispositions s'appliquent pour les contrats établis hors établissement et il n'est pas démontré que ces deux promesses de vente, séparées d'un an entre chacune ont été établies dans le cadre d'un démarchage à domicile comme l'allèguent sans le démontrer les consorts [M]. Ce moyen tendant à la nullité sera donc écarté. Les consorts [M] invoquent les manoeuvres dolosives de Monsieur [H] et de la société Nexity. Concernant Monsieur [B] [M], il est produit à cet effet un certificat médical du Dr [K] du 10 juin 2021 faisant état de ce que Monsieur [B] [M] n'est pas capable de gérer ses affaires et qu'il doit être placé sous protection juridique, outre un certificat médical circonstancié du Dr [N] du 7 juillet 2021 qui révèle une démence débutante. Ces deux certificats médicaux ne sont pas contemporains des promesses de vente litigieuses des 17 décembre 2018 et 28 octobre 2019 et ne peuvent caractériser un état de vulnérabilité de Monsieur [B] [M] propice à la commission de manoeuvre dolosive à son égard alors même qu'il est établi que la démence était débutante seulement en 2021. Aucune autre manoeuvre n'est invoquée concernant Monsieur [B] [M]. Concernant Madame [V] veuve [M], la seule manoeuvre invoquée est que le représentant de la société Nexity se rendait au domicile de Madame [M] seulement lors des repas alors que celle-ci était occupée avec son fils [T] sous tutelle. D'une part, il n'est pas établi la circonstance du moment du repas où le représentant de la société Nexity se serait rendu chez Madame [M], et alors en outre que la vente se faisait par l'intermédiaire d'une agence immobilière, d'autre part, à supposer que cela soit établi, ce n'est pas suffisant pour caractériser une manoeuvre dolosive qui aurait alors été réitérée par deux fois à un an d'intervalle auprès de Madame [M] alors que celle-ci disposait en outre d'une année pour être mise en garde à l'occasion de la seconde promesse de vente. Il n'est pas justifié du sort de la plainte avec constitution de partie civile déposée auprès du doyen des juges d'instruction de Dax le 12 novembre 2021, soit après le jugement du 29 septembre 2021 attaqué, à part une dispense de consignation. Aucun argument ne peut donc être tiré de cette plainte. La plainte pour abus de faiblesse déposée auprès du parquet de Dax, selon les déclarations de Madame [M] et de Monsieur [B] [M] à l'occasion de la sommation interpellative du 29 juin 2020, a été classée sans suite. Le certificat du 13 février 2020 du Dr [K] indiquant que Madame [P] [M] ne lui permet pas de gérer ses affaires est postérieur de plus d'un an ou plusieurs mois aux actes litigieux. L'état dépressif de Madame [M] dont il est fait état du fait de son veuvage depuis 2013 et de l'obligation de s'occuper seule de son fils handicapé, n'a cependant pas empêché qu'elle soit désignée comme tutrice de son fils [T], ce qui démontre sa capacité à gérer ses affaires au moins en 2018 et 2019. Surtout, au sujet de la promesse de vente du 28 octobre 2019, celle-ci a été autorisée préalablement par une ordonnance du juge des tutelles du 9 octobre 2019, excluant ainsi tout dol possible. Le document de Monsieur [A] [M] du 16 juin 2021 selon laquelle il déclare que la vente ne correspondait pas à ce que Monsieur [B] [M] pensait, doit être écarté dès lors qu'il s'agit d'une preuve d'une partie à elle-même puisqu'il est dans la cause d'appel en qualité de tuteur à la personne. L'enregistrement sonore retranscrit par constat d'huissier du 17 janvier 2022 à la demande de la société Nexity révélant des propos téléphoniques que la société Nexity attribue à Madame [M] ne sera pas retenu dès lors qu'il n'existe aucune garantie sur l'identité de l'interlocuteur et que cet enregistrement est utilisé à son insu à des fins procédurales. Aucune manoeuvre dolosive n'est caractérisée et la nullité des deux promesses de vente des 17 décembre 2018 et 28 octobre 2019 n'est pas encourue et les consorts [M] seront déboutés de leur demande pour compléter le jugement déféré, saisi sur ce point mais qui n'a pas statué à cet égard. Aucune demande d'expertise judiciaire sur l'évaluation du consentement des appelants ne peut prospérer plusieurs années après les actes litigieux alors qu'est invoqué non un trouble mental lors de l'acte mais des manoeuvres dolosives. Il convient de rappeler en outre que l'acte du 28 octobre 2019 a été établi après autorisation de justice. Les consorts [M] seront déboutés de leur demande à ce titre. Sur la vente parfaite : En vertu de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée, ni le prix payé. En vertu de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel, en retenant des pièces versées aux débats que la levée d'option avait été faite, que la purge du droit de préemption était intervenue, que les plans de modification cadastrale, le plan de division avaient été établis, que l'objet des deux ventes était déterminable et qu'il y avait donc accord sur la chose puisque le plan de division à établir allait permettre d'isoler les parcelles de terrain à bâtir dont les surfaces étaient déjà déterminées, dans des parcelles de plus grande importance. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la réalisation des deux ventes d'immeubles. Sur les demandes en dommages-intérêts : Le tribunal a accordé une somme de 10 000 € pour l'indemnisation du refus injustifié de réitérer amiablement la vente par acte authentique de la promesse de vente du 17 novembre 2018 alors qu'il était sollicité 10% du prix de vente. Aucune clause pénale n'était inscrite dans la promesse de vente. Le premier juge a justement estimé à 10 000 € le préjudice subi mais du fait de la procédure devant la cour d'appel, paralysant sur une plus grande période l'opération immobilière de la société Nexity en vue de la réalisation de plusieurs logements, il convient de l'actualiser à la somme de 15 000€. Les intérêts courront à compter du 10 mars 2021 à compter de l'assignation sur la somme de 10 000 € comme l'a prévu le jugement et à compter du présent arrêt sur la somme supplémentaire accordée en appel. La compensation ordonnée en première instance sera confirmée. Il est demandé par la société Nexity une somme de 14 500 € correspondant à 10% du prix de vente relatif à la promesse de vente du 28 octobre 2019 à l'encontre de Monsieur [T] [M] représentée par sa tutrice Madame [V] veuve [M]. Il s'agit d'une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité dès lors que cette même demande avait été dirigée par erreur devant le tribunal contre Monsieur [B] [M] et Madame [J] veuve [M] à titre personnel. Aussi, cette demande en appel dirigée cette fois contre Monsieur [T] [M] représenté par sa tutrice est irrecevable. Les demandes accessoires seront confirmés, les consorts [M] succombant en appel. L'équité commande d'allouer à la société Nexity une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevable l'intervention volontaire de l'Udaf des Landes et de Monsieur [A] [M] l'un en qualité de tuteur aux biens l'autre en qualité de tuteur à la personne de Monsieur [B] [M], Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour, y ajoutant : Déclare irrecevable la demande en nullité du mandat de vente, Déboute Monsieur [B] [M], représenté par l'UDAF DES LANDES, tuteur aux biens, et Monsieur [A] [M] tuteur à la personne, Madame [J] ([P] prénom d'usage) [M] née [V], Monsieur [T] [M] représenté par sa tutrice Madame [J] ([P] prénom d'usage) [M] née [V] de leurs demandes en nullité, Déclare irrecevable la demande en paiement de la somme de 14 500 € à titre de dommages-intérêts dirigée contre Monsieur [T] [M] représenté par sa tutrice, Condamne in solidum Monsieur [B] [M], représenté par l'UDAF des Landes, tuteur aux biens, et Monsieur [A] [M] tuteur à la personne et Madame [J] ([P] prénom d'usage) [M] née [V], à payer à la SAS Nexity IR Programmes GFI une somme supplémentaire de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour le refus concernant la promesse de vente du 17 novembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Condamne in solidum Monsieur [B] [M], représenté par l'UDAF Des Landes, tuteur aux biens, et Monsieur [A] [M] tuteur à la personne et Madame [J] ([P] prénom d'usage) [M] née [V], Monsieur [T] [M] représenté par sa tutrice Madame [J] ([P] prénom d'usage) [M] née [V] à payer à la SAS Nexity IR Programmes GFI une somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum Monsieur [B] [M], représenté par l'UDAF des Landes, tuteur aux biens, et Monsieur [A] [M] tuteur à la personne et Madame [J] ([P] prénom d'usage) [M] née [V], Monsieur [T] [M] représenté par sa tutrice Madame [J] ([P] prénom d'usage) [M] née [V] à payer à la SAS Nexity IR Programmes GFI aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE