Cour d'appel, 01 juin 2023. 22/01813

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 01 JUIN 2023 N° 2023/ 391 Rôle N° RG 22/01813 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI2FC [Z] [O] C/ S.A.R.L. BELLEVUE [Localité 4] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre-Yves IMPERATORE Me Laure ATIAS Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de CANNES en date du 27 décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-21-0129. APPELANTE Madame [Z] [O] née le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant et assisté de Me Jean-Louis RAMPONNEAU de la SELARL RAMPONNEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE INTIMEE S.A.R.L. BELLEVUE [Localité 4] dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Catherine OUVREL, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 juin 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 juin 2023 Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Selon bail sous seing privé du 14 avril 2009, la SARL Bellevue [Localité 4] a donné en location à madame [Z] [O], un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 1 350 €, outre 200 € de provisions sur charges. La SARL Bellevue [Localité 4] a fait délivrer un commandement de payer daté du 12 octobre 2020 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure madame [Z] [O] de lui régler la somme de 12 995,29 €. Par ordonnance de référé en date du 27 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de [Localité 4] a : dit que le litige relatif à la promesse de cession de parts sociales du 4 mai 2010 relève des juridictions du Luxembourg et s'est déclaré incompétent pour en connaître, constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du13 décembre 2020, ' condamné madame [Z] [O] à payer à la SARL Bellevue [Localité 4] en deniers et quittances la somme de 30 906,29 € au titre des loyers et charges impayés pour la période de janvier 2019 à novembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance, ' sursis à la résiliation et a accordé à madame [Z] [O] un délai de grâce de 36 mois pour se libérer de la dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, de 35 fois la somme de 700 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, ' dit que ces sommes devront être réglées avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la décision, ' dit que si pendant le cours du délai accordé les modalités de paiement précitées sn intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, ' dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul terme à son exacte échéance et 7 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée sans effet, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, ' dit qu'en cas de non respect des délais de paiement ou de non paiement du loyer courant, le bail sera réputé résilié à compter du 13 décembre 2020, ' ordonné alors l'expulsion de madame [Z] [O] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ' dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ' condamné alors madame [Z] [O] à payer à la SARL Bellevue [Localité 4] à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération complète et effective des lieux, ' condamné madame [Z] [O] à payer à la SARL Bellevue [Localité 4] la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ' rejeté les autres demandes des parties, ' condamné madame [Z] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Selon déclaration reçue au greffe le 7 février 2022, madame [Z] [O] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 31 mars 2022 , auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [Z] [O] demande à la cour de : réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant sursis aux effets de la clause résolutoire et lui ayant accordé des délais de paiement, juger n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes, débouter la SARL Bellevue [Localité 4] de toutes ses demandes, juger n'y avoir droit à allocation d'une quelconque somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance au profit de la SARL Bellevue [Localité 4], condamner la SARL Bellevue [Localité 4] à lui payer une somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, laisser les dépens de première instance intégralement à la charge de la SARL Bellevue [Localité 4], confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a sursis à la résiliation du bail et lui a accordé des délais de paiement, condamner la SARL Bellevue [Localité 4] à lui payer une somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel outre les dépens d'appel, avec distraction. Par dernières conclusions transmises le 11 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Bellevue [Localité 4] sollicite de la cour qu'elle : confirme l'ordonnance sauf en ce qu'elle a sursis à la résiliation et accordé à madame [Z] [O] des délais de paiement, ainsi qu'en ce qu'elle a rejeté sa demande de capitalisation des intérêts, l'infirme de ces chefs, constate en conséquence l'acquisition des effets de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit au 13 décembre 2020, condamne madame [Z] [O] à lui payer la somme de 37 223,32 € au titre de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges pour la période de janvier 2019 au 5 mai 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 27 décembre 2021, à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir, ordonne à madame [Z] [O] de libérer les lieux loués et ordonne son expulsion à défaut, ordonne la capitalisation des intérêts, condamne madame [Z] [O] à lui payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 20 mars 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...) III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Il est de jurisprudence constante que le mécanisme de la clause résolutoire doit être mis en oeuvre de bonne foi pour produire effet. En vertu de l'article 1189 du code civil, toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci. En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 14 avril 2009 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer. Ce bail a été consenti par la SARL Bellevue [Localité 4], société de droit luxembourgeois, constituée le 19 février 2009, dont l'objet est l'acquisition, la gestion et l'exploitation de biens immobiliers, et dont le représentant est monsieur [C] [R]. La SARL Bellevue [Localité 4], au bénéfice de la cession à son profit de la promesse de vente du 14 novembre 2008 dont madame [Z] [O] était bénéficiaire, avait acquis, le 25 mars 2009, le bien immobilier, objet du bail, situé [Adresse 3] à [Localité 4] au moyen d'un prêt contracté le 20 mars 2009. La société Triple Eight Finance (dont la SARL Bellevue [Localité 4] est l'unique associée) a consenti le 4 mai 2010 à madame [Z] [O] une promesse de cession de parts sociales avec possibilité de lever l'option jusqu'au 31 décembre 2019. Celle-ci n'a jamais été levée. Aux termes de cette promesse, ont été reprises les modalités de financement du bien en cause, à savoir un apport n numéraire par la SARL Bellevue [Localité 4] de la somme de 120 000 € outre un crédit souscrit dans une banque luxembourgeoise à hauteur de 196 000 €, le coût total étant de 316 000 €. Il était également acté que madame [Z] [O] avait fait des avances en faveur de la SARL Bellevue [Localité 4], sous diverses formes pour un montant total de 206 372,03 €. Toujours aux termes de cette promesse, il était indiqué que 'le bénéficiaire (madame [Z] [O]) acceptait expressément que le solde en sa faveur de 86 372,03 € serve, pendant la période antérieure à la levée d'option, à titre de garantie des charges et conditions lui incombant (paiement continu des loyers ou de défaut de paiement)'. Aux termes du bail, madame [Z] [O] devait régler un loyer de 1 350 € outre 200 € par mois de provisions sur charges. A la lecture des décomptes produits, l'arrêt du paiement régulier du loyer remonte au mois de novembre 2019. Il apparaît ainsi à l'évidence que le bail ici concerné est intégré dans une opération financière complexe qui devait prévoir l'acquisition in fine par madame [Z] [O] du bien qu'elle occupe. Or, madame [Z] [O] impute à la défaillance du gérant de la SARL Bellevue [Localité 4] le fait pour elle de n'avoir pas levé l'option prévue dans la promesse d'achat et produit plusieurs échanges de courriers et mails faisant état de discussions entre les parties à ce titre, en 2014 et fin 2019. De même, madame [Z] [O] oppose sa créance de 86 372,03 € visée dans la promesse de vente à titre de compensation des loyers qui lui sont réclamés, ce à quoi la SARL Bellevue [Localité 4] assure que cette somme a servi à compenser un arriéré locatif antérieur, entre 2010 et 2014. Or, aucune pièce, si ce n'est un décompte établi par l'intimée elle-même à son profit en 2021, ne le justifie. Aux termes d'un mail transmis par le gérant de la SARL Bellevue [Localité 4] le 5 mars 2020, il apparaît en outre que ce dernier estimait que le non paiement du loyer par madame [Z] [O] devait impacter, non pas le titre d'occupation de celle-ci, donc le bail, mais le calcul du prix de cession. Par ailleurs, madame [Z] [O] soutient et justifie partiellement s'être acquittée de frais liés au bien relevant a priori du propriétaire de celui-ci : travaux de réfection et d'aménagement initiaux du bien, taxe foncière, charges de copropriété. Il est également acquis que madame [Z] [O] s'est potentiellement comportée comme propriétaire du bien, représentant notamment la SARL Bellevue [Localité 4] aux assemblées générales de copropriété. Dans ces conditions, il appert que la créance de madame [Z] [O] envers la SARL Bellevue [Localité 4] n'est pas établie de manière non sérieusement contestable. De même, eu égard à l'opération financière envisagée, il n'est pas établi avec l'évidence requise en référé que l'occupation par madame [Z] [O] du bien en cause soit manifestement illicite, la mise en oeuvre de la clause résolutoire se heurtant à l'absence de bonne foi manifeste et à des contestations quant à la créance invoquée. En tout état de cause, l'appréciation de la situation juridique du bail doit s'apprécier à l'aune de l'ensemble contractuel voulu entre les parties, et de leur commune intention, ce qui excède manifestement les pouvoirs du juge des référés, et potentiellement ceux du juge français eu égard à la clause attributive de compétence stipulée dans l'acte de promesse de cession de parts sociales au profit du juge luxembourgeois. Il n'appartient là encore pas au juge des référés de statuer sur cet acte, ni sur son appréciation, y compris quant à la compétence contestée du juge susceptible de trancher tout litige y afférent. Pour autant, le juge des référés ne peut écarter toute contestation relative à cette promesse de cession de parts sociales au seul motif de cette clause attributive de compétence à un juge étranger, alors que l'existence même de cette convention caractérise l'existence d'une opération financière liant les parties, opération plus complexe qu'un simple bail d'habitation. Il n'est pas tant ici question de compétence que de pouvoirs du juge saisi. Au surplus, l'ensemble des parties intéressées par cette opération regroupant plusieurs contrats n'est pas partie à la présente procédure, ce qui constitue une contestation sérieuse complémentaire. Dans ces conditions, la décision entreprise doit être infirmée en l'ensemble de ses dispositions, les demandes tendant au constat de la clause résolutoire, à l'expulsion et à la fixation d'une indemnité d'occupation à la charge de madame [Z] [O] excédant les pouvoirs du juge des référés. Il n'y a donc pas lieu à référé sur ces demandes. Sur la provision pour dette locative Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'occurrence, la dette de loyer alléguée et courant depuis novembre 2019 ne peut être fixée sans contestation sérieuse, en l'état des contestations afférentes aux liens contractuels en cause entre les parties et aux compensations invoquées entre des sommes respectivement dues. Sur ce point également, il n'y pas lieu à référé et l'ordonnance entreprise doit être infirmée. Sur la demande de délais de paiement Dans la mesure où il n'y a pas lieu à référé sur les demandes principales reprises ci-dessus et aucune condamnation à paiement n'est prononcée contre madame [Z] [O], sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire se trouve sans objet. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens La SARL Bellevue [Localité 4] qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel, l'ordonnance entreprise devant être infirmée de ce chef, ainsi qu'en ce qu'elle a condamné madame [Z] [O] au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, l'équité et la situation économique des parties conduisent à ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en l'ensemble de ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions de la SARL Bellevue [Localité 4] tendant la mise en oeuvre de la clause résolutoire stipulée dans le cadre du bail du 14 avril 2009 liant les parties, tendant à l'expulsion de madame [Z] [O], à la fixation d'une indemnité d'occupation et la condamnation de madame [Z] [O] au paiement d'une telle somme, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SARL Bellevue [Localité 4] tendant à la condamnation de madame [Z] [O] au paiement d'une somme provisionnelle au titre d'un arriéré locatif, Dit que la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par madame [Z] [O] est sans objet, Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute madame [Z] [O] de sa demande sur ce fondement, Déboute la SARL Bellevue [Localité 4] de sa demande sur ce fondement, Condamne la SARL Bellevue [Localité 4] au paiement des dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La Greffière La Présidente